租赁合同法条与相关案例.docx

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租赁合同法条与相关案例

　《合同法》

第二百二十条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

房屋租赁纠纷《案例》

案例一：

法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。

对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。

案例二

一、基本案情

2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。

合同约定：

（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；

（2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。

（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。

2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。

10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。

10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。

10月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。

另：

受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。

二、办案思路

接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路：

1.对刘某某一案提起反诉或另行起诉。

2．申请陈某一案中止诉讼。

3、在陈某一案中追加刘某某为我方。

三、法庭审理

法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意见：

1.房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致

本案的基本事实：

2011年10月5日下午，我方所租刘某某某小区A1楼401房屋漏水。

我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施，避免损失扩大。

第二天下午，我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。

如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管（即水槽进水软管）发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。

10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。

刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。

所不同的是，刘某某提交证据：

物业公司《A1-401渗水至A1-301情况说明》，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。

至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。

据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。

2.刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因

依照合同法和双方当事人签订《房屋租赁合同》的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。

本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。

同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因：

（1）刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。

（2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范；

（3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源。

如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。

综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求，也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果。

因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿我方因此而受到的物品损失。

3．我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大。

（1）房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务，不存在不当使用房屋和附属设施的情形。

根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在10月5日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂，我方无法预料，而非我方不履行管理和善良注意义务。

（2）房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施，避免损失的扩大。

10月5日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具清理房间积水，避免损失的扩大。

由此，进一步说明我方积极履行了管理义务。

4.刘某某提交的证据《某某装饰公司工程预算书》，是刘某某单方委托装饰公司做出的工程预算，不属于鉴定结论或评估报告，不具有公信力，不能客观反映案件事实，依法不能作为认定案件事实的依据。

综上所述，房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致。

刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因。

我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大，不应承担刘某某出租房屋所受损失。

四、审理结果

受理法院以刘某某所举证据不能证明房屋漏水是因我方过错造成为由，驳回了刘某某的诉讼请求。

刘某某没有提出上诉。

随后，陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案，原告陈某向受理法院申请撤诉，受理法院裁定予以准许。

至此，律师代理工作结束，当事人的合法权益亦得到维护。

案例三：

房屋漏水纠纷

住过楼房的人往往有这样的经验，因为相临房屋漏水，使得原本和睦的邻里关系而受影响，甚至破裂。

而且作为受害方，不知如何索赔，也不知索赔多少。

下面这个案例，可以提供一些借鉴意义。

原告（上诉人）：

刘女士

被告（被上诉人）：

陈女士

一、基本案情

原被告系上下楼邻居。

2002年3月8日至12日间，由于被告卫生间水管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被邻居发现。

漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。

家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住在内，只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。

因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元。

诉讼中。

原告变更诉讼请求为要求：

1）判令被告对原告的因漏水损坏的SONY29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复；2）判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元；3）判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000（按月租金人民币1600元计）；4）判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。

被告辩称：

2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水。

但漏水原因不在被告。

被告所住该房从未进行装修，且房屋地坪倾斜，存在质量问题，更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。

在此次漏水之前，原告的房屋已经历两次漏水。

1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢，原告未就此重新装潢。

2002年1月，因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损，原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了。

现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。

至于原告的租金损失，与本案无关。

原告要求其承担全部责任是不公平的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

二、一审法院的认定与判决

上海市闵行区人民法院经公开审理查明：

本案原告刘女士系上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室及上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋的所有人。

本案被告陈女士系原告住所楼上荣德公寓16号201室所有人。

2002年3月8日至12日间，因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房内，直至漫溢室外被邻居发现。

其时原、被告均不在沪。

漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变，客厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮，不同程度隆起、褶皱和断裂，卧室房门变形，发霉。

装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行分部鉴定为人民币13559元。

漏水造成原告家中一对音响外壳变形，写字台发霉、开裂。

漏水发生后，原告及家人居住上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室至今。

另查明，1999年因荣德公寓16号三楼阳台下水口堵塞，发生漏水，殃及本案原、被告的住房。

2002年1月，因荣德公寓16号三楼住户的热水器故障，漏水影响到原告的厨房间。

原告为此曾与热水器生产厂家交涉，要求赔偿。

又查明，上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓B座102室即现荣德公寓16号101室，建筑面积为150平方米左右。

本案有如下证据：

现场照片2本、洪菁实业公司照相馆的冲印证明1份，证明照片拍摄的时间、漏水造成装潢受损情况。

录像带1盘，证明漏水发生5天后现场情况。

华舒物业公司的证明1份，证明漏水原因在于201室卫生间洗脸盆下阀门破裂所致。

上海市闵行区人民法院（1998）闵民初字第2558号民事判决书1份，以及上海市第二中级人民法院（2000）沪二中执字第783号民事裁定书1份，以证明原告是现沪青平路338号荣德公寓16号101室和沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋所有人。

租赁合同一份，证明原告原将自有的另一套住宅荣德大厦2号203室房屋出租给上海金洲酒店服务有限公司，租期为2002年4月1日至2003年4月1日，租金每月人民币3200元。

房屋产权转移申请书1份，证明201室是被告所有。

通告1份，证明荣德公寓的开发商因房屋经常发生漏水问题，要求业主配合维修管道。

向刘猛勇、朱业明、王桂琴、沈信杰、张若杰做的调查笔录，证明1999年该幢房屋三楼阳台出水管堵塞引起漏水，2002年1月三楼渗水影响到原告厨房，原告曾要求更换厨房的天花板和吊厨。

上海市价格认证中心闵行分部对上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室受损装潢的修复费用进行价格鉴定，结论为“受损装潢修复材料费、人工费合计人民币13559元”。

上海市闵行区人民法院根据上述事实和证据认为：

关于物品损失。

原告主张因漏水损坏的物品有：

SONY29英寸彩电图像失真；音箱因浸水外壳变形；写字台发霉、开裂；皮沙发外观未坏但内里受水浸受损；钢琴弹不出声。

原告要求被告对上述物品进行修复。

被告提出异议，认为上述物品漏水前是否已损坏、漏水后损坏到何程度不明，原告要求被告进行修复的依据不足。

经庭前证据交换，被告确认上述物品存在于原告漏水侵害的上海闵行区沪青路338号荣德公寓16号101室现场。

原告提供向朱震宇所做的调查笔录，以证明漏水前的2002年春节钢琴弹奏情况良好。

经庭审质证，被告认为证人是原告的熟人，与原告有利害关系，即使钢琴当时是好的，现在有损坏，也不能排除其他原因引起的损坏。

原告提出的证据又是孤证，故缺乏证明力。

原告要求被告修复的物品系在家庭内部使用的器物，按音箱因浸水外壳变形、写字台受潮发霉、开裂，不需再对受损原因举证，法院即可确认损害系漏水造成。

原告虽有初步证据证明漏水前钢琴弹奏状况良好，但原告主张的彩电、钢琴、皮沙发的损坏情况是内在的，仅凭视觉观察无法确定，现被告不认可此三样物品损坏系由漏水引起，故应由原告对此进行举证。

原告现未能就其主张提供证据，法院对彩电、钢琴、皮沙发因漏水而损坏的事实难以采信。

关于装潢修复费用。

原、被告双方对鉴定结论均无异议，法院予以采纳。

原告坚持以人民币4万元来计算其装潢受损费用，缺乏依据。

被告认为鉴定结论是针对房屋现状作出的，应当扣除房屋遭受前两次漏水造成的装潢损失，被告只愿补偿原告相当于13559元的1/3的损失。

因原告当庭承认1999年、2002年1月三楼漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相关的装潢损失，是合理的。

关于租金损失。

2002年3月28日原告之夫回国处理漏水事件，因家中无法居住，遂取消另一套住宅的出租协议，住进荣德大厦2号203室。

原告于2002年10月回国后也居住在该房内至今。

原告要求租金损失按每月人民币1600元计算，因赔偿纠纷尚未解决，要求租金损失以人民币25000元总计。

而被告认为漏水的房屋经收拾尚可住人，不愿赔偿租金损失。

法院认为，原告有关租金的举证与其欲证明的租金损失有25000元之事实缺乏客观联系，法院不予采纳。

但漏水发生后，原告房屋装潢受损程度较为严重，使原告与其家人难以在短时间内继续居住该房屋，原告另觅住处合情合理。

即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告利益受损的事实足以认定。

原告以租金损失形式提出的赔偿，具体数额可由法院参照同类地段相似房屋的月租金予以确定。

法院认为，不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。

经审理查明漏水原因在于被告房屋卫生间设施的缺陷，漏水造成楼下邻居原告房屋装潢及物品损失，损害了原告的权益，故应赔偿原告因此所受的损失。

被告辩称漏水的发生是房屋质量问题及原告不配合更换污水管道所致。

因被告作为房屋的所有人的义务对房屋行使管理职责，故被告不能据此对抗原告的诉情。

在此次漏水之前，原告的底层住房已经历两次漏水，因被告对前两次漏水给原告造成的损失范围难以举证，价格认证机构对装潢修复费用的鉴定又是根据房屋现状作出的，另考虑到原告因厨房间漏水曾向案外人提出索赔后又放弃的情节，从公平、合理的角度出发，法院酌情确定由被告承担装潢修复费用的90%。

原告要求被告修复的物品，其范围应当是因漏水造成的物品损坏，法院根据常理推断及原告的举证，确定由被告人修复音箱、写字台。

考虑到原告房屋装潢受损程度较为严重，使原告及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋，原告另觅住处合情合理。

即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益损失应当由被告赔偿。

现原告以租金损失的形式来主张此项利益，对合理部分法院可予支持。

法院为弥补原告的利益损失及促使原告收拾发生水患的房屋，早日回搬，防止损失进一步扩大，参考同类地段同类型房屋的租赁价格，酌情确定以租金每月人民币1200元计支持租金损失3个月。

法院另考虑到原告遭受如此漏水后清理现场需花费精力，其提出过高的诉讼请求尚在情理之中，故法院在确定诉讼费用的负担时亦酌情考虑。

上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一百零六条之规定，作出如下判决：

被告陈女士应自本判决生效之日起30日内委托具有维修资质的企业，对漏水造成损坏的原告刘女士所有的、现在上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室内的音箱一对、写字台一张予以修复。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士装潢修复费用人民币12203.10元。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士租金损失人民币3600元。

驳回原告刘女士其余之诉讼请求。

案件受理费人民币2910元、财产保全费人民币670元、鉴定费人民币680元，由原告刘女士负担1000元，被告陈女士负担3260元。

上诉人诉称：

撤销原判第三项，改判陈女士应赔偿刘女士租金损失25600元（以每月人民币3200元计，计算8个月）。

原审以人民币1200元计算租金损失不合理，参照周围邻居及自己原出租的同地段同类型房屋，每月以3200元计算租金实属合理；由于事件发生后为便于进行受损评估，故保留现场至今，原审确定租金损失仅为3个月，也属欠公平，现主张以8个月为限计付租金损失应属恰当。

被上诉人辩称：

刘女士的上诉请求缺乏依据，要求维持原判。

三、二审法院的认定与判决

上海市第一中级人民法院审理查明：

原审法院认定事实无误。

原审中刘女士未主张对租金损失进行评估；二审中刘女士也不主张对受损房屋2002年3月间租金价格进行评估。

上海市第一中级人民法院认为：

原审法院对本案的赔偿范围的认定、赔偿责任的确定、责任承担方式的判令均合法、有据，且双方当事人对此亦无异议，故二审法院对上述处理予以维持。

现双方当事人争议的焦点是赔偿数额中租金损失的确认。

根据法律规定，当事人对自己的主张负有举证的义务。

刘女士就其主张的租金损失，在本案中未行举证，亦不要求有关专业权威机构就此进行评估，因此，其对租金的主张因缺乏证据而难获支持。

原审考虑到事件发生后，刘女士确实一时难以在该房内居住，发生了另居他处的情况，客观上也可能发生因此事件而带来的利益损失，故依据双方陈述的同地段同类型房屋租赁价格酌情确定租金以每月人民币1200元讲，支持3个月的租金损失，已属公平合理。

在刘女士无充分证据支持其主张的前提下，刘女士的上述请求，二审法院难予支持，原判可予维持。

上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。

上诉案件受理费人民币2910元，由上诉人刘女士负担。

四、对本案的解析

我们在处理相邻损害纠纷案件时，常遇到损失的确定问题。

对一些价值明显不大，但确有损坏的物品，进行价值评估的诉讼成本可能远大于物品损失本身。

也有一些物品的损坏是否在侵权行为中形成，没有专业机构愿意鉴定、评估，导致这部分事实难以查明。

我们认为，简单地以当事人未提供损失的依据而不予支持，有失公允。

应当在确认赔偿范围的前提下，结合法官的生活经验和现有的相关依据，充分考虑公平合理原则，酌情确定损失的具体数额。

对确需鉴定的事项，如果当事人在人民法院指定的期限内不提出申请或不预交鉴定费用的，可依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，由其承担举证不能的后果。

本案中，关于双方争议的装潢损失费用，经审理查明确定包含前两次漏水引起的损失，但损失有多少，原、被告没有举证，鉴定结论也无法明确，法院根据前两次漏水主要侵害厨房间的天花板、吊橱，酌情确定在总的装潢损失中扣除10%，是比较合理的。

关于租金损失，比较严谨的做法是委托专业机构对发生水患的房屋在该时段内的租金市场价进行评估。

但这样做势必增加诉讼成本，拉长办案周期，最终加重当事人的负担。

而且，租金市场价不是非鉴定评估不可，原、被告是上、下楼领居，对本地租金行情有达成共识的可能。

法官遂征求双方意见，原告称每月租金1600元，被告称装潢新旧程度为1000元至1500元不等。

从原告的诉讼心理来看其一般是就高要求的，考虑其装修已有6年，遂确定租金为每月1200元。

根据生活经验，通常家庭装修住房3个月可完工。

为促使原告早日回搬，防止损失进一步扩大，酌情支持3个月的租金以计算原告的损失，也比较公平合理。

后原告对有关租金损失的一审判决部分不服，提出上诉，但在二审中未就此进一步举证，又不要求专业机构进行评估，上诉请求遂被二审法院驳回。

五、律师提醒

在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。

如能进行现场公正最好，次之可拍摄照片等。

其次，对于损失的范围，我们建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。

上述手续完备后，再向法院起诉为妥。

当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。

作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于问题的解决，同时，也是不符合法律的。