土地增值税分摊方法总结表.docx

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土地增值税分摊方法总结表

土地增值税分摊方法总结表

 （2014-03-1314:

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分类：

 财会与税务

原文地址：

土地增值税分摊方法总结表作者：

李利威律师

全国各地分摊方法总结表

作者：

税务律师李利威   时间：

2014年3月8日

省份

分摊方法

中央

不同清算单位：

土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）

同一清算单位：

建筑面积/合理方法

天津

土地成本：

占地面积法

开发成本、费用：

建筑面积法

江苏

土地成本：

第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建

开发成本：

建筑面积法

利息支出：

随成本

宁波

土地成本：

可占地面积法

开发成本、费用：

建筑面积法（商业分摊系数上调10%）

财务费用：

直接成本法

销售费用、管理费用：

建筑面积法

青岛

成本、费用：

建筑面积法

广州

清算单位内：

建筑面积法

不同清算单位：

直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）

内蒙

建筑面积法/其他合理方法

银川

不同清算单位：

土地成本：

占地面积法

成本费用：

建筑面积法、其他方法（经税务局认定）

混建中商业用房可按平均成本加计330%

海南

建筑面积法

浙江

同一清算单位内：

建筑面积法

大连

同一清算单位内：

建筑面积法

不同清算单位内：

占地面积/其他方法经税务局确认

湖北

不同清算单位：

土地成本：

占地面积法

同一清算单位：

建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）

江西

土地成本：

销售收入比例法

开发成本、费用：

建筑面积法

福州

土地成本：

建筑面积法

建安成本：

层高系数法

开发费用：

建筑面积法

广西

建筑面积法

北京

原则建筑面积法

四川

建筑面积法

安徽

建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）

温州

占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）

黑龙江

建筑面积法（土地成本：

占地面积法）

重庆

转让土地：

占地面积法

成本费用：

建筑面积法

辽宁

不同清算单位：

土地成本占地面积法

同一清算单位：

土地成本建筑面积法

              建安成本建筑面积法

西安

建筑面积法（土地成本：

如能区分占地面积法）

扣除项目的分摊方法

一、中央的规定

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）

三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）

十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）

五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）

七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）

八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）

九、银川的规定（银地税发【2007】214号）

十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）

十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）

十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）

十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）

十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）

十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）

十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）

十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）（桂地税发[2008]96号）

二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）

二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）

二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）

二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）

二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）

二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）

二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）

二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）

二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）

一、中央的规定

1、总的分摊方法（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发【2006】第187号：

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五款  发文日期：

 2006-12-28

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

国税发【2009】第091号：

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

发文日期：

 2009-05-12

2、土地成本的分摊（财法字【1995】第006号）（国税函【1999】第112号）

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条  发文日期：

1995-01-27

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。

对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

    根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。

在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。

因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：

可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

国税函【1999】第112号：

关于广西土地增值税计算问题请示的批复发文日期：

 1999-03-05

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）

第十五条土地增值税扣除项目确定的原则

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目、同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让房地产的面积占总面积的比例计算分摊。

津地税地[2010]49号：

天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文日期  2010-07-15

五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用如何分摊问题

根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。

津地税地[2011]24号：

天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知发文日期：

2011年9月14日

三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

……

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。

但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

（解读：

因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。

根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：

第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。

此次《公告》将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。

）

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。

如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

（解读：

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。

如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。

如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。

如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。

）

　　（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第

（一）、

（二）项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第

（一）、

（二）项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

（解读：

在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：

第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。

允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。

）

苏地税规[2012]1号：

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告  发文日期：

2012年8月20日

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

苏地税发[2009]72号：

江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知  发文时间：

 2009-9-3

十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

31、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。

住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

答：

江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发〔2009〕72号）第十七条规定：

清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

根据这一规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答  发布日期：

2010-05-28

四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

五、项目面积和成本费用分摊

　　1、同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的土地成本（包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费）、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按苏地税规[2012]1号第二条所规定的核算对象分别归集。

如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

　　项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积+其他类型住宅面积+非住宅类房产面积）+公共配套设施面积

　　开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积

　　各类型房地产建筑面积=外销房面积+自用面积

　　外销房面积=预售许可证面积

　　外销房面积=结转销售面积+未售面积

　　2、某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费×（该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积）。

3、某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。

常地税一便函〔2013〕2号：

常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见

（二）颁布日期：

2013年08月12日

四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）

六、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题

对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：

1、同一清算项目中不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；

2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用等，如无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别核算增值额、增值率；

3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本；

4、考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮。

……

十一、同时开发多个房地产项目共同发生的开发费用分摊问题

同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理：

1、同时开发多个项目共同发生的财务费用，企业必须按照资金用途、资金流向等明确证据在开发项目间进行准确归集，核算清楚；

2、同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用，原则上也应明确核算，准确分摊，对不能准确、合理分摊的，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例计算确定。

甬地税二[2010]106号：

宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知  发文时间：

 2010-6-4

（四）不同房地产类型共同的成本费用分摊问题

对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用包括土地价款、公共配套设施、绿化、相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应当按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。

甬地税二[2009]104号：

宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知    发文日期：

2009-06-26

五、普通住宅与非普通住宅成本与费用的划分

　　属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用，在土地增值税清算时，可对整个清算项目的成本费用统一核算，然后再按照普通住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊，计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额，据以计征土地增值税。

甬地税二[2007]74号：

宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知  发文时间：

 2007-3-27

五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

第二十条　房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。

对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

第二十一条　开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。

青地税发[2008]100号：

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知  发文时间：

 2008-5-22

四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法

根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。

对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

青地税函[2013]44号：

青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知  发文日期：

2013.3.25

六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号[1] ）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）

三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题

对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对总可售非住宅（包括已售、未售（含出租或自用）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

并将《关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知》（穗地税发[2006]39号）的第六条第

（一）项第1点的公式调整为“分摊已售比例=[（已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4）÷（总可售住宅面积+总可售非住宅面积×1.4）]×100%”。

对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（粤国税发[2008]30号）细化的土地增值税清算审核的附表5《与收入相关的面积审核调整明细表》和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整（见附件1、2）。

四、关于建筑物面积计算口径的问题

土地增值税清算过程中，建筑物面积是指建筑面积，而不是套内建筑面积。

穗地税函[2013]179号：

广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知   发文日期：

 2013.8.29

三、停止执行兼有住宅和非住宅的综合开发项目中对非住宅按1.4倍系数分摊扣除项目金额的规定。

对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税鉴证业务准则>的通知》（粤国税发[2008]30号）细化的土地增值税审核的附表5（与收入相关的面积审核调整明细表）和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整（见附件1.2）。

穗地税发[2013]152号：

广州市地税局关于明确土地增值税征管有关问题的通知发文日期：

2013年12月27日

十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

（一）房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

1．对于能够按不同房地产类型直接归集的，清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。

否则，按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。

2．对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

3．按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目金额。

对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

（二）房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。

（三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

1．对于能够按分期项目直接归集的，清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。

2．对于不能够按分期项目直接归集，但能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。

3．对于不能够按分期项目直接归集，也不能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。

（四）房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。

（五）房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。

（六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

穗地税函[2012]198号：

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（2012年修订版）的通知  发文日期：

2012年11月30日

六、关于扣除项目分摊计算问题

（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。

其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。

公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。

穗地税函[2008]34