购房纠纷法官日记.docx
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购房纠纷法官日记
购房纠纷法官日记
某房地产公司销售人员在售楼过程中虚构事实，骗取十多名客户购房款，引发了多起民事赔偿纠纷。
部分购房者集体上访，也给法官带来了很大压力。
经过多次调解和庭审，历时八个多月才得以结案，承办法官以日记的形式记录了案件办理的整个过程。
文/苏州市虎丘区人民法院民一庭法官朱海兰
2013年10月21日星期一
今天上午的庭审还算顺利。
庭审过程中，我的第一感觉是：
案件事实并不复杂，主要涉及被告公司的销售人员沈某在售楼过程中虚构事实骗取包括原告在内的十多名客户购房款，对此本院已做出刑事判决，认定沈某构成诈骗罪，并责令其退赃。
争议焦点也很明确，主要涉及沈某收取客户购房款的行为认定及被告对原告被骗取的金额是否应承担赔偿责任。
关键在于法律适用：
判令公司承担赔偿责任或不承担赔偿责任，对此有无相应的法律规定？
原告代理人在庭审中明确表示对刑事判决不认可，认为沈某应构成职务侵占罪，而非诈骗罪，故被告应全额返还购房款。
被告代理人认为刑事判决已发生法律效力，应作为认定案件事实的依据。
双方对此各执一词，争论不下。
开完庭，我按例询问双方当事人是否愿意调解，双方均表示可以调解。
被告称之前双方已谈过多次，公司的态度一直都未变，考虑到公司对收据的管理存在过失，愿意承担原告被骗金额的百分之二十作为赔偿。
原告当场并未表态。
我见状，快人快语地对原告说：
你在购房过程中也有过错啊！
我们都买过房，都知道购房款要交到财务室，而不是交给售楼人员，你要不是贪图沈某许诺的优惠，怎会轻易将大笔现金交给她呢？
原告没说话，对此算是默认。
我又说：
既然双方都存在过错，这样吧，双方各承担百分之五十怎么样？
原告代理人当场表态：
百分之五十我方接受！
被告代理人表示要回去向公司请示。
本次庭审结束。
2013年11月28日星期四
因被告方对于调解方案一直未有回音，今天一上班，我便主动联系被告代理人，询问情况。
被告代理人称公司还是坚持之前百分之二十的方案，况且，公安机关扣押了沈某部分赃款，原告应该能退赔几万元的。
放下电话，我再联系原告代理人，询问原告的要求能否降下来点。
原告代理人称：
那就算了吧，百分之五十的方案原告本人还不同意呢！
我苦笑，问原告领到退赔的赃款了吗？
金额是多少？
代理人称狮山派出曾电话通知过原告，但原告还没去领取。
打完这两通电话，我的心情有点沉闷：
本案调解难度非常大，要做好判决的心理准备。
离开庭还有二十几分钟，我查询了相关法律法规。
最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书等签订经济合同，骗取财物归个人使用构成犯罪的，单位对该行为造成的经济损失是否应承担赔偿责任，应根据单位是否存在过错而定。
本案中，沈某窃取被告空白收据用于诈骗，被告对此是否存在"过错"呢？
我一时拿不定主意。
2013年12月12日星期四
三个月的审限快到了，对于如何判决，我心里还没个头绪，有点烦闷。
算了，申请转为普通程序审理吧，届时与合议庭另外两名成员讨论讨论，也许能得出思路。
我做好民事裁定书，关照书记员小余连同合议庭组成及举证期限通知书一并发给双方当事人。
为了更清楚地了解原告购房细节及沈某诈骗经过，我特意去档案室借出了刑事卷宗。
好家伙，整整五大本！
放在办公桌的显眼之处吧，方便随时翻看。
下班回到家，我打开电脑，上网查阅表见代理的构成要件、诈骗罪与职务侵占罪的区别。
表见代理的要件之一是相对人善意、无过失，本案原告贪图沈某许诺的所谓优惠，进而直接将现金交给沈某，能否认定"善意"、"无过失"呢？
职务侵占罪与诈骗罪的犯罪对象不同，前者侵占的对象为工作范围内经营、管理的本单位财物，后者侵占的对象为国家、集体或个人的财物，而这些财产是不为行为人所控制的。
两者的犯罪行为不同，前者是利用职权及职务所形成的有利条件侵占本单位的财物，后者是通过虚构事实或隐瞒真相的方法，使被害人陷入错误认识进而做出财产处分行为。
本案中，沈某侵占的究竟是公司款项还是个人款项？
其实施犯罪究竟是利用职务之便还是利用虚构事实的方法？
…夜色已经很深，我依然辗转反侧。
2014年1月16日星期四
新的一年开始了，未结案数量依然居高不下，庭里的同志们神经一直处于紧绷状态。
院领导对此很忧心，院长和分管副院长纷纷下庭办案。
我趁机拿出案件，向院长寻求帮助。
院长仔细翻阅卷宗后找我谈话：
第一，愿意担任本案审判长；第二，本案的关键在于查事实，事实问题查清了，即使将来当事人上诉，上级法院也不会发回重审；第三，向双方当事人发出限期举证通知书，指导双方就相关问题继续举证。
回到办公室，我大大松了一口气，有了主心骨，心理上的压力减轻多了。
我赶紧按照审判长的要求拟好两份限期举证通知书，要求原告方提供历次付款的款项来源、付款方式、付款场合、款项收取人、收据开具人等证据，要求被告方提供其与销售代理公司的代理销售协议、沈某与销售代理公司之间存在劳动关系的凭证。
拟好后，关照书记员小余连同合议庭成员变更情况一并寄送双方当事人。
2014年2月14日星期五
今天是情人节，我的心情却雀跃不起来。
从本院每周一次的信访通报上，我得知本案原告一直在信访，信访原因主要是认为刑事案件的判决结果有误，要求本院更正刑事判决。
我心里不禁嘀咕：
民事案件正在审理过程中，要求更正刑事判决，这是要给我民事案件施加压力啊！
正好今天上午没有安排开庭，我就在办公室仔细研究原、被告双方补充提交的证据。
叮铃铃，电话铃响了，是被告代理人来电。
这位资深律师口气很无奈，称沈某诈骗案件的十几名被害人联合起来，通过在售楼处门口拉横幅示威、在网上对公司进行恶意诽谤、向区管委会及公安机关上访等方式向公司施压，公司不堪其扰，其本人代表公司先后与受害方有过几次谈判，但因双方差距实在太大，均没有结果。
我看出公司态度有所松动，立刻主动提出，请代理人和公司老板一起，在方便时到法院坐坐，从彻底解决纠纷的角度出发，双方当面交流一下意见。
挂完电话，我将该情况汇报了审判长，请审判长届时到场坐镇。
2014年2月24日星期一
昨天夜里没怎么睡好，一直想着今天与公司老总见面的事，不过今天的精神状态却不错。
到办公室没多久，接到被告代理人的电话，说已经到法院门口了。
我赶紧带好卷宗出门迎接，并直接将他们带至院长办公室。
双方宾主坐下后，没有过多寒暄，直接切入正题。
谈话中，审判长指出，公司收据保管不严，且收据遗失后，公司并未及时发现，使得沈某有可趁之机；公司老总坦承，当时楼盘销售非常火爆，公司同时有多本收据在售楼处使用，保管确实不太严格。
对于案件如何处理，审判长表示，目前是双方调解的好时机，一旦本院作出民事判决后，到中级法院调解难度就更大了。
公司代理人与老总表示回去考虑后再给答复。
2014年3月18日星期二
今早一上班，接到被告代理人的电话，称公司老总同意之前百分之五十的调解方案了，但有两点要求：
第一，房屋买卖合同继续履行；第二，被告仅就原告的实际损失承担百分之五十赔偿责任，换句话说，原告已实际退赔的赃款要从中予以扣除。
放下电话，我的心情有点小激动：
历时7个月的老案今天终于可以划上句号了！
立即致电原告代理人，称被告同意之前的调解方案了，原告这边应该没有变化吧？
原告代理人有点犹豫，称要询问原告本人后才能答复。
我说那行吧，一个星期后给我答复。
为防止因开庭错过原告方的电话，我特意留下自己的手机号码。
。
2014年3月28日星期五
一个星期早就过去了，原告代理人至今没有答复，今天上午，我忍不住主动致电询问，代理人说前一周很忙，这两天做了做原告的思想工作，原告基本同意百分之五十的调解方案了。
打铁要趁热，我当即通知双方今天下午三点在本院第十四法庭签署调解协议。
下午，我准时来到法庭，原告夫妻俩已经到了，双方代理人还未到。
我再次向原告确认调解方案，孰料，原告张口竟是：
百分之五十怎么可能呢？
我的损失太大了。
我一愣：
那你要求多少呢？
原告说：
起码百分之九十。
我说：
怎么可能？
你的代理人不是说你答应百分之五十的吗？
原告一瞪眼：
谁说的？
我可没答应。
正在这时，原、被告双方代理人走进法庭，也听到了我们的对话，均是一愣。
我以眼神询问原告代理人：
你不是说原告已经答应了吗？
原告代理人有点尴尬，将原告拉到一边，二人小声嘀咕了半天，也没个结果。
我接下来还有开庭，也没时间再做当事人工作，就让双方先回去，还是按照原定的时间开庭！
2014年4月12日星期六
下周合议庭就要开庭了，昨天下班前，我找了个袋子，将民事卷宗和刑事卷宗一股脑装好带回家，想趁周末好好研究研究。
今天家中就我一个人，吃了早饭，我就一头扎进书房，逐页翻看刑事卷宗，边翻看边做记录，直到晚上八点多。
通过阅卷，我对刑事案件有了新的认识：
首先，沈某并非被告公司的员工，而是销售代理公司的员工，该销售代理公司与被告签订了销售代理协议，并安排沈某至楼盘售楼处从事销售工作；
其次，原告开始时并非沈某的客户，而是另一销售人员顾某的客户，沈某主动与原告接触，虚构一次性交清购房款有优惠的事实，哄骗原告主动将购房款向其交付，并一手操办了购房合同签订事宜；
再次，原告两次去银行取款均由沈某陪同，并在取款后当场交给沈某，且其中一次直接将款项存入沈某的工商银行账户；
最后，沈某的诈骗手段分为两种，一种是虚构交清购房款有优惠，一种是虚构不存在的房源，与客户共同炒房，并向客户出具借条，承诺如到期不能谋利，则全额退还购房款。
如此看来，本院刑事判决对沈某的犯罪定性不存在问题。
2014年4月14日星期一
关于刑事案件判决被告人退赃后，民事案件如何处理问题，我向庭里有着二十几年刑事办案经验、最近刚调至民一庭工作的姚法官请教。
姚法官称，2000年12月19日施行的最高人民法院《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》第五条第一款规定：
犯罪分子非法占有、处置被害人财产而使其遭受物质损失的，人民法院应当依法予以追缴或者责令退赔。
被追缴、退赔的情况，人民法院可以作为量刑情节予以考虑。
第二款规定：
经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理。
但是，2013年1月1日施行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国刑事诉讼法>的解释》第一百三十九条对此重新规定如下：
被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。
被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。
追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。
之所以删除了“经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理”这一规定，主要考虑到：
如经过司法机关追缴或者责令退赔，仍不能弥补受害人损失，通常表明被告人已无退还或者赔偿能力，被害人另行提起民事诉讼后，只会获得无执行可能的"空判"，既增加当事人诉累，又影响裁判权威，影响"案结事了"；如发现被告人仍有违法所得未能追缴或者仍有退赔能力的，由司法机关继续依法追缴或者责令退赔即可，也不必由被害人另行提起附带民事诉讼。
听完姚法官的讲解，我茅塞顿开：
根据新的刑事诉讼法司法解释，对于原告被沈某骗取的金额，目前虽未退赔完毕，但其今后发现沈某仍有违法所得或仍有退赔能力的，可要求司法机关继续追缴或责令退赔，直至退赔完毕，不应再由其他赔偿主体进行重复赔偿。
2014年4月16日星期三
今天开庭时，旁听席上坐着好几个人，经审查，原来都是沈某诈骗案的受害者。
从今天的庭审过程看，原告方显然准备并不充分，不但对四次交款经过的描述前后矛盾，对被告方当庭提问的回答也是吞吞吐吐、词不达意，尤其是针对被告方的提问"原告将购房款交给沈某是认为她有收取购房款的权利还是委托她将购房款转交给公司"无法回答。
庭审结束后，审判长在离开法庭前，轻声叮嘱我将新的刑事诉讼法司法解释拿给原告方看一下。
原告代理人看后恍然大悟，与原告低声交谈几句后对我说：
朱法官，麻烦你算算看，如果继续履行房屋买卖合同原告需补交多少钱？
旁听人员也都围拢过来。
我连卷宗都不用翻看，当即拿起计算器仔细计算，得出原告尚需补交购房款298725元。
被告代理人主动提出：
尾数我们也不要了，原告再交290000元就可以了。
原告代理人点点头，拿眼看原告，原告却不为所动，反复说其被骗金额不是刑事判决认定的350000元，而是410000元。
我忍不住劝道：
刑事判决书认定的金额是根据沈某的供述和其银行卡流水记录得出的，按理说肯定是准确的，你自己提供的银行取款凭证连350000元都不足，怎么可能认定410000元呢？
况且，被告现在又愿意将零头抹去，相当于按照367450元计算你的被骗金额，而不是350000元啊!
原告代理人觉得可行，但原告翻来覆去就一句话：
朱法官，这样不可能的，我的损失太大了啊！
我见状，决定给原告施加点压力：
回去再考虑两天吧！
想好了给我回电话。
不行的话，下次开庭当庭宣判！
2014年4月25日星期五
昨天下午下班前，原告代理人来电，称原告考虑了几天，基本同意上次的调解方案，但希望我能再做一下被告的工作，金额上能稍微再让点步，哪怕万把块钱也可以。
见识过原告上次的临场反悔，我也没太当真，不过还是试探性地致电被告代理人，被告方倒也爽快，同意再让步10000元。
当即约定今天下午一点半在本院第十四法庭签署调解协议。
下午，我准时来到法庭，原告夫妻及双方代理人都到了。
我开门见山地对原告说：
在上次调解方案的基础上，被告同意再让步10000元，那这样的话，你何时可以付款？
原告没有讲话，其代理人问：
被告何时可以交房？
被告代理人表示：
你方付完款，我们在一周内即可交房。
我觉得可行，再次询问原告何时可以付款。
原告代理人与原告低声交谈几句后，说：
年底可以付清。
被告方不同意，说：
年底时间拖得太长了。
我说：
要不原告分期付款怎么样？
原告代理人试探性地说：
要不9月份先付一部分？
边说边用眼神询问原告。
原告依然不说话，我有点生气：
什么意思啊！
不会又变卦吧？
此时，原告夫妻及代理人走到法庭外商量，但商量了半天，依然没有结果。
我忍不住走到庭外询问，原告理直气壮地对我说：
朱法官，被告早在两年前就应该将房子交给我了，这两年的房租应该补给我吧！
我一听，得，果然是被告让一步，原告就得进一步啊！
我也不图省力了，还是乖乖写判决书吧！
被告代理人也很无语，当即准备收拾东西走人，我忙说：
双方都等一下！
小余，发传票，5月7日下午三点在第十四法庭开庭宣判！
2014年5月6日星期二
这个"五一"我罕有地没回老家看望父母，一来近年高速逢假必堵，怕堵车更堵心；二来心中一直记挂着这个案子，想早点将审理报告写好。
三天时间，一天陪家人，两天陪案件。
节后一上班，我就将写好的审理报告拿给审判长。
下班之后，审判长喊我去她办公室，当面提出修改意见，从焦点归纳到证据审查，从事实认定到分析说理，从主文表述到法条引用，条分缕析、细致入微。
下班回到家，儿子睡觉后，我一头钻进书房，对照审判长的意见大刀阔斧进行修改，直到半夜。
昨天上班后，我第一时间将修改后的审理报告拿给审判长。
下班后，审判长再次电话召唤。
这次，审判长在第二稿的基础上逐字逐句修改，遇到细节问题，停下来与我讨论。
关于原告何时至公安机关领取退赔的赃款及原告向沈某交付购房款的相关细节，审判长认为应当在证据方面加以完善。
讨论结束，外面已是华灯初上。
回到自己办公室后，我又仔细翻阅了刑事卷宗，终于在沈某的银行卡流水记录中找到了原告交付的款项。
回到家，匆忙扒了几口晚饭，我又一头钻进书房，再次认真修改审理报告，直至半夜。
今早一到单位，我照例将修改好的审理报告拿给审判长，同时火速开具介绍信到公安分局调取原告领取赃款的材料。
白天的时间都被开庭占据。
下班回家后，我照例挑灯夜战，按照审判长的要求对审理报告作第三次修改，重点是将新调取的证据在报告中注明，提醒自己明天过堂。
2014年5月7日星期三
今天上午没有安排开庭，我在办公室最后一次修改我的审理报告。
为了这份审理报告，我已经连续一星期神经处于高度紧张状态。
中午强迫自己小睡了一会，下午一上班，接到原告代理人的电话：
朱法官，告诉你一个好消息，原告要撤诉啦！
我的第一反应是：
撤诉？
为什么？
原告代理人说：
原告托了个中间人，据说是自家亲戚，要与被告协商解决此事。
在电话里，我没有明确表态，只是对原告代理人说：
下午来了再说吧！
放下电话，我心想：
好家伙，马上要开庭宣判了，现在才跟我讲要撤诉，这也太没诚意了吧！
我将此事汇报了审判长，审判长要我做好开庭准备，如果原告在预定的开庭时间到，照常开庭；如果原告提早来递交撤诉申请，要做好笔录，明确是实体撤诉还是程序撤诉。
下午两点，原告代理人来电，称已在第十四法庭等候。
我穿好法袍进入法庭，一看，除了原告夫妻外，还有另外一家购房人在场，这家人在被告处同时买了三套房，其中一起案件由我承办，另外两起由其他法官承办。
原告一见我，就将撤诉申请交给我。
我一看，申请上也没写明撤诉原因，就问，你们是实体撤诉还是程序撤诉？
实体撤诉就是不管你们双方是否能谈妥，将来都不能再起诉了，程序撤诉是将来万一你们双方谈不妥，还可以再次起诉。
原告说：
那我也不知道我们能否谈妥，如果万一谈不妥，我肯定还是要再次起诉的。
我一听，这个案件我审理了八个多月，光审理报告就修改了四五次，花了这么多心血，现在说撤诉就撤诉，而且下次还可能再来起诉？
不由脱口而出：
民事诉讼法规定，原告申请撤诉的，是否准许由法院决定。
你们还是等一会开庭吧。
原告一听，立刻激动起来：
什么？
撤诉还不准许？
什么道理？
我不再说话，叫书记员小余将法律条文拿给原告方看。
时间一分一秒地过去了，离原定的开庭时间还有十几分钟，被告代理人也走进法庭。
听说原告要撤诉，也非常惊讶。
我看时间差不多了，走出法庭打电话给审判长，询问是否开庭。
审判长指示：
本案的处理还涉及后面一家购房人，一定要慎重对待！
回到法庭，当事人看着我，等着我表态。
我沉默一会，对另外一户购房人说：
那你家购买的三套房子怎么说？
要不我就判决吧！
出乎我意料的是，这家的男主人竟然说：
我们也打算和这个案件的原告一起，在庭外与被告协商解决，我们的三个案件也全部申请撤诉！
我还是没有当场表态，再次走出法庭致电审判长，审判长说马上来法庭。
两分钟后，审判长走进法庭，穿着法袍。
当事人立刻停止议论，以期待的眼神看着审判长，等着审判长作最终表态。
审判长沉默一会，说：
为什么法院现在对于撤诉案件审查这么严？
因为目前虚假诉讼猖獗，全省法院对此打击力度很大，请你们理解。
况且，你们这个案件还涉及信访问题，如果不仔细审查，万一当事人事后说因为法院案件结不了，才强迫原告撤诉的呢？
原告觉得审判长说得有道理，连忙点头说：
是是是！
我们的案件当然不是法院逼的，是我们自己要撤诉的，我们要和被告自行协商，双方谈得差不多了！
审判长说：
那就做好笔录，如实记录撤诉原因！
原告连连点头：
好的！
好的！
谢谢！
谢谢！
笔录做好后，我立即草拟民事裁定书，审判长签发后当场向双方当事人送达。
至于另外一户购房人，由于涉及儿子、媳妇及未成年孙子的签字问题，预定下周一来本院办理撤诉手续。
至此，历时八个多月的四起案件全部以撤诉方式结案。
（转自江苏省高级人民法院官方微信：
江苏高院）
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