财务管理专业浅析粤港澳大湾区背景下房地产行业发展面临的问题及对策以万科为例.docx

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财务管理专业浅析粤港澳大湾区背景下房地产行业发展面临的问题及对策以万科为例

摘要

中国香港，中国澳门和广东三者之间有着密切的相似之处和深远的合作历史。

自2017年党的十九大报告提出要建设粤港澳大湾区，推进香港，澳门与内陆的共赢合作以来，三地的经济合作日益密切。

而在2019年的2月，政府正式发布了《粤港澳大湾区发展纲要》。

粤港澳大湾区的建设不仅有利于区域经济和社会的发展，还会对区域性房地产行业带来深远的影响，也将有利于“一国两制”的贯彻落实。

本文借助区域性经济的相关理论，对不同体制下的地区的经济进行分析。

同时本文以房地产行业的分析为方向标，并以万科企业为落脚点，由点向面出发来分析跨境区域性且不同体制下的房地产行业的发展存在的问题并提供改善建议。

关键词：

粤港澳大湾区房地产万科企业

Abstract

HongKong,China,MacaoandGuangdonghaveclosesimilaritiesandfar-reachingcooperationhistory.SincethereportoftheNineteenthNationalCongressofthePartyin2017proposedtobuildGuangdong-HongKong-MacauGreaterBayAreaandpromotewin-wincooperationbetweenHongKongandMacaoandinland,theeconomiccooperationbetweenthethreeplaceshasbecomeincreasinglyclose.AndinFebruary2019,thegovernmentofficiallyreleasedtheGuangdong-HongKong-MacauGreaterBayAreaDevelopmentProgram.TheconstructionofGuangdong-HongKong-MacauGreaterBayAreawillnotonlybenefitthedevelopmentofregionaleconomyandsociety,butalsobringfar-reachinginfluencetotheregionalrealestateindustry,andwillalsobeconducivetotheimplementationof"onecountry,twosystems".Withthehelpoftherelevanttheoriesofregionaleconomy,thispaperdealswithdifferenteconomicanalysisoftheregionunderthesystem.Atthesametime,thispapertakestheanalysisoftherealestateindustryasthedirection,andtakestheVankeenterpriseasthefoothold,analyzestheproblemsexistinginthedevelopmentofthecross-borderregionalrealestateindustryunderdifferentsystemsandprovidessuggestionsforimprovement.

Keywords:

Guangdong-HongKong-MacauGreaterBayAreaRealestateVankeEnterprise

七、总结11

八、参考文献12

致谢13

浅析粤港澳大湾区房地产行业的发展面临的问题及对策

——以万科为例

胡培健

一、引言

在中国的经济发展被受世界瞩目，起到关键性作用的今天，我国的经济发展更不能有所停滞，而区域性经济是我国继续腾飞的助推剂。

自从“海上丝绸之路”倡议的提出，我国便此基础发展方针的指导下寻求新的发展机遇。

通过多方考核调查，粤港澳大湾区应运而生，它将本来体制不尽相同的三大地区融合在一起，以彼之长，补己之短，充分发挥各自优势。

同时也是我国区域性经济发展的风向标，对我国的区域性经济的发展道路提供了宝贵的经验。

纵观全世界的经济，房地产行业是重要组成部分。

我国的经济起步较为缓慢，房地产能快速拉动经济增长，所以房地产行业对于我国GDP总量有较高的贡献率，此现象放在区域性经济同样适用。

故如何解决房地产行业在粤港澳大湾区发展中面临的问题迫在眉睫，房价如果得到有效的控制可以节省企业成本，增加经济活力。

故本文在基于粤港澳大湾区背景下分析房地产的发展问题，寻找契合湾区房地产行业发展的有效途径。

二、大湾区经济发展基本情况

根据2019年公布的第26期全球金融中心指数，中国香港位列全球第三，深圳首次跻身全球前十，排名第九，超越旧金山和洛杉矶，广州排名第二十三[1]。

全球金融中心排名中，香港、深圳和广州成功跻身前二十名，大湾区生产了国家经济总值的13%，投入产出比非常高，并且土地人口与世界前三的湾区相比，均有较大优势，可见大湾区的经济实力非常强大。

2018年，粤港澳大湾区十余个市区，创造了经济总值合计达到了109187亿元[2]。

其中，深圳市突破了2.4万亿的GDP总量，达到惊人的24221.98亿元，实现对广州弯道超车，位列全国第三。

根据香港方面的资料显示，2018年香港的实现的GDP为3629.93亿美元，约为23594.55亿人民币，也被深圳超越，深圳也跃升为粤港澳大湾区的龙头大哥。

其次，广州，佛山，东莞的GDP分别为：

23000亿元，10550亿元，8300亿元，增速均超过8%。

此外，粤港澳大湾区的金融业和制造业高度发达，科技型企业遍布整个区域，也是我国重要对外贸易区域。

目前该区集聚我国两个证券交易所，市值总和超过54万亿元，全球排名第三，是目前为止中国最重要的金融中心之一。

同时，区内还拥有深圳前海蛇口等三个自贸区和珠海等两个经济特区。

也间接形成了制度多样化的经济体系，可以促进各个经济特区和自贸区在体制上的自我调节和完善。

粤港澳大湾区的基础设施完善，交通便捷。

深圳、香港和广州的货运港口均跻身世界前十，2018年集装箱吞吐量达到惊人的6700万标准箱（TEU），该数量还是世界前三大湾区总量的4.5倍。

该区同时还拥有香港，澳门，深圳，广州，珠海五个国际机场和地处惠州的一个地区性的机场，其中，香港和广州机场的年客运量在全球分别排在第七和第十二，而在国内，广深港机场的客运量均排在前十。

而值得关注的是，这两年湾区内的机场还在不断扩建，今后粤港澳大湾区的空运规模会得到进一步的发展。

而粤港澳大湾区的陆地交通运输的发展更是突飞猛进，公路交通如蛛网帮稠密，纵横交错。

现在，港珠澳大桥已通车，把粤港澳大湾区各大临海城市紧紧的联系了在一起，珠海到香港的时长由3小时缩减至30分钟，大大提高了运输效率。

随着，深中通道，虎门二桥等重大工程的落成开通，珠三角实现了真正意义上的“全线贯通”。

哪怕有珠江天堑，我们也会让它变成通途，实现1小时生活圈。

交通的发展，大大拉近了湾区各个城市的距离，极大的促进了各市的经济融合，为实现超大城市群奠定了重要基础。

三、粤港澳大湾区房地产行业发展面临的困境和机遇

粤港澳三地中，“一国两制度，三税区”是湾区房地产发展最直接的困难和挑战。

粤港澳三地在经济制度、法律体系、行政体制和社会管理模式等方面，在经济自由度、市场开放度、营商便利度及社会福利水平等方面也都存在不小的差异[3]。

这些差异形成粤港澳大湾区房地产的特有难题。

同时，城市土地供应的不足将成为新常态，土地供应问题将越来越严重，而这也恰恰是今后制约房企发展的关键所在，成为湾区房地产企业发展面临的最大的挑战或演化成困境。

同时，由于上述的制度差异造成生产要素流动困难，继而影响房地产行业的发展。

2019年2月18日，政府出台了《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，确定香港、深圳、广州和澳门的核心定位，有利于促进大湾区产业转型升级，增加土地价值和与提高城市用地需求，随着粤港澳大湾区开发建设的不断深入，产业升级转型将不断加快，进而拉动GDP快速增长和提升居民可支配收入，毋庸置疑，这会给九个核心城市的发展造成压力[4]。

核心城市土地开发区域饱和，需要进一步节约用地或者向外围城市转移，前开发地区的土地开发强度较低，且行政区划面积较大，适合承接产业转移，产业迁移过程中将创造更多的土地价值，扩大区域房地产的价值空间[5]。

《规划》将促进该区域的人才交流与合作，带来人口聚集效应。

而人才也是需要住房子的，故房地产的需求将进一步增加。

四、万科公司的概况与SWOT分析

（一）万科公司发展概况

万科企业股份有限公司在1984年5月成立于深圳，其主营业务是房地产，是我国首批公开上市的企业之一。

经过近三十年的发展，成为我国最大的房地产开发企业，业务覆盖全国53个城市，年平均售房近7万套，销售规模位于全球首位[6]。

发展至今，万科在2019年《财富》中国与世界的500强榜单中，分别排在国内的第30名和世界的第254名，且在2019年12月12日，万科以575亿的品牌价值在年度全国地产品牌价值中排在第一名。

万科以追求卓越，客户导向的经营原则，让其连续六年蝉联中国第一房地产公司。

2019年，市值达到3400亿元人民币。

（二）万科的优势

1、万科是粤港澳湾区乃至全国排名靠前房地产企业，在粤港大澳湾区拥有最大房地产市场份额，公司整体综合竞争实力，市场占有率及品牌价值认可度均位列前三。

同时其市场公信力一直名列前茅，在各个消费群体之间均有不俗的口碑，产品认可度较高。

而且公司经营状况较好，2018年的营业收入额为2977.02亿元，基本每股收益为3.06元，实乃房地产行业的佼佼者。

2、企业文化是企业的核心价值观，是凝聚企业员工，使其上下同心的一股绳。

充分发挥积极的带头作用，身体力行的为我国房地产行业的健康发展做贡献，保护环境，提供绿色居住环境为己任，义不容辞的为社会做贡献。

3、创新是核心竞争力的灵魂，也是万科公司生命的源泉。

万科专门为此设立了创新研究部门，不断的推陈出新，在住宅标准上拥有高达60项的创新专利，其中有4个住房板块基本成型，超过12个的产品已经达到工厂化生产，并且现在还有几十个专利正在申报。

万科在社区建设方面的人性化细节的创新处理非常到位，让业主“家”的温暖感觉非常舒适自然。

从创始人王石曾说过的话“我理解的核心竞争力，就是科研，研发和可以申请专利的东西”中不难看出，万科对自己的创新能力是多么重视。

（三）万科的劣势

1、存货周转率逐年下降。

从图中可得知房地产top20企业的存货周转率呈现逐年下降的趋势，万科存货周转率与之呈正相关性，但是万科的存货周转率下降幅度更大，这意味着万科的短期偿债能力与变现能力与同行相比更差，加之万科的资产负债率逐年上涨，这将导致企业过多的资金不能及时变现来偿还银行利息，进而加剧企业的财务风险。

2、资产负债率持续上升。

从图中可以出，2014年-2015年，万科的资产负债率基本与行业平均来源保持一致，但从2016年开始，万科的资产负债率开始显著上升，虽然这与万科的扩张战略不无关系，但过高的资产负债率意味着企业的负债在逐年递增，财务上的压力跟风险持续性的加大，这样将会导致企业需要预留巨量的现金以用来定期的偿还债务，从而导致企业现金净流量减少，拓展其他业务的资金流不足，而房地产行业属于重资产行业，资金回笼周期长，这无疑在万科的经营中增加了一颗不定时炸弹。

3、土地资源不足。

从表1可知，在各大房地产企业的土地储备排名中，万科的排名在第五，这与万科产品销售在业内排名第一是不契合的。

根据权威机构公布是数据，万科的土地储备只能满足其3年左右的发展需要，这现状也是由于万科是民企出身，相较其他国企改制出身的公司，难以取得政府的青睐。

采购的土地要不就是比较郊区要不是花费重大成本。

表12019年土地规模储备前5企业排名

企业

土地储备（万平方米）

恒大地产

26878.9

碧桂园

22320

保利地产

13757.82

融创地产

13749

万科

12222

（四）万科的机会

1、住房是刚性需求。

中国人口基数大，加之粤港澳大湾区具有独特区位吸引力，未来会有越来越多的人往大湾区流入，且国民可支配收入一直在提高，人民的购买能力提高，有能力购买房的不断增多，房地产市场需求与日俱增。

据统计，2017年大湾区的人口数量达到6956.93万人，潜在客户数量非常巨大。

2、城镇化进程不断在推进。

随着城镇化进程不断加快，大批农村居民进城购房，这必然加快粤港澳大湾区二三线城市的发展进程，导致需求量在不断上升。

于此同时，湾区内的二三线房价持续升温，特别是沿海城镇，存在无限的商机。

这无疑是给像万科这样的集资源，区位，设计，配套等优势于一身的房地产龙头企业以更为广阔的发展机遇。

3、政策的影响。

诸如住建部出台的将商品房转为安置房的措施可以让房地产商迅速的去掉库存，回笼更多的资金。

又如广东出台的《广东省绿色建设指导意见》规定，限制了一下中小房企过度膨胀发展，而一直致力于绿色环保建筑万科符合该意见要求，万科便有机会获取更多的资源甚至申请基金支持等优势。

（五）万科的威胁

1、营业成本的增加。

万科土地资源储备，多数源于二级市场或者公开拍卖市场，使其土地来源非常受限制，故而成本普遍较高，为了维持利润，万科的房价必然上扬，而这所带来的价格就是房价太高，老百姓买不起万科的产品，从而万科卖不出房，资金难以回笼。

2、政府出台的房地产相关的政策。

近年来，国家在进行经济结构的调整，政府重点扶持新兴产业，并出台了一系列限贷限购的房地产政策，对购房者直接造成的影响，也会进一步影响楼市。

而购房者又会因为相关出台政策作出的反应又会直接影响到楼价。

同时，恒大，碧桂园，保利等势头较猛的竞争对手在伺机而动，削减了万科的竞争优势，它们的存在对万科具有一定的威胁

五、大湾区背景下万科公司建设发展面临的问题

（一）市场发展不平衡

粤港澳大湾区的房地产市场发展不平衡的原因主要有两个：

一是两岸三地的制度不同；二是区位，地理环境的差异。

“一国两制”是我国的基本国策，但放在大湾区这个区域性经济体来说，不利于湾区的房地产市场的发展。

香港在高自由的经济体制下，政府对房地产市场干预反而更为明显。

在香港，政府通过控制土地的发售量来控制房地产市场的容量，这间接反映了政府对房地产市场的政策态度对该市场起到决定性的作用的。

2019年，香港房价均价都超过13万人民币/平方米，地段好的房价甚至达到四五十万/平方米，香港的房价是深圳的两倍以上，也是全球房价第一高。

而在香港，整个房地产行业几乎是被几个的大的房产商所垄断，新鸿基，长江实业等八家房产商占据整个香港房地产市场的份额的80%以上。

这些客观条件造成了香港房地产市场“高成本”，“高房价”，“高利润”的三高特点。

与澳门和广东地区的房地产市场形成非常大的反差，这反差也直接的造成了粤港澳大湾区房地产市场发展的不平衡。

（二）竞争越发激烈

自从粤港澳大湾区被推上议程，国内的房地产企业都蜂拥而至，力图分到一块蛋糕，但蛋糕（土地）就是这么大，谁都想尽可能的吃到最大的那一块，分配不均就容易造成打“群架”的场面。

在土储中，各方竞争可谓刀光剑影，在粤港澳大湾区中TOP30企业在湾区土储货值和建筑面积分别达到5.73万亿元和3.26亿平方米，而其中的碧桂园集团更是在湾区储地6000万平方米，市值达6131.5亿元，占到上述TOP30的10%以上。

而万科土储仅为2687.6亿元，不及碧桂园的一半，排名第10。

除老牌广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

（三）跨境协同不够

在跨境平台的建设上，目前湾区内还没有成型的跨境房地产市场的大平台，资源要素整合欠缺，特别是在加强跨境配套服务合作上的力度不够，对在港澳购买房产的港澳同胞的服务和保障不足，这方面也是万科在大湾区发展的挡路石。

万科在香港成立子公司万科海外投资控股有限公司，在子公司在香港的经营业绩尚可，取得不错销量。

但竞争对手不会坐以待毙，对于万科加大香港布局，内地多家房企随即宣布进军香港市场。

值得注意的是，目前万科海外投资在香港仅有柏傲湾项目提供租金收入。

在这些年的发展中，主要是由母公司万科置业香港获得项目。

不过，在港销售额65亿港元与其在内地2977亿元人民币来说，在香港根本没尝到甜头。

虽然平台建立了，万科走出去的信心也有了，但由于跨境合作并不充分，没有及时的补充优质资源，导致目前资本市场对于万科海外投资这个平台似乎信心不足。

公司股价在今年2月宣布更换管理层，受到利好达到5.65港元/股高位后，就逐步下滑，12月18日报收3.78港元/股，下跌幅度为33%。

对于万科海外投资来说，想要走规模化之路还任重而道远。

（四）财务杠杆过大

财务杠杆是企业经营的一把称，当称不平衡时，会给企业的生产经营带来一定的影响，财务杠杆系数越接近1（最小值为1），说明企业贷款少，而贷款利息可以抵税，从而加大了企业的经营成本，降低了企业的投资收益。

反之，企业的财务杠杆系数越大，这说明企业举债过大，加大企业的财务风险。

所以，如何更为有效的利用财务杠杆效应，可以减轻企业的成本负担和降低企业的财务风险。

财务杠杆公式：

本文就万科公司的财务数据对其财务杠杆的计算分析如下：

表2，万科2015年—2018年财务杠杆系数表

2015年

2016年

2017年

2018年

利润总额（亿元）

338.0

392.5

511.4

674.6

利息费用（亿元）

4.777

15.92

20.75

59.99

息税前利润

342.777

408.42

532.15

734.59

财务杠杆系数

1.014

1.04

1.04

1.09

由表1可看出，万科在2015至2018年这4年间，其财务杠杆系数没有发生较大的变动幅度，一直都维持在稳定的范围内，看似万科的财务杠杆系数较低，财务杠杆不大，但是万科还是在大幅举债，而财务杠杆系数低是由于公司的高收益覆盖了企业的巨额利息，而这四年也是房地产发展的黄金时期。

对于企业的财务杠杆，并不能以单一的财务杠杆系数作为评判依据，还需要与企业的资产负债率相结合分析。

上文图3所示，万科在2014年到2018年这5年间，资产负债率由2014年的77.20%逐年上升至2018年的84.59%，这是由于房地产企业普遍采用预售制和为扩大企业规模而通过各种渠道融资导致的结果。

六、大湾区背景下万科建设发展对策

（一）优化房源供给，提供优质成品，提高企业竞争力

1、开发跨境房源，多种方式满足粤港澳大湾区居民的住房需求。

发挥万科公司在粤港澳以点带面布局服务的优势，顺应日益增长的就业，留学，养老等跨境定居的趋势，推动境内外房源产品协同开发，进一步丰富跨境房源，比如，澳门的人喜欢在珠海买房，可以开发符合澳门人追求绿色住房理念的多植被房源；又如香港居民多来深圳购房，可以开发与香港居民相匹配的房源；而深圳高收入人群喜欢送孩子到香港留学，也可就其学业时长开发固定居住年限的房源。

此举不仅仅在满足中国香港中国澳门居民到大湾区工作，定居，退休，养老的住房需求，同时也为内地人到港澳留学，工作，定居等提供住房保障。

2、积极提供符合大湾区特点的优质成品及服务。

产品质量是企业最具说服力的品牌。

万科公司应以产品质量为底线，绿色环保为理念，实事求是地提供具有个性化的优质产品及服务。

根据不同的客户群体的反馈建议，针对性的提供个性化房型，把控配套产品及服务的质量。

积极参与响应《粤港澳大湾区发展规划纲要》中建设宜居宜业宜游的优质生活圈的号召，从房型基本结构质量、配套家装到基础设施，物业服务，都需要层层把关，争取将最优质的产品交到顾客手中。

（二）加强境内外协同联动

粤港澳大湾区是全球最具经济活力的城市群之一，湾区内11个城市各有优势，要实现产业协同发展，提升产业整体竞争力，必然要走协同创新发展道路。

[3]

1、在产品开发生产方面，以产业链分工与协助配套为重点。

万科在境内拥有成熟的产业链，具有一定的优势，在对两岸的房地产项目的开发生产过程中，可以正对性的发挥本土优势，移植配套生产设施，严格管控成本及质量，降低异地开发成本，赋予产品较大的竞争优势。

2、在资金融通方面，可以就地取材，减少资金成本。

香港是国际化的大都市，也是亚洲金融中心，资金融通率高，其成本便会降低。

万科公司可以就其在香港等地开发的房地产项目而向香港金融市场融入资金。

内陆总部给予一定的支持，并实时监控资金的流动，确保钱借得值，钱用得对，钱还得上。

这样不仅可避免汇率变化带来的风险，还可以减少一定的资金成本。

3、在项目合作方面，可以跟达成共识的当地企业进行合作开发，资源共享。

俗话说，知彼知己，百战不殆。

要想了解境外消费者的需求，就要找一个“当地人”问问，而这个当地人，便是当地的房地产企业。

万科可以在开发境外两地的房地产项目是，选择跟当地的房企进行合作，联合开发，对产品设计可以融汇贯通双方的产品理念，使得产品更具特色及竞争力。

（三）布局完善周边生态链，打造粤港澳优质生活环境

未来，粤港澳大湾区将成为顶级的世界级城市群。

而对于万科来讲，粤港澳大湾区的建设是一个长远的利好，在粤港澳大湾区炙手可热的当下，各大地产商加大对大湾区市场的投资，如碧桂园、恒大、保利等房企加入争地大战。

同时，塑造优质生活圈也成为房企的新挑战。

《纲要》中明确提出“优质生活圈”的概念，这就意味着政府将加大投资力度，打造完善的配套设施。

毫无疑问，从传统的、单一的房地产开发模式转向产业支撑、软性配套、绿色生态先行的模式，从“卖掉房子”的理念转为“如何吸引人”的理念，万科需要思考新的商业逻辑才能坐上好政策的快车。

大湾区不同于以前的城市建设，“卖地、炒房、囤地、升值”的等观念将失去价值，要素快速流通和引进人才将是粤港澳大湾区建设的重点，同时将城市打造成宜居宜业宜游城市。

也是万科公司在粤港澳大湾区发展的使命。

（四）发挥资金融通功能，加大资金支持，降低企业财务杠杆

财务杠杆是企业财务管理的一把双刃剑，过高的财务杠杆会给企业带来资不抵债的财务风险，过低的财务杠杆会增加企业的经营效益。

而万科现在的资产负债率超过了80%，虽然资产负债率高居不下是房地产企业的通病，但是它还是不利于企业的健康发展。

企业负债率高，应对风险的能力就低下。

故万科应制定详细的财务计划，将闲置资金流动起来，实现资金融通功能，在关键项目上加大资金的支持力度，在收益甚微的项目上做出取舍。

同时也要整理好企业的应收应付，坏账等账目，弄清导致资金阻塞关键性因素，及时回笼资金，有利于降低利息成本及财务风险。

七、总结

粤港澳大湾区的发展速度以及其经济活力，放眼于世界都是举世瞩目的。

而本文以通过数据分析粤港澳两岸三地的经济状况为基础，然后引申在湾区中房地产企业发展状况，最后定性分析万科公司的在湾区发展中面临的问题并提出解决对策。

此举是通过一个典型案例来做具体分析，找出普遍处在的问题，从而给其他同行业企业一些借鉴。

参考文献

[1]王韶，粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力，中国房地产，2018（23），37~42

[2]把脉粤港澳大湾区新趋势共话房地产行业大未来，房地产导刊，2019（04），28~30

[3]王长泽，对外开放度对区域房地产价格影响