可行性方案样本.docx

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可行性方案样本

房产项目可行性分析报告内容

可行性研究应涉及如下内容：

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、都市发展规划与土地关系及对项目开发影响，如：

交通系统规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、土地所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位。

项目渊源，特殊政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划意义（普通3—5年），在公司发展中地位（与否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；

3、从公司将来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义；

第一某些：

项目概况

一、土地位置

土地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。

附图：

项目在该都市区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。

二、土地现状

1、四至范畴；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，涉及土地内与否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因而而损失实际用地面积；

4、地面既有居民状况，涉及详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度影响；

5、地下状况，涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；

6、土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质状况，涉及土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。

附图：

平面地形图，标记四至范畴及有关数据；

地形地貌图，重要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，涉及地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

三、项目周边社区配套

（一）周边3000米范畴内社区配套

1、交通状况

（1）公交系统状况，涉及重要线路、行车区间等；

（2）土地出行重要依托交通方式，与否需要发展商自己解决；

（3）既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。

附图：

交通状况示意图，涉及既有和将来规划都市公共交通和迅速捷运系统；

2、教诲：

大中小学及教诲质量状况。

3、医院级别和医疗水平

4、大型购物中心、重要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其她

附图：

生活设施分布图，详细位置、距离。

（二）土地周边3000米外但可辐射范畴内重要社区配套现状

四、项目周边环境（依照个案特性描述，没有可以不写）

1、治安状况

2、空气状况

3、噪声状况

4、污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水状况

8、近期或规划中周边环境重要变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。

9、其她

五、大市政配套（都要阐明距土地距离、成本、接入也许性）

1、道路现状及规划发展

涉及既有路幅、规划路幅，规划实行时间，与土地关系（影响）。

2、供水状况：

既有管线、管径及将来规划和实行时间。

3、污水、雨水排放：

既有管线、管径及将来规划和实行时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：

既有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和暂时施工用电：

既有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：

既有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：

既有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。

附图：

阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增长状况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区别经营性和非经营性公建面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其她

七、土地价格

土地价格计算办法，若有代征地要阐明代征地价格。

依照购买价格计算总地价、楼面地价。

八、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

近几年与本案相临地块土地价格比较分析。

九、及时开发与作为土地储备优缺陷分析

第二某些：

法律及政策性风险分析

一、项目用地获得土地使用权法律手续现状描述

（一）项目用地现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地她项权力（如抵押权）

4、土地用途

5、关于项目用地现状政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）

（二）筹划手续

1、项目与否已经立项

2、立项主体与否可以变更

3、立项变更条件和时间

4、关于立项政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）

（三）规划手续

1、规划用地所有权归属

2、规划用地使用权归属

3、规划用地用途

4、关于项目用地规划政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）

（四）土地手续

1、征地批文

2、土地使用权出让合同

3、拆迁安顿补偿

4、关于项目地块政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）

（五）项目用地获得土地使用权程序评估

1、获得土地使用权程序描述

2、获得土地使用权需要工作日

3、获得商品房用地土地使用权所需条件

4、获得土地使用权风险及控制（获得土地使用权存在不拟定因素及解决）

（六）项目用地土地性质变更评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更程序描述和理由

2、土地性质变更政策支持或障碍

3、土地性质变更需要工作日

（七）政策性风险评估

政府资源运用评估：

（1）本地政府对外来投资态度；

（2）本地政府职能部门办事作风；

（3）本地政府对该项目关注限度；

（4）地块周边已有开发商项目成败政府因素；

（5）与政府合伙关系。

政策变更对项目开发影响：

（1）都市规划限制或更改；

（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完毕、项目开发期间土地性质变更受挫，从而导致前期投入所有或某些损失也许性判断。

二、合伙方式及风险评估

1、合伙方基本状况：

合伙方名称，重要股东构成状况、资质级别、履约能力、注册资本、特殊背景等。

2、合伙方式：

（1）合伙方式描述

例如：

一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。

（2）选取合伙方式重要因素

3、重要合伙条件

双方重要权利义务描述，涉及但不限于：

（1）报批报建手续办理

（2）拆迁安顿补偿

（3）付款内容和条件

（4）交地原则

除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定可以提供正规税务发票。

对分房、分收入要明确合伙方与否有承担营业税义务。

4、合伙风险评估：

（1）通过其她有关渠道理解项目背景资料：

如土地方转让因素、曾经或正在洽谈公司；

（2）土地使用年限；

（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其她法律纠纷；

（4）土地方信用；

（5）付款进度及与土地出让（转让、合伙开发）土地手续配合；

（6）其她与合伙方式有关本地土地政策法律法规。

三、总体评价

对各项法律手续和程序可操作性、合法性，风险可控性进行评价。

如：

签约合同中明显对我方不利条款及其考虑；某些或所有条款存在不拟定性因素控制；不利、不拟定条款也许遭受损失和对开发进度影响等。

第三某些：

市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

☐形成时间

☐各档次住宅区域内分布状况

☐购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

☐开工量/竣工量

☐销售量/供需比

☐平均售价

3、区域市场在市内各项指标排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特性

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品集合特性

特别研究与本案类似档次物业特性

☐平均售价

☐开发规模

☐产品形式

☐平均消化率

☐平均容积率

☐物业在区域内分布特性

3、区域内体现最佳个案状况

附图：

项目周边楼盘个案分布图，其中某些具代表性将来重要竞争楼盘还要配备现场图片。

4、将来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：

本案在区域市场内机会点和威胁点

6、结论：

☐区域市场在整体市场地位及发展态势

☐本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及总价控制

☐本案在区域内开发市场潜力

☐本案在开发中营销焦点问题

三、区域市场目的客层研究和市场定位

1、各档次产品目的客层特性及辐射商圈范畴（建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特性上）

2、本案目的人群特性：

区域来源、行业特点、产品力偏好、购买方式和重要关注点、诉求点。

3、拟定目的客户

4、市场定位

四、整体市场对本案有重大影响因素

产品特性、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特性等。

五、产品定位及建议

户型类型、面积原则、不同类型产品比例。

第四某些：

规划设计初步分析

一、规划设计可行性分析

1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分派假设状况，进行最基本建筑排列（不同假设状况下，相应建设周期筹划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六某些体现）。

2、容积率、面积分派比例等技术经济指标不完全拟定期，我司最抱负数据和基于本数据设计面积分布图、层数分布比例（不同数据选取相应经济效益分析在本指引第六某些体现）。

3、有强烈个性地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计影响限度及相应设计思路（该思路相应成本估算要在本指引第六某些体现）。

4、周边自然环境和人文环境对规划设计影响。

如：

治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环保影响及解决办法。

5、市政配套设施对规划设计影响。

如：

道路状况（也许与社区重要出入口关于）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及解决办法。

6、周边生活配套设施对产品设计影响和考虑。

如：

交通状况（与与否开通业主班车关于）、商业设施（大型购物中心）、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

二、规划设计初步概念

1、设计概念：

体现项目预期风格和设计主题。

2、技术概念：

筹划采用重要新技术及其与规划设计关系。

3、可持续发展概念：

对项目分期发展设想、对营造统一社区概念设想、对产品差别性考虑。

第五某些：

工程及销售筹划

一、截至项目施工、获得销售允许证，报批报建分别需要工作日。

二、工程筹划：

开竣工时间及工期筹划、各期开工面积、开竣工时占本地都市市场和片区市场占有率。

（按季列示）

三、销售筹划：

各期销售时间、价格、面积，预测销售各期市场占有率，销售筹划实现可行性分析。

（按季列示）

第六某些：

投资收益分析

一、成本预测

阐明测算假设和重要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建导致本加期间费用，不涉及营业税和所得税）等。

并参照下面表格：

（在指标不拟定或各种可选取时，要将不同测算假设下成本测算，分别列示。

）

项目

投资总额（万元）

单位成本（元/m2）

土地获得价款

开发前期准备费

主体建筑工程费

主体安装工程费

社区管网工程费

园林环境费

配套设施费

开发间接费

开发成本共计

管理费用

销售费用

财务费用

项目总投资

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种基本税率，可以享有税收优惠政策时税率，项目自身合用税率，若享有地方政府优惠政策，要特别阐明该项优惠与国家政策与否有冲突，以及如何解决，详细操作过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析假设条件，如：

与否享有政府各种税费减免等

2、项目利润率、投资回报率及重要经济指标。

参照如下表格：

经济指标

单位数值（元/m2）

项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

税前利润

税后利润

内部收益率

销售净利率

总投资回报率

销售毛利率

获利指数

资金峰值比例

地价支付贴现比

启动资金获利倍数

3、项目开发各期利润体现

经济指标

﹒﹒﹒

20××年

合计

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

结算面积（m2）

单位利润（元/m2）

利润（万元）

4、敏感性分析，参照如下内容及表格，可依照实际状况增减变动比率。

（1）成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：

经济指标

预测成本×90%

预测成本

预测成本×110%

预测成本×120%

总投资

税前利润

税后净利

内部收益率

销售净利率

保本售价

（2）售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：

经济指标

预测售价×90%

预测售价

预测售价×110%

预测售价×120%

营业额

税前利润

税后净利

内部收益率

销售净利率

（3）容积率变动各项指标变化

重要指标

容积率1

容积率2

容积率3

容积率4

容积率5

多高层比

营业额

总投资

税前利润

税后净利

内部收益率

销售净利率

5、盈亏平衡点分析

1）保本售价：

即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/（1-T1）

2）保本销售率：

假设项目所有建成，已销售面积所获净利等于未售面积成本，则计算公式如下：

R=C/[（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2]

式中：

C：

表达单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表单位投资额，含直接建导致本、期间费用）

R：

表达保本销售率

S：

表达单位售价

T1：

表达营业税率

T2：

表达所得税率

四、项目资金预测

1、资金投入筹划：

各期地价、前期费用、基本、建安、配套、开发间接费等投入安排。

2、资金回款筹划：

各期销售回款筹划。

3、资金需求筹划：

结合整个公司资金状况，列示各期资金需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现钞票正流入时间、资金占用月平均额

第七某些：

管理资源配备

一、机构设立：

与否需要成立独立法人公司（项目公司）；重要部门设立。

二、人力资源需求：

启动项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经理）。

三、人力资源缺口及解决：

既有人员能否满足需要，缺口人员解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八某些：

综合分析与建议

一、优势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合伙方式、大市政配套、生活配套、与否符合万科一贯发展思路等方面阐述。

二、劣势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合伙方式、大市政配套、生活配套、与否符合万科一贯发展思路等方面阐述。

三、机会：

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都市发展规划、土地所属区域土地价格趋势等方面阐述。

四、结论和建议

第九某些：

竞拍和投标方式获得土地需要增长和完善内容

（一）重要指标测算

1、预测直接建导致本（不涉及地价）、售价

2、投资收益分析（参照如下格式）：

经济指标

A

A+M

A+2M

﹒﹒﹒

A+nM

楼面地价

开发成本

总投资

税前利润

税后净利

内部收益率

销售净利率

注：

A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于也许最低中标价；M代表每次举牌增长最小单位价格，或者是设定敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不适当过大。

3、依照需要，可增长如下测算：

销售净利率

完全成本

最高楼面地价

最高总地价

R1

R2

R3

﹒﹒﹒

注：

R代表可接受销售净利率；销售净利率还可以换成其她重要分析指标，如内部收益率等。

（二）竞争对手分析

1、重要背景，控股股东状况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，也许资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，重要开发项目，土地储备状况

5、近期或将来发展战略

6、参加竞争重要目和方略，进而分析对手拿地气势，与否志在必得。

（三）制定方略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时地价。

2、销售净利率在10%时可接受地价或在可接受销售净利率时地价。

也可以通过其她指标分析可接受地价。

最后拟定最高竞价和投标价。

3、把握以薄弱优势获得土地使用权（开发权）原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金保证，自筹资金还是向金融机构融资，与否与关于金融机构达到届时一定提供融资服务合同。

附件：

关于土地状况补充证明资料和法律文献，如各种政府批文、权证等。

2、可行性研究人员应有什么态度？

可行性研究人员做可行性研究必要以事实为根据，实事求是，事实来源于调查研究，对项目应精确地科学地预测将来，以严肃态度、求实作风对项目进行财务评估，不唯上、不唯权势、不欺骗上级领导。