慈溪房地产市场.docx
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慈溪房地产市场
目录
一、慈溪4
1.城市概况4
1.1城市沿革与发展4
1.2城市经济分析6
1.2.1GDP、人均可支配收入6
1.2.2固定资产投资、房地产开发投资10
1.2.3产业结构、布局及发展13
1.2.4慈溪50强企业13
1.3城市规划15
1.3.1城市发展规划15
1.3.2城市基础设施建设规划21
1.3.3城市重点建设项目24
1.3.4城市商圈分布25
1.3.5城市规划对住宅需求的影响29
2.人口结构与住房需求32
2.1人口总量变动特点32
2.1.1常住人口32
2.1.2户籍人口32
2.1.3流动人口33
2.2人口结构特点34
2.2.1户籍人口结构35
2.2.2常住人口结构（加入了流动人口）35
2.3家庭状况与居住结构36
2.3.1家庭规模37
2.3.2不同类型家庭居住37
2.3.3家庭户住房结构39
2.4婚育与住房需求40
2.4.1婚姻对住房需求40
2.4.2生育对住房需求41
2.5人口迁移分析42
2.5.1户籍人口迁移分析42
2.5.2流动人口迁移分析43
2.6社会阶层特征与住房需求43
2.7人口老龄化和养老模式44
2.7.1老龄化程度44
2.7.2老龄人口养老模式45
3.市场整体表现46
3.1政策环境46
3.1.1慈溪限购令46
3.1.2商品房预售条件46
3.1.3浙江省商品房预售资金监管暂行办法要点47
3.2土地市场47
3.2.1土地供应47
3.2.2土地成交48
3.2.3土地成交价格50
3.2.4土地主要出让方式51
3.3住宅市场52
3.3.1近五年整体量价52
3.3.2房地产市场供应及成交结构分析55
3.3.4当地主流市场58
3.3.5精装楼盘市场表现59
3.4保障房60
3.4.1规划60
3.4.2供应量61
3.4.3申请条件62
4.板块分析63
4.1老城区板块63
4.1.1市场特征63
4.1.2整体量价64
4.1.3代表性楼盘64
4.1.42009年至今老城区板块成交住宅用地72
4.2文化商务区板块73
4.2.1市场特征73
4.2.2整体量价73
4.2.3代表性楼盘73
4.2.42009年至今文化商务区板块成交住宅用地77
4.3杭州湾新区板块77
4.3.1市场特征77
4.3.2整体量价77
4.3.3代表性楼盘78
4.3.42009年至今杭州湾新区板块成交住宅用地80
5.竞争对手及代表性楼盘82
5.1概况82
5.2市场领先开发商82
5.2.1绿城集团82
5.2.2恒元置业（慈溪）83
5.2.3梵石房地产（杭州）84
5.3各产品线代表性楼盘85
5.3.1公寓产品85
5.3.2普通住宅产品85
5.3.3别墅产品86
6.主要客群特征87
7.总结88
8.附件90
8.1宏观经济数据90
8.2人口数据90
8.3房地产数据91
8.4土地数据91
一、慈溪
1.城市概况
1.1城市沿革与发展
慈溪地处杭州湾南翼，是宁波通往长三角各城市的重要枢纽，是国内最重要的工商城市之一，同时慈溪历史悠久、底蕴丰富，有母慈子孝等历史传统。
慈溪因治南有溪，东汉董黯“母慈子孝”传说而得名。
慈溪位于东海之滨、杭州湾南岸，东近宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长三角地区大上海经济圈南翼重要的工商名城，也是国务院批准的沿海经济开放区之一，杭州湾跨海大桥建成后，已是宁波通往上海的门户和杭州湾南翼重要交通节点。
图表1慈溪市区位图
慈溪市区辖浒山、白沙路、古塘3个街道，市政府位于白沙路街道三北大街655号。
浒山街道总面积9.574平方公里，辖25个社区、1个行政村；白沙街道总面积22.566平方公里，辖3个社区、1个居委、18个行政村；古塘街道总面积14.445平方公里，辖10个社区、4个行政村。
图表2慈溪市区行政区划图
图表3慈溪市城市沿革
时间
隶属关系及事件
公元前5000年前
新石器时代有人类活动
春秋
隶属越国地
战国
句章县，先属越国，后属楚国
秦朝-隋朝
句章县，隶属扬州会稽郡
唐朝
慈溪县，隶属越州
明朝
慈溪县，属宁波府
清朝
慈县，属宁波府
中华民国
慈溪县
1949年5月
慈溪县解放
1988年10月
设慈溪市（县级），属宁波市
1989年
开始每年6月举办杨梅节
1994年8月
与美国贝克斯菲尔德市结为友好城市
1995年
被命名为全国科技先进县（市）
2008年5月
杭州湾跨海大桥投入使用
2011年
第十届全国县域经济竞争力百强县（市）排名第6
1.2城市经济分析
1.2.1GDP、人均可支配收入
（1）2006年以来GDP逐步增加，2008、2009年因受国际金融危机影响，增速放缓，2010年在国家产业政策和积极的货币政策支持下，GDP增速加快，达到历史最高水平15.6%，GDP值达到757.70亿元。
图表42006-2010慈溪GDP与增长率
数据来源：
慈溪统计局，
慈溪经济实力强，竞争排名靠前，在2010年第十届全国县域经济竞争力百强县（市）排名中慈溪位居江阴、昆山、张家港、常熟、吴江之后第6位，居宁波各县之首，增速也排第一。
从2010年宁波周边各县（含县级市）对比来看，慈溪GDP758亿元，位居第1位，仅低于地级市台州；从GDP增长率来看，同样位居第1位。
图表52010年各城市GDP及增长率对比
数据来源：
各城市统计局，
（2）人均GDP持续增长，2010年达到73064元，远高于全国平均水平。
与宁波其它各县相比，慈溪人均GDP水平也比较高，排名第一位。
同时高于舟山和台州两地级市。
图表62006-2010慈溪人均GDP与增长率
数据来源：
慈溪统计局，
慈溪市人均GDP水平较高，2010年为73064元，远高于全国平均水平的29524元，在过去5年均在全国平均水平两倍以上。
人均GDP增长率在2010年结束下降走势，变动情况与全国整体情况类似。
图表72010年各城市人均GDP及增长率对比
数据来源：
各城市统计局，
从2010年宁波各县市人均GDP对比来看，慈溪高于其他县（含县级市），同时也高于台州和舟山两地级市。
（3）近年来，慈溪市城镇居民人均可支配收入逐步增加，2010年达到30896元，远高于全国平均19109元的水平。
图表82006-2007慈溪城镇居民人均可支配收入
数据来源：
慈溪统计局，
（4）慈溪城镇居民人均消费性支出逐步增长，2010年达19304元，增长8.9%。
图表92006-2010年慈溪城镇居民人均消费支出及增长情况
数据来源：
慈溪统计局，
受消费习惯和消费环境影响，慈溪是典型的高收入、高消费城市
图表102010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入与消费支出数据对比
2010年收支对比
舟山
台州
慈溪
余姚
宁海
奉化
象山
人均可支配收入（元）
26242
27212
30896
29670
28940
28759
29587
增长率（%）
9.0%
11.4%
9.1%
10.4%
11.5%
11.1%
11.9%
人均消费性支出（元）
16717
17933
19304
17163
17763
17858
17860
增长率（%）
9.7%
9.4%
8.9%
2.3%
15.5%
10.9%
11.6%
数据来源：
各城市统计局，
图表112010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入与消费支出对比图
数据来源：
各城市统计局，
从2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入和消费支出对比来看，慈溪均占第一，是典型的高收入、高消费城市，消费性支出占可支配收入比例为62.5%，仅低于舟山及台州两个地级市。
究其原因主要有两点，一是慈溪经过多年的发展积累了大量的民间财富，是典型的藏富于民的城市；二是慈溪人在消费过程中，喜欢攀比。
这种攀比的心态和巨额的财富积累造成了慈溪目前的高收入、高消费的生活状态。
以慈溪居民购买私车为例，多是宝马、奔驰之类，还有许多的顶级跑车。
1.2.2固定资产投资、房地产开发投资
（1）近年来慈溪在余慈大战略，以及慈溪新型城市化和城乡统筹的策略发展下，固定资产投资额持续增长，且保持在较高水平，从投资额绝对值来看，高于宁波周边各县。
投资环境和生活环境逐步改善，带动了当地经济和人们生活水平的提高。
2010年总的固定资产投资为251.41亿元。
主要用于基础设施建设、城市拆迁改造、房地产开发等方面。
图表12慈溪固定资产投资及增速
数据来源：
慈溪统计局，
2010年全市固定资产投资251.41亿元，较2009年增长16.4%。
自2006年以来，慈溪固定资产投资增长率均远低于全国水平。
图表132010年宁波各县市固定资产投资及增长情况
数据来源：
各城市统计局，
从2010年宁波各县市固定资产投资情况对比来看，慈溪固定资产投资额位居各县（含县级市）第1，从增长率来看，低于其他各县。
总体而言，慈溪固定资产投资处于较高水平。
（2）慈溪房地产投资额呈现波动式上升趋势
图表14慈溪房地产投资额及增速
数据来源：
慈溪统计局，
慈溪市房地产投资额自2006年以来呈现波动式上升趋势，除2007年出现下降外其余4年均保持增长，最近3年增速较快，远高于全国水平；2010年投资额为45.45亿元，较2009年增长61.3%。
图表152010年宁波各县市房地产开发投资及增长情况
数据来源：
各城市统计局，
从2010年宁波各县市房地产开发投资对比情况来看，慈溪明显高于其他县区。
从增长率来看，慈溪也处于较高位次，市场较好，在宁波整体市场快速发展的背景下，慈溪依然有投资空间。
（3）房地产开发投资占比相对较低，依然具有投资空间
图表162010年宁波各县市房地产开发投资占比情况
数据来源：
各城市统计局，
从2010年宁波各县市房地产开发投资占比情况来看，慈溪房地产开发投资占比相对较低，未来依然具有投资空间。
1.2.3产业结构、布局及发展
2006年以来慈溪三次产业结构占比稳定，变动不明显
图表17慈溪市三次产业结构占比
三次产业结构
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
第一产业
5.0%
4.8%
4.7%
5.0%
5.1%
第二产业
62.2%
62.0%
62.1%
59.4%
60.5%
第三产业
32.8%
33.2%
33.2%
35.6%
34.4%
数据来源：
慈溪统计局
2010年全市实现地区生产总值（GDP）757.70亿元，分产业看，第一产业实现增加值38.61亿元，比上年增长5.0%；第二产业实现增加值458.20亿元，比上年增长18.3%，其中工业实现增加值429.50亿元，比上年增长18.7%；第三产业实现增加值260.89亿元，比上年增长12.4%。
三次产业比例由2009年的5.0：
59.4：
35.6调整为2010年的5.1：
60.5：
34.4。
1.2.4慈溪50强企业
慈溪是我国第三大特色家电生产基地，同时还有“轴承王国”、“轻纺基地”、“化纤基地”的称号。
2008年7月21日慈溪市政府颁布了《慈溪市工业产业结构调整指导目录》，目录明确了鼓励发展的8大类产业：
家电、轴承、纺织化纤、汽车及零部件、装备制造、电子信息、新材料、新能源。
图表18慈溪市2010年纳税50强名单
排名
企业名称
1
宁波市裕人针织机械有限公司
2
宁波方太厨具有限公司
3
慈溪市供电局
4
宁波慈溪农村合作银行
5
宁波兴业盛泰电子金属材料有限公司
6
宁波市烟草公司慈溪分公司
7
卓力电器集团有限公司
8
宁波万翔房地产开发有限公司
9
华润置地（宁波）发展有限公司
10
慈溪绿城投资置业有限公司
11
浙江华润慈客隆超市有限公司
12
慈溪市江南化纤有限公司
13
慈溪市城市发展有限公司
14
宁波美华实业有限公司
15
梵石房产开发有限公司
16
宁波大发化纤有限公司
17
中国农业银行股份有限公司慈溪市支行
18
人和光伏科技有限公司
19
慈溪绿城房地产开发有限公司
20
宁波兴瑞电子有限公司
21
宁波凯波集团有限公司
22
慈溪维科置业有限公司
23
中国工商银行股份有限公司慈溪支行
24
宁波四维尔工业股份有限公司
25
宁波锦纶股份有限公司
26
慈溪市蓝宝房地产有限公司
27
中国建设银行股份有限公司慈溪支行
28
宁波雅戈尔达蓬山旅游投资开发有限公司
29
宁波展杰磁性材料有限公司
30
库柏耐吉（宁波）电气有限公司
31
宁波沁园集团有限公司
32
中国移动通信集团浙江公司慈溪分公司
33
慈溪市榕伟纺纱有限公司
34
慈溪宏一电子有限公司
35
慈溪维科精华房地产开发有限公司
36
华裕电器集团有限公司
37
先锋电器集团有限公司
38
慈溪市公牛电器有限公司
39
宁波中源渔具有限公司
40
宁波新海电气股份有限公司
41
慈溪市杭州湾大酒店有限公司
42
慈溪中星房地产开发有限公司
43
金轮集团股份有限公司
44
中国银行股份有限公司慈溪支行
45
宁波森隆乐器股份有限公司
46
宁波博一格数码科技有限公司
47
慈溪市颖光制衣有限公司
48
浙江月立电器有限公司
49
浙江长华汽车零部件有限公司
50
宁波凯峰电器有限公司
1.3城市规划（含宁波杭州湾新区）
1.3.1城市发展规划
根据慈溪市城市总体规划（2002-2020），慈溪的发展定位是：
长江三角洲南翼工商名城、宁波大都市北部中心城市。
（1）慈溪城镇发展规划：
一体两翼
培育大中城市网络中的节点城市，突出慈溪中心城市功能，加强观海卫、周巷两个副中心城市发展，最终形成“一体两翼”的城市区域主框架。
图表19慈溪“一体两翼”城市框架图
（2）慈溪中心城区规划：
一中心、三轴线、一基地、四片生态绿地和六片区
“一中心”由老城商贸金融中心区与新城大道行政文化会展中心区共同构成，沿大塘江、浒山江、三灶江分布的现代化城市中心。
“三轴线”慈甬路、新城大道、浒江路轴线功能。
其中慈甬路作为城市的商业轴线，新城大道作为城市的行政、文教、会展轴线，浒江路及其向北延伸绿轴作为城市的管理商业、游憩、生态轴线。
“一基地”即杭州湾新区工业基地。
“四片生态绿地”即在主城的东北、西北各设一处生态农业观光区和生态绿地，西南、东南各设一个山体生态或主题公园。
“六大片区”即中心区片、城东片、城南片、经济开发区片、坎墩片、宗汉片等六大城市综合区。
图表20慈溪中心城区规划
中心城区发展方向：
“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。
“东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、会展中心区功能。
新城大道作为城市新的公建轴线。
“南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道路南延布置城市的居住新区。
“西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造区域。
“中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造相结合加快旧城商贸中心的改造与更新，提升城市商贸中心功能。
（3）宁波杭州湾新区规划（2010-2030）
2009年浙江省委、省政府批准成立宁波杭州湾新区。
发展定位：
宁波北新城，生态杭州湾。
定位突出新区在对接上海、服务宁波、引领余慈地区发展的重要作用。
发展目标是：
国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。
规划范围：
东至水云浦，南至七塘公路，西至湿地保护区西侧边界，北至杭州湾新区规划建设填海区域和四灶铺水库，规划面积242平方公里。
图表21杭州湾新区与慈溪主城区关系图
杭州湾新区空间结构规划“两带、三轴、三区”：
两带：
公共服务带和生态休闲带
公共服务带：
八塘和九塘之间集中布局新城最主要的城市公共服务设施，结合玉龙湖、生息湖、越林湖、越湾湖，形成主要的功能核心。
生态休闲带：
结合绿带与生态湿地，沿十塘横江形成以生态休闲为主体的功能带。
三轴：
区域服务轴、新城综合轴、产业服务轴
区域服务轴：
杭州湾大桥西侧形成以区域为服务对象的功能轴。
此功能轴上包括国际会议中心、休闲体育中心、区域主题乐园等项目。
新城综合轴：
以中川直江为依托，形成南北向的新城综合轴。
此轴串连起新城生活服务设施，包括行政、文化、医疗、教育、综合商业等。
并形成围绕生息湖、抱泉湖、越湾湖的三个片区生活服务中心。
产业服务轴：
以兴慈五路和三号直江为依托，形成南北向的产业服务轴。
此轴是串连东部工业生产区的配套服务设施。
三区：
湿地休闲区、商务新城区、智慧产业区
湿地休闲区：
杭州湾大桥以西地区，规划形成湿地休闲区。
湿地保护区核心区以生态保护和水源涵养为主要功能，外围地区以湿地为依托和主题，集中布局面向区域的主题性活动功能。
包括休闲旅游、会议、体育，以及其他主题性活动功能。
商务新城区：
杭州湾大桥以东，陆中湾江以西地区，规划形成商务新城区。
承担综合服务与居住功能，并突出其商务服务功能。
围绕中心景观湖生息湖打造新城级核心区，集中布局商务办公、文化娱乐设施。
沿杭州湾大桥东侧布局科技研发和花园式总部办公，以及区域零售等面向区域的功能。
智慧产业区：
陆中湾江以东、兴慈五路以西地区，规划形成智慧产业区。
八塘与十塘之间，围绕吉利汽车和现有的装备制造业企业，形成汽车研发制造和零部件配套的产业区。
并围绕轨道交通站点和长途汽车站形成物流商贸专业中心。
十塘以北地区，规划形成高科技产业区。
八塘以南规划有两个居住区，作为生活配套区。
图表22杭州湾新区空间结构规划图
杭州湾新区职能：
国际性、区域性服务职能；省级、市级产业职能；地方性服务职能。
国际性、区域性服务职能包括国际体育休闲旅游基地、国际会议展览中心、高端商务总部研发基地和高端休闲居住等四个方面的职能。
省级、市级产业职能包括省级、市级先进制造业基地、市级商贸物流中心和市级教育研发中心等三个方面的职能。
地方性服务职能包括新区综合管理与服务和生活居住等职能。
图表23杭州湾新区用地规划
图表24杭州湾新区用地规划图例
1.3.2城市基础设施建设规划
（1）绿地系统规划：
“点、线、面”三位一体的公园绿地系统
图表25慈溪公园绿地规划
“点”包括峙山公园、教场山公园、庙山公园、旦山公园等综合性公园，人民广场、新世纪广场、虞波广场、峙山文化广场等休闲广场。
“线”是指沿河沿路的绿化带及防护带。
“面”指城区外围由山林、绿地、农田等组成的“四片生态绿地”。
（2）交通系统规划
公路网规划（至2020年）：
完善干线公路网的“五横十纵”主骨架系统和“六横三纵”次骨架系统，完善周边及更远地区通过杭州湾跨海大桥、沟通上海大都市的快速过境交通通道，实现与周边主要城市之间的快速往返。
中心区至各中心镇及重要连网线达到一级路标准，中心镇至一般镇和主要连网线达到二级路标准。
规划到2020年，公路总里程达到1382km，公路网密度120km/100km2，二级以上高等级公路达到818km，域内实现以中心城市为中心的半小时交通圈，达到公路现代化标准。
图表26慈溪交通规划
（3）教育设施规划
图表27教育设施规划图
（4）医疗卫生设施布点
图表28医疗卫生设施布点图
（5）文化设施规划
图表29文化设施规划图
1.3.3城市重点建设项目
在2011年的政府工作报告中提出，在“十二五”期间：
（1）启动智能家电产业集聚区建设；
（2）加快浙大网新慈溪智慧谷等公共服务平台建设；
（3）推进联盛商业广场、银泰广场、红星美凯龙家居广场、城西休闲商业综合体等项目建设；
（4）实施中心城区改造更新三年行动计划，加快推进文化商务区建设，力争总部经济一期10幢商务楼、科博文化中心、城市展示馆主体完工，加快总部经济二期、大剧院等项目建设；
（5）推动界牌、北二环东延、三北大街西延和景观大道区块综合改造，推进城南区块一期开发建设，启动新潮塘、乌山、明月湖、马家路、三洞桥等板块开发改造；
（6）启动青少年宫路北延、北三环东延等市政道路建设；
（7）启动客运中心站新建和客运南站迁建；
（8）实施观海卫、周巷、龙山三个中心镇由镇向城发展；
（9）推进杭州湾现代农业开发区建设，启动正大农业科技生态园建设；
（10）加快开建商品市场园区和综合物流园区，力争启动农贸城、布料轻纺城、综合商贸城和公路港、现代物流中心等项目建设。
1.3.4城市商圈分布
图表30慈溪商圈分布图
（1）老城商圈：
传统繁华购物核心商业区
范围：
东起青少年宫南路，西至教堂山南路，南至环城南路，北至三北大街，面积约1平方公里。
定位：
传统繁华购物娱乐商业核心区，近期慈溪一级商业主核。
现状：
由一条步行街和若干条专业街相结合组成的休闲购物步行街区，融休闲、娱乐、购物于一体。
图表31老城商圈现状
（2）城东新区商圈：
时尚休闲购物核心商业区
范围：
新城大道与北三环交界周边地区。
定位：
满足居民购物、休闲、娱乐等综合消费需要的城市现代商贸业新中心节点，慈溪新兴时尚购物、休闲、核心区。
近期着力将其打造成慈溪商业副核心区，中期以后逐步培育建成新的商业核心区。
现状与规划：
城东新区商圈围绕慈溪新规划的“文化商务区”建设，目前处于开发建设初期，该区域中远期后将成为慈溪市新的政治、文化、商贸中心。
目前位于该区域的联盛广场项目处于实质性建设阶段，项目总建筑面积为106291平米，含商业及办公
图表32联盛广场项目效果图
（3）白沙商圈：
现代都市型休闲购物商圈
范围：
慈甬路与新城大道交界周边地区。
定位：
都市型休闲购物商圈。
规划：
通过一段时间的建设，使其成为能够积极引进和吸纳具有国际先进水平的商贸流通业态集群区、慈溪主城区高档购物娱乐集区，并逐步引导居民消费购买习惯的东移与消费档次的提升，为未来城市中心的东移北扩打下基础。
图表33白沙商圈现状
（4）宗汉商圈：
市场群配套商圈
范围：
宗汉镇
定位：
市场群及社区居住型配套购物商圈。
规划：
宗汉地区是慈溪工业生产、交易集中区和未来人口集中居住区，规划中的二手车市场、废旧物资回收市场等大中型市场均将集中于此，商贸服务业设施建设目标一是服务于区域范围内的市场交易活动，二是服务于地区周边居住人口的生活消费需要。
（5）坎墩商圈：
社区居住型商圈
范围：
坎墩镇
定位：
社区居住型商圈
规划：
坎墩及周边地区是慈溪未来重要的生产加工区，生产、生活性居住人口将大量增加，商贸业发展思路主要服务于地区人口日常生活消费，中远期规划建成商业营业面积5-8
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