写字楼物业工程部管理制度汇编.docx

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写字楼物业工程部管理制度汇编

写字楼物业工程部管理制度汇编

目录

1）强电系统管理制度与操作规程………………………………………

1-1）变、配电间管理制度………………………………………………………

1-2）安全用电管理制度…………………………………………………………

1-3）变、配电间防火制度………………………………………………………

1-4）变、配电间巡视制度………………………………………………………

1-5）倒闸操作制度………………………………………………………………

1-6）高压配电作业规程…………………………………………………………

1-7）低压配电作业规程…………………………………………………………

1-8）变、配电间交接班制度……………………………………………………

1-9）临时用电管理规定…………………………………………………………

附：

临时用电作业技术规范………………………………………………

2）弱电、消防系统管理制度与操作规程………………………………

2-1）弱电暨消防设施委外维护、保养规定……………………………………

2-2）消防设施维护、清洁、检查记录制度……………………………………

2-3）消防自动报警系统操作规程………………………………………………

2-4）消防设备操作规程…………………………………………………………

2-5）火警应急处理预案…………………………………………………………

2-6）监控报警系统运行管理规程………………………………………………

2-7）监控系统操作程序…………………………………………………………

3）中央空调系统管理制度与操作规程…………………………………

3-1）中央空调机组、末端设备委外维护、保养规定…………………………

3-2）中央空调设备运行管理规定………………………………………………

3-3）中央空调系统操作规程……………………………………………………

3-4）中央空调新风机房、冷却塔运行巡视检查制度…………………………

4）电梯系统管理制度与操作规程………………………………………

4-1）电梯委外维护、保养规定…………………………………………………

4-2）电梯机房管理制度…………………………………………………………

4-3）电梯机房防火制度…………………………………………………………

4-4）电梯维护、保养安全操作规程……………………………………………

5）给、排水系统管理制度与操作规程…………………………………

5-1）安全供水规定………………………………………………………………

5-2）水泵房管理制度……………………………………………………………

5-3）中水站运行管理制度………………………………………………………

5-4）二次供水操作制度…………………………………………………………

5-5）二次供水操作规程…………………………………………………………

5-6）给、排水设施、设备操作规程…………………………………………

6）综合维修管理制度与操作规程………………………………………

6-1）管理制度…………………………………………………………………

6-2）管理制度…………………………………………………………………

6-3）综合维修作业规程………………………………………………………

7）工程部各类管理表格

1）表1事故报告………………………………………………………

2）表2配电室值班记录表…………………………………………………

3）表3月电气设备计划检修表……………………………………………

4）表4空调设备巡检表……………………………………………………

5）表5水泵房运行记录表…………………………………………………

6）表6弱电专业每班巡视1………………………………………………

7）表7弱电专业每班巡视2………………………………………………

8）表7空调设备保养计划表………………………………………………

9）表8空调设备保养计划表………………………………………………

10）表9………………………………………………………………………

11）表10水泵设备检修表……………………………………………………

12）表11机电设备维修记录…………………………………………………

13）表12消防、喷淋系统，停、送水申请表………………………………

14）表13电梯检查表…………………………………………………………

15）表14主要设备运行表……………………………………………………

16）表15水质化验日报表……………………………………………………

17）表16水泵房来访登记表…………………………………………………

18）表17年保养计划表………………………………………………………

19）表18水泵检修表…………………………………………………………

20）表19设备检修表…………………………………………………………

21）表20设备检修表…………………………………………………………

22）表21新风机房日巡检记录……………………………………………

23）表22冷却塔检修保养记录………………………………………………

24）表23空调机房巡视签到表………………………………………………

25）表24空调机房来访登记表

26）表25水泵房周期检修记录………………………………………………

27）表26地下二层污水井巡视检查表………………………………………

28）表27楼栋喷淋系统检查表………………………………………………

29）表28月水表记录报表……………………………………………………

30）表29停、送电申请表……………………………………………………

31）表30变、配电室日常巡视表……………………………………………

32）表31电梯机房巡视检查表………………………………………………

正文

1）强电管理制度和操作规程

1-1）变、配电间管理制度

1、进出变、配电间，应随手关门，以防小动物窜入，造成电气设备事故。

2、变、配电间必须建立完备的出入登记制度，并在进门处准备出入登记簿，对非工作人员的出入进行登记（包括公司内人员）。

3、非工作人员或外来人员进入变、配电间，必须经主管批准，且办理登记后，方可进入；离开时同样必须登记。

4、变、配电间内悬挂安全管理制度、电气设备维修保养制度以及应急处理方案，并责任落实到人。

5、非工作人员严禁接触变、配电间内一切设备。

6、变、配电间内禁止吃饭、喝酒，严禁将食物带入值班室，严禁各类娱乐活动。

7、在非特殊情况下，严禁带电操作，带电操作必须有人监护。

8、变、配电间内严禁堆放物品，保持整洁，并在门上挂标记警告牌。

9、严格按操作制度进行倒闸操作，严禁带负荷拉刀闸，确保电气设备与人身安全。

10、值班人员必须熟悉高、低压配电室内所有设备的性能和作用。

11、加强巡视，发现有异常情况，应及时处理，并做好记录。

12、绝缘手套、绝缘靴、验电棒、绝缘垫等电工安全用具齐全，并有检验记录。

13、保持工作场所和各类变、配电设备的清洁。

1-2）安全用电管理规定

1、严禁一“相”一“地”制安装用电器具。

2、单相插座负荷不能超过20A，三相插座不能超过32A。

3、不允许任何人将雨具或潮湿的物件放在电气设备上。

4、必须严格遵守操作规程进行操作，合上电源时应先合隔离开关，再合负荷开关；分段电源时应先断开负荷开关，再断开隔离开关。

5、在搬动可移动电器时必须先切断电源，严禁拖拉电线来移动电器。

6、在潮湿环境中使用移动电器必须采用额定电压为36V低压电器。

若采用电压为220V的电器，其电源必须采用隔离变压为12V的低压电器，并加接临时开关，并要有专人进行监护。

低压移动电器应装特殊型号的插头，以防误插入电压较高的插座上。

7、为了做好电气安全管理工作，物业管理部必须从上至下有一套完整的安全管理体系，设专人负责此项工作。

8、制定必要而合理的规章制度，确保安全的有效实施。

根据物业管理中各不同的电气工种，建立各种安全操作规程，如：

供配电安全操作规程，电气设备维修安全操作规程，主持电动工具安全操作规程，电焊安全操作规程等。

9、对于临时线路，临时设备等比较容易发生事故的设备，建立专人管理的责任制。

10、特别关于高压检修工作的安全，必须坚持工作原则制度，工作许可制度，工作监护制度和恢复送电制度等。

11、作好定期的安全检查。

如：

电气安全检查包括电气设备的绝缘有无损坏，绝缘电阻是否合格，设备裸露带电部分是否有防护，保护接零或保护接地是否正确与可靠，安全用具和电气灭火器材是否安全。

12、坚持群众性的、经常性的、多样化的安全教育工作。

13、建立安全资料是做好安全工作的重要依据，应有高压系统图、低压布线图和电缆线路布置图。

1-3）变、配电间防火制度

1、变、配电间值班工为防火负责人，变、配电间所有值班人员均需学会使用消防器具，管理好变配电房内的消防设施。

2、变、配电间内的变压器柜、开关柜、控制柜的主要的走道应备有足够的消防灭火器具。

3、灭火器均放在明显地点及走道口，并放置整齐，周围不准堆放杂物。

4、每月公司消防专员对消防器具进行检查，做好清查维护工作并做记录。

5、变配电房内不准乱丢乱放易燃物品，如有发现应及时清除。

6、所有电缆进入室内的洞口要进行封堵，防止设备起火引入电缆层、控制室及开关室、变压器室。

7、变、配电间室内不准吸烟，在室外吸烟烟蒂不准乱丢。

8、在变、配电间内施工，需要进行电焊等动火工作必须经开启《动用明火审批表》，并得到值班人员的现场监管方可进行。

动火时现场必须备有灭火器材，做好必要的安全措施。

9、电气设备着火应立即断开电源或报警，并使用1211灭火器进行灭火，不得使用泡沫灭火器，灭火时应当保持适当的安全距离。

1-4）变、配电间巡视检查制度

1、变、配电间的巡视检查按每天不少于两次的规定执行，特殊巡检按主管布置要求实施。

2、巡视检查应测试变、配电设备、母排及结点的温度、色温的变化，准确掌握设备的运行状况，及时发现和消除安全隐患，预防事故发生。

3、对室内环境温度、通风、照明、有否异常灼蚀气味应做好详细记录。

4、变压器运行声音、温度、风机及负载情况应做好详细记录。

5、功率因数自动控制补偿系统完好与否，电力电容补偿电流平衡与否，电容器表面温升、节点连接与有否形变亦应详细记录。

6、直流屏源电压、电流、蓄电池状况正常与否，报警指示，闪光装置、绝缘测量装置正常与否。

7、所有开关位置正常与否，开关挂牌准确与否，应按规定巡视。

1-5）倒闸操作制度

1、倒闸操作必须有操作人先填写『操作票』，经发令人-领班或维修主管审核后，发令执行。

2、倒闸操作应有二人执行，对系统较熟悉的负责监护，另一人操作。

3、操作前，必须核对设备名称、编号和位置；并根据系统模拟屏核对所填写的操作项目，倒闸操作必须按『操作票』所列内容执行；每操作完一页，要做好〔√〕记号,全部操作完毕，须进行复核。

.

4、操作中发现有疑问，不准擅自更改『操作票』所列内容，应及时向发令人报告，弄清楚后，再继续执行操作。

5、『操作票』必须编号，作废的应注明“作废”字样；已操作的要注明“已操作”字样；凡标示不清的，不得执行操作。

6、停电拉闸操作顺序，应先断开负荷端开关，然后再断开电源开关；送电合闸顺序与之相反，严禁带负荷拉断电源开关。

7、当发生人身触电紧急情况或事故时，为解救触电人和防止事故的扩大，值班人员可以未经请示，切断电源开关或其它应急措施，事后必须报告。

8、为避免误操作，所有倒闸操作，应规避交接班时段，除有威胁人员生命、设备安全的情况发生，倒闸操作不得安排在重大接待工作和用电负荷高峰时段实施

1-6）高压配电作业规程

1、送电操作规程：

变电间送电时，一般应从高压电源侧的开头合起，依次到负荷侧的开关。

有高压断路器、高压隔离开关送电时，一定要按照：

母线隔离开关（刀开关）负荷侧隔离开关（刀开关）断路器的合闸次序操作。

2、停电操作规程　变电间停电时，一般应从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关，以保证每个开关断开的电流最小、安全。

有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压开关的电路中，停电时，一定要按照：

断路器负荷侧隔离开关（刀开关）母线侧隔离开关（刀开关）的拉闸次序操作。

3、变压器维修前的安全操作规程　为确保在无电状态下对变压器实施维修。

4、实施维修时，必须先拉开负荷侧的开关，再拉开高压侧的开关。

高、低压开关上挂上“有人工作，请勿合闸”的警示牌后，才能开始工作。

5、配电柜维修前的安全操作规程　先断开控制配电柜的断路器和

6、前面的隔离开关，然后验电，无电后再挂上三相短路接地线。

当和临近带电体距离小于6cm时，应设置绝缘隔板，并在停电开关处挂警示牌。

7、值班人员作业时，必须按作业电压等级着电工绝缘靴，，戴绝缘防护手套。

1-7）低压配电作业规程

1、维修电工必须按照上海地区用户电气装置规程进行，并持有经劳动局考核的操作证上岗。

2、维修电工作业时，必须按作业电压等级着电工绝缘鞋，操作大负荷开关时，应采取相应绝缘防护措施。

3、倒闸操作应一人监护，一人操作，共两人执行，实行“二点一等再执行”的操作法。

按规程合理拆装携带型临时接地线。

4、严格控制临时用电装置，不准乱拉乱拖，私拉私拖。

由主管批准的临时用电，必须限时撤消。

5、严格遵守停电检修，不得带电作业的操作制度。

6、操作电工有权制止违章作业，并及时上报。

1-8）临时用电管理规定

1、用电申请：

用户应事先向物业部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷、电压等级、相数及用电时间。

2、用电审批：

向物业服务中心审报，经物业服务中心工程部审批

3、接线及送电：

经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经设备部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电计启用单。

4、停电及折线：

用户终止用电，应事先通知设备部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数。

5、计费结算方式：

电表计量：

由用户自备并按指定位置，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。

无表计则按负荷量及用电时间事先约定估算。

附：

装置临时用电线路的技术要求：

1、装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。

2、全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。

3、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。

如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。

管口要装护圈，以防割破电缆。

4、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。

5、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外。

6、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

7、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。

作业完成后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

1-9）交接班制度

1、变、配电值班人员应按规定的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤、不能私自调班顶班。

因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。

2、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录，介绍运行状况和方式，以及设备检修变更等情况，清点仪表工具，检查设备状况等，交班时双方领班在值班日志上签字。

3、遇有下列情况下不得交接班并及时报告主管领导。

1）在事故处理未完或重大设备正处在启动或停机尚未静止状态时。

2）上班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。

3）接班人员未能达到规定人数的最低限度时。

4）接班人员有酒醉现象或其他不正常情况而未找到顶班人时。

2）弱电暨消防设施管理制度、操作规程

2-1）弱电暨消防设施委外维护、保养规定

1、弱电和消防设施维护、保养单位应具有保养相应设施设备的有效资质证书。

2、委托方与保养单位应签定相关设施设备的委托保养合同和安全责任书。

3、保养单位应配置专业、高效精干的维修人员，并具有国家管理机构颁发的资质等级证书和上岗证，提供专业化维修服务。

4、保养单位在实施保养的过程中应遵循国家有关法律、法规和规章，制定和提供完善的设备保养的技术规程与技术标准。

5、保养单位应重视保养过程中的现场管理，做好安全、清洁、检查和调试工作。

6、保养单位应对委托方的操作、维修人员进行培训，提高委托方人员的技术、业务素质，使其达到岗位要求。

7、委托方应加强设备基础管理工作，完善作业工单、数据管理、和档案资料管理，建立、健全设备管理信息系统。

8、委托方应做好保养过程中的监督、检查、验收工作。

9、保养单位应配合委托方做好国家相关管理部门的年检工作，确保设施设备的年检合格。

2-2）消防自动报警系统操作规程

1、消防监控中心操作人员必须熟悉《大厦消防中心管理制度》《监控中心管理制度》，并严格按照《制度》的要求谨慎操作和严格要求自己。

2、消防监控中心操作人员必须经培训，并获得上海公安消防支队《培训证》，持证上岗。

3、消防监控系统主机严禁挪作他用和不用，严格实行“24”小时开机制。

4、严禁利用监控系统主机播放影音文件、进行电脑游戏。

5、消防监控中心操作人员必须保持微机室良好的卫生环境，严禁吸烟，并定期清除消控主机、打印机、屏幕及键盘、鼠标的污垢。

6、操作人员必须严密保守自己的“操作权限密码”，严禁越权对系统进行配置和录象拷贝操作。

7、操作人员必须对系统所提示的“报警信息”、观察到的火警现象及故障，及时向班长以及安全主管汇报，同时作各种报警信息的处理方法及记录。

2-3）消防设备操作规程

1、采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

2、试验火灾警报装置的声光显示。

3、试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。

4、对备用电源进行每季度1－2次充放电试验，1－3次主电源和备用电源自动切换试验。

5、用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能。

（1）、防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备。

（2）、室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。

（3）、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备。

（4）、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

（5）、强制消防电梯停于首层试验。

（6）、消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

（7）、检查所有转换开关。

（8）、强制切断非消防电源功能试验。

2-3）火警应急处理预案

1、当发生火警时，应在最短时间内到达火警现场，确认火警的真实性。

2、火警为误报时，应及时处理，通知中心控制室，并做好记录。

3、确定火灾报警属实后，应判断起火原因，在第一时间将火情和火灾发生地点通知中心控制室，并按响消防警铃。

4、在报告中心控制室的同时，根据火势大小使用相应的消防设备尝试扑救。

5、中心控制室下达紧急疏散命令后，应全力完成人员疏散任务，维持现场疏散秩序。

6、中心控制室在接到火警通知后，应及时通知上级主管部门，由上级主管协调设备管理人员开启消防设备，并动员其他人员增援。

7、如在10分钟内现场人员仍未扑灭火灾，应当立即下达紧急疏散命令，并拨打110火警电话，将火情和火灾发生具体位置通知消防部门。

8、其他增援人员配合进行人员的紧急疏散，并参加消防单位进场灭火的准备工作。

9、在火灾发生时，消防责任人应在第一时间到达现场指挥协调，直至消防单位进场扑救。

10、火灾扑灭后，由责任人撰写报告，分析起火原因，总结工作得失，为本次火灾和今后加强消防工作提供依据。

2-4）监控报警系统运行管理规程

1、保证监控系统不间断电源始终处于正常运行状态。

2、未经主管领导的同意，严禁修改系统参数。

3、系统参数修改及其他重大维修应及时登录在当值日志上，并通知当值监控员。

4、发现监控系统异常，应立即或报维护单位处置，并记录在当值日志上。

5、摄像头、监视器和线路故障应于工作日内修复，在故障处理期间应有特殊保安措施。

2-5）监控系统操作程序

1、烟感、温感报警：

当发生报警时，监控中心立即通知安保巡视人员及附近人员马上到现场确认，如属于误报，立即对主机复位，使机器正常运行。

若确认为火警，根据火灾大小，按火灾应急方案进行操作。

2、喷淋报警：

当监控中心接到报警时，立即通知巡视及附近人员马上赶到现场确认，若属于误报，立即按喷淋爆裂应急预案进行操作。

确认火灾时，温度达到68℃，喷淋自动爆裂进行灭火，当监控中心接到报警时，立即通知巡视及附近人员马上赶到现场确认。

根据火灾情况大小，按火灾应急方案进行操作。

3、治安报警：

当接到报警时，监控中心立即报告安全主管并通知安保人员去现场了解情况。

必要时提报“110”处理解决。

3）空调系统管理制度、操作规程

3-1）中央空调机组和末端设备委外维护、保养规定

1、中央空调机组和末端设备保养单位应具有保养相应设施设备的有效资质证书。

2、委托方与保养单位应签定相关设施设备的委托保养合同和安全责任书。

3、保养单位应配置专业、高效精干的维修人员，并具有国家管理机构颁发的资质等级证书和上岗证，提供专业化维修服务。

4、保养单位在实施保养的过程中应遵循国家有关法律、法规和规章，制定和提供完善的设备保养的技术规程与技术标准。

5、保养单位应重视保养过程中的现场管理，做好安全、清洁、检查和调试工作。

6、保养单位应对委托方的操作、维修人员进行培训，提高委托方人员的技术、业务素质，使其达到岗位要求。

7、委托方应加强设备基础管理工作，完善作业工单、数据管理、和档案资料管理，建立、健全设备管理信息系统。

8、委托方应做好保养过程中的监督、检查、验收工作。

9、保养单位应配合委托方做好国家相关管理部门的年检工作，确保设施设备的年检合格。

3-2）中央空调冷水机组管理制度

1、中央空调冷水机组操作人员应了解并熟悉冷水机组、附属设备的构造原理、性能和操作方法与故障产生原因及防止措施，应掌握维护、保养规程。

2、操作人员应严格按操作规程操作设备，严格执行交接班制度，接班人员应全面检查各种设备，确认没问题方可操作。

3、机房内严禁堆放易燃易爆化学危害物品，及无关物品，室内通道无障碍物，符合消防安全要求，工作通道照明良好，保持设备和环境的整洁，定期打扫。

4、操作机房各类设备、电器，必须严格遵守安全操作规程，持证上岗。

5、各种管道及其走向应用明显色标，主要设备阀门及开启程度要有标号、挂牌。

6、所有设备、阀门、管路和安全装置，必须处于完好安全状态。

杜绝漏水、漏油现象，发生故障应及时修复并及时作好记录。

7、冷水机组的检修、维护、保养应严格按检修维护保养规程实施，认真执行保养规定，并做好记录。

设备、管道在承压时，严禁焊接，凡动用明火应严格遵守安全规定和消防规范，发生抢修时必须二人以上操作。

8、维护、保养阀门时应做好标记，工作完毕后应立即恢复原状，并向当值人员交接清楚。

9、对其它进、出空调机房的人员应做好登记工作。

3-3）中央空调系统操作规程

[1]开机操作：

1）、检查空调机组