大源汀州风情渡假村建设可行性分析报告.docx
《大源汀州风情渡假村建设可行性分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大源汀州风情渡假村建设可行性分析报告.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
大源汀州风情渡假村建设可行性分析报告
大源汀州风情度假村
可行性分析报告
目录
第一章总论1
1.1、项目概况1
1.2、报告编制依据及研究范围2
1.3、项目研究结论3
第二章项目建设背景及必要性4
1.1、项目建设背景4
1.2、项目建设的必要性7
第三章项目选址及建设条件10
3.1项目选址10
3.2建设条件11
第四章建设内容与规模18
4.1、规划建设原则18
4.2、建设规模18
4.3、建设主要内容18
4.4、建设规模指标分析19
第五章总平面布置及工程方案21
5.1总图布置21
5.2工程方案23
第六章节能方案分析31
6.1、设计依据31
6.2、建筑节能的必要性31
6.3、能源供应情况33
6.4、节能34
6.5、其它节能节水措施36
第七章生态环境影响分析38
7.1、环境现状38
7.2、编制依据及执行标准38
7.3、环境影响分析39
7.4、环境影响评价结论45
第八章劳动安全卫生及消防46
8.1、劳动安全卫生46
8.2、消防48
第九章项目组织与管理49
9.1、项目组织49
9.2、项目管理49
9.3、项目监督51
9.4、项目评价52
第十章项目实施进度与招投标管理54
10.1、建设工期54
10.2、项目实施进度横道图55
10.3、工程招标方案55
第十一章投资估算与资金筹措59
11.1、投资估算59
11.2、资金筹措62
11.3、资金使用计划63
第十二章效益及风险分析64
12.1、社会效益分析64
12.2、风险分析及对策分析66
第十三章研究结论及建议68
13.1结论68
13.2建议68
大源汀州风情度假村建设可行性分析报告
一、项目概况
1、定位：
建成云和湖范围内星级汀州风情旅游度假接待中心，形成本县旅游线路的重心和政府、商务会议中心，逐步造就浙江西南旅游观光接待的“汀州风情”品牌。
2、总投资：
312万元
（以设计满负荷客流的三分之一计算）
4、年主营收入：
167万元
3、静态偿还期：
三年半
4、内部收益率：
27.55%
5、敏感度：
客流下降至设计负荷的24%时，为不可投资项目。
（图：
现成的大源乡政府办公楼）
二、项目背景
旅游业是本县重点发展的第三产业，今年，我县正式出台了《关于加快旅游产业发展的若干意见》（云政发[2010]17号），明确了打造“中国童话休闲旅游城”、形成“一城一湖一梯田”发展格局的总目标。
其指导思想是：
认真落实科学发展观,坚持“严格保护、统一规划、合理开发、永续利用”原则，以“生态、休闲、养生”为主题，围绕山水资源、玩具产业优势，积极打造特色旅游品牌，积极拓展生态旅游市场，不断优化旅游产业结构，把云和建设成为集生态休闲、水上游玩、民俗风情、产业观光于一体的浙西南休闲度假胜地。
《意见》指出：
我县旅游发展总体布局将以“一中心一区一带”为重点。
“一中心”即依托县城基础设施比较完善、城市功能比较齐全的优势，进一步完善吃、住、行、游、购、娱旅游要素，形成一个旅游接待中心；“一区”即以雾溪、安溪畲族乡为重点，结合相关乡镇的旅游资源，形成以民族民俗风情观赏为主的生态旅游区；“一带”即以境内云和湖（包括仙宫湖、龙廷湖、玉溪湖三个人工湖泊）及周边可利用区块开发形成的生态休闲度假带。
大源乡地处云和湖旅游区的核心地带，应当成为旅游业发展的重点。
本乡位于云和县城西北部，与紧水滩镇、库北、松阳县相毗邻。
乡政府驻地渡蛟村，距县城38公里。
区域总面积63平方公里。
大源乡下辖8个行政村，65个自然村，53个村民小组，人口3778人，其中76%的人口转移乡外，2009年全乡人均纯收入5301元，全乡土地总面积96830亩，林地面积82916亩，其中：
生态公益林面积58155亩，占林地面积的70.1%亩。
大源乡辖区库沿长约30公里。
这里一年四季风光迷人，气候宜人，库区水质优良，自然条件适易各种鱼类繁殖生息。
三、项目优势
大源乡政府驻地有良好的物质条件，可用于建设汀州风情度假村。
乡政府可迁移至一湖之隔的龙门村办公，腾出的三层半政府办公楼建筑面积1260平方米；空地面积达2000平方米；另有附属房800平方米；与政府驻地百米之遥的“樟树岛”，水位线以上的投影面积6000余平方米，环线长度约2000米，岛上现有松木、柏树、水杉、板栗等植物。
我乡是云和湖的核心区域，湖区四周有夏洞天、九潭十八湾等名山洞府；有插花殿、慧云讲寺、经堂下等古刹名楼；有元、宋代古窑遗址和战国兵器等古文化遗址；有别具一格的汀州文化风情；有开心岛、聚仙岛、七星岛等大小岛屿数十个；大源乡驻地还是南宋宰相汤思退的祖居之地。
湖两岸茂林修竹，以针阔混交林为主，森林覆盖率在80%以上，属中亚热带常绿阔叶林区，以甜槠、木荷为主要建群树种，自然植被保护良好，已列入国家生态公益林建设规划。
本乡水面辽阔，水色澄碧，山影明秀，仍保留着瓯江的原始特色风貌，有“云和湖奇雾”之美誉。
放眼全湖，碧波荡漾，晶莹似镜，烟波浩渺，还有千姿百态的奇岩异峰、村庄、田野、山林，似一卷色彩斑斓、绚丽多姿的山水画。
须晴日，阳光之下，潋滟波光，似一颗闪烁的明珠，镶嵌于群山峻岭之中。
若夫阴雨霏霏，则雾霭茫茫，层林碧水成一片，人在湖中，如置身于云雾琼楼仙境。
湖周围二十多万亩群山林涛环拱，湖面随着瓯江的原道弯曲穿行，构成了许多湖湾、溪岔，成就了许多“静港”之幽处。
而在赤石、龙门一带，水域宽阔，岛屿列布，无穷极目。
大源乡风景秀丽，旅游资源众多。
处州名山牛头山位于大源云和湖东北面，云和、松阳县的交界处。
海拔1297米，为丽水市著名高峰，古有“牛头八面可见处州十县”之说。
主峰耸峙霄汉，形状似牛头因而得名。
山体多以巨岩构成，古松生于石缝中，虬枝偃盖，苍奇独绝。
有石笋，左右卓然而立，似旗杆，又如宝塔。
山中有清泉从中悬流下注，流至山腰汇集而为深潭，约三亩，深不见底。
在茂密的林荫之下，踏着松阳-云和古道，伴着潺潺的流水，可寻觅千年的古佛居处。
古刹“经堂下”始于于东晋兴宁初年，距今已1600余年，海拔800余米，处于高山之巅，庙址属云和地界，北邻松阳，西行龙泉，处于三县分水山脉的屋脊。
四周极目，惟馀莽莽，每当雨天，雾气缭绕，仿佛置身于仙界。
古刹虽处于高山，而庙址却位于平洼之地，左右青龙、白虎分明，山环水抱，玄武来龙绵延起伏，前望朱雀秀丽挺拔，煞是一番风景。
我乡的山望排村是“红军挺进师政治委员会全体会议”一个重要的旧址。
1935年5月，粟裕部队挺进浙南，曾召开一次师政治委员会全体会议，该会是挺进师由正规战到游击战转折点，为开创浙西游击根据地，开展广泛的游击战争，确定了正确的行动方针，在浙南游击区史上，占有重要位置。
方山岭村与山望排村之间，长约15里绵延起伏的松阳、云和分水岭，是省会云和保卫战（即著名的方山岭战役）的重要遗址。
1942年8月3日至5日，日军内田兵团辖奈良支队、武内兵团辖原田旅队五千倭寇，从松云边界的石仓源，兵分三路，向方山岭－桅树坳－山望排一线进犯浙江省会云和，松阳与云和的分水岭成为最后的屏障，国军32师、浙保三团正面迎敌阻击，本土村民大力援助，激战三昼夜，歼敌数千，大获全胜，粉碎日寇亡我全浙的野心，后人称之为“方山岭战役”。
有村民撰碑文：
民国壬午六月廿二，倭寇五千于斯松云边境进犯省会云和。
国军32师、浙保三团奋勇迎敌，浴血捍卫，山民后援，激战三昼，溃敌全胜，云邑安然，生灵少殃。
鸡公骑坳主战场惨烈万状，国军将士灵护山川，名勒丰碑，昭示来兹。
将士魂兮千秋！
独特浓郁的汀州文化吸引着旅客关注。
全乡3700多人均为汀州人。
独特的汀州婚俗，民间艺术采茶灯，传承中原千年文明的汀州风情唢呐以及客家风情闹湖船等都展现着汀州文化的源远流长。
2003年，客家文化被浙江省人民政府列为第二批民族民间文化艺术保护项目。
2008年，“汀州吹打”列入浙江省非物质文化遗产目录。
汀州文化有其区别于处州本土文化的显著特征。
一是有着更加悠久的历史文化传承。
云和县建于明景泰三年（1452），距今仅500余年，而汀州人能从唐、宋开始持续本身文化。
二是有着博大的中原文化传承。
畲族是中国的少数民族，生活传统主要集中在服装、灶台、山歌等文化，相对较为“小气”。
而汀州人群体庞大，传统文化的气势宏伟博大，品位较高，如功名文化、宗祠文化、婚嫁文化、祭祀文化等。
三是有着崇文报国的传统。
从古自今，汀州人考取功名千万，古代的进士、状元、举人，现代的硕士、博士不胜枚举。
汀州人有大丈夫之胸怀，这种延续千年的崇文报国传统一直激励着浙西南汀州人开创基业。
汀州文化显著的优点，不仅激励了汀州人本身的创业创新，而且深远地影响了处州本土居民的文化习俗，其别具风格的民俗文化和勤劳质朴的创业精神，已经成为处州一笔宝贵的人文财富。
正是：
岸芷汀兰瓯江水，披星戴月异乡人，悠悠琴韵留千古，赫赫丰碑勒忠魂。
四、市场分析
我县制订的旅游发展目标宏大。
“十一五”期间的旅游经济主要预期指标：
①旅游总接待量年均递增17%，到期末达到56万人次，其中，国内旅游人数达55万人次；②旅游总收入年均递增24%，到期末达到2.3亿元，其中，国内旅游收入达1.8亿元。
到2015年，在巩固“十一五”期末成果的基础上，进一步完善景区旅游功能，实现旅游接待量突破100万人次，旅游总收入争取达到5亿元，使旅游业成为我县国民经济的支柱产业之一。
如果按十分之一的游客到达我乡汀州风情度假村，“十二五”期间，可接待旅客10万人次，旅游总收入可达到5000万元。
五、建设规划
指导思想：
建成云和湖范围内星级汀州风情旅游度假接待中心，形成本县旅游线路的重心和政府商务会议中心，逐步造就浙江西南旅游观光接待的“汀州风情”品牌。
（文化策划另行研究）
住宿：
乡政府迁移至一湖之隔的龙门村办公，腾出的三层半建筑面积1260平方米的政府办公楼，将改建成星级接待宾馆。
重新装修后，形成34个单间，120平方米的会议厅一个。
另外的附属房装修普通标准间18个。
在“樟树岛”环水沿线，建成8个风情木屋（标间）。
满负荷住宿接待能力为日均86人。
展览：
在附属房原来展览厅基础上，腾出10间重新装璜，形成较大面积的汀州风情物品展览。
餐饮：
附属房的一楼全部建成普通餐厅的若干包间。
形成满负荷接待能力16桌，约200人。
演艺：
学艺厅为本项目的建设重点。
在政府驻地与“樟树岛”之间，建设百米长的人行钢丝索道，并饰以汀州风情的木板过道。
在岛内合适的位置建成300平方米的学艺厅，用于表演汀州风情文化，如：
汀州花鼓、汀州吹打、婚俗表演等。
六、环境保护
度假村热水能源采取电力与太阳能结合使用的办法，制冷能源主要停靠电力，厨房使用燃油，因此能源使用污染排放极少，暂可不予考虑专门治理。
其污染物主要为游客、服务人员的生活垃圾。
中国城市人口人均年生活垃圾排量约为440公斤，如按日均200人的高客流量计算，加之服务人员，年垃圾排量达101.2吨，日均垃圾排量达281公斤。
另外将产生部分含生活油脂的废水。
处理办法：
采取人工收集垃圾和废水的办法，将其运输至2公里以外的深山中，采用焚烧、土埋等自然降解的办法，以免产生新的有害污染物。
必要时采用一些无害化的化学、生物处理方法（另行研究）。
七、效益分析
基础设施投入：
主体宾馆34个房间改厕、装璜投入102万元；会议厅装璜、音响、视频等投入15万元；门厅装璜10万元。
共127万元。
附属房18个标准间装璜投入36万元；展览厅装璜投入5万元；厨房装璜及设施投入20万元。
共61万元。
“樟树岛”百米钢索桥投入30万元；演艺厅基建投入30万元；演艺灯光音响设备投入10万元；8个风情木屋投入24万元。
共94万元。
另外需投入水电、太阳能设施20万元，绿化、环保等投入10万元。
全部基础设施投入312万元。
收益测算：
各项客流均按设计负荷的三分之一计算。
住宿方面，除易耗品成本外，按人均100元的收入，日收入2900元，年收入约100万元。
餐饮方面，不含人工工资日毛利润600元，年毛利润收入约21万元。
演艺方面，按日均流量50人计，客票20元计，日营业收入1000元，年收入约36万元。
其它游戏年收入约10万元。
合计年营业收入167万元。
利润测算：
服务、演艺、司厨等全部人员约30人，按人均2.5万元工资（含福利、保险等）计算，年合计工资75万元；原房舍租金10万元；水电等资源成本10万元；服务业营业税率5%，年营业收约为9万元。
年综合成本104万元。
年税后利润为63万元。
综合分析：
全部工程投资按10年折旧完毕，每年分摊31.2万元。
1、现金流量
F=净利润+折旧=63+31.2=94.2万元
2、静态投资偿还期
N=312/94.2=3.312年，表述为3.5年，在旅游行业中，偿还时间较短。
3、期初净现值
年贷款利率按10%计算
10
NPV＝Σ94.2/（1+10%）N–312=266.8万元
N=1
NPV＞0 可以投资,效益较好。
期末净现值＝266.8（1+10%）10=692.08万元
3、内部收益率
当NPV＝0时，贴现系数为3.312，贴现率在27%-28%之间，取i1=27%,i2=28%
NPV1=4.926
NPV2=-4.07
IRR=27%+NPV1×1%/（NPV1+|NPV2|）=27.55%
内部收益率超过同期银行贷款利率，可以投资。
4、敏感度分析
该项目主要的变动因素为客源市场，设定在客源下降的情况下，其人员、消耗基本不变。
设NPV=0时，现金流量F=50.78万元，净利润为19.576万元，年营业收入为120万元。
当综合旅客人流量下降到满负荷的24%时，净现值为零，就不能投资该项目，抵抗风险能力较高。
八、建议投资模式
本项目的投资模式可合理化地选择多种范本，在当地旅游市场并非绝对成熟的条件下，首先应当强调政府的主导作用。
政府行政力量介入到旅游企业的经营和成长，有着诸多方面积极的意义。
比如：
政府税收政策、许可政策的支持；政府接待、会议项目的商业性倾斜；投资资本的无限化后盾；保证投资者经营信心等。
在现实中，任何的一个旅游企业的成长都是市场驱动和政府行政力量共同介入的结果。
其中市场驱动因素起着主导作用，政府行政力量的干预作用在于解决市场在配置资源中失灵问题，从宏观层面降低各种制度给旅游企业的成长带来的交易成本。
在政府主导下的投资模式，可参照本县其它旅游企业的运作方式，比如梅源梯田、云和湖景区的投资方式。
方式一：
由政府国资企业现金出资，控股投资经营，同时吸引适当的民间资本参与。
方式二：
由投资人共同指定评估机构，对现有的房产、土地合理估价，作为国有资本入股，其它320万元必须吸引民间投资，房租收入计有限公司的营业收入。
这样，总投资将明显增大，投资回收期将明显加长。
假如原有固定资产评估价为200万元，总投资将为520万元，静态投资回收期将超过5年。
方式三：
选择合适的比例，兼取以上两种方式。
九、综合评价
本投资方案效益明显较高，期初、期末净现值较大，投资回收期较短，内部收益率接高于银行贷款利率一倍，抗风险能力较高，属于可经营经营项目。
（技术编制：
無爲）
附则：
大源乡政府办公地点迁移方案
乡政府是基层国家行政机关，行使本行政区的行政职能，具有党委和政府两种职能，党委领导政府工作。
负担着本级重大方针政策的制定、经济和行政工作中重大问题的决策。
大源乡政府始建于1956年，由大源、田铺两乡合并而成。
1958年，与龙门乡合并，称龙大管理区。
1961年，分设龙门、大源人民公社。
1984年，恢复大源乡。
本乡原有人口较多，农业生产条件优越，生态、文化底蕴深厚，但随着1986年紧水滩水库的建成，大量人口外迁，交通扼制明显，经济发展要素外流。
特别是近年本县实施小县大城战略之后，进一步减少了实际的常住人口。
因此将大源政府办公地点的搬迁方案提议，显得非常必要。
主要思路如下：
一、地点搬迁，职能不减。
无论在何处办公，乡党委、政府原有管理和服务职能必须得到保留。
近期将特别谋划本乡区域经济接轨“松龙交通经济圈”、外部发展要素整合、发展库区绿色农业等重大问题；重点加强村庄整治、康庄公路管理、生态公益林保护、留守老人优抚安置等工作；努力发展生态旅游、基础教育、非遗文化等远期事业。
二、以民为本，因民而迁。
本乡下辖8个行政村，65个自然村，53个村民小组，人口3778人，其中四分之三的人口已迁移至县城就业。
虽然人口已迁移，但在县城的生活基础和物质条件较差，在现有1029户居民中，在县城购买住房的205户，仅占19.9%，尚有8成的农民未购得县城住房。
综合上述因素，应当重点在县城设立大源乡政府办事处，指导和服务外出农民创业，促使他们早日立足县城，实现“南渡瓯江”的创业之路。
拟在现有编制的干部中，按原有工作职责分配，抽调四分之一的干部留守原乡政府工作，办公地点可设在人口较为集中的大源村，主要承担服务留守老人、日常管理等工作。
其它的四分之三的干部，重点在县城服务于外出创业农民，按照原有的建制，设立综合服务中心和经济发展中心，全面开展党委、政府的工作。
名词解释
“松龙交通圈”：
在邻近大源乡的西北后背，有一条总投资8.14亿元、总里程51.93公里、路宽8.5至10米的松阳至龙泉一级公路。
它从松阳大东坝镇往西，至安民乡再往南，至龙泉安仁镇，涉及30万以上的人流，更涉及大量的物流，从而带动许多经济发展要素的良性变革，必将形成特定经济发展模式的“松龙交通经济圈”。
云和库北、大源康庄公路已形成闭环，并且与松龙公路相当的接近，经电子地图测量，在松阳云和的分水岭，连接两县康庄公路的最近直线距离仅有3.5公里，接通成本相对较低，完全可以在库北、大源交界处寻找一个接入点。
从而将库区北岸接入“松龙交通经济圈”，从而带动库区休闲旅游、服务、工商等行业的繁荣。
前些年，关于该项目的提案已得到丽水市市长刘希平的批示，批示说：
“请叶朝丐副市长、交通局认真研究这个项目的可行性”。
在2010年省政协会议上，云和县民盟总支安排了一个提案，省政府在提案答复中说：
“将在‘十二五’规划内立项”。
库区绿色农业：
库区农业依然是提高农民收入的基础，以市场为扭带，发展有库区特色的绿色农业是根本途径。
高山油茶是库区的传统产业，库区未淹没之前，曾经名噪一时，一度成为增加集体经济的主要手段。
茶油的品质优良，超过世界著名的橄榔油，目前市场声誉极好。
发展库区高山蔬菜种植是快速提高留守农民收入的有效途径，目前，由库区群众自发组成的云和县七尖山蔬菜种植专业合作社已初具规模，在立了多个分社，现已在六百余亩的基地内与农户合作种植蔬菜，其中有小辣椒、长江豆、罗汉豆、毛豆、吊瓜等品种，产品销往杭州、温州、宁波、金华、上海等城市。
升级会员 