中和村地块三期经济适用房项目517.docx

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中和村地块三期经济适用房项目517

中和村地块三期经济适用房项目

项目申请报告

南京天得建设工程咨询有限公司

二　0一三　年　五月

项目名称：

中和村地块三期经济适用房项目

项目总投资：

5052３。

87万元

咨询单位：

南京天得建设工程咨询有限公司

资格证书：

工咨乙１１1２0０6００65

项目组成员：

总　经理

邓凡

高级工程师

国家注册造价工程师

项目负责人

石军

国家注册咨询工程师

国家注册造价工程师

国家注册监理工程师

国家注册一级建造师

参加人员

何光锐

高级工程师

国家注册咨询工程师

陈根妹

国家注册咨询工程师

房蓉

国家注册咨询工程师

刘继军

国家注册咨询工程师

马敏

国家注册咨询工程师

第一章总论1

1。

1项目单位概况ﻩ1

1。

2项目建设单位概况1

1.3编制依据ﻩ1

1.5研究范围3

1。

6编制原则ﻩ3

第二章项目建设的必要性6

2。

１与拟建项目有关的发展规划6

2.2拟建项目与相关规划的符合性ﻩ6

2。

３产业政策分析ﻩ6

2。

4行业准入分析ﻩ6

第三章资源开发和综合利用分析１0

第四章建设规模与建设内容ﻩ12

４．1建设规模12

第五章建设方案14

5。

1设计说明14

第六章　环境保护与职业安全卫生2４

6。

1环境保护ﻩ24

６。

2职业安全与卫生2９

7.１用能标准和节能规范ﻩ32

7.2能源供应状况和能耗消耗状况３3

第八章项目管理、实施进度及招标38

８.1项目建设管理38

8。

2实施进度计划ﻩ41

8。

３招标41

9.1投资估算依据ﻩ4３

9。

２投资估算43

第十章社会效益分析ﻩ4７

10．１社会影响效果分析ﻩ47

10．２社会适应性分析ﻩ48

第十一章结论与建议ﻩ50

11。

1结论50

11.2建议50

第十二章　附　件5２

第一章　总论

1。

1项目单位概况

１.1．1项目单位概况

项目名称：

中和村地块三期经济适用房项目

建设单位:

南京奥体建设开发有限责任公司

法定代表人：

古国才

注册地址:

南京市建邺区梦都大街158号

1。

2项目建设单位概况

南京奥体建设开发有限责任公司成立于2０01年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本３.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。

公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历3４人,硕士研究生8人，中级以上职称35人,其中含高级职称8人。

公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。

公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期６400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务,为奥体中心顺利开工建设提供了保障。

2０03年初,为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。

奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7０00户居民提供住房。

同时,奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。

截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。

2009年初,奥体公司承担了中和村经济适用房的建设任务,项目总建筑面积约90万平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全,可改善９500多户中低收入人群的居住需求。

20０９年底，奥体公司成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。

201０年，南京成功申办2014年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。

青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所,总建筑面积约46万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务,国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。

近年来,奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅,树立企业品牌形象.奥体公司200２—２004年度连续三年被市政府评为城市建设立功单位，２0０５年获南京市民“满意房地产开发企业"、“迎接十运会,建设新南京"有功单位、市级青年文明号、重合同守信用企业等称号。

公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，２004年8月份被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖”，2008年8月份通过建设部2A级住宅性能认定,20０8年１1月份获“广厦奖”，2０12年４月,清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。

1。

3编制依据

1.《建设项目经济评价方法及参数》

2．《建设项目经济评价案例》

3．《中华人民共和国城市规划法》

4.　《江苏省城市规划管理技术规定》

５。

《城市用地分类与规划建设用地指标》

6.《建设项目环境保护管理条例》

7。

《中华人民共和国环境保护法》

8．　《中华人民共和国消防法》

9。

　项目建设单位提供的相关资料

10.南京市“十二五”规划

１1．《南京市城市总体规划》

1２。

南京奥体建设开发有限责任公司委托南京天得建设工程咨询有限公司编制该项目申请报告的协议书.

1.4研究范围

本报告主要对南京奥体建设开发有限责任公司拟建的“中和村地块三期经济适用房项目”　的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。

研究范围包括：

１、项目建设必要性

２、项目选址

３、项目建设规模和内容

4、建设方案

５、环境保护和职业安全卫生

6、节能

7、组织机构与人力资源配置

8、项目管理、实施进度及招标

9、投资估算和资金筹措

10、社会效益分析

11、结论与建议

1．５编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。

在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性.

1.6项目提出的理由与过程

近年来，南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。

其中主要原因有：

一、土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖,土地的本来价值得以体现;二、水泥、沙石等主要建筑材料价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理,功能更加完善，材料耗量增加；四、城市建设加快，推动房价的上升。

虽然现在政府对房地产采取了紧缩的调控政策，但是住宅用房的刚性需求依旧存在，特别是在房价依旧缓慢上升的现在，经济适用房的存在促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入的家庭日益增长的住房需求。

该项目地处南京市河西新城区，住宅用房需求仍然有较大的发展空间。

综上所述，住宅用房价格上扬有其合理性和必然性,预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。

1。

项目建设对有助于完善住房供应体系。

经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面.因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行.目前，我国房地产产品结构与市场需求失衡,大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。

一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润,热衷于中、高商品房的开发,造成了高档商品房供过于求,价格虚高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。

而现实解决这种矛盾的最好办法便是积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡,进一步完善住房供应体系,促进房地产市场健康、稳定发展.

2。

项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应，有助于建设和谐社会。

经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作,但由于近几年来房价上涨过快,商品房尚有困难。

因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房,改善对中低收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础,测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴,使这部分职工得到补贴后即可入市购房.通过落实经适房的政策，切实保障城市中低收入家庭的住房供应。

3．项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。

经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。

由于国家对经济适用住房实行土地划拨,减收各项行政事业收费，并按3%控制利润,确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低１０~２0％。

经济适用住房的低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。

其经济性是指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而不是降低建筑标准。

本报告将对住宅项目建设的必要性，项目实施规模等做出阐述.项目申请报告主要内容包括：

项目申报单位情况;拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用与能源耗用分析;生态环境影响分析;法律、法规或者规章规定的其他内容.

第二章项目建设的必要性

2。

1与拟建项目有关的发展规划

（１）《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《南京市城市总体规划》、《南京市近期建设规划》、《南京市商业网点规划》《南京市土地利用总体规划》、《南京市建邺区发展规划》

（2）《南京市总体发展研究及控制性详细规划》

（3）南京市规划局《南京市规划局建设项目规划设计要点》

2.2拟建项目与相关规划的符合性

该项目位于南京市建邺区，道路交通便捷,该项目将根据建设项目规划设计要点要求，严格控制各项建筑指标,积极推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、具有地区特色和文化品位,与经济发展相结合并可持续发展理念的现代化居住社区。

综上所述,拟建项目符合《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》框架要求，符合建邺区总体规划等相关规划的精神。

2．3产业政策分析

1.项目建设对有助于完善住房供应体系。

经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面.因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。

目前,我国房地产产品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。

一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润,热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。

而现实解决这种矛盾的最好办法便是积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡,进一步完善住房供应体系，促进房地产市场健康、稳定发展。

2。

项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应,有助于建设和谐社会。

经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求,停止住房实物分配，推行住房分配货币化,促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。

因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴,使这部分职工得到补贴后即可入市购房。

通过落实经适房的政策，切实保障城市中低收