天奇花园二期项目管理策划书.docx
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天奇花园二期项目管理策划书
天奇花园（二期）
项目管理策划书
编制：
陈小平
审批：
时间：
2017年3月
第一部分工程概况
1、编制依据
1、据公司领导介绍项目情况
2、现场踏勘
二、项目概况
1工程名称：
石林天奇花园（二期）工程
2工程地址：
石林
3工程性质：
自营
4工程周边环境情况及施工条件：
本项目占地面积广，属于新开发建设项目，交通便利，周围施工条件总体状况较好。
三、承包内容：
4栋26层高层建筑，520栋别墅。
总建筑面积约34万平米。
分部工程：
包含设计施工图范围内的土方、基础、基坑（地下室）及主体结构、屋面工程、装饰装修工程、楼地面、水电及消防安装工程，室外管网道路及绿化工程。
第二部分项目管理重点和难点分析
一、承发包模式分析
本项目为施工总承包项目，同时也是云南广泰项目管理公司的自营项目，对公司意义重大。
首先作为施工总承包项目，我们公司大部分员工属于新应聘员工，项目组织机构需要磨合，对锻炼队伍而言是一个很不错的项目。
同时对甲方内部情况未熟悉，各方面配合协调需要及时有效的沟通。
项目成本控制压力大，项目管理沟通协调难度很大。
唯有以勤补拙，公司各部门严密配合，方能完成任务。
另外作为施工总承包项目，专业分包单位以及劳务分包多，总分包相互影响较大，且劳务单位的实力（技术实力及资金实力）很大程度上影响公司的形象进度，故对分包单位及劳务队伍的选择需要慎重考察选用。
业主房地产开发经验未知，管理流程是否健全，各类报建资料是否齐全，进度控制存在风险。
二、资金分析
本项目总建筑面积34万平米，估算工程造价超过7亿，甲方资金条件及合同付款条件未知，尚需考虑业主未按时支付工程款的风险。
三、成本分析
本项目成本面临三高问题，前期费用高昂，垫资成本高昂，项目管理成本高昂问题。
前面两个问题已无法改变，目前只能通过加强管理提高，精简管理人员，开源节流，尽量降低项目成本。
四、安全文明施工分析
1、施工地点位于石林天奇花园一期旁，一面临街，一面靠近一期已完成别墅群。
占地面积大，场内临时道路长，施工临设布置相对麻烦，材料存放零散不易管理，绿色施工压力大。
2、主楼建筑高度较大，对外脚手架、临边防护等要求较高，需防止高处坠落、物体打击风险。
3、别墅群占地面积广，建筑高度不大，平面及垂直运输较麻烦，临水临电管线铺设量大。
管理分散，用水用电面积广，存在用电安全管理风险。
4、高层建筑与别墅群相互连通，人员流通复杂，材料、电缆和小型物件防盗，防止群体性事件工作困难。
5、场地空旷，附近无居民居住点，估计业主对文明施工要求不会太苛刻。
五、技术质量分析
本项目4栋高层建筑，建筑技术难度相对较小；520栋别墅群工程量大，造型特别，单栋工程量不大、精度高，对细节要求比较多，分户验收要求高。
故对劳务作业水平提出了很高的要求。
室外附属道路工程大，绿化面积广，别墅群对绿化要求高，做好室外工程难度大。
1）、目测现场地质情况良好，高层建筑估计结构不复杂，待业主设计图纸尽量完善后进场，估计设计变更不多。
2）、估计高层地下室局部属于大体积混凝土、桩基础、地下室筏板、外墙及顶板上防水处理是本工程控制重点。
地下室土方开挖工程量大，土方外运需业主配合，场内处理需对土方回填利用量做精准估算，避免造成大量二次土方转运。
3）、别墅群造型复杂，凸凹线条多，异型结构及装饰面广，木工班组作业人员的好坏直接影响内外墙砼的观感质量及分户验收是否得以顺利进行。
六、进度分析
1、高层建筑与别墅群同时施工，施工面广，需要技术工种及壮工工人量大，主材与各类辅材需求量大，分点施工，场内平面运输及垂直运输量大。
材料与工人的合理安排是制约施工进度的主要因素，只有项目部与劳务公司所有管理人员的密切配合才能保证工程进度。
2、施工场地面广，材料需提前储备，对材料计划、采购、运输及场内材料周转有较高要求。
3、主体正负零以下施工体量较大，挖土设备以及桩基设备的施工进度将对工期造成直接影响。
高层建筑的施工塔吊与施工电梯及时安装会影响施工进度。
4、本工程为住宅楼，分户验收是否得以顺利进行，将对工期造成直接影响。
5、项目部内部协调程度，劳务公司管理水平，管理中有极大可能因管理原因影响施工工期。
6、建设方房地产开发经验以及与质检站、建设管理行政主管部门的密切配合也是影响施工进度的重要因素。
第三部分管理目标
一、安全文明施工管理目标
1、安全目标：
杜绝安全责任死亡事故、因工伤亡指标控制在集团下达的指标范围内、重伤频率控制在0.5‰以内、负伤频率控制在5‰以内；
2、文明施工目标：
满足现场文明施工要求，甲方监理满意，争创安全文明示范工程。
二、技术质量管理目标：
单位工程、分部、分项工程一次性验收合格。
三、进度管理目标:
计划总工期高层部分18个月，别墅群总工期18个月。
开工日期：
以监理书面开工令为准。
高层土方开挖及桩基施工总工期3个月，地下室结构施工2个月，主体结构施工5个月，安装工程及外墙装饰装修2个月，室外绿化，管网道路施工6个月；别墅群按照流水施工总体布局根据现场作工期安排。
四、成本管理目标（凭经验预估，室外工程无工程量未考虑）:
预计收入：
34万平米×0.22万元/平米=7.48亿元
预计计划成本：
34万平米×0.15万元/平米=5.1亿元
预计项目利润：
34万平米×0.07万元/平米=2.38亿元
预计项目利润率：
31.8%
第四部分实现管理目标主要思路及保障措施
本项目作为公司的第一个自营项目，意义非常重大，通过该项目的实施，可以暴露我们的不足和缺点，为我们以后的工作指明方向。
其次，通过实施项目可以坚定我们全体员工对公司对自己的信心，为公司的长远发展创造更好的条件。
当然该项目同样也是一个承前启后的项目，为公司以后的发展储备人才和承接以后的类似房建项目提供更多的基础数据和实践指导。
另外公司在这个自营项目中，一定要为以后的项目进行开拓型的创新。
首先是制度上创新，项目目标考核责任承包制以及项目薪酬考核管理体系一定要推行，以全面预算管理为理念，对劳务单位管理考核办法采取灵活多样，动态管理，在项目管理过程中逐步建立健全材料及成本控制的管理制度。
总之，我们要通过本项目的磨砺，打造一个合格的项目管理团队，并为公司以后项目管理总结一套行之有效的制度和方法。
一、安全文明施工管理目标保障措施
1、组织措施：
以项目经理为首，由项目技术负责人、专业安全员，各施工队及各施工班组等各方面的管理人员组成安全管理组织机构。
安全生产职责如下：
1）项目经理：
全面负责施工现场的安全措施、安全生产等，保证施工现场的安全。
2）项目技术负责人：
制定项目安全技术措施和分部工程安全方案，督促安全措施落实，解决施工过程中不安全的技术问题。
3）安全员：
督促施工全过程的安全生产，纠正违章，配合有关部门排除施工不安全因素，安排项目部安全活动及安全教育的开展，监督劳保用品的发放和使用，负责工地日常安全督促检查、纠正工作
4）水电负责人：
保证所使用的各类机械的用电安全，监督机械操作人员保证遵章操作，并对用电机械进行安全检查。
5）施工工长：
负责上级安排的安全工作的实施，制定分项工程的安全方案，进行施工前的安全交底工作，监督并参与班组的安全学习。
6）公司相关部门：
财务部门保证用于安全生产上的经费；材料部门应采购合格的用于安全生产及劳防的产品和材料。
安全生产管理制度如下：
为了确保本工程的安全生产管理目标的顺利实现,根据工程总承包施工范围、业主制定分包工程及独立分包工程的特点，项目部需要建立以下制度，并负责落实实施。
1）编制安全生产技术措施制度；
2）安全技术交底制度；
3）特殊工种职工实行持证上岗制度；
4）安全检查制度；
5）安全验收制度；
6）安全生产责任制度；
7）事故处理“四不放过制度”。
2、技术措施：
根据本工程情况编制安全防护相关措施，具体如下：
1）脚手架防护2）“四口”防护3）临边防护4）交叉作业的防护
各分项工程编制施工安全技术措施，分项工程如下：
1）钢筋工程2）模板工程3）混凝土工程4）砌体工程5）装修工程6）楼地面工程
3、经济措施：
建立安全文明施工奖罚制度，严格执行，使用处罚自工程款内扣除。
4合同措施：
本工程安全文明施工目标的实现主要依靠3方面，一是项目部对安全设施设备的投入，此项根据现场施工标段实际情况进行调整;二是项目部管理人员的管理力度，为增强管理人员责任心。
三是劳务班组的执行力度，因此需在劳务合同中明确相应奖惩条款，目标一旦未实现或遭受甲方处罚将按合同进行处罚。
二、技术质量管理目标保障措施：
1组织措施：
为按期优质地完成施工任务，使业主满意，监理放心，针对本工程的特点，将完善质量保证体系，为实现既定的质量目标奠定基础，同时根据项目部配备的相关管理人员明确各自质量职责。
建立施工协调管理制度明确：
与设计的协调、与监理工程师的协调、与分包单位间的协调的方式方法，确保及时发现及处理相关问题。
2技术措施
确定本工程需配备的相关技术标准，并进行培训、交底、监督、检查、考核、奖罚；建立现场质量管理制度，本工程主要推行如下制度：
技术交底制度、过程“三检”制度、质量奖罚制度、成品保护制度、样板引路制度、材料检验制度、工程质量事故报告及调查制度。
3经济措施
建立工程奖励和罚款制度，对于未按标准要求施工发生质量事故的追究相关人员的责任，罚金从工资或工程款中扣除。
发生重大质量事故，造成无法修复的损失，要依法追究有关责任人的责任，并按事故性质和经济损失进行罚款。
4合同措施：
1）劳务分包合同明确质量标准。
2）要求劳务承包人承诺：
若因其自身原因造成工程质量未能达到验收标准，由其承担建设方对我方的处罚，造成的材料损失且由其自行承担。
分部分项工程达不到一次性验收合格，向我方支付10000元/次的违约金并承担全部返工费用。
三、进度管理目标保障措施:
（一）组织措施：
1工期保证体系
1）项目部以项目经理为主，组织项目部各管理人员及劳务班组长，通过各项工作保障，使施工员在现场生产中有效的协调各工种按计划完成生产任务。
2）公司成立工程领导小组，每半个月在施工现场召开一次协调会，检查工程进度，解决现场存在的人力、物力、资金等方面的问题。
3）项目成立由项目经理、专业施工员、作业班组长组成的工期实施小组，层层定量、定时、定位下达计划任务，及时调整和补充进度快慢的应急措施，确保阶段进度按计划进行。
4）成立由业主、监理、公司和项目、土建、安装及专业单位的现场协调小组，每周召开现场协调会，协调会检查各单位进度完成情况施工质量情况，找出影响工期的原因，采取相应补救措施，并安排下周工程进度和解决急需落实的问题。
2、保证工期的外部协调
主要指现场以外，在施工过程的外部协调工作，特别是协调外部事务联系，沟通与当地政府、业主、及相关部门的工作联系，确保信息的传递。
由项目部负责具体落实到位，并跟踪解决未能一次完成的事宜.
3、保证工期的生产进度管理
1）认真做好图纸会审工作，避免因图纸问题造成停工。
根据施工组织设计，编好周、月、季度计划，每天抓好落实工作。
2）建立每周例会制度，举行与业主、设计、监理单位的办公会，及时解决施工中图纸存在的各种问题。
3）做好分项施工准备工作，及时组织技术交底、安全交底、保证质量安全的同时就是保证进度。
抓好质量、避免返工、加强进行自检、互检、和交接制度。
4）按照施工网络图进度，科学组织流水施工，充分利用空间，合理穿插、配合。
5）建立现场每日开碰头会制度，及时协调各工序工作面、解决施工中具体问题。
4、停水、停电工期保证
建议现场设置两个蓄水池，购买或者租用一辆10吨洒水车，保证停水期间的施工用水；劳务公司预备1台250KW或者多台小型柴油发电机，防止施工期间现场停电备用，确保停电期间不间断施工。
5、人员保证
操作人员按劳动力计划表中需求量组织人员进场，对进场操作班组也采取竞标的方法，优胜劣汰，保证进场队伍素质高、技术过硬、人员充足。
施工中，合理、均衡安排劳动力，提高施工效率。
加大劳动力投入，在劳动力组织上采取一班制满负荷作业法加快施工速度。
6、材料保证
a、材料质量过关是确保工期的重要条件之一，应作到坚持原则，严把材料关，认真检查、认真验收，避免工程上用了不合格材料返工带来的工期耽搁。
组织多家货源，现场按进度表提前备足施工需要的材料，绝对不能出现停工待料的现象。
b、要求劳务班组配备足够数量的钢管、模板等施工辅料和周转材料，各种辅料如模板、架子需用量按能同时施工二层的模板、架子备料，各种材料确保供应，以利施工连续进行。
c、项目部材料组根据施工进度计划，提前编制材料计划，确保材料计划超前。
（二）技术措施
1、项目部建立以项目技术负责人为首的技术管理网络体系，确保技术工作的准确性与严密性，解决工程中遇到的技术难题，减少施工失误，避免因此带来的停工、窝工现象。
2、根据与业主签订合同所确定的开竣工时间，编制一个施工总进度网络计划并报业主和监理批准，作为指导整个工程进度的纲领性文件。
在总进度计划指导下，超前布局、计划当先、统筹兼顾、科学安排，编制出整个工程的三级网络计划，在此基础上再编制周计划和每日劳动计划，具体指导施工。
3、施工部门必须严格按计划施工，项目施工工长每天召集施工管理人员及施工队长布置第二天的生产。
项目经理及施工负责人每周组织施工管理人员、班组长开会、检查上周完成情况，并确定下周计划。
每月25日组织开会，检查并考核班组的完成情况，根据情况调整并确定下月计划，报业主批准，待下月生产会上讨论并布置落实。
4、合同中规定的开竣工日期，及每月需完成的施工进度为必须保证的控制点，为了确保控制点的实现，结合施工中不断发生的变化，需对网络计划进行科学安排、动态管理、合理协调。
5、网络控制计划中，除列出关键线路外，还应确定主要控制点，并制定各种控制点的奖罚标准。
如某一控制点没能按计划实现，要追究原因和责任，并制定可行的补救措施，在下一控制点之前抢回时间。
6、认真按照项目法组织施工，加强施工的过程质量控制，使各工序一次验收合格，杜绝返工现象，也是加快工期的前提条件。
7、采取技术保证措施，提前有序地插入粉刷、安装等工序，合理组织各施工部位的交叉作业，适时调配人力物力，确保关键线路的工序工期。
8、切实抓好各分项专业的交叉配合，主动搞好与外协单位的合作关系，尽可能的为外协单位提供有利于工程进展的便利条件。
与建设单位、监理、设计院密切联系，施工中一旦发现情况及问题，各方共同协商及时解决，不让问题影响进度。
（三）经济措施
1、确保本工程资金专款专用，以此来充分保证劳动力、施工机械的充足配备、材料及时采购进场。
及时兑现各施工队伍的劳务费用和进度款，充分调动作业队伍的积极性，为施工人员的充足配备提供保证。
2、组织领导保证，推动进度责任制，谁负责施工，谁保证进度，在进度方面实行重奖重罚。
3、编制施工实际进度记录，同进度计划进行对比，对劳务单位未按要求落实的进度进行相应奖罚。
（四）合同措施：
要求劳务公司在合同中作出如下承诺：
1、承诺保证工程资金专款专用，绝不挪作他用，在收到进度款前必须列出开支计划，确保民工工资的支付，并在我方指定的银行开列专用帐户，接受我方的监督。
若发生挪作他用或不按开支计划合理使用工程资金，我方有权停止支付款项，并有权直接支付相应开支，并处以其合同金额1%的罚款/次，且乙方不能因此而停止工程的施工。
2、承诺不因我方工程款暂时未到位，而扣押劳务人员工资，不停止施工，不向我方提出费用索赔。
3、承诺确保按主合同的节点工期完成建筑施工图中所有相应工作内容。
若因其原因造成的工期延误，每逾期一天按￥10000元/天向我方支付违约金。
逾期交付或工程交付时间不符合规定的，偿付建设方与甲方合同价的5%误期违约金。
四、成本管理目标保障措施:
1、组织措施
项目成立由项目经理、技术负责人、专业工长、预算员、作业班组长组成的成本管控小组，层层定量进行成本比对，及时调整和修改施工材料计划，确保成本按计划进行。
建立物资设备工器具采购流程：
合同签定---工长提交材料物资计划---技术负责人复核---公司预算部门预算对比---项目经理审批---公司各部门审批---材设处（材料员）协调入场。
加强安全保卫防盗管理，保证公司采购物资避免被盗。
2、技术措施
开工之前成本控制
1）、人工成本控制：
劳务招标确定劳务单位，招标前即明确劳务承包内容，细化工作内容，明确承包范围无计时工，避免计时工产生。
合同外计时工明确单价，按实际发生计量。
2）、机械成本控制：
结合市场行情，确定合理的机械租赁价格，择优选择。
根据合理的施工方案，最大限度的缩短机械的使用周期，最大限度的发挥机械的使用率，
3）、材料成本控制：
加强材料成本的控制是提高工程施工利润最有效、最直接的方法。
材料采购成本控制主要通过对材料的价格、质量、数量三个方面进行控制。
第一，按照工程的实际需用量，指定详细、准确的材料采购计划，最大限度的控制材料采购费用的支出；第二，材料的采购尽可能从厂家或厂家代理商手里直接采；第四，材料保管人员在材料进场时，一定要认真核实实际进场材料的质量和数量是否与所要采购的材料相一致，特别是大体积的灰、砂、石之类的材料，质量和数量均不易核准，这就要求材料保管人员必须具备一定得专业素质。
施工过程中成本控制
1）根据成本目标，量化、细化到项目部的每一个人，从制度上明确每个人的责任，明确其成本控制的对象、范围。
主要针对材料成本控制材料消耗成本的控制主要由项目部的管理人员和现场的施工人员共同参与，密切配合，才能完成对材料消耗成本的控制。
编制施工预算，做出材料分析，确定材料的需要量。
工程开工之前，必须编制出该工程的总施工预算（时间不充分时可根据施工组织设计，编制阶段性施工预算），然后对总施工预算（或阶段性施工预算）作材料分析，确定材料的定额总需要量（或阶段性需要量）。
工程主要材料的最大消耗量必须控制在施工预算所分析出来的定额总需要量内。
2）、执行零库存制度，所有入场物资到场及时发放到劳务签收认可。
最终以结算量对劳务进行考核。
3）、对于地材等零星用料，坚持用多少购多少的原则，以免造成库存积压和损失。
把好材料收发关，明确工程合理的材料消耗量，节约用料，防止浪费。
另外，建立健全材料台账，加强材料的动态管理，合理堆放材料，减少二次搬运，严格收发料制度。
同时，材料进场时要认真点验，保质保量；
4）、钢筋的成本控制是施工成本控制的“重点”，钢筋具体控制过程如下：
a事前控制明确钢筋的损耗指标为1.5%（定额损耗为2%），确定奖惩办法，既能让班组有利可图，又可减少我们的开支。
b过程控制钢筋配料的控制：
施工中严禁长料短用，严禁无序配料造成多配；遵循先做的后配，后做的先配的原则。
对屡教不改的操作行为应给予一定的经济处罚，造成浪费的还应承担全部或部分的损失。
c事后控制狠抓决算工作：
钢筋工程一结束，项目部赶紧要做好决算准备，积极配合公司核算部门出谋献计从而对钢筋成本做到最大程度的“节约”。
5）加强施工变更索赔工作，强化索赔意识项目部要与监理方、设计院和建设单位充分协调，认真研究合同和施工图纸。
变更设计应坚持“先批准，后变更；先变更，后施工”的原则；紧盯现场，对施工中出现的各种问题要做好记录，收集证据，建立完整的施工档案，及时出具工程变更联系单并请监理单位、建设单位签证工程量及价款。
6）、重视竣工结算实物工作量完成，工程进入收尾决算阶段后，应尽快组织人员、机械退场，留守人员应积极组织工程技术资料移交和办理竣工决算手续。
同时要对工程的人工费、机械使用费、材料费、管理费等各项费用进行分析、比较、查漏补缺，一方面确保竣工结算的正确性与完整性，另一方面弄清未来项目成本管理的方向和寻求降低成本的途径。
尽快与业主明确债权债务关系。
3经济措施
严格过程管理，针对劳务单位不合理使用项目采购物资，及时进行核量记录签认，严格执行奖罚制度。
4合同措施：
1）劳务单位：
确定各类物资需用量，作为总体材料消耗控制依据，用量控制：
预算材料用量*损耗-材料实际用量，超出部分按市场价从工程款中扣出，节约部分按40％提奖。
2）材料供应单位：
多家比选、签订合同，锁定价格，明确材料品质标准、供货时间、送货方式和交货地点，尤其注意综合单价组成；
第五部分组织机构设置
1、组织机构
序号
岗位名称
人员数量
备注
1
项目经理
1名
2
技术负责人
1名
3
土建栋号工长
4名
高层2名、别墅群2名，全面负责栋号工作
4
土建施工质检员
4名
配合栋号长现场管理
5
水电工长
1名
全面处理水电分部工程管理
6
安全员
2名
高层与别墅群分别管理
7
测量负责人
2名
需劳务公司派人配合
8
材料采购/库管员
3名
采购1名，高层与别墅群各一名库管
9
资料员
1名
高层与别墅群各一名
10
造价员
1名
11
试验员
1名
需要劳务公司配合做试块
12
食堂
1名
13
保卫人员
3名
合计
25名
二、岗位分工
岗位职责一览表
序号
部门（岗位）
工作职能
备注
1
项目经理
对工程全面负责
2
项目总工
负责工程技术、资料、实验、测量等技术工作的督促指导，各专项方案的编制报批工作。
3
安全员
负责整个工程现场安全、环境、职业健康的检查整改督促工作，安全台账的建立及落实。
4
工长、施工员（水电工长）
负责工程生产、技术、质量、安全、环境、职业健康的交底及全面管理，用料计划、技术（签证）资料收集
5
质检员
负责整个工程的质量工作
6
测量员
负责工程项目定位放线抄平工作、测量资料的建立
7
试验员
负责工程检试验，试块（试件）制作、送检，检试验资料收集
8
材料员
负责工程物料的计划、采购、现场材料管理、提报计划、建立台帐。
9
造价员
负责工程材料计划，预决算，现场签证的办理。
10
财务
（非坐班）
负责项目人员工资、补贴及其它收入的台帐、审查、制表、发放
11
资料员
对各种资料进行收集、整理、归类、存档、分发等
本工程计划需要编制施工方案如下：
序号
阶段
方案名称
完成时间
备注
1
现场布置
临水临电方案
2
临时设施施工方案
3
土方施工
施工降、排水方案
4
基础施工
测量放线方案
5
地下防水施工方案
6
大体积砼施工方案
7
结构施工
钢筋施工方案
8
模板施工方案
9
混凝土施工方案
11
屋面工程施工方案
12
装修施工
二次结构施工方案
13
季节施工
雨季施工方案
14
其他
塔吊施工方案
15
脚手架施工方案
16
成品保护方案
17
质量保证方案
18
工程试验方案
19
现场文明、环保、安全管理方案
第六部分项目沟通管理
与项目组织相适应的信息流通系统.
（1）与业主配合
a.加强与业主密切配合，凡须隐蔽的项目事先通知业主，经检查验收签字后方可进行下道工序的施工。
b.根据《建设工程文件归档整理
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