定价策略上海房地产价格走势.docx
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定价策略上海房地产价格走势
（定价策略）上海房地产价格走势（）
壹、影响房地产价格涨跌的因素
要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。
在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。
1．房地产开发经营成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。
而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。
房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。
从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。
2．房地产综合品质
房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。
在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。
房地产综合品质大致包括：
地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。
在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。
这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。
如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。
这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。
3.房地产供需状况
在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。
这几年上海房地产供需波动较大。
1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：
1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:
1。
1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。
1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。
2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。
见图1-1、1-2、表1-1。
表1-11995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况单位：
万平方米
时间
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
商品房竣工面积
700.39
1207.86
1464.96
1565.34
1468.62
1643.62
1791.85
商品房销售面积
567.66
573.5
686.45
1141.91
1328.67
1557.87
1796.65
竣工销售比
1.23：
1
2.11：
1
2.13：
1
1.37：
1
1.11：
1
1.06：
1
1.00：
1
商品住宅竣工面积
529.77
992.3
1176.14
1242
1229.23
1388.01
1524.21
商品住宅销售面积
536.31
528.5
617.02
1056.77
1243.33
1445.87
1681.47
竣工销售比
0.99：
1
1.88：
1
1.91：
1
1.81：
1
0.99：
1
0.96：
1
0.91：
1
资料来源：
根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。
这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。
表21995~2001年上海房地产供销状况单位：
万平方米
时间
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
商品房供应面积
875.72
1540.33
2094.86
2534.15
2706.95
2940.76
3042.15
商品房销售面积
567.66
573.5
686.45
1141.91
1328.67
1557.87
1796.05
供销比
1.54：
1
2.69：
1
3.05：
1
2.22：
1
2.04：
1
1.89：
1
1.69：
1
商品住宅供应面积
687.37
1187.79
1683.4
1971.21
2130.62
2310.38
2367.58
商品住宅销售面积
536.31
528.5
617.02
1056.77
1243.33
1445.87
1681.47
供销比
1.28：
1
2.25：
1
2.73：
1
1.87：
1
1.71：
1
1.60：
1
1.41：
1
资料来源：
根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
图1-31995~2001年上海商品房供应销售走势图
图1-41995~2001年上海商品住宅供应、销售走势图
从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。
2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。
房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。
1996~2000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。
而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。
4．小结
房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。
政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。
而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。
市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。
从1996年起，上海房地产市场供应远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求。
2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，政府刺激需求的措施逐渐减弱。
贰、近几年上海房价上升的状况
一、与房价相关的三个指标
在全面分析房价之前，有必要搞清楚目前上海较有影响的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。
1.中房上海指数
房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。
这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而根据基期的房价（设定为常数，如1000），计算不同时期的房地产价格指数。
这种房价指数是抽象的。
但是，它能创造一个可以进行同类比较的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。
由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，所以CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能基本反映房价的走势。
因此，它成为多年来研究者采用的数据。
近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。
表2-1中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）
时间
1994年4季度
1995-11
1996-11
199711
1998-11
1999-11
2000-11
2001-11
2002-11
综合指数
1000
922
893
825
730
692
711
774
841
住宅指数
1000
829
850
754
669
641
663
729
794
资料来源：
历期〈上海房地产市场报告〉
2.上海房地产交易中心预售价格指数
上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有3年时间。
上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。
该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。
上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。
目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。
已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。
根据住宅形态，分高层住宅、多层住宅指数。
近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。
表2-2上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）
时间
1999-12
2000-3
2000-6
2000-9
2000-12
2001-3
2001-6
2001-9
2001-12
2002-3
2002-9
综合指数
1000
1014.20
1022.00
1024.16
1045.11
1050.37
1072.56
1084.71
1127.31
1147.15
1221.77
多层指数
1000
1007.13
1008.77
1016.90
1023.03
1028.33
1053.11
1066.23
1103.83
1126.96
1202.61
高层指数
1000
1020.49
1033.61
1031.49
1066.10
1071.16
1091.45
1102.79
1148.14
1166.97
1240.70
资料来源：
历期《上海房地产市场分析》（上海市房地产交易中心内部资料）
图2-2上海市住宅预售价格指数历季走势图
3．平均成交价
平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。
由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。
根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
表2-3上海市历年商品房平均成交价单位：
元/平方米
时间
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
商品房平均价
2572
3199
3198
3493
3422
3565
3866
商品住宅平均价
2477
2968
2891
3026
3102
3327
3658
图2-3上海市历年商品房平均成交价
4.小结
由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。
如从1995~1999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。
而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。
这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。
而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。
所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。
二、近几年上海房地产价格上升的状况
2000年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表6
表2-42000~2002年上半年上海房地产价格涨幅及比较
时间
2000年比上年同期增长
2001比上年同期增长
2002比上年同期增长
中房上海综合指数
3.04%
9.13%
11.07%
中房上海住宅指数
3.59%
10.09%
12.27%
上海预售价格指数
4.51%
7.87%
7.86%
上海商品房平均房价
4.18%
8.44%
上海商品住宅平均房价
7.25%
9.95%
注：
2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。
由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。
叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现
一、近几年上海房地产价格上升的原因
在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。
2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。
以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的影响。
（1）住宅品质的提高对近两年房价的影响
众所周知，这两年上海房地产（主要是住宅，下同）的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。
但是综合品质不仅包括上述这些因素，还包括地段、建筑形态等等。
2000年和2001年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表3-1、图3-1。
表3-11999~2001年上海各地区商品住宅销售状况
时间
1999
2000
2001
全市商品住宅销售面积
1243.33
1445.88
1681.47
内环线内销售面积
内环线内占全市比例
291.91
23.48%
361.91
25.03%
448.99
26.70%
内外环线间销售面积
内外环线间占全市比例
580.78
46.71%
772.49
53.43%
800.18
47.59%
外环线外销售面积
外环线外占全市面积
370.64
29.81%
311.48
21.54%
432.3
25.71%
资料来源：
根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
上面图表中，2000年和2001年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。
而2001年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这似乎和2001年平均价格上升相矛盾。
其实决定价格（包括平均价格）的因素很多。
除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的。
建筑形态也是综合品质的重要内容（详见表3-2）。
表3-21999~2001年上海各种建筑形态商品住宅销售状况单位：
万㎡
时间
1999年
2000年
2001年
全市住宅销售面积
1243.33
1445.88
1681.47
别墅、高档公寓销售面积
39.45
53.45
87.63
占比例
3.17%
3.70%
5.21%
多层住宅销售面积
842.06
853.61
901.91
占比例
67.73%
59.04%
53.64%
小高层住宅销售面积
121.58
238.42
296.64
占比例
9.78%
16.49%
17.64%
高层住宅销售面积
240.24
300.4
395.3
占比例
19.32%
20.78%
23.51%
内环线内住宅销售面积
291.91
361.91
448.99
别墅、高档公寓销售面积
17.96
7.5
5.68
占比例
6.15%
2.07%
1.27%
多层住宅销售面积
56.77
66.31
54.25
占比例
19.45%
18.32%
12.08%
小高层住宅销售面积
52.76
91.87
111.11
占比例
18.07%
25.38%
24.75%
高层住宅销售面积
164.42
196.43
277.96
占比例
56.33%
54.28%
61.91%
内外环线间住宅销售面积
580.78
772.49
800.18
别墅、高档公寓销售面积
9.88
29.83
31.87
占比例
1.70%
3.86%
3.98%
多层住宅销售面积
444.33
538.87
496.5
占比例
76.51%
69.76%
62.05%
小高层住宅销售面积
59.65
111.82
161.54
占比例
10.27%
14.48%
20.19%
高层住宅销售面积
66.92
91.97
110.28
占比例
11.52%
11.91%
13.78%
外环线外住宅销售面积
370.64
311.48
432..3
别墅、高档公寓销售面积
11.61
16.12
50.08
占比例
3.13%
5.18%
11.58%
多层住宅销售面积
340.95
248.44
351.16
占比例
91.99%
79.76%
81.23%
小高层住宅销售面积
9.18
34.73
23.99
占比例
2.48%
11.15%
5.55%
高层住宅销售面积
8.9
12.19
7.06
占比例
2.40%
3.91%
1.63%
资料来源：
根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
从上表中，我们可以看出，2000年和2001年的上海别墅、高档公寓、高层住宅销售面积的比例在逐年上升，但2001年明显比2000年上升得快。
而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降。
从各地区来看，2001年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比2000年上升7.63个百分点，多层住宅下降6.2个百分点。
2001年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比2000年下降7.7个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高。
2001年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比2000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。
因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。
此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。
如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高。
综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的主要原因之一。
（2）供需差距逐渐缩小
在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。
从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小。
从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:
1；2000年是1.60:
1；2001年是1.41：
1。
2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。
这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因。
上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在。
由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡，因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样。
近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。
横表
从上表中可以看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。
需要说明的是，这几年虽然土地价格的上升提高了房地产开发的成本，但这几年上海房价上升主要是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同影响。
同时，消费者的偏好也影响了部分房地产价格的上升。
近两年多来，上海不同地区、不同建筑形态的房地产住宅价格变动情况见表3-4。
表3-41999~2001年上海商品住宅平均销售单价单位：
元/平方米
1999
2000
2001
全市商品住宅
3102
3326
3685
内环线内商品住宅
4917
4930
5324
内、外环线间住宅
2930
3062
3364
内环线外住宅
1942
2120
2474
全市别墅、高档公寓
5719
6019
6125
内环线内别墅、高档公寓
7378
8520
8363
内、外环线间别墅、高档公寓
5142
6980
7979
外环线外别墅、高档公寓
3652
3368
4690
全市多层住宅
2420
2536
2600
内环线内多层住宅
3706
3874
3735
内、外环线间多层住宅
2705
2697
2842
内环线外多层住宅
1835
1829
2084
全市小高层住宅
4372
4093
4317
内环线内小高层住宅
5252
5047
5378
内、外环线间小高层住宅
3816
3532
3722
外环线外小高层住宅
2930
3375
3406
全市高层住宅
4418
4470
5032
内环线内高层住宅
4959
5095
5550
内、外环线间高层住宅
3307
3358
3855
外环线外高层住宅
2775
2806
3031
资料来源：
根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
从上表中可以看出，2001年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。
从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区。
内环线内地区上涨绝对值最大。
（3）小节
近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐渐缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势。
但上海是一个特大型城市，各区供需差距不完全平衡；建筑形态的商品也不完全平衡。
因此，各地区、各形态的商品住宅价格上升幅度也不完全一样。
二、房地产价格的构成
目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格。
由于我国实行商品房预售制度，即期房建设达到一定条件后，可以上市供应，进行预售，许多购房消费者在预售阶段即进行预购。
因此商品房销售价格是该商品房前期（半年或一年前）预售价格的反映。
同样，目前的预售价格基本可以反映半年后或一年后的销售价格。
房地产的供应，不仅仅是增量房（目前称商品房）的供应，同时还包括存量房的供应；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求。
由于房地产是特别耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量销售价格是相互影响的。
三、近两年多来房地产预售价格走势
1、上海房地产预售量的走势
商品房的供需关系，从供应角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。
由于上年结转可供预售面积牵涉到每个项目的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不能再计入结转预售供应量。
这方面的历史统计资料不全，因此结转供应量较难统计，近几年来也未公布过。
所以，只能将近两年多来上海市房地产交易中心发布的商品房批准预售和登记预售状况进行整理，供商品房（预售房）供需关系分析参考（详见表3-5、图3-2、3-3）
表3-51999~2002年上海预售商品房批准预售和登记预售状况单位：
万平方米
时间
1999
2000
2001
2002.1~9
批准面积
已预售登记面积
批准登记面积
批准面积
已预售登记面积
批准登记面积
批准面积
已预售登记面积
批准登记面积
批准面积
已预售登记面积
批准登记面积
商品房
1448.52
1075.16
1.34：
1
1549.17
1452.87
1.07：
1
1659.15
1831.83
0.91：
1
1851
1868
0.99：
1
商品住宅
1244.04
1040
1.20：
1
1240.23
1414
0.88：
1
1508.86
1792.58
0.84：
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