泗阳地产调研报告1.docx
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泗阳地产调研报告1
第一部分：
所在省、市房地产业环境
一、宿迁市宏观环境分析
1、区位简述
宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8’-34°25’,东经117°56’-119°10’之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。
全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，2007年末总人口531.53万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4和第7位。
下辖三县二区（沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区），共111个乡（镇）、4个街道，1418个行政村。
2、人口构成
据近期人口普查资料，以2007年11月1日0时为标准时间，全市总人口为531.53万人，与2000年第五次全国人口普查数据相比，年均增长率2.15%。
在总人口中，0-14岁人口、15-64周岁人口、65周岁及以上人口分别占26.3%、66.3%、和7.4%（与第五次全国人口普查相比，0-14周岁人口比重下降4.9个百分点，65周岁及以上人口比重上升了1.4个百分点）;接受大专以上教育的人口占1.2%，接受高中、中专教育人口占7.4%，接受初中教育人口占35.3%，接受小学教育的人口占39.3%，粗文盲率为8.2%，比2000年第五次全国人口普查时下降11.1个百分点；居住在城镇的人口占25.5%，居住在农村的人口占74.5%；汉族人口占99.7%，各少数民族人口1.49万，占0.3%。
3、房地产环境
2006年全省土地市场很活跃，市场供需两旺，中心城市土地成交规模较大，沿海市县逐步成为土地市场的成交热点，南热北冷的现状继续保持，土地市场发展不平衡。
住宅用地是06年用地热点，苏南省辖市和部分经济发达的县，房地产经济很活跃。
苏北的县市房地产市场06年是处于萌动期，不是很活跃。
房地产项目开发规模苏南地区是较大的，2007年全省供地总量在宏观调控的背景下大幅下降（相对06年），全省土地供应不同地区的土地供应结构差异很大，经营性用地稳步回升。
房地产用地稳中有降，但仍然是以普通商品房用地为主，政策性住房用地，就是通常讲的保障土地房的用地大幅上升，这是国家要求的，但是总体规模还比较小。
也就是对普通商品房的影响目前还不是很明显。
2007年省城市综合地价是932元/平方米，商业用地平均地价是1338元/平方。
住宅用地平均是969元/平方米，同比增长12.25％。
2007年地价苏南最高，968元/平方米；苏中居中，苏北最低746元/平方。
2007年地价涨幅苏北最大，增长为12.32％，同比增长5.66％，商业用地和住宅用地的地价增长比较大，分别是15.97%和16.60%。
13个省辖市中泗阳县地价最高，宿迁市仍然是最低。
宿迁市人口的基数是531万，居第七位，虽然地价最小、房地产规模小，但是人口规模大，这是值得关注的问题。
2007年宿迁是固定资产投资在全省增速最前列。
市场销售价格不断上升，价格上升空间很大。
宿迁市2006年土地市场运行概况：
市区的工业用地大幅度减少，经营性用地稳步增长，经营性用地主要是指商住、住宅用地，商业和经营性用地增幅比较大，土地出让价格2006年基本上没有上幅。
2007年商品房上市面积143.32万平方，同比增长73.09％，市区商品住宅销售面积117.56平方，同比增长15.66%，06年住宅商品供销比是1.22。
2007年宿迁市区土地市场总体呈现的特征是：
受宏观调控影响，土地供应总量略有减少，总量减少背景下经营性用地保持稳定增长。
宏观调控没有对房地产市场的土地投放产生影响。
经营性用地中商业用地增加，用地结构继续调整。
土地出让价格在2005年基础上增幅0.8％，地价没有大起大落。
2007年土地市场运行概况：
市区的土地供应总量继续大幅度降低，工业用地大幅度压缩，经营性用地和商品房用地大幅度上升，这个里面很大的一个量就是保障性住房的量，土地公开出让价格较2006年大幅度上升，06年没有涨，07年涨幅比较大。
2007年市区经营性用地中，商业用地是683.04亩，占15.51%。
住宅用地增长16.34％。
07年市区经营性用地平均价格是48.18万/亩，比06年33.26万元上升了44.83％，其中商业用地24.04万元/亩，360万/平方，同比下降22.79％。
商住用地是56.45万元/亩，846.46元/平方米。
住宅用地548.3元/平方。
宿迁市08年一季度住宅用地是38.83万元/亩，上升6.5％。
同时，一季度全省出让的平均价格是1174元/平方，比2007年降低了23.69%，也就是说全省是下降，宿迁是在上升。
2008年（宿迁）市区房地产开发投资同比继续增长2.16％，房地产开工面积230.40万/平方，竣工面积185.3万/平米。
房地产开发情况：
08年市区实现房地产开发投资24.54亿元，占全社会固定资产投资的15.23%，总量上增长并不大。
开工建设方面：
2008年新开工面积230.14万/平方，商品住宅新开工面积为180.06万/平米，2008年市区商品房竣工面积同比增长15.43％。
供销情况：
2008年商品住宅上市面积135.6万/平方，同比减少3.2％，市区销售面积125.3万/平方，同比增长7.48%。
2008年商品住宅供销比为1.07，销售均价是2800元/平方。
2008年宿迁市土地市场总体特征：
一是市区通过供应总量降低，二是工业用地压缩，经营性用地稳步上升，商业和商住占比上升。
商住和住宅土地出让价格增幅较大，土地出让中商品住宅用地竞争力增强，09年一季度宿迁市环比上升6.5％，投资潜力较大。
从07年到09年连续三年，房地产业的投资都几乎占到全社会固定资产投资的30％左右。
商品房销售良好，房地产市场进一步活跃，随着宿迁经济社会发展进程不断向前推进，以中心城市和县城建设的进一步加快，宿迁房地产市场走势强劲，兴兴向荣，已经成为房地产投资的热点地区。
从07年年底以来，由于受宏观经济形势的影响，我国大部分地方房地产市场走向低迷。
为进一步推进宿迁市房地产市场持续快速健康发展，市委、政府本着节约土地、集约发展的原则，制定出台了《市政府关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》，以鼓励和支持房地产企业开发高层住宅和大型商贸设施，加快商贸和房地产业繁荣，充分富集人气商气，促进中心城市现代商贸业又好又快发展。
《市政府关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》主要对购房补贴、申请住房公积金贷款、高层住宅电梯年检费征收、城市基础设施配套费征收、人防工程建设预收金征收、基础设施管线配套、高层住宅开发企业税收、住宅价格秩序管理和市场诚信体系建设以及有关商业企业税收等方面，作出了相关的优惠扶持政策及规定。
二、宿迁市产业发展结构
宿迁政策灵活，具有宽松的投资环境优势。
江苏省苏发200112号文件明确在不违背国家政策、法规的前提下，允许宿迁市采取比其他地区更为灵活的政策，并把宿迁作为全省唯一的综合改革发展试点市，08年1月在十一五规划纲要当中提出，继续加大对苏北的支持力度，重点加大对宿迁的扶持,下更大力气帮助宿迁实现突破。
07年11月，省委第十一届三全会和2008年1月省十一届人代会分别进一步强调，集中力量帮助宿迁实现更大突破。
而且最近，还将专题组织省级机关各部门专门研究如何集中力量帮助宿迁突破发展。
同时大力开展软环境整治工作，全面推行放开搞活，积极创造创业最宽松、社会最文明、人居最文明、低交易成本、低生产成本、低行政成本、低社会成本的“三最四低”的投资环境。
在房地产业发展方面，2008年市委市政府出台了关于印发宿迁市鼓励优惠投资政策通知，对投资三产项目等明确具体政策，将有效促进我市房地产业健康有序发展。
宿迁具有强劲的产业扩张优势，目前宿迁经济发展正由农业主导型向工业主导型转变，人民生活由温饱小康向全面小康转变，社会结构由农民为主向市民为主转变，城市市民收入增长较快。
07年城市居民可支配收入比06年增长幅度超过15％，已经接近一万：
9468元。
投资的根本目的是为了获取回报，市产业结构调整能够带来巨大空间，群众收入水平提高蕴含着巨大消费潜力，城市进程加快可以刺激旺盛的消费需求，加之地处拥有1.2亿人口的淮海经济区的腹地，既有低价位的劳动力资源又有充足的典礼土地供应，既有广阔的市场潜力，又有巨大的国内空间和众多的投资机会。
宿迁所处的特殊发展阶段和经济区位带来的巨大产业扩张潜力为中心城市的迅速扩张创造了有利条件。
宿迁市区已经增长到目前41万人。
按照规划到2010年宿迁市区的人口将增长到60万以上，到2020年将达到80万以上。
中心城市的迅速扩张势必为房地产业的加速发展带来千载难逢的历史机遇，一定能够使广大投资者以较低的成本、较少的投资、较小的风险，实现产业扩张的宏愿，获取丰厚的创业回报，赢得广阔的发展空间。
第二部分：
泗阳县概况
一、泗阳县概况
一、自然条件
1.1地理位置
泗阳，地处古泗水之阳。
位于江苏省北部，在东经118°20′—118°45′，北纬33°23′—33°58′之间。
东界淮安市淮阴区，南滨洪泽湖、北邻沭阳县，西南和西部与泗洪县、宿豫区、宿城区接壤。
县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。
其中陆地面积998平方公里，占总面积70.38%；水域面积420平方公里，占总面积的29.62%。
县境平原广阔，无山脉丘陵，古黄河堤内滩地为河床高漫滩，自西北向东南，横亘于平原之上，成为县境内自然河流分水岭。
总的地势以黄河故道为脊背行分别向北、向南倾斜，县境大部分地面高程在12—17米之间。
穿城、三庄附近及成子湖东侧有低矮的垄岗。
1.2水文
境内自然河流以古黄河堤内滩地为分水岭，以北属沂河、沭河、泗水水系，河流自西向东流入黄海。
以南属淮河水系，河流自北向南流入洪泽湖。
主要河流、湖泊如下：
京杭大运河：
西自郑楼乡入境，流经郑楼、临河、史集、城厢、众兴、泗阳农场、来安、李口、新袁等乡镇场，从新袁镇出境，在县境长50公里。
是泗阳航运、灌溉及南水北调的重要河道。
古黄河：
原为泗水河道，金明昌五年（1194年）黄河夺泗水入准，至清咸丰五年（1855年）黄河北迁，留下古黄河道，傍依大运河，蜿蜒曲折。
从洋河西北入县境经临河镇、林苗圃、众兴镇、泗阳棉花原种场、泗阳农场、李口镇、新袁镇而出县境，县内全长63公里。
河床高于两侧地面，无支流汇入，除主槽外，大部分河床已开垦成农田。
淮沭河：
1959年始凿，1970年竣工。
该河从淮阴县（现淮阴区）宋集乡流入境内，经魏圩、庄圩、里仁乡而出境，县内河长12.63公里，除了起淮河分洪泄洪作用外，亦兼航运、灌溉功能。
六塘河：
西接宿迁市骆马湖、从三庄乡入境，呈西北东南流向。
经史集转向东流，经南刘集、桃园果园转向东北，经八集、王集、魏圩、庄圩、进入淮阴县（现淮阴区）境，在县境流向呈向南凸出的弧形，县境河段长35公里。
清康熙年间开凿，为是农田灌溉、排洪、航运河道。
大涧河：
位于县境北部，从穿城镇入境，经爱园镇出境，境内河长9公里。
洪泽湖：
位于县境南部，泗阳与洪泽、盱眙、泗洪、淮阴等县区分辖。
正常水位12.5米时，泗阳县辖有水面积300平方公里（含成子湖水面）。
入湖河流有黄码河、高松河、成子河、马化河、萧河、五河、古山河、民便河等。
湖内水质良好，生物资源丰富，为灌溉输水、航运、养殖、防洪、蓄水多功能湖泊。
1.3地下水
境内基岩埋藏较深，岩性主要为深层变质岩及沉积碎屑岩，裂隙发育程度低，故基岩裂隙水甚微，无供水价值。
新生界松散岩分布广泛，堆积厚度大，且大都为河湖相沉积，分选性好，胶结程度低，富含地下淡水。
地下水分为浅水层、浅层承压水、深层承压水。
1.4气候
泗阳属北亚热带季风过渡性气候，光照充足，雨量丰沛，无霜期长，四季分明。
年平均气温14.1℃。
最高是14.9℃，最低为13.2℃。
年平均降水量906.2毫米，最多年份达1396.2毫米，最小年份仅为500.5毫米。
年平均风速3.1米/秒，全年主导风向是ESE，频率为9%。
全年平均日照2214.0小时。
1.5地质条件
淮阴—响水断裂延伸至泗阳黄圩—高渡境内。
县境中部和北部属华北地台区，南部黄圩—高渡的部分地区属扬子准台地的北缘地带。
泗阳县城规划区内大地构造属于众兴—王集古隆起，分布于县境中部，面积达1000平方公里，为泗洪古隆起东延部分，在新生界地层之下，直接下伏太古代—中元古代一套变质岩，变现为自晚元古代至中生代长期地壳隆起。
全县分成三个工程地质区，各区又由一定的工程地质层组成。
在规划区范围内含有中—高压缩冲积松软岩组工程地质区和垄岗工程地质区。
中—高压缩冲积松软岩组工程地质区：
包括古黄河滩地及其两侧黄泛冲积平原分布范围广，占县境陆地面积70%以上，该区地下水为淡水，水位埋深一般1—3米，古黄河高滩地水位埋深大于5米。
主要工程地质层有：
亚砂土：
主要分布于古黄河漫滩上，层厚0.5—6米，灰黄色，结构松散，饱水，贯入击数3—10击，天然含水量24—31%，孔隙比0.76，fk=16—22kpa。
粉砂层：
分布于古黄河故道上，埋深2—4米，局部出地表，层厚5米左右。
灰黄色，结构松散，饱水，灌入击数3—10击，天然含水量26.7—32%，孔隙比0.78—0.86，比重2.69—2.72，饱和度93.1—100%。
fk小于14kpa。
亚粘土层：
分布于古黄河漫滩之外的冲积平原区，层厚2—7米，局部大于7米，灰黄色，潮湿松散，可塑，中等压缩性。
贯入击数3—16击，天然含水量23.2—39.6%，比重2.68—2.72，孔隙比0.78—0.88，塑性指数18.8%左右，内摩擦角10—22度，压缩系数0.03公斤/平方厘米，fk14—24kpa。
淤泥质亚粘土层：
灰褐色，有机质含量高，埋深2—8米，层厚2—5米，分布不均，天然含水量35—40%，孔隙比0.8—0.95，塑性指数19.5—34.5%。
fk9—10kpa
垄岗工程地质区：
分布于县境南部高渡、卢集、城厢一带（地面高程17—20米）及西北穿越、三庄一带（地面高程12.5—14米）。
地表出露地层为上更新统戚嘴组（Q3q）。
粘土夹钙层：
土粒比重2.75，天然水含量24.8—25.6%，天然容重1.94—1.97克/立方厘米。
天然孔隙比0.74，饱和度0.89—0.92，塑性指数17.0—26.0%，凝聚力1.80公斤/平方厘米，内摩擦角19—22度，贯入击数24—30击，fk20—30kpa。
其中，粉土、粉砂和粘性土可作为建（构）筑物的天然地基或者桩基地基，但在抗震设计时，必须注意判别粉土和砂土的液化可能性。
淤泥质土由于土质软弱，建筑时一般需考虑地基加固。
影响工程建设的地下水主要是含于粉土及粉砂中的潜水，由大气降水和邻近水体补给，水位受地形控制并随季节变化，一般埋深1—5米。
二、行政区划
截止2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡：
众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：
泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。
县人民政府驻众兴镇。
2.1人口数量
现状人口统计表
时间
户籍总人口（万人）
城镇人口（万人）
城市化水平（%）
57.56
2007年
105.32
其中城区总人
23.78
54.65
2.2人口情况
全县有汉、回、苗、彝、壮、满、哈尼、布衣等33个民族，汉族人口占总人口的90%以上。
少数民族中回族人口最多，占少数民族的90%。
全县男女人口比为107.53：
100。
人口出生率8.2‰，死亡率为5.3‰，人口自然增长率为2.9‰。
2.3分布情况
泗阳人口分布情况汇总表
年份
统计对象
人口（万）
简介
2
0
0
7
年
众兴镇
23.095
2007年全镇新增列统工业企业1O家，新增私营企业397个，新增个体工商户3500家，实现列统工业增加值3个亿。
全镇财政收入5150万元，比2006年净增ll48万元。
爱园镇
6.06
该镇总面积64.48平方公里.耕地面积3228公顷，人口6.06万人，辖11个行政村、1个社区、1个果树实验场，156个村民小组
王集镇
8.2
镇域面积853平方公里，耕地面积4750公顷，人口8.2万人，辖17个行政村，3个居委会。
裴圩镇
7.4
全镇下辖13个行政村、5个居委会，人口7.4万人。
新袁镇
6.5
镇域面积54.3平方公里，其中耕地2850公顷，辖9个行政村、3个社区居委会，总人口6.5万人，为省重点中心镇之一。
李口镇
7.12
全镇辖13个行政村、2个居委会、1个社区，总人口7.12万人。
临河镇
6.64
全镇总面积59平方公里，辖14个村居、165个村民小组，总人口6.64万人。
穿城镇
4.71
全镇辖10个行政村，总人口4.71万人。
张家圩镇
4.73
该镇辖9个行政村，2个居委会，其中少数民族集中居住村1个，总人口4.73万人。
高渡镇
4.345
全镇辖8个行政村，l个居民委员会，134个村民小组，总人口4.345万人。
卢集镇
6.08
该镇辖11个行政村，1个居委会，206个村民小组，总人口6.08万人
庄圩乡
4.7
庄圩乡全乡面积58.53平方公里
里仁乡
5.44
总面积43.7平方公里，耕地面积2.8万亩
三庄乡
5.9
面积69平方公里，13个行政村
南刘集乡
4.4
全乡总面积49.78平方公里，可耕地面积2270公顷，辖9个行政村，157个村民小组，4.4万人口。
三、经济概况
3.1经济总体实力现状
泗阳县经济发展主要指标变动情况表
年份
GDP
（亿元）
人均GDP（元）
全社会固定资产总投资（亿元）
财政总收入（亿元）
居民存款
（万元）
在岗职工平均
工资（元/人）
农民人均
纯收入（元）
2002
47.12
4034
16.48
3.31
188501
8344
3108
2003
51.72
4419
20.42
3.53
193248
9006
3090
2004
45.77
4850
24.54
2.80
272389
9780
3450
2005
59.38
6252
21.12
1.63
320457
13006
3834
2006
69.85
7355
23.55
2.94
377008
15301
4510
2007
78.31
8311
26.61
3.42
418478
17596
5186
泗阳2003—2007年间经济发展情况单位：
亿元%
指标名称
2003
2004
2005
2006
2007
数值
增长率
数值
增长率
数值
增长率
数值
增长率
数值
增长率
国内生产总值
38.7
8.4
45.77
13.7
52.3
14.5
58.5
12.1
67.8
15.7
第一产业增加值
14.9
-3.8
16.67
7.9
17.4
4.5
18.3
5.3
19.1
4.4
第二产业增加值
12.7
27.0
13.41
17.1
19.6
21
22.4
14.3
26.8
19.6
第三产业增加值
11.1
8.8
13.14
14.1
15.3
15
17.8
16.4
21.9
23.0
3.2产业结构概况
3.2.1产业结构层次较低，发展空间大
从2003—2007年经济发展情况表上看，泗阳县GDP呈现稳步增长趋势，工业增长对GDP增长的贡献依然，第三产业增长迅速。
可以看出，目前工业的发展是推动泗阳经济发展的主要动力，通过工业的发展来带动第三产业的发展，从这一方面可以看出，泗阳工业的现代化进程将直接影响到第三产业的发展，从而对泗阳县整个县域经济的发展和城镇经济的发展产生重要影响。
泗阳县历年产业结构变动情况（2002—2007）
指标
年度
一产增加值
（万元）
二产增加值
（万元）
三产增加值
（万元）
产业结构
2002
187767
148300
135166
39.8：
31.5：
28.7
2003
148728
126792
111176
38.5：
32.8：
28.8
2004
166700
159581
131384
36.4：
34.9：
28.7
2005
174000
196000
153000
33.3：
37.5：
29.2
2006
182700
220500
168759
35.3：
42.6：
32.6
2007
191835
248945
188167
37.3：
48.4：
36.6
3.2.2农业现代水平提升，促进城市化进程
目前，泗阳县农业产业结构得到进一步调整优化，农业产业化初步成形，逐步培育了一批特色农产品，如城厢的蔬菜、卢集的优质大米、洪泽湖的水产品、八集的花生、高渡的乳鸽等。
但是，种植业占主导地位渐渐地向工业过渡，农业现代化水平有所增长，农业产业化经营的龙头企业规模逐步扩大、层次较高、带动能力强，同时，农产品加工业较先进，农业产业链长，农产品附加值上升，农业劳动力初步地从种植业向工业转移，工业劳动生产率增长，致使大量劳动力转向工业，农民收入有了很大提高，推动了城市化进程。
泗阳农业结构的变化情况（可比价，万元）
年度
2003
2004
2005
2006
总值
21.88
36.6
29.21
33.69
种植业
15.80
21.15
12.18
18.88
林业
1.82
2.39
2.82
2.48
畜牧业
5.53
6.25
6.66
5.98
渔业
5.32
6.27
6.08
5.15
比例
72.2：
8.3：
25.3：
24.3
58.7：
6.6：
17.3：
17.4
41.7：
9.7：
22.8：
20.8
56.0：
7.4：
17.8：
15.3
四、社会因素
4.1城市发展
泗阳有五千年的悠久历史，夏商时属徐州，周代属青州，春秋时属吴，战国时属楚。
秦始皇26年（公元前221年）在泗阳境始建凌县。
汉武帝元鼎年（公元前116年）在泗水下游北侧置泗阳县，泗阳建县自此始。
汉后战乱频繁，泗阳境域历代建置名称多变，魏晋时有凌县、宿豫县、角城县建置，隋唐时宿豫属泗州，唐改称宿迁县，宋先后属徐州及淮阳军。
元至元十四年（1277年）析建桃园县，明清两朝仍称桃源，民国三年（1914年）因与湖南省桃源县同名，复称泗阳县。
抗日战争及解放战争时期，曾将泗阳县域划分设立泗沭、泗阳、淮泗、运河特区四个县级设置。
1949年5月恢复泗阳县建制，隶属淮阴地区，1996年划归新建成的宿迁地级市。
4.2交通状况
泗阳交通便利，水陆空路网四通八达。
京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。
325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。
新长铁路使泗阳与“亚欧大路桥”东桥头堡连云港及长三角洲诸多开放城市相连。
县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南两个半小时到南京，四个小时到上海。
泗阳县城路网结构采用四横、四纵、一环的方格网加环形行式。
四横
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