机电工程交付预评估管理细则.docx
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机电工程交付预评估管理细则
苏南事业部机电工程交付评估实施细则
编制
肖网南
日期
2016.5.30
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修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
根据集团交付评估检查指引和物业承接查验指引内容要求，为协助项目提高集团交付预评估机电和物业公司承接查验的质量，加快机电设施、设备的移交时间，保证交房后机电设施、设备的正常稳定运行，提升业主的满意度。
2.适用范围
适用于苏南事业部所有在建项目，是项目在申请集团交付预评估检查前事业部内部的检查细则要求。
3.具体要求
3.1.所有交付预评估包含安装工艺观感检查、功能测试两个方面。
3.2.项目部在提出申请集团交付预评估之日起，事业部在两个工作日内对项目进行机电交付预评估
3.3.参加事业部机电交付预评估的人员为事业部机电人员，项目机电人员，监理机电专业人员，机电主要涉及到的施工单位现场负责人。
为更好的保证评估效果，事业部可协调苏机电小组1-2名机电专业人员共同参与，帮助项目查漏补缺。
3.4.机电交付预评估检查时间半个工作日，原则上分2个检查组同时进行，检查完后要召开专题会议，明确整改内容、整改要求和整改时间（整改时间不得晚于集团交付预评估时间）
3.5.项目原则上须通水、通电，消防及电梯验收完成，弱电至少系统调试完成。
3.6.检查前准备好管井门、户内门、设备房门钥匙、通球试验所用网球、网兜等工具
3.7.评估抽测包含户内机电观感、户内机电实测实量、电梯、屋面、通球试验、水电风消系统、智能化系统、室外管网和景观水电。
（1）户内机电观感：
抽查8户
（2）机电实测实量：
在户内机电观感抽查的8户中选取3户。
实测实量内容和要求同集团标准。
（3）通球试验：
抽查8户（同户内机电观感）
（4）电梯及电梯机房：
抽查3部
（5）屋面：
抽查2个屋面
3.8.具体评估检查内容标准见附表
4.执行
4.1.本细则由旭辉集团苏南事业部工程管理部负责解释，自签发之日起执行。
4.2.本细则每年年终由苏南旭辉机电小组重新修订一次。
5.相关附件
5.1.附件一：
评估检查内容表
评估检查内容表
项目名称
评估日期
检查人员
检查内容
检查标准
检查结果
室内机电观感
（室内管道）
1、现有阀门、龙头检查：
位置合理，开启、关闭正常；
2、室内所有的管道应固定牢固、安装横平竖直无歪斜、外观无裂缝、无破损、无污染，管根收口美观无粗糙痕迹；
3、管道连接处无任何渗、滴现象，穿板处是否进行有效的封堵措施，封堵密实无孔洞；
4、地漏位置合理，排水口、地漏口完整；
5、洁具和饰面板的接缝美观、防水措施满足要求；
6、排水立管通球试验记录及照片检查；
7、预留燃气热水器排气孔洞、卫生间排气空洞、空调孔洞且位置合理。
室内机电观感
（开关、照明、插座、配电箱）
1、配电箱安装垂直度符合国家规范要求；箱内各开关、漏电保护器动作正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；
2、面板及灯座安装牢固无松动脱落、表面无破损、污染、明显划伤及周边收口清晰、美观无缝隙；开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；
3、灯具安装牢固、位置正确。
室内灯位照明通电正常，开关启闭顺畅、对应控制终端无误。
室内机电观感
（智能化）
1、紧急按钮面板安装牢固整齐平整，周边收口美观无缝隙；报警联动功能正常；（户内随机抽查，报警按钮按动后与监控室联动信号正常记录资料正确无误）；
2、红外幕联表面无破损、污染、划痕，周边收口美观无缝隙；功能随机抽取2处测试；
3、室内弱电信息箱表面清洁，周边收口美观无缝隙，箱体内部清洁，预留线缆包扎完好。
电梯及电梯机房
1、机房屋顶无渗漏，机房门、排气扇及空调设置合理，机房内电箱及布线规范，标示清晰；
2、底坑地面平整，不得渗水、漏水、积水，底坑部件做好防锈处理；
3、电梯运行时，轿厢震动、噪音（机房、轿厢内、层站）、平层精度、速度和加减速度等均符合规范，且运行安全可靠；
4、五方通话、消防联动、轿内监控、应急灯功能良好；
5、轿门、层门及可见部分的表面及装饰应平整；喷漆部分应色泽均匀、美观；信号显示应清晰、正确，各种标示应清晰；
6、电梯做好成品保护，且成品保护及轿厢装潢不影响电梯使用功能；
7、.轿厢按钮、照明灯配置齐全、功能有效,轿厢内排气扇工作正常；
8、取得电梯使用合格证。
公共设施、设备
（消防泵房）
1、泵房间内应设置通风设施、消防电话。
保持整洁干燥、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾；
2、管道、支架、设备地脚螺栓防腐处理良好、无锈蚀，设备设置的防震措施有效；
3、阀门无缺少、损坏且便于操作，并且标识标牌悬挂齐全，无缺少；
4、室内照明使用正常，下方不得有遮挡物，并且同时应设置应急照明；
5、泵房内所有设备的电缆管线和管道穿越墙体或地台时应设置套管及防火封堵良好；
6、控制柜正上方不应有水管穿越，如不能避免有水管穿越，则配电柜正上方不应有管道接口且配电柜应有防水措施。
线缆排布整齐，线标清晰，控制柜标识清楚；
7、消防泵、喷淋泵安装牢固，设备接地可靠；
9、控制柜的手动、自动功能能正常启泵测试及切换测试；
10、双电源切换功能测试正常；
11、手动测试消防水泵增压功能正常，消防控制室测试直启泵功能正常。
公共设施、设备
（消火栓）
1、消防箱开启灵活并且箱门能打开90°，无任何遮挡物；
2、箱内枪头、水龙带、灭火器及启泵按钮配备齐全；
3、消火栓周边车位不得阻挡消火栓的正常操作使用；
4、箱内栓口无漏滴现象；
5、手报起泵测试正常；
现场随机抽取3个消火栓箱进行安装质量检查。
公共设施、设备
（喷淋系统）
1、末端放水，水泵应启泵；
2、报警阀、信号蝶阀、水流指示器动作并应在控制中心打印；
3、管道支架不应妨碍喷水效果，喷头与支架距离＞300mm；支架与末端喷头之间的距离不应大于750mm；
4、末端放水系统、监控中心联动控制功能，现场随机抽取2处。
公共设施、设备
（室外消火栓、水泵接合器）
1、消火栓设置位置合理，防护措施有效；
2、栓口无渗漏、冒滴现象；
3、消火栓标识应清晰醒目；
4、水泵接合器标识醒目、无漏滴、冒滴现象
现场随机抽取3个室外消火栓进行安装质量检查，现场随机抽取1个室外水泵接合器安装质量。
公共设施、设备
（消防水池、水箱）
1、消防水池/水箱储水量、自动进水阀进水功能正常；
2、消防水池/水箱应设置液位计，液位计水位显示功能应正常。
消防水池/水箱低位报警功能正常；
3、稳压系统压力值数据及运行测试正常；
4、机房内应设置有效排水。
公共设施、设备
（中控室消防设备设施）
1、设备安装齐全、位置合理，便于操作使用；
2、设备布线整齐，标识齐全清晰；
3、总控室应张贴标识标牌,消防控制室内需贴有防火分区信息点位图或设有图形显示装置。
公共设施、设备
（烟感、温感）
1、安装牢固，无松动脱落现象；
2、表面无明显污染，锈蚀等现象；
3、安装位置是否合理；
4、烟感、温感报警联动功能正常；
5、手动报警器报警联动功能正常；
烟感、温感现场随机各检查4个。
公共设施、设备
（防火卷帘）
现场随机抽查2个防火卷帘升降功能是否正常,防火封堵完好；
公共设施、设备
（疏散照明）
1、疏散指示灯线缆外露时必须设置金属软管保护；
2、疏散指示灯安装牢固无歪斜松动、破损现象；
3、疏散导向有效合理；
现场随机抽查3个疏散指示灯，检查疏散指示灯安装质量。
公共设施、设备
（风机）
1、风机吊装牢固无松动，减震设置有效合理；
2、风管与风道套管封堵要求符合规范，且封堵密实；
3、防火阀安装位置、方向合理有效，大于630设置独立的支吊架；
4、风管无较大的噪音和异响；
5、风机的软连接质量符合规范要求，材质应为防火材质。
公共设施、设备
（风管）
1、风管的外观洁净无大面污染、及破损；
2、风管支架的防腐处理有效，无大面锈蚀现象；
3、风管风口应安装平整无破损、变形。
公共设施、设备
（排污泵）
1、设置高低水位控制功能，功能使用正常；
随机抽查1个地下室污水提升泵。
公共设施、设备
（强电井）
1、管井门标识清楚且具备锁闭功能；
2、检修人员有足够的操作工作空间，并且卫生干静整洁，墙顶面平整光洁，无渗漏返潮现象；
3、电缆桥架之间接地连接良好；桥架内部线缆要求排列整齐，绑扎牢固；
4、管井内不得排布水管道，敷设在竖井内和穿越不同防火区的桥架，按设计要求位置，应有防火隔堵措施；
现场抽查3处强电井。
公共设施、设备
（地下室桥架）
1、桥架及配管安装牢固，支架做防腐处理；桥架盖板安装整齐无松动、歪斜、无缺失；桥架线路排布合理，无缺失、翘曲、破损、变形严重等现象；
2、电缆桥架之间接地连接良好；线缆接头部位不得出现裸露，线头应做好绝缘处理；
3、桥架内部线缆或可见的外露线缆，要求排列整齐，绑扎牢固，无随意飞线现象。
线缆接头部位不得出现裸露，线头应做好绝缘处理，线缆经过建筑物的变形缝（包括沉降缝、伸缩缝、抗震缝等）处，应采取补偿措施，跨越变形缝的两侧应固定，并留有适当余量；
4、桥架内、穿墙套管内不得出现渗漏水现象；穿外墙的电缆套管内应封堵密实。
公共设施、设备
（配电柜/箱安装）
1、控制箱安装位置合理，固定牢固，锁闭功能正常，箱体上均应贴/喷有标示其功能及编号的永久性标识；
2、电箱内元器件、电缆排线整齐美观，标识清晰，电气元件无损坏；
3、设备通电试运行正常；
现场检查三处电气控制箱的安装质量、电气元件的完整性及控制功能。
公共设施、设备
（照明、供电功能）
1、公共部位（大堂、电梯厅、地下车库、各个机房）的供电、照明功能正常；
2、重要设施、设备的双电源（备用电源）切换功能正常。
公共设施、设备
（大堂、电梯厅、楼梯间）
1、照明灯具安装高度合理、安装稳固、排布规则；
2、消防疏散指示灯具，安装美观、方正，无外露底盒；
3、隐蔽性管井门开启方便，与墙面之间的缝隙均匀，收口美观；
4、消防报警设置、开关面板插座等安装方正，无歪斜、凸出墙面、脱落等现象。
公共设施、设备
（地库照明）
1、照明功能正常运行；照明灯具的布置位置合理，满足照明需求；
2、照明灯具的线缆无裸线现象，灯具表面无污染，无破损、安装无歪斜。
公共设施、设备
（智能化中控室）
1、柜内设备摆放整齐、散热良好，各设备固定牢固，有操作维修空间,防静电地板无起翘、塌陷、断裂、表面严重磨损等质量问题；
2、各设备内排线、理线整齐,UPS启用，屏幕显示为正常工作状态；
3、设备标识标牌及线缆标签应清晰；
4、检查智能化弱电机房的布局，设备的安装质量，设备标识标牌是否齐全，管理制度是否悬挂。
公共设施、设备
（周界报警）
1、周界立杆、电缆应安装牢固无松动，无歪斜，无严重下坠、无搭线现象，标识标牌悬挂齐全牢固；
2、合金丝间距、安装高度合理，不能被钻越或跨越；
3、进行人为触发报警，报警控制中心应可实时接收来自入侵探测器发生的报警信号，包括时间、区域及类别，报警信号应能保持至手动复位；
4、报警数据储存记录齐全完整；
随机检查2个周界分区进行功能测试。
公共设施、设备
（监控系统）
1、室外摄像头立杆应安装稳固，无晃动，防腐处理措施有效，表面无锈斑及大面污染现象；
2、摄像头应安装牢固、无晃动，表面无锈斑污染痕迹，并且防水措施有效合理；
3、摄像头中间箱应安装牢固无松动掉落现象，箱体防水措施有效，箱内应干燥整洁，箱内设备安装排列均匀无松动，排线、理线必须整齐，标示标牌张贴齐全清晰；
4、机房内显示器安装数量与设计图纸要求相符；
5、显示器安装牢固，无松动、损坏和无法开启现象；
6、图像切换功能正常，且清晰、无抖动、无黑屏、能显示具体位置,车道摄像机应能看清车辆牌照号码，人行通道摄像机应能看清人员的面部、衣着特征及行为特征；
7、图像上显示的时间、位置应与现场相吻合；
8、云台摄像机的位置旋转及调焦功能正常；
现场随机抽查4个室外摄像头；随机在机房内分区域抽查10个图像检查图像质量、控制及角度；检查区域应含盖单元出入口位置、车辆出入口、人行通道位置、电梯轿厢。
公共设施、设备
（可视对讲）
1、单元门口机应安装牢固无松动歪斜，表面无严重的碰伤及划痕，无外露预埋底盒现象，另安装于户外应采用具有防雨功能的门口机或增设防雨措施，并且四周应密封处理；单元门口机安装高度合理，对讲门口机的摄像头高度应在1500mm±5%；
2、单元门口机能正常呼叫监控中心，通话正常无杂音；
3、单元门口机与室内机可视图像、语音清晰、房号准确；
随机抽查现场3台单元门口机安装质量及功能测试。
公共设施、设备
（门禁）
1、门禁设备的固定牢固无松动歪斜、箱内线路整齐，如安装于户外应具有防雨功能；
2、单元门控制能实现刷卡开门、出门按钮开门，开门延时，；闭门器功能正常为合格；
3、监控中心能对单元门实施控制功能开启使用正常；
随机抽查现场2处单元门门禁。
公共设施、设备
（弱电井）
1、管井门标识清楚且具备锁闭功能；
2、检修人员有足够的操作工作空间，并且卫生干静整洁，墙顶面腻子平整光洁，无渗漏返潮现象；
3、箱体内配线整齐，标识清楚；
4、管井内不得排布水管道，防火封堵符合要求；
现场抽查2处弱电井的观感质量、桥架安装质量、标识标牌。
公共设施、设备
（道闸）
1、现场检查所有车辆出入口的道闸设备无晃动，安装的位置便于车辆停靠，不应安装在90度弯角处或坡道上；
2、刷卡后能及时开启道闸，无任何障碍物阻挡,包括车辆停在道闸下，闸杆应保持开启状态，不落下，以及闸杆下降中碰到障碍物应重新抬起功能。
公共设施、设备
（人行出入口控制）
1、进入时能实现刷卡开门功能.；
2、外出时能实现使用出门按钮开门功能；
3、监控中心能及时控制人行出入口门禁设备；
4、监控中心能正常开启。
公共设施、设备
（室外弱电管道）
室外接线井位置合理，井盖齐全，内部无建筑垃圾；
随机抽查3个弱电接线井。
公共设施、设备
（高杆灯）
1、安装牢固，无松动、无歪斜，手摇测试无晃动，表面无污染、生锈等现象；
2、底座不得外露、螺栓需做防锈处理；
3、线缆无外露。
线头防水包扎密实，宜使用防水接线盒处理；
4、照明使用正常，无损坏现象。
公共设施、设备
（草坪灯）
1、安装牢固，无松动、无歪斜，手摇测试无晃动，表面无污染、生锈等现象；
2、底座不得外露、螺栓需做防锈处理；
3、线缆无外露。
线头防水包扎密实，宜使用防水接线盒处理；
4、照明使用正常，无损坏现象。
公共设施、设备
（墙壁灯）
1、安装牢固，手摇测试无松动，表面无污染、生锈等现象；
2、底座防水处理得当，与立面贴合严密；
3、线缆、线头无外露；
4、照明使用正常，无损坏现象。
公共设施、设备
（地埋灯）
1、安装牢固，无松动，手摇测试无晃动，表面无污染、生锈等现象；
2、外围需做防水处理；
3、线缆无外露，线头防水包扎密实，宜使用防水接线盒处理；
4、照明使用正常，无损坏现象。
公共设施、设备
（景观配电箱及弱电音箱）
1、安装牢固，无松动，手摇测试无晃动，表面无污染、生锈等现象；
2、底座需做弱化处理，不得直接裸露；
3、设置位置合理，需留设通道，警示标志。
公共设施、设备
（绿化用水点）
1、绿化取水点布点合理，水压符合使用要求，取水点周围排水通畅无积水。
太阳能
1、太阳能集热器安装放置位置要求合理，不能破坏建筑结构，同时需要考虑自然灾害影响，确保安全。
安装时应结合设计施工图文件和产品说明书进行施工和完善；
2、集热器摆放要用支架固定，以防止集热器滑脱；
3、为防止连接方式的不正确出现漏水，应为集热器长期运行提供维护和更换条件；
4、传感器安装符合相关规定，太阳能集热器会用到温度、温差、压力、水位、时间、流量等控制。
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