关于盐田建仓可行性报告.docx
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关于盐田建仓可行性报告
盐田港保税物流园区
项目建议书
北新物流有限公司
二零零六年三月
盐田港保税物流园区
项目建议书
编制单位及负责人：
北新物流有限公司
总裁：
蔡国斌
项目负责人：
白彦
项目建议书编制人员：
蔡国斌注册会计师
俞华兴教授级高级工程师
白彦工程师
冯玮注册会计师
王永生副研究员
任敏
王晶经济师
叶青工程师
何维荣工程师
北新物流有限公司
二零零六年三月
目录
前言…………………………………………………………..…………5
1.项目用地概述…………………………………………….……………6
1.1用地背景………………………………………………………………………..6
1.2土地利用情况…………………………………………………………………..6
2.项目简介…………………………………………………………….…6
2.1项目名称………………………………………………………………………..7
2.2申请位置…………………………………………………………………….….7
2.3用地规划………………………………………………………………….…….7
2.4建筑功能………………………………………………………………….…….7
2.5申请条件和程序………………………………….………………….…………7
2.6项目投资估算………………………………….……………………………….8
2.7项目资金来源……………………………….………………………………….8
2.8项目建设方案………………………………….……………………………….8
3.人员设置和设备配置………………………………………………...15
3.1人员设置…………………………………………….…………………...…....15
3.2设备配置…………………………………………….………………..……….15
4.投资方简介…………………………………………………………...15
4.1投资企业介绍……………………………………….……………………...…15
4.2投资企业股东介绍……………………………………………………………17
5.经营方式调查及分析………………………………………………...19
5.1经营现状………………………………………………….…………………...19
5.2经营货物种类…………………………………………………………………19
5.3赢利点…………………………………………………………………………20
5.4经营方向………………………………………………………………………20
5.5经营方式………………………………………………………………………20
5.6客户…………………………………………………………………………....21
5.7经营关键………………………………………………………………………22
5.8发展可行性和预测………………………………………………………...….22
5.9结论……………………………………………………………………………23
6.市场环境及分析…………………………………………………….24
6.1盐田港区物流仓储情况………………………………………………………24
6.2市场前景………………………………………………………………………25
6.3竞争态势分析…………………………………………………………………26
7.发展策略和目的………………………………………………...……27
7.1发展策略……………………………………………………………...……….27
7.2理由和目的………………………………………………………………..…..28
8.社会效益………………………………………...…………………....29
8.1扩大国内品牌商品出口………………………………………………………29
8.2吸引更多国际知名企业进驻深圳…………………………………………....32
8.3支持和带动国内企业壮大…………………………………………………....32
8.4扩大劳动力就业………………………………………………………………32
8.5带动经济发展…………………………………………………………………32
9.经济效益分析……………………………………………………..….33
9.1前期投入……………………………………………………………………....33
9.2收入支出预算………………………………………………………………....34
9.3投资回收期……………………….…………..…………………………....….35
10.规划图……………………………………………..………………...37
10.1………………………………………………………………....34
9.3投资回收期……………………….…………..…………………………....….35
前言
深圳市委、市政府把握国际物流业发展的态势，立足深圳区位优势和产业特点，提出了以港强市战略，推动海港、空港“双港齐飞”，把深圳建设成为现代物流枢纽城市。
开展区港联动试点工作、设立保税物流园区，是国家应对入世后的新形势，加快推进开放型经济和现代物流业发展的一项重大决策。
作为一个开放层次最高、政策最优、功能最强的特殊经济区域，深圳盐田港保税物流园区的封关运作，必将加快推动深圳市港口和现代物流业的跨越式发展，进一步扩大对外辐射力和服务华南、西南地区的能力。
北新物流有限公司（以下简称北新物流）根据本企业经营现状和发展战略，拟计划在盐田港保税物流园区内建设“北新物流盐田保税仓配送中心”（以下简称本项目）。
本建议书通过对本项目的区域背景、功能规划、市场环境、市场风险、机构组织等方面的技术经济分析论证，充分肯定了本项目的必要性、可行性和合理性。
本项目的实施，将充分发挥政策优势和区位优势，完全符合盐田港保税物流园区的功能规划，进一步完善北新物流配送体系，使其成为涵盖供应商、生产企业、销售商、第三方物流服务供应商、最终客户等商业集成的供应链管理企业，为深圳经济发展，乃至为全国经济发展做出新的更大的贡献。
1.项目简介
1.1项目名称
北新物流盐田保税仓配送中心
1.2申请项目位置
位于深圳市盐田港保税物流园区盐田保税区服务中心对外招商部分。
1.3项目用地规划
拟申请建筑用地面积20000M2，建筑面积50000M2，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构，容积率2.5。
用地分三部分：
（1）7000M2，配送仓库、办公建设用地；
（2）8000M2，集装箱、货物堆场；
（3）5000M2，绿化、道路。
1.4建筑功能
（1）仓库配送中心建筑面积45000M2；
（2）办公建筑面积5000M2。
1.5项目投资估算
（1）投资总额：
人民币23486万元
（2）各项投资估算
单位：
万元
项目
金额
比率
一、土地（按2000元/m2计算）（240美元/m2）
10000
40．98%
二、固定资产
1、房屋建筑物（2000元/m2，含消防、电梯）
10000
40．98%
2、8000m2堆仓建设费
400
1．64%
3、设备、绿化、道路
2000
8．2%
小计
22400
91．8%
三、流动资金
2000
8．2%
合计
24400
100%
注：
固定资产按一次性投入计算
1.6项目资金来源
本项目所需资金由企业自筹和银行贷款解决。
2.投资方简介及股东介绍
2.1投资方介绍
2.1.1企业名称：
北新物流有限公司（以下简称北新物流）
2.1.2企业注册地址：
深圳市罗湖区国贸大厦12层
2.1.3企业类型：
有限责任公司
2.1.4企业经营范围：
主营：
建筑材料、家居材料等商品的物流：
仓储、运输、进出口、批发与零售
相关的互联网与电子商务发展
兼营：
新型建筑材料、家居材料和新材料等的实业投资
新型建筑材料的制造与销售
家居材料的制造与销售
新材料的制造与销售
相关建筑材料及设备、家居材料等的技术咨询服务、技术交流和展览业务
房地产开发经营
物业管理
装饰装修的咨询、设计及施工
2.1.5企业注册资本：
人民币21567.81万元
2.1.6股东持股比例及控制情况
北新集团建材股份有限公司：
持有股份比例为80%；
中国玻纤股份有限公司（原中国化学建材股份有限公司）：
持有股份比例为20%。
2.1.7企业发展状况
北新物流有限公司（下简称北新物流）成立于2001年，注册资本2亿元,是国家批准的试点分销企业。
公司以建材和家居产品的分销及关联增值服务为核心业务，构建一体化的全球分销体系，致力于成为具有市场竞争力和可持续发展的国际化企业。
经过五年多的发展，已成为行业中的龙头企业，得到各级政府和海内外诸多知名企业的赞许与青睐。
北新物流坚持“环境和谐、经营稳健、运作规范、管理精细、发展创新”的经营管理理念，构建起综合分销、家居连锁、建材连锁、海外分拨、关联增值服务及商业地产六大业务平台。
我公司先后引进三家世界500强企业——与英国KingfisherB&Q在深圳和北京合资开办仓储式装饰建材连锁超市，并在全球范围内广泛开展资本、采购等战略合作；引进的德国企业锦江麦德龙现购自运有限公司（METRO），其深圳第一家商场也于2005年7月开业；与美国CENDANT集团合作，利用其世界最知名房地产经纪品牌——21世纪不动产（CENTURY21），以提供优良的房地产中介服务来迅速拓展公司的核心业务。
目前，北新物流已在国内设立百余家专卖店和两家区域配送中心，在海外（含香港）拥有三家建材超市和四家分拨中心，下属公司遍及澳大利亚、美国、巴布亚新几内亚、香港等国家和地区。
2.2投资企业股东介绍
2.2.1北新集团建材股份有限公司
北新集团建材股份有限公司是由北新集团独家发起，募集设立的股份有限公司。
经1997年4月16日国家体改委体改生[1997]48号文件批准，北新集团将其下属的纸面石膏板、轻钢龙骨和装饰石膏板三个工的生产经营性资产经评估后作价15090万元，折为11000万股，同时向社会公众募集4500万股A股，设立了北新集团建材股份有限公司。
“北新建材”股票于同年在深圳证卷交易所上市。
股票代码“0786”。
“北新建材”主要从事新型建筑及装饰材料的开发生产和销售。
目前公司拥有设计能力分别为年产2000万平方米和2500万平方米的纸面石膏板生产线各一条，年产5万吨轻钢龙骨生产线四条，年产50万平方米装饰石膏板生产线一条，年产16300吨岩棉制品和年产2000吨粒状棉生产线各一条，年产800万平方米矿棉吸声板生产线一条，年产2万吨异型材、40万平方米塑钢门窗生产线等。
2000年8月该公司又一次成功地实施了配股，募集资金3亿多元。
与此同时公司的总股本也增至28658万股，其中流通股本11408万股。
2.2.2中国玻纤股份有限公司
中国玻纤股份有限公司，是在上海证券交易所上市的股份有限公司。
股票简称：
中国玻纤，股票代码：
600176。
中国玻纤由中国建筑材料集团公司联合其他三家企业共同发起设立，是我国新材料行业进入资本市场早、企业规模大的上市公司之一。
公司总股本35,616万股，其中流通股11,872万股。
公司上市以来一直致力于在新材料领域的研发和拓展，并取得了丰硕成果。
其中玻璃纤维及制品的生产规模、销售总量、出口创汇和经济效益都位居全国第一,出口量占总产量的一半以上，是世界最大的玻纤市场——美国市场的第四大供应商。
中国玻纤以“打造有市场竞争力和可持续发展的中国化建”为战略目标，以新材料的研发、生产与销售，商业房地产的开发与经营，以及家居产品的连锁经营与物流配送为三大主营业务
2.2.3股东背景介绍
北新集团建材股份有限公司与中国玻纤股份有限公司均为北新建材（集团）有限公司的子公司。
北新集团是我国规模最大的新型建材综合性产业集团，全国520户重点企业之一。
北新集团在全国拥有56家分公司和子公司，集团总部位于北京德外西三旗，占地一平方公里，有员工21860人。
北新集团是中国国有企业的优秀代表，1999年荣获了中国改革开放20年来“中国企业管理杰出贡献奖”。
北新集团建材股份有限公司由北新集团独家发起在深圳股票市场上市。
北新建材拥有全国最大的纸面石膏板、轻钢龙骨、岩棉制品、矿棉吸音板、塑钢门窗和UPVC型材和新型房屋的生产能力。
北新集团一直致力于企业的国际化发展，并分别在澳大利亚、法国、日本、香港以及巴新设有分支机构，业务不断扩大，经营不断创新。
北新集团以“迈向住宅产业化新时代”为战略目标，扩展建材现代化经营的新空间。
3．项目建设方案
3.1规划参数：
（1）、占地2万平米、多层仓库建筑面积4.5万平米、堆仓8000平米；
（2）、使用面积最高可达60%（堆仓要扣除2000平米车场及装卸区）；
3.2仓库运营规划（根据目前已确定的货源和未来发展方向规划，按产品类别划分）：
物品种类
品名
供应商
月库存量
占地面积
化工
环氧树脂
台湾南亚股份公司
1500吨
1700平米
聚醚多元醇聚酯多元醇
台湾南亚股份公司
500吨
800平米
PU固化剂PU树脂
PU鞋底料
洪德化工、立大化工和展宇化工
500吨
500平米
色粉、钛白粉和硅油
巴斯夫、陶氏、亨斯曼和拜尔
40个（大柜）
500平米堆仓
装饰线板
佳丽化工
30个（大柜）
400平米堆仓
电子机械
IT产品
安富利等
100吨
1300平米
电子零件
索尼等
300吨
2000平米
机械设备
凯雄等
800吨
2600平米
家私服装
针织衣
东莞等地
10个（大柜）
250平米
劳保用品
10个（大柜）
250平米
皮草及棉服
6个（大柜）
150平米
家私
6个（大柜）
150平米
家电
400吨
900平米
工具及建材
石膏板
25万平米
1340平米
陶瓷
卫浴产品
佛山等地
400吨
450平米
轻工产品
广东，浙江等
100吨
225平米
木制品
内贸原材料
2万平米
800平米
内贸坯料
4万平米
1600平米
内贸成品
3万平米
2400平米
外贸地板原材料
2万平米
1200平米
外贸地板成品
3万平米
1600平米
外贸厨柜
20个（大柜）
5000平米
包租业务
法国圣戈班
5000平米
2000平米堆仓
英国百安居
5000平米
2000平米堆仓
总计楼层仓库建筑面积4.5万平米、已安排楼层仓库36000多平米，余9000平米楼层仓和1100平米堆仓满足其它企业如麦德龙等业务的需要。
4.人员和设备配置
4.1人员设置
人员配置140人。
其中管理人员23人（领导班子3人、财务8人、安全保卫9人、行政3人）、业务人员52人（市场营销10人、报关员10人、客服代表26人、打单员及档案6人）、工人65人（仓管员15人、理货员15人、装卸工35人）。
4.2设备配置
技术设备配置多项。
ERP系统软件、电脑50台及网络设备、打印机10台、扫描仪10部、刷麦机8部、电力插车10台、英吊机6台、手动插车10台、打包机3台、消防安全设备及海关要求的监管设施等。
5.经营方式调查及分析
5.1经营现状
目前由于（进口）保税仓或（出口）监管仓功能单一，又涉及到税收问题，进口的货量还不足以支持保税仓的大量发展。
现时，在盐田港范围内只有文辉仓经营保税仓，但保税仓只占了一小部分，大部分还是以监管仓为主，待物流园区政策全部落实后，区内仓库将是国际大企业货物集散的必争之地。
5.2经营方式
随着经验的积累和管理的成熟，在仓库流转环节中的某些中间角色将会被取代掉。
货代面临的竞争越来越激烈，优势越来越少。
当仓库拥有者拥有了一定的操作经验和自己的管理系统，可以取得客户的信任后，将可以自己经营仓库以取得更大的利润。
5.3客户
（1）仓库经营主要面向客户为货代，占90%；其余10%面向于厂家。
货代面向客户则为国外买家。
客户客户
（2）仓库主要经营拼箱货（流转速率快）其分为两种形式：
几票货装于同一集装箱内，到达目的港后，其所有者为一方。
（此种方式占主要部分）。
（3）根据海关的有关规定，同是经营监管仓库的公司之间，不可合作拼箱。
5.4发展可行性和预测
深圳物流业的发展是可行的，在盐田港发展仓储监管业务有一定的可行性，其主要原因以下：
（1）海关管理（牌照的领取会有所放宽）和操作方面的形式可能会有所放宽，但对于拼箱的经营管理预测在短时间内不会放宽，经营者之间仍然不可合作拼箱，这将会给予经营者一定的便利和发展空间。
（2）对于经营的货源问题，因为香港是大部分的货源来向，如果一旦香港的货源能逐步流向于盐田这边，则仓储的需求发展是不会达到饱和状态的。
因此，货源将不是发展的主要障碍，关键问题在于时间。
（3）从经济方面看，目前经济形势还比较严峻，在此形势下，国家是鼓励出口的，这不止为国家增加了收入，同时也为社会提供了就业机会，平衡了由于工人失业导致社会秩序出现混乱的不良影响。
发展的预测趋势将会主要有以下两个方面：
（1）将来的发展会从监管的仓储行业转向整个物流供应的管理提供上，这将会是未来发展的趋势。
将来经营的内容就会不限制于单方面的提供而是多方面的提供。
（2）成本上来说，国内投资成本低的优势将会降低。
国外投资者将会从其它地方获得税收、地价、劳动力等方面更好的优势，因此这将可能导致国外投资者的迁移。
5.6结论
从监管仓的市场调查报告可以看出，监管仓作港口的配套服务设施，与港口的业务密不可分，主要港口有大的业务量，监管仓也就有较大的生存和发展空间。
从目前具体的经营情况来看，目前盐田港的几个监管仓经营都不错，有较强的赢利能力和赢利空间。
从监管仓的未来发展趋势来看，监管仓作为“监管”的作用将会弱化，相反，监管仓作为国际贸易中的国际物流链条中的一个环节将会继续发挥重要作用，即使监管仓的功能发生了变化，但只要港口有大的货物流量，监管仓作为物流链中的仓储功能依然的发挥重要作用。
盐田港已发展成为世界性的重要港口，货量的吞吐量将进一步扩大，这为公司建立物流基地和监管仓创造了极好的条件，也展示了监管仓极好的发展前景。
6.市场环境
6.1盐田港区物流仓储情况（不完全统计）
●目前盐田港（除保税区）拥有6座出口监管仓。
正在经营的出口监管仓有：
文辉仓、勤辉仓、长江仓、物流中心、APL物流中心（5座？
）。
勤辉仓下经营的仓库有：
怡和仓、佐川急便、天鹰、飞驰、NVO。
●6座仓库总的占地面积约为15万平方米（？
）。
●6座仓库中除文辉仓其监管仓和保税仓同时经营外，其它仓库只经营出口监管仓。
●目前盐田港已成规模经营比较良好的仓库为文辉仓；物流中心经营量不断增加，预计今年经营量也将是一个良好的成绩。
●仓库的经营方式主要以出租形式为主，中方领取监管牌照出租场地于外商经营。
一般出租期限为长期租约。
●仓库拥有者面向的客户主要为外商；仓库经营者面向的主要客户为货代，少部分直接面向海外买主。
●仓库主要经营拼箱货物，货物主流以鞋类和玩具干货为主。
6.2竞争态势分析
●目前盐田港已成规模的6个监管仓拥有较为稳定的客户，一般客户与他们都签有长约；境外一些仓储业对盐田港窥视及渐渐侵入，这些对后来者来说是一个劲敌。
面对如此强劲的对手，对于已具规模的监管仓来说，仓储中心可以在设备上比其取得优势，已成规模的监管仓随着设备的使用，会受到一定的损耗，随着技术、要求的不断进步、提升，现时的仓库将难以满足进一步的发展要求，仓储中心根据现时的要求，请专业人士度身设计，这将会比旧仓库更能保障客户的利益和满足客户的要求。
对于境外的竞争对手，虽然其一般拥有强劲的资金实力，但仓储中心比其更了解本地和市场的需要，比其更早一步进入市场，因此能更早的占据市场、取得客户信任。
6.3市场前景
●世界银行对2006年的前景预测是，尽管受制于异常高风险的影响，但全球经济持续发展。
对2006-2015年人均增长率的预测为发展中国家3.6%，高收入国家2.5%。
●目前，全国交通运输总体规划已经将深圳定为全国沿海主枢纽港、华南地区集装箱枢纽港。
深圳市政府在“十五”计划发展规划中明确提出，将高新技术产业、金融业和现代物流业作为今后三大支柱产业，并对深圳物流发展作了初步规划。
深圳港口的发展将配合全市物流业的发展，以港口集装箱运输为重点，同时稳步发展散杂货业务，促进深圳建成区域性的物流中心城市。
●现时仓储经营的主流货物是以鞋、玩具为主干货。
中国是世界制鞋中心，目前，美国市场上65％以上的鞋产自中国，随着亚洲成为鞋的主要生产地，进口商已开发出一套复杂的内陆分拨系统。
他们把通过集装箱运来的货物运到位于西海岸的分拨中心内，或者运到第三方物流公司的分拨点。
第三方物流商可以提供附加值服务，如包装、贴标签，或将零售商提供的商店标签贴在鞋上。
这种附加值业务越来越多，这样就能帮助商店尽快准备好。
一些进口商甚至可以自己在亚洲完成包括包装、标签和条形码等全部工作，绕过分拨中心，直接把货物运到商店里。
可以看到进口商直接在亚洲把附加值服务完成是更能降低成本的一种方法，它在劳动力成本上就为进口商降低了成本，因此，可以预测，这种模式将会成为主流模式。
而仓储中心的经营包括了提供附加值服务的功能，因此，仓储中心的经营将会越来越受到重视。
●盐田港保税区物流产业今年以来保持强劲增长势头，去年7月份进出口货物总值上升到12491万美元，比6月份增长27％，同比去年增长126％；进出保税区（含进出境）各类车辆8046车次，比6月份增长54％，同比去年增长106％。
大多数引进项目已投入运作并产生良好的回报，马士基、长荣、索尼、耐克、玩具反斗城等知名跨国企业更将该区作为全球产品的集散地和分拨地之一，物流产业已形成规模经营、蓬勃发展的态势。
7.发展策略和目的
7.1发展策略
（1）在盐田保税物流园区设立自己的独资企业，享受自主经营外贸权、结售汇权、出口退税权，扩展服务功能，既可作物流配送，又可受国外客户委托销售，销售额将大幅提高，相信有能力与国际国内物流配送企业竞争，在保税物流园区龙头位置树立起自己的品牌；
（2）与国外跨国公司联手，按合资、合作方式共同进入保税物流园区，以公司在深圳物流业的地位和外资企业先进的管理经验，吸引国际上知名企业，建立稳定的供销渠道，经营方式和经营规模将发生质的变化。
7.2进入的理由和目的
（1）政策优势。
作为“区港联动”载体的保税物流园区是对国际物流实行保税政策的一个特殊经济区域，同时具备国际中转、国际配送、国际采购和国际贸易四大功能。
区港联动的内涵是“优势互补、政策叠加”。
盐田港保税物流园区除继续享受保税区免征关税、海关特殊监管等方面的政策及园区原有的政策外，在税收方面还叠加了出口加工区的政策，即实现国内货物的进区退税，从而改变保税区现行的“离境退税”方式，降低了企业的运营成本。
在中转集拼方面，中转集装箱在物流园区可以进行拆拼箱，改变以往只能整箱进出的状况。
有关专家预测，未来周边地区和国家货主直接选择盐田港转口欧美将形成趋势。
（2）降低成本。
在盐田“区港联动”物流园区注册独资企业成立“北新物流盐田保税
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