项目管理项目建筑定位.docx

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项目管理项目建筑定位

（项目管理）项目建筑定位

元/平方米）。

上海天安花园：

面向浦东中央公园，首期开发的总楼面面积106,000平方米已基本售完。

上海·佘山乡村俱乐部：

位于上海市近郊约25公里毗邻上海佘山国家旅游度假区，占地2,500,000平方米。

由澳洲著名设计公司设计，规划建成一个具有优越生活活动空间，优良教育体育设施，优美休闲居住环境的新型人文社区。

上海·嘉富丽苑：

地处上海龙柏高尚住宅区内。

上海·明苑别墅：

该项目位于上海市西郊园宾馆旁，是上海虹桥地区最热销的外销别墅。

上海·天安中心：

该三十层甲级商业大厦位于市中心人民广场附近，可发展总楼面约48,000平方米，预计2003年落成。

还有常州·新城市花园、常州·国际商城、厦门·天湖苑、杭州·联谊中心、南京·天安国际中心、无锡·天安大厦、无锡·红山半岛等。

②华南区：

紧扣时代脉搏，与时代并进，是华南区发展的方向。

华南区目前天安（中国）所占的可供发展楼面约1,300,000平方米，深圳天安数码城将高科技的发展成果结合于物业发展，为深圳市创立一个已具规模的科技园，为高新科技企业提供一个培育基地。

天安数码城位于深圳高尔夫俱乐部旁边，地处深圳市中心，总建筑面积达800,000平方米，已开发了500,000平方米楼面，由工贸大厦、数码科技产业大厦、高级住宅、公寓及面积达30,000平方米的多功能会所和科技服务中心组成，已成为深圳创新科技企业的创业天堂。

数码科技大厦：

建筑面积86,000平方米，总高19层，是集科技、工业、商业于一体的新型综合大厦。

深圳·天安高尔夫海景花园：

位于天安数码城内，户户享有高尔夫球自然宁逸的景观，为深圳中心区高品味住宅小区之一。

深圳·俊安苑：

位于香蜜湖高级住宅及名校网。

深圳·天安国际大厦：

位于深圳市中心，是国内颇负盛名的建筑之一。

南海·天安鸿基花园：

“真山、真水、真生活”，是天安鸿基花园的生活环境的写照，占地约900亩，建筑面积为180,000平方米，是结合岭南山水特色，汲取澳洲建筑精髓，独具风情的低密度别墅楼盘。

以“创南中国最好的别墅”为目标。

③华北区：

吸收各方优点，将居住环境的品味提高是天安中国在华北区的经营理念，在华北区所占的可建楼面约680,000平方米。

北京·清境明湖：

该项目邻近二号、三号使馆区，燕莎友谊商城，附近数间五星级酒店提供购物、饮食及娱乐服务设施。

大连·天安国际大厦：

该项目位于市中心面对胜利广场和大连火车站，总建面积达66,400平方米，为55层的高档商业办公大厦和商务公寓，是大连市标志性建筑物。

大连·天安海景花园：

高科技开发区的高级住宅项目，首期工程的15,331平方米楼面面积已全部建成及出售。

天津·紫金花园：

天津高档住宅建筑之一。

天津·国际大厦：

天津最高档办公及公寓综合大楼之一。

3、天安中国开发的房地产项目很多成为当地以及地区级的标志性建筑

①南通·新海通花园锦绣园

占地8.4亩，现开发面积11,330平方米，为南通最高档住宅小区之一。

②深圳·天安高尔夫海景花园

为深圳中心区高品味住宅小区之一。

③深圳·天安国际大厦

是国内颇具盛名的建筑之一。

④大连·天安国际大厦

55层高档商业办公大厦和商务公寓，是大连市标志性建筑物。

⑤天津·紫金花园

为天津高档住宅建筑之一。

⑥大连·天安海景花园

居住的环境及素质的飞跃，高品质居住空间，大连高尚住宅之一。

4、一直引领中国房地产的发展

①最早一批进入中国房地产业的大型房地产开发集团。

②1984年，天安（中国）在上海开发的“联谊大厦”是中国大陆第一个甲级涉外写字楼之一。

③深圳万科早期的很多作品也深受天安的影响，如万科的“水上世界”等。

5、产品价值的提升

①市中心的南移必然为该区域的发展带来更大的契机，地段的价值随之上扬，未来西南部高尚人群居住区的逐步形成，地价的攀升实属必然，天安第一城作为西南部首家真正高档次的楼盘，产品的价值必定大幅提升；

②高新区的发展及政府的扶植会使该区域的配套设施逐步完善，使天安第一城的生活配套更加丰富；

③随着天安品牌的知名度和影响力在当地的不断深入，消费者对天安第一城的喜爱程度和偏好度也会与日俱增，促进产品价值的提升。

二、建筑自身

本项目一期工程总开发量为100,000㎡，其中包括：

6栋小高层，3栋多层，一套10户联排别墅，7栋双拼，并有4000—5000㎡共建。

布局分明有序、整体感强。

1、典型的建筑优势

A、外立面：

线条明了大气，时尚感强，富有流动的韵律，给人华贵、典雅的视觉感受。

B、采暖方式：

可采用集中供热与分户采暖两种方式。

分户式采暖采用壁挂式燃气炉，居住者可根据自己的需要，调节温度，避免了使用集中供热的资源浪费，使户内充满了个人主义的理想温度。

C、层高：

小高层与多层层高为3.1米，高出普通住宅层高30厘米，使住房空间得到纵向延伸，给住户创造了更为宽敞、自由的居住享受，是真正的“高上”住宅。

“买平面，就是在买空间”。

别据权威报道，综合影响儿童生长发育的诸多因素，生活在高空间里的孩子要比普通孩子长得高，所以高出来的空间，更体现了对下一代的关怀。

D、墙体：

短支剪力墙，稳固性极高，是目前世界上最安全的墙体结构，比框架结构等现代建筑通用的墙体抗震性稳固性等方面要高出很多，真正体现了建筑“以人为本”的设计理念。

E、车位：

一期工程的车房比为1：

0.8，近360个车位，基本上可以保证容纳社区全部业主的私人汽车。

车位宽敞，高达6米，车位管理系统能给业主汽车提供安全周到的看护。

建议：

在地下车场开设汽车清洗、美容业务部门，与地下车场共同营造“汽车酒店”的概念。

（注：

其它建筑优势，需待天安一期设计数字确定后，再加以补充）

2、房型概念：

（1）联排别墅：

唐宁街英式洋房

A、联排别墅共10户，予以唐宁街英式洋房的概念，给目标客户以尊贵之感，在长春市场中10户的联排别墅不多见，唐宁街作为英国首相的官邸易于形成新闻效应，对建立发展商国际化形象和突出产品优势具有有利的影响。

B、唐宁街1号、2号、3号……号码排序，淡化了各单元在位置上的差异，使唐宁街10号具有了炒作的点，可以其提升整部建筑的形象和价值。

（2）双拼别墅

（3）小高层

（4）多层

三、居住现代化

天安第一城是率先实现北中国的居住现代化的高档楼盘，它带给业主以完美、时尚的生活方式，全新的居住理念，真正以人为本的注重生活感受的四重空间。

（1）私密空间：

绝对私密且舒展的私密空间

天安第一城在户型的设计上充分考虑了对人的尊重和业主的身份及生活习惯，主卧室在整套居室的最里面，拥有独立、完整的卫浴设备，每间卧室都具有相对私密的空间；卧室的最大开间可达3.6米，客厅的最大开间达4.5米。

卫生间：

墙体：

门：

窗：

（2）公共空间：

自由、优雅、气派的公共空间

5000平米的休闲广场：

超大、优雅的休闲广场是业主休闲的主要场所之一，倍感自由与放松。

万米人工湖：

兴建恒温游泳池及水上乐园等水上娱乐设施。

绿化：

引进优良、珍贵、观赏树种，高达70%的绿化率，令业主每一分钟都可以呼吸到被净化过的空气，有苏州园林的优雅和回归自然的惬意。

景观设计：

出自香港贝尔高林高级规划师之手

（3）延伸空间：

充满田园风光和浓郁文化氛围的延伸空间。

田园风光：

天安第一城地处城乡结合部，园区内是高尚、舒适、温馨的现代生活，园区外，天安第一城的西面就有成片的稻田，一片田园风光。

天安第一城的业主既可亲近文明，又可溶入自然的生活。

发达快捷的交通：

即将在今年6月份通车的轻轨，在天安正门的西侧就设有轻轨车站；天安第一城还为业主准备了多辆业主直通车，双休日全天开通；周围多次公交车通往市中心，业主们可以享受身处宁静、却不远离繁华的尊贵生活。

浓郁的文化氛围：

天安第一城的外部空间，用“往来无白丁，出入皆鸿儒”一点不为过.著名的吉大南校区、吉林工学院、华侨外院、森林警察学校、邮电学校、邮电学院……可谓名校云集，给这里的生活注入了浓浓的文化色彩，平日与业主擦肩而过的是白发染秋霜却精神健硕的老教授，豆蔻年华、风度翩翩的学子……在这样的氛围下，每个人都会不自觉地修正自己的言谈举止，孩子们也会“近朱者赤”，浓厚的文化氛围是高尚社区的重要特征。

（4）信息空间：

方便、快捷、畅通无阻的信息空间。

宽带网：

每家都有宽带网入户，让业主在家中，即可享受在网吧里才有的与世界畅通无阻的沟通空间。

局域网：

实现天安第一城业主之间的沟通平台。

天安名人俱乐部：

名人俱乐部除了向业主开放，还吸纳众多的社会上层的人士，通过定期的举办各种活动，如邀请国内知名人士的讲座，成功人士的电视沙龙，商务会议，企业家论坛等，建立业主之间的，业主与社会各界上层人士的，一个高尚、成功人士的沟通平台。

在物质飞速发展的今天，对于我们特定的天安第一城的目标客户群高尚成功人士，他们需要的是产品的集合体，生活的集合体，天安第一城带给业主的不仅是四个空间，还有更重要的，完美、时尚的生活方式。

四、社区化定位：

社区化是高尚住宅的重要标志之一，倡导社区化，真正把社区化落到实处，才会形成一个人人向往的、文明的、高尚社区。

天安第一城不仅向业主提供了精美、雍荣华贵的建筑，优雅别致的园林规划，还有完美、特色鲜明的具有一定规模的高尚社区。

1、人性化社区

在社区的规划和设计上，真正的体现了“以人为本”，充分考虑了对有着良好经济基础和身份的业主的尊重和需要，把“友谊·沟通·发展”注入到了社区的理念之中，致力于创造一个和睦、充满友爱和关怀的社区，在每一个细节之处都体现人性化，人与自然，人与社会的融合。

2、老年大学

老年人是最需要被关怀的群体，居住在天安第一城的老年人会首先被关注与重视：

设立天安老年大学的目的就是为老年人创造一个温馨、丰富、美好的晚年生活。

使他们老有所学、老有所为、老有所乐，生活在天安的老年人是最幸福的！

老年大学除了设立书法、舞蹈、英语、剑术、时事政治等课程，还将建立一系列生动活泼的组织，如天安老年合唱团、天安老年舞蹈队、天安老年红烛志愿者等，使老年人以积极的态度参加社会活动、公益活动，在社区生活中建立“老人年轻态”。

3、亲子乐园和水上乐园（怡水园）

亲子乐园是主要针对园区内3—7岁的儿童设立的游戏区，考虑到安全性和趣味性，主要以大型气模游戏区形式，使业主在百忙之余与家人共渡温馨的亲情时光，亲子乐园因此得名。

利用人工湖，建立一个以“水”为主题的水上乐园，使业主们可以在园区内就可以享受到亲近水、嬉水的乐趣，一个露天阳光活动场所。

水上乐园会有多个主题，如嬉水区、水上项目等。

4、双语幼儿园

作为港商背景的开发商，建立天安双语幼儿园，不是流于形式，而是要从小培养小业主标准流利的发音，培养其语感和口语能力。

全部英文教师都聘用外教，在一个模拟的环境内，刻意培养儿童用英语进行日常交流与沟通。

双语幼儿园还设立语文、数学、动手、美术、音乐、朗读等科目，美术特长班、乐器特长班、舞蹈特长班、书法特长班等，在日常教授中，发现、引导孩子朝自己的兴趣和爱好发展特长，并将此列入“天才儿童成长计划”中。

5、吉大子弟校

考虑到天安第一城主力目标客户群年龄在35—50岁之间，建一所师资力量雄厚、升学率高的中学，可以免除业主的很多麻烦，实现业主“望子成龙、望女成凤”的夙愿。

吉大子弟校是吉林大学的附属学校，一直以入学资格严格、升学率高著称，计划将天安第一城外的环卫处改建为吉大子弟校天安初中部，列入“天安天才少年成年计划”中。

6、卓越时代广场

面积达5000平米的大型休闲广场，将随天安第一城一期工程同时竣工。

它不仅是天安业主休闲的主要场所，还将成为长春市西南部一个标志性的高尚社区广场，引导和带动西南部的休闲时尚。

建议以大型主题花坛或主题雕塑为主要特色。

还将规划主题亲鸟区，鸽子为主，为业主及游人在亲鸟区内可以任鸽子落在身上、头上、手上、与鸟类喂食、亲近、嬉戏，达到一种人与动物的亲密接触与融合。

它将成为卓越时代广场的美丽亮点之一。

并将定期举办大型的露天活动，如风筝节、航模表演、露天舞会、卡拉OK大赛等丰富休闲的内容。

生活在天安第一城，永远不会寂寞。

7、英式文化雕塑

英式建筑是欧式建筑的最高水准，建筑中饱含了英式文化的特点和内涵。

福尔摩斯是天安第一城目标客户群最喜欢的智慧形象，曾经深深影响着一代人，在园区内设置福尔摩斯等英式雕塑作品，让业主回忆起年轻的时光，倍感亲切。

在美化装点园区时，蕴含了浓郁的英式贵族文化气质。

8、白金汉宫

白金汉宫即是天安第一城的业主会所，赋予其大气、雍荣华贵、英国式建筑名称，目的是全方位的包装天安第一城英式概念，并且白金汉宫是英国王室的府邸，以白金汉宫命名与天安第一城业主尊贵的身位和地位极为贴切。

总统会所集聚会、健身、娱乐等休闲功能于一体，以高档次、功能齐全定位，可以满足业主日常生活、休闲娱乐的基本需要。

包括咖啡厅、多功能厅、健身房、网球场、阅览室、放映厅、小型超市等等。

9、亲情物业

为天安第一城业主提供物业服务的港力物业，是天安中国的全资子公司，自1998年在内地全面拓展业务起，先后服务过几十家大型花园社区，具有成熟的大型社区管理经验。

以“亲情物业”为物业服务的主题，是希望摆脱常规的、模式化的、生硬的物业管理，而是以一种人性化的角度，把业主当作亲人一样，以对待亲人的态度服务于业主，充满人性化的关怀和服务，把物业工作做得细致又富于人情味。

亲情物业，是港力物业对天安业主的郑重承诺和深情回报。

10、保健医院

为社区内的儿童、成年人、老人提供全龄化的保健服务，体现社区的人文关怀，建立开发商和品牌的亲和力，具体职能如下：

A、对婴幼儿、儿童进行各种疫苗的接种工作。

定期对儿童进行体质和营养状况的检查，为业主提供各种育婴常识的咨询服务，举办各类营养、健康知识的讲座。

B、定期为男性业主进行血压、心率等身体状况的免费检查，根据其身体状况制定健身方案。

C、为女性业主提供美容、保健服务。

对产孕期妇女进专人专案的照顾。

D、定期为社区内的老年人进行身体检查，举办各种中老年疾病的防治知识讲座，为其代买各种医疗器械和治疗药品。

11、社区局域网

建立整个社区的虚拟交流平台，由天安名人俱乐部建设社区网页，组织网上的交流活动，鼓励社区住户积极参与网上活动，形成一种独有的社区沟通文化，加强社区的凝聚力。

A、召开网络社区会议，对社区存在的不足之处进行公开讨论，并提出改进建议，由天安名人俱乐部的负责人担任网络主持人，对各种提议给予答复，并形成书面报告反映给物业管理公司。

B、进行有关生活、情感、财富多种议题的讨论，并将优秀的文章推荐至地产期刊上发表。

C、加强局域网与地产期刊的互动性活动。

12、架式堂

针对女业主的年龄特征和生理、心理状态及需求，为其提供从形象到心理上的全面服务。

A、美容、健身服务

B、仪表、姿态、才艺的辅导培训

C、心理健康咨询

13、英语夏令营

以教育为中心，向社区儿童提供知识、技能等多方面有利于其心智成长的培训、辅导和交流活动，在每年暑季组织天安社区儿童参加“英语夏令营”活动，突出社区生活与文化的国际性。

A、赴香港旅游观光，并与当地知名的中学建立长期互访的交流关系，组织两地学生交流学习。

B、赴马来西亚、新加坡等东南亚国家，接触中等发达国家的生活方式和教育体制，加强天安国际化教育的水平，引进高尚的生活方式。

C、在社区内组织各种以英语为交流方式的主题活动，突出天安品牌教育的国际化。

14、指南针计划

以吉大子弟校为教育基础，培养天安业主子女全方面的素质，使其向未来社会的高等尖端人才方向发展。

体现天安对教育和对人才的重视，加强吉大与长春天安的合作关系，使其成为天安品牌在长春当地的深厚的文化基础。

A、设立“天安·指南针”专项奖学金，奖励吉大子弟校中品学兼优的学生，体现天安重视人才，倡导发展的品牌形象。

B、设立“天安·指南针”专项教育发展基金，对吉大子弟校和社区内具有特殊才能的学生进行专门的培训，鼓励其成为优秀的专业人才。

C、设立“天安·指南针”专业助学金。

考入名牌学府，进修房地产相关专业的天安业主子女，由天安第一城出资，并联系天安品牌在全国各地房地产项目的物业管理部门，资助其在假期所在城市实地考察学习。

D、设立“天安·指南针”教育国际互动计划，作为港资背景的地产公司，天安第一城可以实现业主及其家庭与澳洲家庭之间的交流和教育的互动：

天安第一城的孩子可以定期去澳洲接受教育，澳洲的儿童可以到中国接受教育。

有机会接受国外的教育和思想，开拓眼界，对他们的身心成长极为有利！

15、金融服务

设立社区金融服务机构，为业主提供各种合法的金融服务。

为业主创造内部商务联络的机会，形成一个开放、有序的商务平台，使社区成为一个时尚的大“SOHO”。

A、为业主提供短期的金融信贷服务，对信贷资格抵押和责任进行明确的规定。

B、设立公共商务会客室，提供商务会谈的专用场所。

并为部分业主之间的业务交流提供便利条件。

16、天安T30运动俱乐部＆长春超级社区联赛

组织足球运动，并使之成为社区精神的象征。

“T30”释意：

“T”即“天安”英文的首位字母，“30”是天安目标客户的年龄标志，35岁左右的成功人士，同时也是对俱乐部成员的一个年龄限定，保证目标客户在足球俱乐部中有足够的席位。

“T30”成熟、稳重富有阅历和谋略，数字与字母与组合具有时尚感和活力。

天安“T30足球俱乐部”由天安名人俱乐部统一组织、管理、定期进行训练、比赛，形成独特的俱乐部文化。

长春超级社区联赛，由天安名人俱乐部发起，申报长春足球运动管理部门批准。

组织我的家园、万科城市花园、长春明珠、富苑花园等同品级的高档社区参与进行。

目的在于扩大天安名人俱乐部的影响力，表现天安第一城在众多高档楼盘中领导地位和强大的感召力。

还将组织篮球、乒乓球等其他形式的运动赛事。

操作设想：

（1）由长春市足球界的资深人士制定科学严密的赛程，以循环赛为主。

（2）征取市政府主管部门的大力支持与协助。

（3）吸引媒体积极参与宣传，对赛况进行跟踪报道。

（4）T30足球俱乐部主场设在吉大。

（5）比赛拟在7—9月之间进行，2002日韩世界杯结束势必会掀起一个足球热潮。

五、成功人士的高尚住宅区

要使本项目成为长春当地成功人士聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合，使其清楚地认识到本项目所在的区域在未来会发展成为高尚住宅的聚集区，同时本项目也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式。

1、城市规划功能：

从长春市现有的地理条件看：

西部有机场，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高层建筑物，决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区，也是伊通河的下游，是涝洼地，处于城市的下风地，不适合建大片的居住区；东部多丘陵，而且有净月潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很大的土地供应量，而且处于城市的上风地带，适合建设高档的生活住宅区并有利于发展高新技术产业。

从经济发展条件看：

长春市政府早在三、四年前就明确表示，经济发展重点将向南部转移。

2000年市政府顺利将大连万达引入南部地区，建设长春明珠，使南部地区产生了第一个高尚住宅区。

随着近几年的开发，南部地区已初具规模，市政府将预留一大片区域，规划建设成为一个CBD区域，作为未来城市的商贸中心。

从人文环境来看：

南部是一个科研文教园区，吉大、工学院、长大、光机学院等市内知名大学均在南部设有校区。

此外还有一个国家级的高新技术产业开发区，未来长春的光谷也将在南部建设。

综合地理环境、经济环境和人文环境分析，本项目所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜力。

本区域人口密度低，土地供应量多，回迁压力小，适合建筑高尚住宅区。

随着各种基础配套设施的逐渐完善，这里将发展成高尚人士聚集的住宅区。

2、业主介绍（由同致海岸供稿）

3、优惠政策

面向具有较高学历和社会地位的目标客户实行优惠政策，作为一种针对性的促销政策，不做公开的宣传，只在享受优惠政策范围内的目标客户群里形成口碑宣传，避免个别客户产生排斥心理。

优惠措施：

A、吉大博士、教授一次性付款95折优惠，按揭98折优惠。

B、一汽、客车厂、高新区的高级技术人员一次性付款95折优惠，按揭98折优惠。

4、一卡通服务

为天安业主提供社区生活的一卡通式服务，体现社区生活的便捷性。

“一卡通”包含入户、泊车、购物等多方面功能，突显与其它社区的生活差异，完善时尚的生活方式。

A、入户：

保证安全性与私密性。

建立社区卡式入户管理系统，业主将“一卡通”插入智能锁内，输入密码确定方可入室。

B、泊车：

配合车位管理系统，在地下停车场入口处插卡确认后，进入停车场；

C、购物：

在社区超市和其它消费场所，“一卡通”兼具信用卡的功能并可享受一定的打折优惠。

5、假日直通车

满足业主假日外出购物的需要，设立周末服务班车，送接业主去长春市各大商业圈购物。

通车时间每周六、周日：

出线：

9：

3010：

30

收线：

15：

3016：

30（每条路线收发两次）

通车线路：

A、天安——前进广场——南湖广场——新民广场——红旗街

B、天安——前进广场——卫星广场——工农广场——自由大路——桂林路

C、天安——前进广场——卫星广场——工农广场——人民广场——重庆路——远东

各路线辅射区域

A线：

南湖公园、红旗街商圈

B线：

新友谊，桂林路商圈

C线、新友谊、重庆路商圈、华正、国商、远东

6、张瑞敏财富讲谈

海尔品牌的国际化使张瑞敏成为最成功的企业家之一。

作为成功人士的代表，张瑞敏来长讲谈势必会引起长春成功人士的欢迎。

以天安名人俱乐部作为此次讲谈的主办单位，会扩大俱乐部在长春市高尚人士内的影响力，也会引起天安目标客户群体对项目的高度关注，从而有力地推动该阶段的销售推广工作，使目标客户群的定位更加清晰。

操作设想

A、由吉林大学作为邀请单位，出面邀请张瑞敏来长，并将友谊会馆作为讲谈的场所。

B、天安名人俱乐部作为主办单位，组织全部活动，并邀请张瑞敏作为天安名人俱乐部的荣誉主席。

C、邀请长春政府要员和主要媒体参与会议。

D、扩大活动宣传力度，制造社会效应，向社会公开售票，500元/位。

E、天安名人俱乐部会员，凭会员卡免费听会，并参与各种会后活动。

其它相关活动建议

A、长春天安向张瑞敏公开赠房。

B、发挥与高新区政府的关系，在高新区内建造“天安·海尔文化园”实现品牌文化的对接。

C、为海尔集团驻长机构的高层领导和高级技术人员提供优惠的购房政策。

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