北京市朝阳区预售合同案例.docx

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北京市朝阳区预售合同案例

北京市朝阳区人民法院

                                       民事判决书

                                （2010）朝民初字第3**号

            原告张丽娜，女，1980年1月**日出生，汉族，现住**街**号。

            委托代理人刘国辉，北京市雄志律师事务所律师。

            被告北京某房地产开发有限公司，住所地：

北京市朝阳区**街**号。

            法定代表人李某，董事长。

            委托代理人王周，该公司法律顾问。

            原告张丽娜因与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月12日、5月6日公开开庭进行了审理。

原告张丽娜的委托代理人刘国辉，被告的委托代理人王周到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

            原告张丽娜诉称：

2008年5月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以969706元的价格向被告购买位于朝阳区商业街1层012店面，被告应于2008年10月31日前交房，若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按已付款的1%向原告支付违约金。

上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款969706元，然而，被告却直到2009年3月2日才通知交房，且该店面直到2009年5月27日才通过消防验收，比合同约定的交房期限逾期208天。

2009年3月16日，原告以书面形式通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款，但被告却拒绝退还购房款，原告多次催促均未果。

故原告向法院起诉要求：

1、确认原、被告2008年5月20日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告退还原告已支付的购房款人民币969706元并按银行同期逾期贷款利率支付自2008年5月20日起至实际还款之日止的利息；3、判令被告向原告支付违约金人民币9697元（按原告已支付购房款569706元的1%计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。

            被告公司辩称：

1、原告提起确认之诉没有事实与法律依据，请求予以驳回原告的诉讼请求。

2、被告逾期交房的时间只有56天，原告无权解除合同。

3、根据双方约定原告应先行接收房屋，然后提出整改意见，被告再进行整改。

4、被告同意按银行同期贷款利率计付利息，但原告要求被告再支付违约金的诉讼请求则没有事实和法律依据。

            在本案审理过程中，原告张丽娜向本院提供如下证据：

略

           依据庭审调查以及已确认的证据，对本案事实可做下列认定：

略

            本院认为，本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。

原告依约履行了支付全部购房款共计969706元的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定在2008年10月31日前向原告履行相应的交付房屋义务。

但被告在第一次通知原告于2009年3月2日至3月17日收房时，讼争房屋未通过消防验收，按照《商品房买卖合同》第八条及1998年《中华人民共和国消防法》（2008年《中华人民共和国消防法》从2009年5月1日起施行）、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，该房屋不符合交房条件，不能交房。

被告在本案庭审过程中自认施工期间发生日降雨量60mm或六级以上（包括六级）大风的时间共计56天，但不能举证证明上述气候对被告工程施工产生影响，因此，被告关于其可因气候原因顺延交房时间的辩解不能成立。

由于在《商品房买卖合同》约定的被告交房之日起90日内，被告仍未依照法律法规及合同约定交房，也未向原告出具其他可以延期交房的证明，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，原告有权行使合同解除权。

同时，由于原告已于2009年3月9日书面授权陈晓负责讼争商品房的交付及索赔相关事宜，因此，陈晓有权代表原告向被告发出解除合同的通知书，被告关于陈晓无权代表原告解除合同的辩解本院不予采纳。

据此，2009年3月16日原告向被告发出解除合同的《律师函》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》规定，由于被告未在收到该解除合同的《律师函》之日起三个月内向法院起诉，视为放弃自己的权利，默认原告解除该合同的行为，故原、被告签订的《商品房买卖合同》已于《律师函》到达被告之日即2009年3月18日起解除，本院对原告要求确认原、被告双方于2008年5月20日签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。

            由于《商品房买卖合同》的解除系由被告逾期交房的违约行为所导致，被告应承担相应的违约责任，即依合同约定退还原告全部已付款969706元并按该已付款的1%向原告支付解除合同违约金9697元，原告的该部分诉讼请求本院予以支持。

另外，由于被告未按合同约定在收到原告解除合同的《律师函》之日起90日内退还全部已付款，亦构成违约，而《商品房买卖合同》第九条中仅规定了逾期交房导致解除合同的违约金的计算方法，未对解除合同后被告未按时退款的违约金计算方法作出约定，故该项逾期付款违约金依法可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但该违约金的起算时间根据《商品房买卖合同》的约定应为被告收到原告解除合同书面通知之日起90天后，即2009年6月17日。

由于在上述违约金起算之日前《商品房买卖合同》已约定了违约金计算方法即为原告已付购房款的1%，因此，原告再要求被告支付从2008年5月20日起至2009年6月16日止的购房款利息没有法律依据，本院对此不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，1998年《中华人民共和国消防法》第十条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条第一、二款的规定，判决如下：

            一、确认原告张丽娜与被告房地产开发有限公司双方于2008年5月20日签订的合同编号为200825520156《商品房买卖合同》已解除；

            二、被告房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还给原告张丽娜购房款人民币969706元，并支付逾期付款违约金（该违约金以购房款人民币969706元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年6月17日起计算至被告实际还款之日止）；

            三、被告房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给原告张丽娜解除合同违约金人民币9697元。

            如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

            案件受理费人民币10482元，由原告张丽娜承担815元，被告承担9667元。

被告应承担的诉讼费现已由原告缴纳，被告三隆公司应在本判决生效之日起十日内将该款付给原告张丽娜。

            如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

                                                              审  判  长    ***

                                                              人民陪审员    ***

                                                              人民陪审员    ***

                                                              二○一○年八月三日

                                                              书  记  员    ***

福州市马尾区人民法院民事判决书

　　（2010）马民初字第307号

原告郑宗巧，女，1980年1月**日出生，汉族，现住美国纽约**街**号。

　　委托代理人阮煜、邱培旭，福建三通律师事务所律师。

　　被告福建三隆房地产开发有限公司（以下简称三隆公司），住所地：

福州市马尾区亭江镇**街**号。

　　法定代表人陈学灿，董事长。

　　委托代理人王华、方则周，福建信得律师事务所律师。

　　原告郑宗巧因与被告三隆公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月12日、5月6日公开开庭进行了审理。

原告郑宗巧的委托代理人邱培旭，被告三隆公司的委托代理人方则周到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告郑宗巧诉称：

2008年5月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以569706元的价格向被告购买位于马尾区亭江镇中心区亭江鑫区商业街1层003店面，被告应于2008年10月31日前交房，若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按已付款的1%向原告支付违约金。

上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款569706元，然而，被告却直到2009年3月2日才通知交房，且该店面直到2009年5月27日才通过消防验收，比合同约定的交房期限逾期208天。

2009年3月16日，原告以书面形式通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款，但被告却拒绝退还购房款，原告多次催促均未果。

故原告向法院起诉要求：

1、确认原、被告2008年5月20日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告退还原告已支付的购房款人民币569706元并按银行同期逾期贷款利率支付自2008年5月20日起至实际还款之日止的利息（暂计至2010年2月25日止该利息金额为82807元）；3、判令被告向原告支付违约金人民币5697元（按原告已支付购房款569706元的1%计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。

　　被告三隆公司辩称：

1、原告提起确认之诉没有事实与法律依据，请求予以驳回原告的诉讼请求。

2、被告逾期交房的时间只有56天，原告无权解除合同。

3、根据双方约定原告应先行接收房屋，然后提出整改意见，被告再进行整改。

4、被告同意按银行同期贷款利率计付利息，但原告要求被告再支付违约金的诉讼请求则没有事实和法律依据。

　　在本案审理过程中，原告郑宗巧向本院提供如下证据：

　　A1、2008年5月20日原告与被告签订的合同编号为200825520017的《商品房买卖合同》复印件1份。

　　A2、《商品房买卖预告登记申请登记表》复印件1份。

　　证据A1、A2证实：

①、原、被告于2008年5月20日签订《商品房买卖合同》，并于同日向福州市房地产交易登记中心提交备案；②、双方约定，原告向被告购买马尾区亭江镇中心区亭江鑫区商业街1层003店面，房屋总价款为569706元；③、双方约定，被告应于2008年10月31日前交房，交房时该店面应经竣工验收和消防验收合格；④、双方约定，若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按已付款的1%向原告支付违约金。

　　A3、发票号码为00018611、00202132的销售不动产统一发票复印件2份，证实原告已依约在2008年5月20日之前向被告支付全部购房款569706元。

　　A4、2009年2月23日被告出具的《交房通知书》复印件1份，证实被告通知原告于2009年3月2日至3月17日期间交房。

　　A5、2009年5月27日福州市马尾区公安消防大队[2009]公消监验字第0033号建筑工程竣工消防验收意见书复印件1份，证实本案讼争商品房直到2009年5月27日才通过消防验收，比合同约定的交房期限逾期208天。

　　A6、2009年6月10日被告出具的《交房通知书》复印件1份，证实被告通知原告于2009年6月15日至6月30日期间交房。

　　A7、2009年3月16日《律师函》、编号为EH029129627CN的EMS邮寄回执及邮件跟踪查询网络打印件复印件各1件，证实原告于2009年3月16日以律师函形式通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款。

　　A8、2009年3月9日郑宗巧委托吴必财处理其与三隆公司商品房买卖合同纠纷的授权委托书及2009年2月24日吴必财委托福建三通律师事务所处理郑宗巧与三隆公司商品房买卖合同纠纷的授权委托书复印件各1份，证实2009年原告委托吴必财及律师处理与讼争商品房相关的一切事宜。

　　A9、2010年4月16日福建省丽兴司法鉴定中心（以下简称丽兴鉴定中心）出具的[2010]闽丽司鉴0236号鉴定意见书及2009年3月9日郑宗巧授权委托书的中文翻译材料各1份，证实2009年3月9日郑宗巧授权委托书的真实性。

　　被告三隆公司对原告提供的上述证据的质证意见如下：

　　对证据A1至A7的真实性均无异议。

但认为证据A1中已明确约定原告应先行接收房屋，被告再进行整改。

虽然被告第一次通知原告交房时并没有通过消防验收，但是原告可以先行接收房屋，然后提出意见，被告再进行整改，这与房屋是否通过消防验收并无冲突。

对证据A4、A5被告认为是由于天气的影响，才造成逾期交房的，且只逾期了56天。

对证据A7，被告认为原告寄过来的函件里没有律师的授权文件，也没有原告的联系方式等信息，所以被告无法确认该《律师函》是否是由原告委托的律师所写，即无法确认这份文件的真实性，从而无法对函件进行回复。

对证据A8、A9被告认为，原告送到丽兴鉴定中心鉴定的证据A8中的2009年3月9日的郑宗巧授权委托书的认证书编号为（2009）纽领认字第0005874号，而证据A9中的[2010]闽丽司鉴0236号鉴定意见书中体现的送检材料却是“送检的郑宗巧（2010）纽领认字第0005874号认证书（授权委托书）”。

此外，证据A8郑宗巧的授权委托书中对吴必财的转委托律师权限里没有写到吴必财可以向律师授权行使解除商品房买卖合同的权力。

对证据A9中的2009年3月9日郑宗巧授权委托书的中文翻译材料被告没有异议。

　　被告三隆公司向本院提供如下证据：

　　B1、2009年12月9日福建省气象局专业气象台出具的气象资料（编号：

证明2009052）复印件1份，证实施工期间因发生日降雨量60mm以上3天，六级以上大风63天，对被告工程施工产生严重影响，导致交房日期延误。

　　原告郑宗巧对被告提供的上述证据的质证意见如下：

　　对证据B1的真实性没有异议，但对其证明对象有异议。

这份证据只能证明施工期间有发生降雨量60mm以上及六级以上大风的天气，但在合同中有明确约定，要对工程施工产生影响，才能算是导致交房日期延误。

但从现有证据来看，并没有体现出被告的工程施工因此受到了影响从而导致交房延期。

要证明工程延期，被告应提供施工现场的工程日志。

此外，如果发生施工顺延，被告也应提前90日告知原告。

在原告提出解除合同的要求后，被告也应在3个月内提出异议。

　　对上述所列证据经原、被告质证，本院认证认为：

　　由于被告对原告提供的证据A1至A7的真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认，作为证据使用。

证据A8中的2009年3月9日的郑宗巧授权委托书已经过美国纽约州的公证机关公证，且经过中华人民共和国驻纽约总领事馆（2009）纽领认字第0005874号认证书认证，原告提供的证据A9中的丽兴鉴定中心[2010]闽丽司鉴0236号鉴定意见书也确认了上述认证书的真实性；至于被告所称的[2010]闽丽司鉴0236号鉴定意见书中体现的郑宗巧送检的认证书字号与证据A8中的不一致，本院认为，该鉴定意见书所附的郑宗巧授权委托书复印件与证据A8中2009年3月9日的郑宗巧授权委托书一致，两者的字号均为（2009）纽领认字第0005874号，结合该鉴定意见书里的文字内容分析，可推断出鉴定意见书里所写的“送检的郑宗巧（2010）纽领认字第0005874号认证书（授权委托书）”应为笔误，实际送检材料应为（2009）纽领认字第0005874号认证书。

综上，在被告未提供相反证据反驳的情况下，本院对证据A8中的2009年3月9日的郑宗巧授权委托书及证据A9中的[2010]闽丽司鉴0236号鉴定意见书予以确认，作为证据使用。

证据A8中的另一份材料即吴必财以郑宗巧名义委托福建三通律师事务所的授权委托书，因原告对此无异议，被告又未提供相反证据反驳，故本院对该份证据予以确认，作为证据使用。

证据A9中的郑宗巧授权委托书的中文翻译材料因被告对此无异议，本院予以确认，作为证据使用。

　　由于原告对被告提供的证据B1的真实性没有异议，故本院对该证据予以确认，作为证据使用。

　　依据庭审调查以及已确认的证据，对本案事实可做下列认定：

　　2008年5月20日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市马尾区亭江镇中心区亭江鑫区商业街1层003店面，合同约定建筑面积为51.1平方米，总房款为人民币569706元。

该合同约定：

原告应在签订合同当日向被告一次性支付房价款569706元；被告应当于2008年10月31日前，将经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付给原告，同时，在该合同第九条明确规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金”，而该合同第八条则规定了出卖人可据实延期交房的特殊情况：

“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、买受人未付清购房款、未办理好银行贷款手续或一次性余款未付清及合同附件中列明交房时应交款项未付清；3、因当地政府政策性因素，导致无法正常施工；4、施工期间发生日降雨量60mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期……”；此外，该合同第十一条还规定了商品房交接条件，即：

“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。

合同签订当日，原告向被告支付了购房款人民币539706元；此前，原告还在2008年5月6日向被告支付了购房预售定金人民币30000元。

　　另查明，2009年3月9日，原告出具授权委托书，委托吴必财全权负责讼争商品房的交付及索赔相关事宜，并授予其转委托权。

2008年10月27日，福州市马尾区亭江镇中心区亭江鑫区商业街工程项目经勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，被告遂通知原告于2009年3月2日至3月17日收房，但在该约定日期原告拒绝收房。

同年3月16日，吴必财以自己与郑宗巧的名义向被告发出《律师函》，要求解除吴必财、郑宗巧两人与被告签订的《商品房买卖合同》，还要求被告退还给原告全部购房款人民币569706元及按1%计算的违约金。

同年3月18日，被告收到原告通过EMS邮寄的上述解除合同的《律师函》。

同年5月27日，上述房屋经消防验收合格。

随后，被告第二次通知原告于2009年6月15日至6月30日收房。

2010年2月25日，原告向本院提起本案诉讼。

2009年12月9日，福建省气象局专业气象台经被告委托出具了气象资料（编号：

证明2009052），证实2008年5月20日以后至10月31日期间，日降雨量60mm或六级以上（包括六级）大风的天数有54天；在同年11月份出现上述天气的天数则为3天，12月份则没有上述天气状况。

　　又查明，截止至本案2010年5月6日第二次庭审之日止，福州市马尾区亭江镇中心区亭江鑫区商业街工程项目未办理房屋权属初始登记。

　　本院认为，本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。

原告依约履行了支付全部购房款共计569706元的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定在2008年10月31日前向原告履行相应的交付房屋义务。

但被告在第一次通知原告于2009年3月2日至3月17日收房时，讼争房屋未通过消防验收，按照《商品房买卖合同》第八条及1998年《中华人民共和国消防法》（2008年《中华人民共和国消防法》从2009年5月1日起施行）、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，该房屋不符合交房条件，不能交房。

被告在本案庭审过程中自认施工期间发生日降雨量60mm或六级以上（包括六级）大风的时间共计56天，但不能举证证明上述气候对被告工程施工产生影响，因此，被告关于其可因气候原因顺延交房时间的辩解不能成立。

由于在《商品房买卖合同》约定的被告交房之日起90日内，被告仍未依照法律法规及合同约定交房，也未向原告出具其他可以延期交房的证明，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，原告有权行使合同解除权。

同时，由于原告已于2009年3月9日书面授权吴必财负责讼争商品房的交付及索赔相关事宜，因此，吴必财有权代表原告向被告发出解除合同的通知书，被告关于吴必财无权代表原告解除合同的辩解本院不予采纳。

据此，2009年3月16日原告向被告发出解除合同的《律师函》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》规定，由于被告未在收到该解除合同的《律师函》之日起三个月内向法院起诉，视为放弃自己的权利，默认原告解除该合同的行为，故原、被告签订的《商品房买卖合同》已于《律师函》到达被告之日即2009年3月18日起解除，本院对原告要求确认原、被告双方于2008年5月20日签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。

　　由于《商品房买卖合同》的解除系由被告逾期交房的违约行为所导致，被告应承担相应的违约责任，即依合同约定退还原告全部已付款569706元并按该已付款的1%向原告支付解除合同违约金5697元，原告的该部分诉讼请求本院予以支持。

另外，由于被告未按合同约定在收到原告解除合同的《律师函》之日起90日内退还全部已付款，亦构成违约，而《商品房买卖合同》第九条中仅规定了逾期交房导致解除合同的违约金的计算方法，未对解除合同后被告未按时退款的违约金计算方法作出约定，故该项逾期付款违约金依法可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但该违约金的起算时间根据《商品房买卖合同》的约定应为被告收到原告解除合同书面通知之日起90天后，即2009年6月17日。

由于在上述违约金起算之日前《商品房买卖合同》已约定了违约金计算方法即为原告已付购房款的1%，因此，原告再要求被告支付从2008年5月20日起至2009年6月16日止的购房款利息没有法律依据，本院对此不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，1998年《中华人民共和国消防法》第十条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中