中级经济师冲刺讲义之第一章房地产经济基本理论.docx

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中级经济师冲刺讲义之第一章房地产经济基本理论

2013年中级经济师冲刺讲义

第一章　房地产经济基本理论

　　1.区位的特征（四特征）

　　2.房地产区位的含义

　　概念

　　房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　要素（四要素）

　　【要素一】位置

　　■坐落－所在具体地点

　　■方位－方向和位置

　　■与相关场所的距离－与有关场所的距离的远近

　　■临街（路）状况

　　■朝向－正门或房间窗户正对的方向

　　■楼层－所在的楼层

　　【要素二】交通（通达性）

　　【要素三】外部配套设施（两类）

　　【要素四】周围环境和景观

　　■自然环境

　　■人文环境

　　■景观

　　3.位置与区位的关系

　　■房地产不可移动，其位置固定不变

　　■区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。

　　【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。

　　4.杜能“孤立国”理论的前提

　　■孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市

　　■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品

　　■运输工具只有马车

　　■农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比

　　■经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种

　　5.杜能农业区位理论的主要内容

　　■V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）

　　P+T=V-E=k

　　■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小

　　【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润

　　6.杜能农业区位理论的结论

　　－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）

　　■自由农作区，生产易腐难运的农产品

　　■林业区，生产木材

　　■轮栽农作区，生产粮食

　　■谷草农作区，提供谷物与畜产品

　　■三圃农作制区

　　■畜牧业区

　　7.韦伯工业区位论的假设条件

　　■均质国家与地区，只考虑经济因素

　　■工业原料、燃料地点固定且已知

　　■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变

　　■劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕

　　■运输成本是重量和距离的函数

　　■讨论同一产品的生产和销售问题　

　　8.以运输指向的工业区位分析

　　■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量

　　■主要考虑原材料的运费和制成品的运费

　　■工业原料分类：

遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）

　　【结论】工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小的地方。

　　9.原料指数

　　原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量

　　■遍布性原料　0

　　■纯原料　　　1

　　■失重性原料　大于1

　　■原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近

　　■原料指数越小，生产厂应选在离市场越近

　　10.集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析

　　11.基本概念（五个重要概念）

　　12.克里斯塔勒中心地理论的假设条件

　　■均质平原与无差异性的居民

　　■交通费用与距离成正比

　　■厂商和消费者均为经济人

　　■货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制

　　13.克里斯塔勒中心地理论的结论－六边形市场

　　■各厂商的销售范围为圆形

　　■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止

　　■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商

　　■形成六边形的市场区域

　　14.克氏市场等级序列－多种商品与不同档次

　　■高级商服中心，提供高中低级商品和服务

　　■中级商服中心，提供中低级商品和服务

　　■低级商服中心，提供低级商品和服务

　　■需求门槛和服务范围由高到低，由大到小

　　15.城市空间结构理论（四种理论）

　　■同心圆理论－伯吉斯与巴布科克

　　■扇形理论－霍伊特

　　■多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

　　■中心商务区土地利用模式－墨菲和万斯

　　16.同心圆理论－伯吉斯与巴布科克

　　■内涵

　　伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列

　　■结论

　　城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展

　　■修正

　　巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式

　　中心商务区

　　过渡地带

　　工人住宅区

　　高收入阶层住宅区

　　通勤人士住宅区

　　17.扇形理论－霍伊特

　　■各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

　　18.多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

　　■内容

　　一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心

　　随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生

　　■多核心理论的理论基础

　　基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心

　　19.中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯

　　【重点难点】三项指标

　　20.三种区位论的实质与前提假设

理论

实质

假设

农业区

位论

在城市周围农业区位布局的原则

·只有一个城市，且是孤立国

·运输工具只有马车

·孤立国环境均质，且与外部隔绝

·农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比

·经营者以获取最大经济收益为目的

工业区

位论

找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据

·均质国家或地区，只考虑经济因素

·工业原料、燃料地点固定且已知

·工业产品的消费地和范围已知，需求量不变

·劳动力不能流动，价格已知，供给充裕

·运费是重量和距离的函数

·讨论同一产品

中心地

　　理论

找出城市的分布规律

·均质平原与无差异性的居民

·交通费用与距离成正比

·厂商和消费者均为经济人

·货物可自由流动

　　21.需求的两个条件（缺一不可）

　　■消费者愿意购买，即有购买的欲望

　　■消费者能够购买，即有支付能力

　　条件二是需求与需要的区别所在

　　22.决定房地产需求量的因素

　　【因素一】房地产价格水平（反相关）

　　■一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少

　　■特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大

　　【因素二】消费者的收入水平（正相关）

　　■收入增加，需求增加

　　■收入减少，需求减少

　　【因素三】消费者的偏好

　　■对某种商品偏好增强时，需求增加

　　【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品）

　　■替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）

　　■互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）

　　【因素五】消费者对未来的预期

　　■买涨不买跌

　　23.房地产需求曲线

　　■需求曲线的性质

　　一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线

　　价格上升，需求减少，价格下降，需求增加

　　■需求曲线的变动（两种变化）

　　沿需求曲线的变动－价格发生变化

　　需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化

　　24.房地产供给的条件

　　■愿意供给

　　■有能力供给

　　房地产潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量

　　25.决定房地产供给量的因素（四因素）

　　■该种房地产价格水平－正相关

　　■该种房地产开发建设成本－反相关

　　■该种房地产开发技术水平－正相关

　　■房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给

　　26.房地产供给缺乏弹性

　　■土地总量不可增加（总量限制）

　　■政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制）

　　■房地产开发周期较长（反应需要时间）

　　■房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）

　　27.房地产供给曲线

　　■性质

　　房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上

　　价格上升，供给增加，价格下降，供给减少

　　■供给曲线的变动（两种变化）

　　沿供给曲线的变动－价格发生变化

　　供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化

　　28.房地产均衡价格

　　■内涵

　　均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格

　　■供给不变时

　　需求增加，则价格上涨

　　需求减少，则价格下跌

　　■需求不变时

　　供给增加，则价格下降

　　供给减少，则价格上涨

　　29.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场

　　■房地产供求四类市场

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况

　　决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要指本地区同类房地产的供求状况

　　30.级差地租

　　【古典地租理论】

　　地租＝市场价格－生产成本－平均利润

　　31.绝对地租

　　■由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金

　　■土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得

　　32.垄断地租

　　■由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

　　■条件

　　土地私有权垄断

　　某些土地具有特殊的自然条件

　　33.地租与地价的关系

　　■地租是地价的基础（千万不要记反了）

　　■地价是地租的资本化

　　■地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格

　　■永久租期土地，地租与地价的关系为

　　34.城市与乡村的区别

区别项目

城市

乡村

人口职业构成

以非农人口集聚为主

以农业人口集聚为主

人口与建筑规模与密度

大

小

空间形态和物质构成

用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备

用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱

职能类型和产业结构

是政治\经济文化中心与各种产业集聚地

职能单一

　　35.城市的分类

序号

分类标准

类型

1

城市人口规模

特大城市（人口＞100万）

大城市（50万～100万）

中等城市（20万～50万）

小城市（人口＜20万）

2

城市行政级别

直辖市、地级市、县级市、建制镇

3

城市的职能

具有综合职能的城市

以某种职能为主的城市

4

城市地理位置

南方城市与北方城市

沿海城市和内陆城市

边境城市和内地城市

5

城市地形地貌

平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河谷城市

6

城市平面几何形状

块状城市、带状城市、星状城市

7

城市内部结构

单中心城市、多中心城市

8

城市道路格局

棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市

　　36.城市的产生

　　城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物）

　　■第一次大分工－农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定居民点

　　■第二次大分工－商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市

　　■产业革命－农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元

　　37.城市的发展（四大阶段）

序号

城市发展阶段

对应工业化时期

城市化水平

备注

1

绝对集中阶段

工业化初期

城市化水平提高阶段

发展中国家

2

相对集中阶段

工业化成熟期

城市化高速发展阶段

3

相对分散阶段

后工业化初期

郊区化前兆

4

绝对分散阶段

后工业化成熟期

郊区化

西方发达国家

　　38.城市化的进程

城市化阶段

城市化水平

城市化速度

初级阶段

较低

较慢

加速阶段

逐渐提高

很快

饱和阶段

较高

减速

　　39.城市化的度量

　　■城市化度量指标

　　城市化水平（城市化率Ｌ）

　　■城市化率计算方法

　　一个区域内城镇人口占总人口的百分比

　　Ｌ越大，表明城市化水平越高

　　40.郊区化概念

　　41.郊区化与郊区城镇化的区别

区别项目

郊区化

郊区城镇化

动力

来自城市内部的离心力

来自向心、离心等各种力量

方向

由市区向外

由郊区向市内

实质

人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）

人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）

视角不同

站在城市中心的角度

站在郊区的角度

　　42.逆城市化

　　■大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程

　　■是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化

　　43.郊区化与逆城市化的区别

　　■逆城市化着眼的是整个城市体系（多城市）

　　■郊区化着眼一个城市的发展趋势（一个城市）