精装修工程管理指导书.docx
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精装修工程管理指导书
精
装
修
工
程
指
导
书
光耀集团有限公司
二〇〇八年五月
序
本指导书依据国家相关规范要求及验收标准编制，目的是为更好控制、监管精装修工程项目，适应公司的战略发展，保证公司所售楼盘“光耀制造必是精品”的高品质高要求。
虽然编者依据和参考了诸多规范和标准，并进行了严谨的选择和编制；但由于编者水平有限，书中难免会出现一些不当之处；如有不妥，请提出宝贵意见，以便在使用过程中及时进行修正。
本《精装修工程指导书》的解释权和修订归光耀集团工程管理中心。
光耀集团有限公司
二00八年五月
第一篇概述
第一章工程概况
工程名称
精装修工程
工程地址
结构类型/层
/层
建筑面积
m2
住房套数
套
设计户型
建设单位
光耀集团有限公司
设计单位
监理单位
质监单位
质量监督站
总承包单位
安监单位
安全监督站
精装修
设计单位
施工单位1：
施工单位2：
施工单位3：
计划开工时间
实际开工时间
计划竣工时间
实际竣工时间
/
第二章室内精装修工程分部、分项工程划分
序号
分部工程
子分部工程
分项工程
1
建筑装饰装修工程
地面
砖面层；大理石面层；实木复合木地板面层等
门窗
入户门；成品木门；铝合金门等
吊顶
木龙骨石膏板吊顶,铝扣板吊顶等
饰面砖
厨卫墙砖,电梯间墙砖等
涂饰
水性涂料,溶剂型涂料等
细部
橱柜安装,门套安装,护栏和扶手安装等
2
建筑给排水工程
室内给水
给水管道及配件和设备的安装等
室内排水
雨水、排水管道及配件和设备的安装等
卫生器具安装
卫生器具及给排水管配件安装等
3
建筑电气安装
电气照明安装
配电箱安装；电线、电缆导线和线槽敷设；电线、电缆导线和线槽敷线；导线连接和线路电气试验；普通灯具安装；插座开关安装；建筑照明运作等
第三章总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分
第一节土建部分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
1
楼面
地面
卧室、起居室、内走廊、封闭阳台。
做完混凝土板，预留找平层及铺设地板高度50~60mm）。
卧室、起居室及内走廊封闭阳台的找平层和地板由精装修分包单位负责。
厨房、卫生间
完成防水及保护层；厨房达到铺地砖的条件，卫生间达到回填料的条件。
给水管道周边抹灰局部加强防水处理、回填料、找平层、二次防水和地砖面层及贴砖后蓄水试验由精装修分包单位施工。
电梯前室、外走廊
做完混凝土板，预留找平层及铺设地板高度50~60mm）。
电梯前室、外走廊找平层及地板面层由精装修分包单位负责。
消防楼梯
完成找平层、防滑条铺贴及楼地面面层。
——
2
墙面
卧室、起居室、内走廊等。
抹灰并找平完成（达到面层施工条件）。
腻子做到吊顶底面（具体部位详见精装修图纸）、面层施工由精装修分包单位负责。
`卫生间、厨房
卫生间做完防水。
（达到贴墙砖的条件），厨房抹灰并找平完成（达到防水施工条件）
瓷砖面层及管井检查口盖板由业主指定精装分包施工。
包管井，预留检查口由业主指定精装分包施工。
电梯前室、外走廊
抹灰并找平完成（达到贴砖施工条件）外墙施工至设计要求部位，完成门窗边收口。
贴砖由精装修分包单位负责。
消防楼梯
完成防火门收口、墙面腻子、油漆。
防火门安装及塞缝由业主指定分包单位负责。
3
踢脚
客厅、餐厅及内走廊（暗藏）
预留踢脚线安装位置（按样板房精装修图施工）。
踢脚线安装、抹灰收边及面层收边由精装修分包单位负责施工。
卧室
木地板踢脚由精装修分包单位负责施工。
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
4
顶棚
卧室、起居室、内走廊等
抹灰并找平完成（达到面层施工条件）。
有吊顶的部位不做粉刷石膏（具体部位详见精装修图纸）。
卫生间、厨房
完成至结构面、基层清理干净。
吊顶由业主指定精装分包单位施工。
电梯前室、外走廊
抹灰并找平完成（达到面层施工条件）。
吊顶及油漆由精装修分包单位负责。
消防楼梯
完成腻子、油漆。
——
地下室
完成墙面腻子、油漆。
地下室电梯前室由精装修分包单位负责。
5
入户门
留出门洞口和完成户门收口。
户门安装及塞缝由业主指定分包负责。
6
户内门
留出门洞口和门框埋件并标清埋件位置；门框安装后完成门边收口。
内门安装及塞缝由业主指定分包负责。
7
防火门；水井、电井门
留出门口和门框埋件并标清埋件位置；门框安装后完成门边收口。
防火门，水井、电井门安装及塞缝由业主指定分包单位负责。
8
外窗及有关部件
外窗（包括通往阳台的落地门连窗）
外窗安装完成后总包完成收口工作及防水加强处理。
——
窗台板
预留窗台板安装位置（具体位置详见精装图纸）。
窗台板由业主指定精装修分包单位施工。
9
厨房
排烟竖管施工到位、抹灰（达到贴砖的条件）。
橱柜由业主指定分包单位负责安装（包括下水器）。
地面砖、墙面砖和吊顶由精装修施工单位负责。
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
10
非承重的分隔墙
按设计全部完成。
装修设计有特殊要求除外（具体部位详精装修图纸）。
11
不封闭
阳台
地面
完成结构板。
完成排水立管及地漏支管安装。
找平层、地砖面层（含同材质踢脚）及防水由精装修公司施工。
墙面
完成防水（返至地面≥10cm）、保温、涂料（或外墙砖）及栏杆安装、油漆。
——
顶棚
完成涂料（具体详见设计图纸）。
——
12
空调
完成孔洞预留（达到泄水要求）、抹灰及面砖（或涂料）收口。
——
13
木地板
及踢脚
卧室及客厅
——
木地板由精装修分包施工（业主确定品牌，价格）。
14
橱柜
橱柜（吊柜、地柜）
由业主进行橱柜招标，橱柜分包单位进行安装。
——
油烟机
由油烟机安装单位负责安装及出烟管敷设。
入烟道处烟管周边封堵由精装修单位负责。
水盆柜
由水盆柜安装单位负责安装、台面石开孔及下水器安装。
排水支管（下水器至排水支管入房段）安装由精装修单位负责。
15
墙地砖
——
业主指定品牌、价格，精装修公司负责施工。
16
淋浴隔断
——
由精装修分包进行安装（业主指定品牌，价格）。
17
龙头（含洗菜盆、水盆柜）、洁具
——
由精装修公司进行安装（洗手盆及盆柜由业主指定分包施工）。
第二节公共安装部分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
1
电梯
电梯公司负责安装踏板和门（按精装修分包单位确定的标高）；总包负责预留召唤箱孔洞、门框塞缝及抹灰收边。
装踏板和门安装完毕进行贴砖并按电梯公司要求预留召唤箱孔洞（分包单位确定水平线）。
2
消防楼梯电系统
总包负责敷设照明线路、安装灯具及感应开关；消防疏散指示及应急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装。
——
标准层每一层消防楼梯和电梯前室的电系统为一个回路。
3
电梯前室电系统
总包负责将原预埋灯、开关底盒及线管移交给装修公司；仅需完成消防疏散指示及应急照明系统的线路敷设、插座面板、灯具安装。
负责所有照明系统的线路敷设，面板、灯具、开关安装。
4
电梯前室排水系统
总包负责电梯前室排水管安装和支管甩口并用堵头堵好。
贴砖后清理排水口并装地漏。
精装修接收前检查所有排水管道是否通畅。
5
电梯前室背景音乐系统
甲方指定分包单位敷设线路、安装音箱。
——
需在贴砖前完成线路敷设。
6
电梯前室消防
消防公司安装箱底及管道（包括塞缝和抹灰），待精装修单位贴砖后再装面板。
——
装修图纸没有消防警铃及手报的位置。
第三节户内安装部分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
1
给水系统
入户给水管接至入户门内30~40cm，并用堵头堵好。
接总包入户管至厨房户内总阀及总阀后所有分支管及洁具。
总包打压后移交。
2
排水排污系统
户内所有阳台、厨房排水甩口及卫生间排水排污总口，并用堵头堵好。
户内所有阳台贴地砖后做地漏；厨房接排水支管及洁具；卫生间接排水排污支管、地漏及洁具。
精装修接收前检查所有排水、排污管道是否通畅。
3
供电系统
从电表箱电表后空气开关敷设电缆至户内总箱并装漏电开关。
户内强电总箱漏电总开关之后的所有线路敷设、灯具、开关面板、插座的安装。
总包按蓝图施工预埋的所有线管及底盒，穿铁线后移交给装修单位。
4
可视对讲系统
甲方指定分包单位装底板、敷设线路、塞缝抹灰及调试设备。
——
5
有线电视系统
HZTV放信号总线到室内弱电总箱。
制作室内信号总线接头并敷设线路至室内各信号点，安装面板。
6
网络电话系统
甲方指定分包单位放信号总线到室内弱电总箱。
制作室内信号总线接头并敷设线路至室内各信号点，安装面板。
中国电信和中国网通所用的线型不一样
7
室内防雷
总包在卫生间预留等电位连接点。
将所有金属洁具，电器接地至等电位连接点。
说明：
本工程界面划分不详之处或未涉及的工程界面划分以施工过程中工程联系单或设计变更为准。
第二篇工程组织、职能、流程及制度
第一章工程管理组织架构
第二章工程管理中心部门职能
第一节工程部职能
负责工程质量、进度、安全与成本的控制，与工程相关的内外部监管、合作支持单位的协调。
第二节质检部职能
负责建立质量管理体系，对公司在建项目的质量监督。
第三节设计部职能
负责施工图的审查、设计变更及施工配合。
第三章工程管理办事流程
工程管理办事流程详见《光耀集团工程施工质量管理办法》（08年3月版）附录2。
办事流程目录
序号
流程名称
编号
1
图纸会审流程
KY-工程管理中心-流程-04
2
质量计划审批流程
KY-工程管理中心-流程-05
3
施工组织设计（方案）审批流程图
KY-工程管理中心-流程-06
4
“开工令”签发流程
KY-工程管理中心-流程-07
5
施工阶段进度控制流程
KY-工程管理中心-流程-08
6
施工阶段质量控制流程
KY-工程管理中心-流程-09
7
隐蔽工程质量控制流程
KY-工程管理中心-流程-10
8
乙供材料管理流程
KY-工程管理中心-流程-11
9
原材料、构配件及设备进场质量控制流程
KY-工程管理中心-流程-12
10
乙供材料“样板确认”流程
KY-工程管理中心-流程-13
11
甲供材料确认流程
KY-工程管理中心-流程-14
12
设计变更流程
KY-工程管理中心-流程-15
13
施工样板确认流程
KY-工程管理中心-流程-16
14
签证流程
KY-工程管理中心-流程-17
15
工程停、复工流程
KY-工程管理中心-流程-18
16
进度款支付流程
KY-工程管理中心-流程-19
17
工程质量事故处理流程
KY-工程管理中心-流程-20
18
承包商管理流程
KY-工程管理中心-流程-21
19
文件收发流程
KY-工程管理中心-流程-22
20
竣工结算流程
KY-工程管理中心-流程-35
21
工程安全事故处理流程
KY-工程管理中心-流程-36
第四章工程管理制度及相关规定
第一节工程管理相关制度
相关制度详见《光耀集团工程施工质量管理办法》（08年3月版）附录1。
序号
制度名称
编号
版本
1
图纸会审管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z01
第A版
2
技术交底管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z02
第A版
3
工程样板管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z03
第A版
4
旁站监理管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z04
第A版
5
工程材料管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z05
第A版
6
新型材料推广应用管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z06
第A版
7
工程质量联合检查管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z07
第A版
8
工程验收管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z08
第A版
9
工程质量事故处理规定
KY-GGZX-08-办法-Z09
第A版
10
工程资料管理办法
KY-GGZX-08-办法-Z10
第A版
11
承包商管理办法
KY-GGZX-08-办法-G01
第A版
12
设计变更及现场签证管理办法
KY-GGZX-08-办法-G02
第A版
13
安全文明施工管理办法
KY-GGZX-08-办法-G03
第A版
14
工程款支付管理规定
KY-GGZX-08-办法-G05
第A版
第二节工程管理规定
序号
规定名称
内容
组织者
参与者
适用时间
备注
1
交底制度
设计交底
传达设计理念
设计部
工程部、施工单位
精装修单位进场前7d天
完善签字手续
2
技术交底
施工工艺、专项工程、现场管理、安全文明施工等
工程部
所有施工单位
精装修单位进场前7d内
施工工艺、专项工程、现场管理、安全文明施工等
总承包
所有分包单位
精装修单位进场前4d内
3
资料交底
内控资料-管理中心管理资料
工程部
所有施工单位
精装修单位进场前7d内
4
外控资料-归档资料
5
施工界面划分
合同标定总承包和甲方指定分包单位与精装修单位的施工界面以及交接面的质量要求
监理、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位
精装修单位进场前7d内
6
基线复核
三方验线，并移交由精装修单位管理，后续分包单位所需的相关数据由精装修单位提供
监理单位、精装修单位、总承包单位
精装修单位进场后7d内
7
工程移交
移交精装修工作面的施工质量、进度情况、界面的质量要求是否符合《施工界面划分》要求以及已安装的成品质量情况
监理单位、精装修单位、总承包单位
精装修单位进场后7d内（或随基线复核进度）
8
材料样板
所有装修材料进行多部门确认
精装修单位
工程部、质检部及公司相关部门
装修材料进场前
9
施工样板
所有装修材料、工艺进行多部门确认
精装修单位、总承包单位
材料进场后样板间施工前
10
样板间
为减少或因对图纸的理解差异造成精装修后的货不对板（完成后的观感达不到设计理想的效果）、减少因此而造成的无谓的返工，在大面积施工前必须先做样板间（一般为一个标准层）
施工样板间完成后大面积施工前
11
模拟蓄（淋）水试验
除工序要求进行的试验外，外墙进行淋水试验，卫生间、阳台进行蓄水试验
精装修单位、总承包单位
工程部、质检部
外墙装饰、阳台卫生间贴砖完成后
12
分户验收
除按国家相关规范验收外，须进行分户验收（关门检查），确保各项工序和交接面以及细部质量合格
工程部、质检部
监理、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位
大面积施工完成后卫生清理前
13
交楼验收
统一将现场移交给物业，由物业公司进行交楼
物业公司
工程部、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位
工程整改卫生清理并移交后（公司确定入伙时间）
第三节工程管理奖惩制度
一、奖惩制度
序号
项目
指标
奖惩
1
质量
材料问题
甲方原因材料用错
顺延工期并上报公司领导
乙方原因每类材料整栋用错
扣除违约金并上报公司领导
乙方原因每类材料零星用错
第一次扣除违约金；第二次扣除违约金相当额度的工程款；第三次解除合同
同类问题
同样问题出现3次
自费返工重做，给予警告并通报公司
同样问题出现7次
自费返工重做，给予严重警告并上报公司领导
同样问题出现10次
自费返工重做，并罚款500元/处
所有问题
累计出现问题8次
自费返工重做，按违约处罚
累计出现问题15次
自费返工重做，按违约重罚并上报公司领导
累计出现问题20次
自费返工重做，扣除违约金并反索赔
累计出现问题3次
奖励2000元并上报公司领导
2
进度
节点工期
每提前（延迟）1天,但少于5天
奖励（罚款）200元并通报
每提前（延迟）5天,但少于10天
罚款（罚款）400元并通报
提前（延迟）10天以上
罚款（罚款）1000元并通报
总工期
每提前（延迟）1天,但少于5天
奖励（罚款）500元并上报公司领导
每提前（延迟）5天,但少于10天
罚款（罚款）1000元并上报公司领导
提前（延迟）10天以上
罚款（罚款）5000元并上报公司领导
3
成品保护
接收成品、半成品
损坏1处
自费修补，给予警告并通报
损坏2处
自费修补，给予严重警告并上报公司领导
损坏3处
自费修补，并罚款500元/处
施工成品、半成品
损坏1处
自费修补，给予警告并通报
损坏2处
自费修补，给予严重警告并上报公司领导
损坏3处
自费修补，并罚款500元/处
交工成品
一处未损坏
奖励1000元并上报公司领导
累计损坏＜3处
自费修补，给予警告并通报
累计损坏≥3处
自费修补，给予严重警告并上报公司领导
4
文明施工
管理
违反建设、监理、总包管理程序
出现1次警告；2次严重警告；3次罚款500元/次
安全
无任何大小事故
通报表扬
损失在500元以上
给予严重警告并上报公司领导
损失在1000元以上或有损名誉
按合同重罚并上报公司领导
其他
不配合小业主看楼
给予严重警告并上报公司领导
工地不卫生（如大小便等）
罚款200元/次
5
甲供材料
利用情况
损耗率＜3%
奖励1000元并上报公司领导
损耗率＞3%
扣除与3%损耗费差额、上报公司领导并罚款5000元.
6
其他
图纸出错
/
顺延工期并上报公司领导
注：
1、此奖惩制度参照光耀集团有限公司2007年8月1日会议通过的《住宅精装修质量考核标准》制定，由工程管理中心负责对施工单位进行考核。
2、警告、严重警告次数可以累计；两次警告相当于一次严重警告，两次严重警告相当于一次违约。
二、光耀工程管理中心奖惩记录单
工程名称
文件编号
致：
（施工单位）
事由：
关于对*******工程奖惩事宜
内容：
贵司承建的工程，在施工过程中满足以下条件：
序号
项目
内容
1
质量
材料问题
乙方原因每类材料整栋用错；扣除违约金并上报公司领导。
乙方原因每类材料零星用错；第一次扣除违约金；第二次扣除违约金相当额度的工程款；第三次解除合同
同类问题
同样问题出现3次；自费返工重做，给予警告并通报公司
同样问题出现7次；自费返工重做，给予严重警告并上报公司领导
同样问题出现10次；自费返工重做，并罚款500元/处
所有问题
累计出现问题8次；自费返工重做，按违约处罚
累计出现问题15次；自费返工重做，按违约重罚并上报公司领导
累计出现问题20次；自费返工重做，扣除违约金并反索赔
累计出现问题3次；奖励2000元并上报公司领导
2
进度
节点工期
每提前（延迟）1天,但少于5天；奖励（罚款）200元并通报
每提前（延迟）5天,但少于10天；奖励（罚款）400元并通报
提前（延迟）10天以上；奖励（罚款）1000元并通报
总工期
每提前（延迟）1天,但少于5天；奖励（罚款）500元并上报公司领导
每提前（延迟）5天,但少于10天；奖励（罚款）1000元并上报公司领导
提前（延迟）10天以上；奖励（罚款）5000元并上报公司领导
3
成品保护
接收成品、半成品
损坏1处；自费修补，给予警告并通报
损坏2处；自费修补，给予严重警告并上报公司领导
损坏3处；自费修补，并罚款500元/处
施工成品、半成品
损坏1处；自费修补，给予警告并通报
损坏2处；自费修补，给予严重警告并上报公司领导
损坏3处；自费修补，并罚款500元/处
交工成品
一处未损坏；奖励1000元并上报公司领导
累计损坏＜3处；自费修补，给予警告并通报
累计损坏≥3处；扣除与3%损耗费差额、上报公司领导并罚款5000元
4
文明施工
管理
违反建设、监理、总包管理程序；出现1次警告；2次严重警告；3次罚款500元/次
安全
无任何大小事故；通报表扬
损失在500元以上；给予严重警告并上报公司领导
损失在1000元以上或有损名誉；按合同重罚并上报公司领导
其他
不配合小业主看楼；给予严重警告并上报公司领导
工地不卫生（如大小便等）；罚款200元/次。
特此奖励（罚款）元，望贵司再接再厉，继续合作（高度重视，积极采取相关措施，改变现状），顺利完成本工程。
特此通知！
光耀集团有限公司工程管理中心
年月日
抄送：
光耀集团有限公司副总裁、行政中心、预算部
第四节施工单位电梯临时使用协议
甲方：
光耀集团有限公司
乙方：
电梯工程有限公司
丙方：
__________________________
荷兰水乡三期一组团现为室内精装修阶段，施工电梯现已拆除，各施工单位使用室内电梯进行施工运输，鉴于前期电梯使用管理混乱，电梯经常因非法操作产生故障，导致存在安全隐患及电梯使用效率低下。
为确保各施工单位装饰工程的顺利进行，安全高效的使用室内电梯，同时便于对电梯进行成品保护，经协商，现甲、乙、丙三方共同签署如下协议：
一、乙方按甲方要求委派一名电梯专业操作人员在装饰期内操作并管理电梯的使用，配合运输施工人员及材料。
时间从协议签订之日起，截至时间以甲方书面通知为准。
二、乙方专业人员进场前应将两台电梯进行全面、细致的检查、检测并确认设备无任何问题后方可进场操作。
三、乙方在操作管理期内有义务将电梯安全使用及管理条例告知现场施工人员，有必要在轿厢内进行粘贴告示。
四、协议期间甲方对乙方相关人员进行监督管理，乙方对电梯卫生和安全运行负全责。
电梯卫生需每日清扫，严格遵守操作规程；对现场的安全隐患及时制止并报告甲方相关人员，乙方有权拒绝任何违反安全规程的运输与操作。
五、甲方提供一间临时住宿房间（现场临时仓库）供乙方现场专业操作人员住宿并按120元/天，支付人工费用。
支付方式为：
协议截至后一周内以现金方式支付（不包括税金）。
六、开梯时间：
每日十小时，上午7：
00～12：
00，下午13：
00～18：
00；乙方专业操作人员必须每日准时将电梯开放给丙方施工人员使用，如不能按时开梯使用，造成的相应损失由乙方承担。
如需在开梯时间以外使用电梯，
升级会员 