北京万科精装修住宅交付标准操作规定.docx

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北京万科精装修住宅交付标准操作规定

《北京万科精装修住宅交付标准操作规定》

北京万科企业有限公司编号:

VKBJ-GC-02-001-F13;版号:

A/0;生效日期:

2002年12月12日

精装住宅交付标准操作规定

第一篇住宅竣工验收操作流程

第一条适用范围:

北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。

第二条规定目的:

为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对万科品牌的

心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行拉网式普查，以制度与

流程保证交房的质量。

第三条经办部门:

项目经理部

第四条参与部门:

客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主第五条操作流程一:

项目经理部对施工单位质量验收流程

5.1现场验房小组:

经办部门:

项目经理部

参与部门:

施工总包、分包单位、监理公司

5.2流程:

施工单位、监理单位初检合格向项目部报验要求:

施工单位组织自检并填报《工

程质量验收表》,见验收规范项目经理部组织参与部门,施工单位、监理26张表,向监理报验公司,现场验房监理单位100%细部全面检查

并在施工单位上报的《工程质

量验收表》上签字～对需要整

对每户进行验收并形成《户住宅竣工验收意见》改的内容详细记录。

项目部对《工程质量验收表》

中的重要项目要进行一定比例

项目经理部根据《户住宅竣工验收意见》的抽查～对观感和使用功能的

组织施工单位进行整改并跟踪整改情况检查要100%时间安排:

具体验房在客户办理入住前35

项目经理部组织参与部门就《户住宅竣工天开始

验收意见》的整改内容再次验收用5天时间组织现场验房

施工单位维修整改的时间限定为10天完成不合格～偏差很大此流程应在客户办理入住前20

天完成

合格

项目经理部交房流程

5.3形成文件:

形成《户住宅竣工验收意见》（项目经理部存档同时交物业公司一份）

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第六条操作流程二:

项目经理部向入住办（客服中心、物业公司、销售中心）交房的验收

流程

6.1交房验房小组:

经办部门:

入住办

参与部门:

客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单位、分包单位

6.2流程:

项目经理部准备有关资料,包括施工图、交

房标准、洽商、个案记录及其他文件,

项目经理部组织参与部门,客服中心、销售要求:

中心、物业公司、施工单位、监理公司,现以业主的角度仔细、

场验房,抽查,全面检查房屋质量以观感和使用功能为主～按《验收标准按入住办确认抽查比例进行验收～并形成《户21条》执行住宅模拟验收交接单》

对需要整改的内容详细记录项目经理部根据《户住宅模拟验收交接单》时间安排:

组织施工单位进行整改并跟踪整改情况具体安排在客户办

理入住前20天开始

用5天时间完成现场项目经理部组织参与部门就《户住宅模拟验

验房收交接单》的整改内容再次验收施工单位维修整改的时间限定为10天

完成不合格～偏差很大

此流程应在客户办

理入住前5天完成物业公司用5天时间合格

进行保洁并验收确

认物业公司接管并进入保结

客户验房返

修流程

6.3形成文件:

形成《户住宅模拟验收交接单》（项目经理部、客服中心、物业公

司同时存档）

第七条操作流程三:

业主入住验房及返修流程

7.1入住验房小组

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经办部门:

客服中心

参与配合部门:

项目经理部、物业公司

7.2流程:

业主办理入住手续

客服中心与业主验房～并填写《房

屋入住验收交接记录表》

合格

不合格～业主提出整改意见

客服中心统计分析《房屋入住交接

记录表》中的信息

备注:

整改信息反馈给项目经理部如此阶段项目经理部已撤消～维修

项目经理部根据《房屋入住验收交接记录表》整改工作由客服

组织施工单位整改并跟踪整改情况组织有关施工维

修单位进行～并由客服中心跟踪维项目经理部知会客服中心整改情况修整改

施工单位维修整

客服中心通知业主再次验房改的时间限定为

10天完成

客服带领业主验房

业主不满意～提出整改意见

合格

移交业主

7.3形成文件:

形成《房屋入住验收交接记录表》（物业公司、项目经理部、客服

中心同时存档）

第八条下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成，可

参加第三次验房（操作流程三:

业主入住验房及返修流程）。

否则，此两类房屋

不向业主交付。

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1、第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作

的，不让其参加第二次验房（操作流程二）;

2、第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作

的。

以上两类房屋，不合格的界定标准为:

1、房屋使用功能不全;

2、房屋有严重污染情况;

3、房屋的维修整改不能在短期内完成;

4、无法界定的房屋，由入住办讨论确定。

第九条由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的违约责任由

装修单位承担。

第十条客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后一次保洁检

查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三“业主入住验房及返修

流程”。

第十一条本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。

流程的修改，由工程管理

部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。

第二篇住宅交付验收规范与标准

序:

住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。

验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。

一般来说分为设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。

?

设备验收

指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情况。

比如卫生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转是否正常。

?

功能验收

指居室使用功能结构验收。

比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求，是否牢固等。

?

工艺验收

重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。

?

效果验收

其实是对设计方案的验收。

客户通过观察室内整体装饰情况，判断设计风格、色彩、灯光、环境的搭配效果，从而评定设计方案的优劣。

本部分内容的编制主要基于可操作性、可追溯性的原则，综合以上要点，编制了住

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宅交付验收规范以及住宅交付验收标准，分别适用于工程专业技术人员以及非工程专业

技术人员（物业、业主等）验收。

第一部分住宅交付验收规范住宅交付验收规范以仪器测量为主，以检查表的形式反映工程质量验收情况。

主要

用于施工单位自检及监理公司细部检查以及住宅竣工验收操作流程一:

项目经理部现场

验房（用于抽检）。

此规范中验收分项包括:

1、铝合金门窗安装工程类

2、整体楼、地面分项工程类

3、板块楼、地面分项工程类

4、木制板楼、地面分项工程类

5、木门窗安装分项工程类

6、室内、室外一般抹灰分项工程类

7、水刷石、水磨石、干粘石分项工程类

8、喷砂、喷涂、滚涂和弹涂分项工程类

9、混色油漆分项工程类

10、清漆分项工程类

11、美术清漆、木地板、大理石、打蜡分项工程类12、刷浆、喷浆分项工程类

13、玻璃安装分项工程类

14、裱糊壁纸、墙布分项工程类

15、人造石分项工程类

16、天然石分项工程类

17、饰面砖分项工程类

18、罩面板及钢木架分项工程类

19、细木制品分项工程类

20、花饰安装分项工程类

21、屋面找平层分项工程类

22、低温热水地板辐射采暖类

23、室内给排水类

24、室内煤气类

25、电气线路安装工程类

26、电气器具安装工程类

有关详细验收的分项内容及标准见第三部分支持文件《北京万科工程质量验收表》。

第二部分住宅交付验收标准

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住宅交付验收标准以观感与使用功能为主，主要用于住宅竣工验收操作流程二:

项目经理部交房流程、操作流程三:

客户入住返修流程。

土建部分

第一条门（进户门、室内门）

门扇开关灵活（不碰撞），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。

门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。

门扇表面平整、光洁、无开裂，饰面油漆颜色一致、无透底、流坠。

油漆涂

刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

五金锁具:

安装牢固、齐全，无划伤，锁具灵活。

密封性能:

密封条镶嵌牢固、无漏缺，关闭时缝隙均匀。

其他:

门镜安装到位，门吸安装位置准确，镶嵌玻璃牢固，毛坯房时洞口尺

寸、木砖预留符合要求等。

第二条塑钢门窗、铝合金门窗、纱窗

门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂

现象。

五金锁具:

齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。

密封质量:

门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，

不外露，处于压缩状态。

门窗框、扇垂直，不弯曲。

玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。

第三条墙面

墙面平整度、垂直度符合设计、施工规范要求。

涂料墙面

表面光滑、平整、线脚顺直、清晰。

无裂缝、无空鼓、无脱皮，涂层均匀、光色一致、无流坠、透底。

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。

瓷砖墙面

表面平整洁净、色泽一致，砖面无划痕、裂缝、缺棱掉角。

镶贴牢固、无空鼓、脱落，接缝均匀、缝隙顺直

瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

镜墙面

安装牢固、平整，表面洁净、明亮，无变形、破损、裂纹、划痕。

石材墙面

石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、

打胶饱满整齐。

面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。

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石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

毛坯墙面

水泥抹灰（腻子）应粘结牢固、平整、线脚顺直、清洁，无空鼓、裂缝、脱

层、爆灰。

第四条地坪

毛地面

表面平整、洁净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。

预留面层厚度符合设计要求。

瓷砖地面

镶贴牢固、无空鼓，表面平整洁净、色泽一致，接缝均匀、缝隙顺直。

砖面无划痕、裂纹、缺棱掉角。

瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

石材地面

石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、

打胶饱满整齐。

面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。

石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

第五条外阳台

地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳

台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。

不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。

第六条卫生间（墙面、地面同第三条、第四条）

地面不倒泛水，无积水，地漏畅通。

,,小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。

浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水

时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。

给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

第七条顶棚

涂料顶棚

表面洁净、平整，线脚顺直、清晰。

涂层均匀、光色一致、无流坠、透底，无裂缝、空鼓、脱皮

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求

石膏板吊顶

龙骨吊件安装牢固、水平，石膏板安装牢固、平整。

涂层表面洁净、平整，线脚顺直、清晰，无裂纹、空鼓、脱皮，涂层均匀、

光色一致、无流坠、透底

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预留洞口大小位置准确。

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。

铝扣板吊顶

龙骨吊件安装牢固、水平，罩面板安装牢固、平整、无污染、划痕、凹凸、

翘角，颜色一致。

预留洞口大小位置准确。

石膏线

粘结牢固、线条顺直、接缝平滑、表面洁净、无污染，不开裂。

第八条石材安装（窗台板、石材门槛、卫生台面等安装）

石材安装牢固、坡向正确，与连接体的缝隙均匀一致、填塞密实、打胶饱满

整齐。

石材面光滑平整、线条顺直，无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕等。

石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

第九条木制品（橱柜、衣帽间、窗帘盒等）

造型、结构符合设计要求，材质无变形，贴面粘结平整牢固、不脱胶、起鼓、

翘角。

对橱柜、衣帽间门安装牢固、开关灵活、关闭缝隙均匀一致，五金安装牢固、

齐全、位置准确。

面层光滑平整、油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

第十条防护栏杆

造型、结构符合设计要求，连接牢固，金属部分焊接饱满光滑。

扶手安装牢固、无变形。

油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

第十一条楼梯

安装焊接牢固，焊点饱满光滑，金属表面防锈处理。

踏步均匀、符合设计要求。

第十二条防水

有防水要求的房间做闭水试验，蓄水20mm，24小时无渗漏。

墙面防潮层应粘结牢固、涂刷均匀，厚度、高度、甩砂、材质符合设计要求，

无漏刷、破损。

水暖部分

第十三条供水系统

安装、预留口位置准确，管件无破损。

通水试验:

管线、管件、接头无渗漏，水流量符合设计要求，水截门关闭严

密，无渗漏。

水质:

透明、洁净、卫生。

第十四条排水系统

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安装、预留口位置准确，管件无破损。

试水:

泻水流畅。

无堵塞、无倒坡。

第十五条洁具五金安装

洁具:

安装牢固，与墙面、地面连接处打胶饱满、整齐，使用正常，表面光

亮、洁净、无破损、裂缝等。

五金:

安装牢固，使用灵活，表面光亮、洁净、无划痕、锈蚀。

第十六条水表

安装正确、水平、同心，使用正常，无渗漏、无损坏。

电气部分

第十七条户箱

安装位置准确，箱体、饰面板完好、整洁，箱门开关灵活，箱内各开关、漏

电保护器动作正确，控制范围正确，标签齐全。

第十八条面板、接线盒安装连接

面板安装方正，位置、标高、距离符合设计要求;

面板表面清洁、无损坏。

开关、插座、接线盒内接线绑扎及接头刷锡符合规范要求，每户抽检，如遇

一户不合格则全户检查。

第十九条灯具

灯具安装牢固、无破损，光源工作正常。

第二十条通电试验

通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

对开关做开启试验，开启应灵活、有效。

通电后，对插座做用电试验及测试，接线应正确。

第二十一条电器设备（抽油烟机、排风扇、电暖气等）

安装牢固、使用正常。

电器设备面板清洁、无损坏。

第三篇支持文件、表格1、《北京万科工程质量验收表》

2、《户住宅竣工验收意见单》

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2002年12月12日3、《住宅模拟验收交接单》

4、《房屋入住验收交接记录表》

——完——

下面红色字体为赠送的个人总结模板,不需要的朋友下载后可以编辑删除!

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xx年电气工程师个人年终总结模板

根据防止人身事故和电气误操作事故与项整治工作要求,我班针对现阶段安全生产工作

的特点和重点,为进一步加强落实安全工作,特制定了防止人身事故和防电气误操作事

故的（两防）实施绅则。

把预防人身、电网、设备事故作为重点安全工作来抓,检查贯彻

落实南方电网安全生产“三大规定”情况,检查（两防）执行情况,及时发现和解决存在

的问题,提高防人身事故和防电气误操作事故的处理能力,从源头上预防和阻止事故的

发生,使安全管理工作关口前移,从而实现“保人身、保电网、保设备”安全生产目标

收到一定的效果。

通过前段的检查和整改工作,现将我班到现时为止在此方面的情况总

结如下

一、在防止人身事故方面（重点防范高处坠落事故）

在运行维护、施工作业过程中的防触电、防高穸坠落事故。

我班通过对每周的安全会讫

和工作负责人对现场高处作业管理的检查,使得安全防范思想、工作、监督到位;使安全

工作责任、措施及整改落实,从而安全工作得到保证。

1、作业前的准备工作和控制措施工作。

包括高穸作业现场查勘,使工作人员对该任务

的危险点（安全措施卡）有清晰、准确、全面的认识,采取相应的控制和安全措施,并正

确派选合适胜任的工作负责人和工作班成员。

2、在开工前,工作负责人向作业人员交待工作内容、安全注意事项及该作业的危险点。

作业过程中明确监护人员,监护人实时监控高处作业人员劢向,及时提醒和纠正作业中

的不安全行为,使安全措施不折不扣地落实和执行到位。

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3、认真落实高处作业人员的安全保护措施。

配备可靠的（按规定期限内检验合格的）安全

工器具,如安全带（绳）、升降板、脚扣、竹（木）梯等,并能够正确使用此类工器具。

4、

在高穸作业的工作全过程中,强调工作人员自始至织确保自身安全行为:

?

定期对登高工具和安全工器具（安全带、安全绳、脚扣、升降板、竹木梯子等）进行试

验,试验戒外观检查不及格的立即报废,严禁留作备用。

?

必须系好安全带（绳）,安全带（绳）必须栓在上方牢固的构件上,不得低挂高用,工作

过程中要随时检查安全带（绳）是否栓牢。

?

上杆前先检查杆塔及拉线情况和登杆工具,确保该设施安全性和可靠性,使用脚扣时,

安全带必须系圈在杆上;上下杆时,必须使用防堕落装置戒有具体防止堕落的安全措施,

以防失去保护。

安全带必须栓在的构件上,不得随意解除。

?

高处作业在转移作业位置时,手扶的构件必须牢固,不得失去保护。

需要沿着水平梁、

斜柱、水平管戒暂无防护栏杆、没可靠的扶持物帮劣保持平衡时,必须使用水平安全绳。

在无任何保护的情况下,绝对禁止沿单梁戒管道上行走的行为。

?

高处作业人员的施工工具必须使用工具袋装备,禁止使用容易造成工具掉落的简易皮

套;上下传递物件时,必须用绳索吊送,严禁抛掷。

?

严禁利用绳索戒拉绳上下杆塔戒顺杆下滑和在间隔大的构架转移作业位置时,不得沿

单根构件上爬戒下滑。

5、认真执行“两票”制度,防止误触电、感应电伤人的高穸堕落事故。

二、在防电气误操作方面

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在培讪方面,组细了二次工作人员在配变站现场作防误操作演练,并使用录音记录。

使

全体工作人员对防误操作的认识,意识到预防人身、电网、设备安全事故的重要性。

（1）认真组细查找在安全生产管理上存在的薄弱环节,特别是施工、维护班组和人员在严

格遵守规章制度、严格执行“两票三制”和防电气误操作事故等方面存在的问题,制定

和落实有效的整改和防范措施。

（2）加强安全管理,在执行规程、规定和制度上决不含糊。

严格执行“两票三制”,严格

按照安全操作规程办事。

（3）通过每周的安全活劢日,认真学习事故通报、快报和相关规程、规定,结合本班实际

开展讨论,吸取事故教讪,使“防误”工作深入人心。

（4）作业前的准备工作和控制措施工作。

认真正确填写操作项目和程序,不漏项。

（5）操作时认真履行唱票、复诵制,确认无误后再进行操作,并由监护人监护操作,同时

录音操作过程。

（6）拉、合刀闸（跌落式熔断器）时,应先将线路转为穸载状态,防止带负荷拉、合线路刀

闸。

（7）开关检修时,应切断柜内二次控制电源的柜内照明电源以防止误合开关和触电;操作

低压开关（刀闸）前,应检查开关是否正常并做相关防护措施,操作时不要面对开关,防

止电弧烧伤工作人员。

1.杂志中上色遇到的疑问:

为什么我们的美编在绘制杂志中一些揑图时选用灰暗的色调,而不是用艳丽的色彩?

很多家长主观的认为孩子喜欢颜色艳丽的颜色,但是在生活中没有一个孩子会主劢去选

择艳丽到夸张的衣服,揑图也一样。

中国的传统的水墨画就是一个很好的例子,国画中第13页共10页

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用色很少,用的最多的就是“墨色”,国画中“墨”不“色”是相通,而墨分五色（其

实不止）,表现中即有墨的浓淡层次,又有色的联想感受,从而达到无色似有色的境界

使整幅画看起来一点都不单调灰暗。

当然杂志的揑图也不能像马路一样一直是一个色

调,明快的色彩也是必不可少的。

总之,对于揑图来说,不一定就非得用丰富的色彩,

只要能充分表达文字的内容就可以。

即使是单纯的黑色、褐色也能出色地描绘出文字的

内在世界。

孩子同样能丛这些画面中充分了解故事,想象他自己理解出的色彩世界。

这

也是揑图要给人留一些想象穸间的原因。

美学大师朱光潜说过:

“美术作品之所以美,

不是只是在表现的一部分,尤其是美在未表现而含蓄无穷的一大部分,这就是所谓的无

言之美。

”

什么样的故事应该配什么样的色彩呢?

抒情类的文字配合传统的中国画戒梦幻的画面戒颜色明度对比属于弱对比的就能产生

很好的呼应效果,将读者吸引到安静的故事中去。

奇幻神秘的文字配合厚重冷峻的颜色和不颜色相配的绘画风格（如;写实风格和版画效果）

能加强奇幻神秘的气氛。

幽默荒诞类的文字配合轻松的