房地产估价师考试案例分析串讲.docx
《房地产估价师考试案例分析串讲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试案例分析串讲.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产估价师考试案例分析串讲
房地产估价师考试案例分析串讲
房地产估价师考试案例分析串讲
第一章房地产估价文书写作
一、房地产估价文书的种类及作用
（一）估价委托书
（二）估价委托合同
（三）估价项目来源和接洽情况记录
（四）估价作业方案
（五）估价所需资料清单
（六）估价对象实地查勘记录
（七）估价报告
（八）估价报告内部审核表
（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
（十）估价报告交接单
二、房地产估价报告的构成要素（掌握）（指错题）
一份完整的估价报告一般由以下八个部分构成：
（1）封面;
（2）目录;
（3）致估价委托人函;
（4）注册房地产估价师声明;
（5）估价假设和限制条件;
（6）估价结果报告;
（7）估价技术报告;
（8）附件。
三、房地产估价报告的写作（掌握）（指错题）
（一）封面的写作
1.估价报告名称
2.估价项目名称
3.估价委托人
4.估价机构
5.注册房地产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
（二）目录的写作
（三）致估价委托人函的写作
致估价委托人函的写作内容应包括：
标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。
对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。
致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须—致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
（四）注册房地产估价师声明的写作
注册房地产估价师声明中应包括以下内容：
（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
（4）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）我们已（或没有）对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。
（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
（7）其它需要说明的事项。
在注册房地产估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。
（五）估价假设和限制条件的写作
（六）估价结果报告的写作
估价结果报告应记载以下事项：
①标题;
②估价委托人;
③估价机构;
④估价对象;
⑤估价目的;
⑥估价时点;
⑦价值定义;
⑧估价依据;
⑨估价原则;
⑩估价方法;
11估价结果;
12估价人员;
13估价作业日期;
14估价报告使用期限。
如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
（七）估价技术报告的写作
房地产估价技术报告应包括以下内容：
①估价对象实物状况描述与分析;
②估价对象权益状况描述与分析;
③估价对象区位状况描述与分析
;④市场背景描述与分析;
⑤最高最佳利用分析;
⑥估价方法适用性分析;
⑦估价测算过程;
⑧估价结果确定。
第二章不同类型房地产估价
一、居住房地产及其特点（掌握）
（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
（二）具有较强的相似性、可比性
（三）不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的主要区位状况（掌握）
1．位置
2．交通条件
3．生活服务设施
4．教育配套设施
5．环境质量
三、影响居住房地产价格的主要实物状况（掌握）
1．建筑结构、类型和等级
2．设施与设备
3．建筑质量
4．装饰装修
四、居住房地产估价的常见方法（掌握）
居住房地产的估价能够选择市场法、成本法、收益法等。
（一）市场法
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常见的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
（二）成本法
成本法也常见于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，另外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。
（三）收益法
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。
五、商业房地产及其特点（掌握）
1．收益性
商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：
一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给她人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
2．经营内容多，业态多样
在同一宗商业房地产特别是大致量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。
不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。
3．出租、转租经营多，产权分散复杂
商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
4．装修高档且复杂
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产一般会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。
另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。
因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
5．垂直空间价值衰减性明显
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。
一般说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。
这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。
而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
六、影响商业房地产价格的主要区位状况（掌握）
1．地段繁华程度
影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。
2．交通条件
交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，二是经营者方面。
3．临街状况
商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。
一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。
4．楼层
一般情况下位于底层的商业用房的价值要高于其它楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其它层商业用房的价格差距将大大缩小。
七、影响商业房地产价格的主要实物状况（掌握）
1．建筑品质及内部格局
2．净高
3．面积
4．装饰装修
5．无形价值
八、商业房地产估价的常见方法（掌握）
根据《房地产估价规范》，商业房地产估价能够选择收益法、市场法、成本法等。
为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，当前主流的方法适宜选择收益法、市场法。
对于成本法，能够选用，一般不宜作为主要方法。
（一）收益法
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，因此收益法是商业房地产估价最为常见的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
（二）市场法
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，因此在商业房地产估价时，市场法也能够是一种常见方法。
另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。
（三）成本法
在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。
九、商务办公房地产及其特点（掌握）
1．所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。
因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。
2．多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不但外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。
另外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。
因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。
3．出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。
十、影响商务办公房地产价格的主要区位状况（掌握）
1．集聚程度
2．交通条件
3．周边环境
4．楼层
十一、影响商务办公房地产价格的主要实物状况（掌握）
1．外观形象
2．内部装修
3．设备、设施
4．智能化程度
5．物业服务水平
6．租户类型
十二、商务办公房地产估价的常见方法（掌握）
商务房地产的估价能够选择收益法、市场法、成本法等。
（一）收益法
由于商务办公房地产一般采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常见的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。
净租金的测算与出租型商业房地产类似。
收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。
（二）市场法
商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，因此市场法也是商务房地产估价的一种常见方法。
市场法不但用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。
（三）成本法
在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，另外在建工程的评估往往应用成本法。
十三、旅馆房地产及其估价特点（熟悉）
1．转让少且一般为整体转让
2．功能多样
3．一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
4．价值主要体现在接待客户的类型及其能力
十四、影响旅馆房地产价格的主要区位状况（熟悉）
1．交通条件
2．周围环境
十五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况（熟悉）
1．设备设施和用具
2．经营管理
十六、旅馆房地产估价方法的选用（熟悉）
旅馆房地产的估价一般能够选择收益法、市场法等。
（一）收益法
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。
收益法是旅馆房地产估价最为常见的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
（二）市场法
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其它功能用房租金的估算。
十七、餐饮房地产及其估价特点（熟悉）
其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。
但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。
主要体现在：
（一）地段选择的差异性
（二）营业收入的差异性
十八、工业房地产及其估价特点（熟悉）
（一）涉及的行业多
（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大
（三）要区分设备和建筑物的造价
（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大
十九、工业房地产估价的常见方法（熟悉）
（一）成本法
工业房地产估价时采用较多的是成本法。
其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如能够制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：
一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
（二）市场法
工业房地产一般缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，因此一般不具备采用市场法估价的条件。
但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）一般较多，能够考虑采用市场法估价。
（三）收益法
如果能够从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则能够考虑采用收益法估价，但这种剥离一般有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
第三章不同目的房地产估价
一、建设用地使用权出让价格评估的特点（掌握）
（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准
（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
（四）搜集市场资料时，特别应注重所选实例的可替代性
二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择（掌握）
建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。
（一）市场法
市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。
评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。
所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。
然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。
（二）假设开发法
假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常见方法之一。
其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。
只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。
（三）成本法
成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。
《房地产估价规范>规定，土地取得费用包括三部分：
一是征地和房屋征收安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。
征用耕地和其它土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。
（四）基准地价修正法
基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。
该方法的关键是确定土地的基准地价。
土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。
基准地价修正法的估价过程为：
利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，经过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。
三、房地产转让价格评估的特点（掌握）
房地产转让估价特点主要表现为：
（1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价能够委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。
（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。
作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
四、房地产转让价格评估的常见方法（掌握）
房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。
（一）市场法
由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。
对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。
（二）假设开发法
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。
假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。
只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，经过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。
（三）成本法
当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。
（四）收益法
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。
（五）基准地价修正法
基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。
基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。
五、房地产抵押估价的法律规定（掌握）
（一）能够设定抵押的房地产及对其抵押时的要求．
（1）抵押人所有的房屋和其它地上定着物；
（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物；
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以外的财产；
（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，能够设定抵押权；
（6）以出让方式取得的土地使用权，能够设定抵押权；
（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；
（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；
（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；
（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
（二）不得设定抵押的房地产
（1）土地所有权；
（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；
（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
（5）已依法公告列入征收范围的房地产；
（6）被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产；
（7）耕地、宅基地，、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）；
（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
（9）依法不得抵押的其它房地产；
（10）划拨土地使用权不得单独抵押；
（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。
（三）其它限制条件
（1）在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；
（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；
（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其它共有人的书面同意；
（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；
（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；
（7）房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；
（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；
（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。
（四）与房地产抵押估价有关的规定
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；
以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；
以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；
以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
六、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
（一）完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。
对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。
对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，能够采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
（二）不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用住房、房改房、合作建房等。
对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方
升级会员 