长沙市房地产市场分析报告.docx

长沙市房地产市场分析报告.docx

《长沙市房地产市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙市房地产市场分析报告.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

长沙市房地产市场分析报告

长沙市房地产市场分析汇报

　　本市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，同比增加16.36%。

商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别降低4.03%、21.65%；完工面积1402.27万平米，同比降低3.41%。

长沙市（含三县市）累计同意预售1907.14万平米，同比降低5.25%；实现商品房成交立案面积1438.09万平米，立案金额851.70亿元，同比分别降低19.95%、12.45%。

　　PART 1  长沙地域房地产市场基础情况

　　一、新建商品房同意预售情况

　　表1  长沙市新建商品房、住宅供给情况

　　小结：

全市商品房新增同意预售量同比降低5.25%，一季度新增量最低，四季度最高

　　全市新建商品房累计同意预售1907.14万㎡，同比降低5.25%，其中住宅同意预售1482.36万㎡，同比降低16.07%。

分区域来看，内六区新建商品房累计同意预售1334.70万㎡，同比降低2.67%，其中住宅同意预售1008.16万㎡，同比降低16.51%。

从各区县情况来看，整年雨花区商品房新增同意预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增加，且在20%以上，其它均为负增加。

从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增同意预售面积在200万㎡以上，其它月份除1月、2月外，新增同意预售面积在100-200万㎡。

　　二、新建商品房网签情况

　　表2  长沙市新建商品房、住宅网签情况

　　小结：

整年商品房网签由冷转热，成交量逐季走高

　　全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比降低13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比降低16.93%。

分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比降低14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比降低17.95%。

从各区县情况来看，整年岳麓区商品房网签量最大，长沙县次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅岳麓区、望城区同比正增加，其它区县中，开福区、雨花区同比降幅超出20%。

从走势来看，一季度处于销售低谷，二、三季度销售回暖，四季度达成销售高峰，楼市成交显著由冷转热，11月创下今年度单月成交最大值。

　　三、新建商品房成交立案情况

　　表3  长沙市新建商品房、住宅成交立案情况

　　小结：

全市商品房成交立案量同比降低近两成，但从季度来看，展现逐季回升

　　全市新建商品房累计成交立案1438.09万㎡，同比降低19.95%，其中住宅成交立案1243.00万㎡，同比降低23.42%。

分区域来看，内六区新建商品房累计成交立案1012.16万㎡，同比降低21.02%，其中住宅成交立案858.15万㎡，同比降低25.94%。

从各区县情况来看，整年岳麓区商品房成交立案量最大，雨花区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅望城区同比正增加，其它区县中，天心区、芙蓉区、雨花区同比降幅超出30%。

从各月情况来看，除一季度各月外，其它月份全市商品房成交立案量均在100万㎡以上，但成交最高月份也未超出200万㎡。

　　四、二手房成交情况

　　表4  长沙市二手房、住宅成交情况

　　小结：

全市二手房成交量同比降低17.51%，仅四个月成交量超出30万㎡

　　全市二手房成交面积312.44万㎡，成交套数为29181套，同比分别降低17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32万㎡，成交套数为24183套，同比分别降低22.81%、16.37%。

分区域来看，内六区二手房成交面积214.11万㎡，成交套数为19281套，同比分别降低18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58万㎡，成交套数为16390套，同比分别降低23.23%、17.18%。

从各区县情况来看，整年雨花区二手房成交量最大，长沙县次之，望城区最末；同比增幅来看，全市仅宁乡县同比正增加，其它区县中，芙蓉区、岳麓区、长沙县、浏阳市同比降幅超出20%。

从各月情况来看，除2月、5月外，其它月份二手房成交量均超20万㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超出30万㎡。

　　五、房产一、二级市场交易量对比分析

　　表5  长沙市房产一、二级市场交易量对比

　　小结：

全市商品房成交量为二手房成交量4.6倍，新房市场交易回升速度高于二手房市场

　　房产一、二级市场对比来看，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：

1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：

1，比整年比值分别缩小0.14、0.13。

从各区县比值来看，和上月累计比值比较，除浏阳市外其它各区县比值全部有增大，这表明下六个月房地产市场回暖关键表现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场。

　　六、银行抵押贷款情况

　　表6  长沙市房屋抵押情况

　　小结：

全市房屋抵押取得贷款增幅较大；在建工程抵押面积、取得贷款金额同比也有较大增幅

　　全市办理抵押登记手续204668宗，抵押面积3802.46万㎡，贷款金额1197.92亿元，同比分别增加1.00%、10.81%、18.33%，其中，办理个人抵押登记手续60宗，抵押面积2687.86万㎡，贷款金额858.33亿元，同比分别增加1.19%、3.87%、13.39%。

分区域来看，内六区共办理抵押登记手续141617宗，抵押面积2155.39万㎡，贷款金额872.35亿元，同比分别增加1.85%、10.52%、17.72%；其中，办理个人抵押登记手续140027宗，抵押面积1629.43万㎡，贷款金额636.35亿元，同比分别增加1.52%、3.05%、12.60%。

　　全市共办理在建工程抵押1285宗，抵押面积1187.25万㎡，贷款金额296.66亿元，同比分别增加-1.31%、33.69%、20.96%。

其中，内六区共办理在建工程抵押904宗，抵押面积803.94万㎡，贷款金额236.20亿元，同比分别增加-0.66%、16.41%、10.34%。

　　从今年累计情况来看，通常抵押各指标同比全部有增加，尤其是取得贷款增幅较大，表现了房屋单位价值量提升；而在建工程抵押宗数同比略有降低，但抵押面积、取得贷款金额同比全部有较大幅度增加，这首先表明了房地产大盘化开发趋势继续延续，其次，取得贷款金额同比增幅低于抵押面积同比增幅，则可能意味着银行对房地产开发贷款有所放缓。

　　七、土地招拍挂情况 （数据起源：

长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）

　　表7  长沙市土地供给和交易情况

　　　　表8  长沙市各用途土地成交情况

　　小结：

望城岳麓两区领跑土地市场，商住综适用地成交占主流

　　全市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万㎡。

其中，商业（综合）用地挂牌211宗，土地面积865.16万㎡；住宅用地挂牌38宗，土地面积187.73万㎡；工业用地208宗，土地面积764.83万㎡。

全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万㎡，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/㎡。

其中，商业用地成交面积895.13万㎡，成交金额3044579万元；住宅用地成交面积141.49万㎡，成交金额330410万元；工业用地成交面积719.15万㎡，成交金额333065万元。

，全市共流拍79宗地，其中，内六区33宗，三县市46宗。

　　PART 2 长沙市（内六区）房地产市场基础情况

　　八、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

　　表9  长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表

　　小结：

内六区新增供销主力套型为90-120面积段，供销量均超出总量31%；除144㎡以上套型外，其它套型均供大于求

　　长沙内六区住房供给套均面积为103.04㎡，同比缩小3.49%。

从供销情况来看，除144㎡以上套型外，其它各套型新增供给量均超同期立案量，其中60㎡以下套型供销百分比最大，供给量超出同期立案量达70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供销第一、二位，其中90-120㎡套型供销百分比均超31%。

90㎡以下套型供给占比为40.60%，同比缩小0.13个百分点。

　　九、内六区新建商品房待销情况

　　小结：

内六区新建商品房待售面积不停增加，供大于销，截止12月底超出1300万㎡

　　至今年12月底，长沙内六区已取得同意预售证且未销售新建商品房面积为1369.58万㎡。

其中住宅916.63万㎡,占66.93%；非住宅452.95万㎡，占33.07%。

分行政区划来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比22.94%、20.06%、18.47%；分面积段来看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比28.45%、24.21%、21.80%。

　　Part 3 长沙房地产市场发展趋势分析

（一）继续坚持宏观调控不动摇，但货币政策微调可能性大

　　底召开中央经济工作会议明确了继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部也数次重申继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和限购方法，并将对放松调控方法而造成房价过快上涨城市进行约谈问责。

目前房地产市场调控已取得初步成效，估计继续保持调控政策稳定至关关键，并将适时扩大房产税试点范围，加紧完善调控长久有效机制。

金融政策方面，将实施主动财政政策和稳健货币政策，估计在利率、存款准备金等会伴随经济运行态势有合适调整。

若房地产市场出现过分反弹，货币政策调整会首当其冲，甚至会催生全方面征收房产税等政策提早出台。

（二）土地市场将温和回暖，房地产投资开工小幅回升

　　伴随市场成交量逐步上升，开发企业资金链上压力得到有效缓解，前期被压制投资开发需求有望逐步释放出来，首先表现在增加本身土地贮备，估计本市土地市场将慢慢走出冷清局面，尤其是高品质地块或引发猛烈争夺。

其次表现在房地产投资开工逐步回暖，得益于资金加紧回笼和市场信心提振，开发企业新开工热情估计有所高涨，本市房地产市场上放缓开工速度、被搁浅开工项目会加速推进，抢跑新一轮黄金开发期。

　　（三）市场观望有所减弱，库存有望深入消化

　　底翘尾行情透露了市场上消费者预期改变，经历了连番调控洗礼，本市房地产市场上购房者越发理性。

在市场果断抑制投资投机性需求不变，充足保障合理自住需求政策环境下，市场浓厚观望气氛逐步散去，刚需及改善性需求仍会是房地产市场主角。

政策稳定也让开发企业稳步推盘销售，采取适宜销售方法，市场价格估计保持基础平稳，房地产市场库存伴随成交好转有望加紧消化 。

　　（四）城镇化提速提供新机遇，小城镇房地产发展加紧 

　　党十八会议提出要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，要使城镇化质量显著提升，国家领导人也数次强调城镇化是未来中国经济增加动力。

估计国家财政会愈加倾斜于城市郊区、小城镇建设等，改善基础设施建设，促进产业发展，这对于现在房地产业发展还处于起步阶段小城镇来说是一个关键利好。

伴随小城镇各类配套逐步完善，为房地产开发提供了更多可能，估计本市四区（县）市房地产业有望继续快速发展，示范小城镇将率先发展。

　　（五）二手房房源集中释放，二级市场迎来发展机遇

　　伴随本市房地产市场成交量上升、改善性需求逐步入市、个人住房信息联网工作推进，经济适用住房可上市成交，公务员、官员财产申报制度等试点及推广，会释放大批二手房房源，估计本市房地产市场上二手房房源将有所增加，二手房购置者选择性会有所增加，给二级市场带来机遇，不过本市二手房市场显著滞后于一级市场，在新房上市规模不锐减情况下，二手房市场难以有所突破，一二级市场成交巨大差距短期内难以缩小。

　　（六）产业结构转型稳步推进，绿色建筑应用扩大

　　目前本市旅游地产、养老地产已初显苗头，工业地产、城市综合体蓬勃发展起来，均取得了很好成绩