某综合性农贸市场商业计划书.docx

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某综合性农贸市场商业计划书

某综合性农贸市场商业计划书

XXX综合性农贸市场商业计划书

第一章：

项目定位策略 

一、项目SWOT分析

 1、项目优势分析 ：

优势一 ：

 本案地理位置：

位于南宁市兴宁区XXX主干道西面东洲路上，原址为旧的XXX农贸市场。

兴宁区位于南宁市区东北部，东起民族大道与青秀区交界，南邻邕江与江南区相望，西接解放路、华强路及铁路沿线与西乡塘区毗邻，北至广西林科院、广西高峰林场与武鸣县接壤。

本项目建设地点位于兴宁区XXX片区，地块呈半岛状，地势平坦，地形地貌简单。

该地块属原来就是农贸市场，片区的供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。

具有很好的商业开发价值。

优势二 ：

 早在2000年，兴宁区就提出了“开发XXX，再造新兴宁”的发展战略构想。

目的是将其建设成为首府城市中心一个最富有活力的重要区域之一，建设成为广西综合性物流中心、南宁市东北片商贸集散中心、商业信息中心和兴宁区政府行政办公中心，成为城区经济的另一个新增长点。

随着兴宁区政府全面推进XXX新区开发建设，新区生活配套规划建设启动，中国--东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地建设取得进展、交通网络的有机衔接，XXX新区的建设步伐不断加快。

优势三  ：

农贸市场在一定范围内，在政府规划上具有唯一性，不存在任何直接的竞争对手。

本案的XXX综合性农贸市场，规划区内及周边只有一些大小不的农户自发形成的小规模非正规市场，规划不合理，交通堵塞严重，卫生状况差，存在严重的安全隐患，制约了城区的发展和经济社会发展，完全对未来本案不构成威胁。

优势四 ：

综合性 农贸市场作为新兴的不动产投资产品，目前其开发尚处在起步阶段，尚未形成大规模的开发，形成综合型农贸市场的开发热潮。

本案从规划、品类、品牌整合、全案推广、物业服务上都有强效团队支持，将为广大投资者、创业者提供最丰厚的回报，最贴心的服务，最有力的支持。

优势五  ：

农贸市场是和居民基本生活息息相关的必需购物场所，是居民生活缺一不可的极其重要的生活配套设施，是居民每天必须光顾的场所，拥有大量固定的人流，投资商铺后，可迅速进入投资回报期。

优势六：

  投资农贸市场具有稳定的投资回报，是保障系数很高的商业投资项目，可以吸引和形成较大的投资兴宁区以XXX为中心，未来随着住宅小区全线投入使用，将形成巨大的人群聚居地。

大量商品吞吐，高商品流通效率 ，都将为本项目带来不可估量的收益。

优势七：

  农贸市场的主要产品形态为铺位，具有面积小，总价低的显著特点，投资门槛低，可以吸引众多中小投资客的投资。

优势八：

XXX片区现有小型市场脏乱差现象普遍存在，对城乡居民的消费安全和食品安全产生极大隐患，本案建成后，将加强市场管理，提高经营者素质和服务质量，对保障群众食品安全、提高群众的生活质量具有重要现实意义。

2、项目劣势分析 

（1）目前商业氛围较传统老城区市中心稍差，在规划及品牌营销上要下更大功夫，以发展的眼光引导投资者，以完善的配套设施吸引投资者。

（2）市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育需要一定的时间。

（3）、本案商业体量相对较大，计容建筑面积达到27692平方米，总建筑面积33772平方米，不计容建筑面积6080平方米。

其中绿地率超过25%，配套性设施规划全面合理，因此在资金方面存在一定压力。

3、项目机会点分析 

（1）、时机好：

在市场化开发和经营的现有改造农贸市场基础上，有足够的空间做农贸市场升级换代的模式，并形成一个行业模板。

（2）、政府支持：

从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。

（3）兴宁区XXX片区现在尚无一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的综合农贸市场，不仅影响了该区域综合顺畅、快捷地流通，而且还影响了该区域居民正常生活、休闲娱乐需求。

本案位居XXX片区中心，是该区域经济、文化、交通枢纽，是人流、商品流、信息流的主要集散地，并能进一步上述社会经济元素的更大聚集，带动相关产业和基础设施的发展，利于产业结构的优化和提升。

（4）本案是一个功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务辐射范围广、管理手段先进、可适应现代流通业发展要求的大型综合性农贸市场，消费者的日常起居、养生保健各方面，均能在此得到满足，优质服务、可控售后、人性化管理、立体宣传都将使本案超越普通农贸市场，树立南宁周边综合农贸市场的一个里程碑。

4、项目威胁点分析 

（1）本案尚无直接的或间接的竞争威胁。

二、项目的推广定位：

在推广上将本案定为民生工程，突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。

 1．政企共建、财富盛市 

将本案定位为政企共建的合作项目，是政府大力支持的民生工程。

宣传上以此为主线，以增强市场的信心。

2．财富新聚点 

突出本案的前景优势，是未来城市发展的重心，商业财富的新聚点。

 3．本案是政府在城市发展中规划，由企业兴建的民生配套工程，2014兴宁区政府第一民生工程， “开发XXX，再造新兴宁”发展战略构想的实践点。

4.高、大、全 

高：

规划上的高起点，设计上的高品质；

大：

规模大、面积大；

全：

品种齐全，全能商业； 

三、项目客户定位 

本案目标客户群体为：

1、 商铺（摊位）：

 自营性客户：

（1）周边零散商户为拓展经营规模而购买者；  

（2）有资金欲从事商业经营的客户；   

（3）在外打工现回家经商者；    

（4）附近乡镇进城务商人员； 

2、投资性客户：

（1）原有商户利用手中闲散资金进行投资； 

（2）周边乡镇进城投资者； 

（3）政府企事业单位员工利用闲散资金进行投资；

（4）在外工作人员回乡投资者；   

第二章：

项目销售策略 

一、项目销售的基本思路 

1、 项目销售推出顺序的安排：

通过对项目的细致分析，综合我公司多年理论与实践经验，认为本案采取“商铺——摊位”的销售模式对本案最为有利：

（1）可快速回笼资金；

（2）制造事件（开盘）营销，为本案进行市场宣传；

（3）通过分析现场反馈的信息，进一步地对本案的商业定位进行论证。

（4）积累更多的商业客户，同时招商可在一定程度上为商铺的销售进行铺垫。

（5）对本案招商的促进。

2、项目的销售原则：

为保证本案销售工作的有序进行，在本案的销售安排上主要遵循分段行销 （“造势——蓄势——泄势”）的基本原则。

造势：

在项目正式对外接待前进行的市场宣传，制造社会舆论效应，最大限度地提高市场关注度。

充分地激发起购买群体对本案的兴趣，为下一环节的顺利提供良好的前提条件。

蓄势：

项目开盘前期安排一定的销售蓄势期，进行造势。

但销售引导期不可过长，在短期内，运用各种宣传手段，迅速储积客户，为下个时段的开盘销售垫定基础。

泄势：

在前两期良好运作的前提保证下，此时本案已是满月之弓，蓄势待发。

在此时进行开盘活动，则项目旺销已是必然之事。

3、商铺的销售安排：

通过对本案诸多销售方式的排演，商铺一次性推出显然更有利于本案更好地抓住每一个客户；但因体量较大，容易使客户在选择上失去方向。

故而在销控上对客户进行引导，使本案的销售工作能按合理的比例进行。

同时根据XXX实际销售的松紧控制，制造出供不应求的市场现象。

4、现场销售工作的要求：

A、在本案的实践操作中，要着重深掘关系客户营销，形成客户相互介绍和

团购的发生。

B、注重现场营销人员的培训、演练、实行“ONE BY ONE”策略，提高现场成交率。

C、周围乡镇人口是一支重要的购买主力，要转变销售惯性思路，变“坐销”为“行销”。

二、销售排期 ：

本次项目销售期分为准备期、引导期、强销期、续销期、扫尾期等五个时期。

（一）、准备期：

1、工作任务：

造势及策略拟定

 2、工作重点：

综合农贸市场建筑方案调整建议完成 、景观规划调整建议及方案完成、 行销策略拟定及完成、研判市场情报、拟定促销计划、推动产品的造势活动、作业流程、组织及管理人员定案、价格策略拟定、销售说辞拟定、销售人员召集与训练。

（二）、引导期：

1、传播目标任务吸引力：

吸引社会大众与目标客户对本案予以关注和对开发商品牌的认知和信任。

2、传播主要信息—人员价值和服务价值 

开发商投资实力 、专业技术与经验

第三章：

  盈利模式 

一、商业地产盈利模式：

综合农贸市场的赢利模式有四种：

A、只售不租， 出让产权，快速收回投资。

B、只租不售， 产权掌握在开发商手里，可以抵押贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。

C、租售结合， 部分租，部分卖，出租部分起示范带头作用。

D、出售经营权 ：

产权仍然为开发商所有，但是向投资者出售一定年限的商铺经营权利，是一种变相的只租不售的形式。

二、盈利测算 

假设：

1、以6000元/平米举例做估算，以6000平方米估算。

（  实际售价及面积高于此数额）   

2、投资额一层400万，二层800万 

3、单位摊位尺寸面积：

2.5米X1米=2.5平米，  

4、一层面积2000平米，二层4000平米，公摊系数为65%， 实用一层面积700平米，二层1400平米 

产权销售盈利模式测算：

6000元×6000平米=3600万—1200万=2400万元 

只租不售盈利模式测算：

180元×12月×（700+1400=2100）平米=453.6万/年

经营权出售盈利模式测算（一次性缴纳费用分别为）：

180元×12月×2100×3年=1360.8万元  

180元×12月×2100×5年=2268万元  

**缴付建议：

A、租金缴一年用一年，合同期一年一签，租金逐年递增20%。

B、租金缴三年用三年，合同期五年，三年内无递增，三年后逐年递增20%。

C、租金缴五年用五年，合同期五年，无递增。

5、车位200个（同时满足周边停车需要），按4000元/年，共计80万/年。

三、产权销售＋返租 

假设：

1、以6000元/平米举例做估算

2、投资额一层400万，二层800万 

3、单位摊位尺寸面积：

2.5米X1米=2.5平米，  

4、一层面积2000平米，二层4000平米，公摊系数为65%， 实用一层面积700平米，二层1400平米 

无反租：

单价（元）

单位面积（平方米）

总面积（平方米）

摊位数（个）

反租比例

反租费用（元）

单位铺价（元）

总销售额（元）

收益（元）

实际面积（平方米）

公摊

6000

2.5

2000

280

0

0

约43000

1200万

1200万

700

65%

6000

2.5

4000

560

0

0

约43000

2400万

2400万

1400

65%

 反租：

单价（元）

单位面积（平方米）

总面积（平方米）

摊位数（个）

反租比例

反租费用（元）

单位铺价（元）

总销售额（元）

收益（元）

实际面积（平方米）

公摊

6000

2.5

2000

280

30%

360万

约43000

1200万

840万

700

65%

6000

2.5

4000

560

30%

720万

约43000

2400万

1680万

1400

65%

单位面积（平方米）

每月租金（元）

一年

租金费用（元）

年数

单位租金总费用（元）

总摊位（个）

三年总费用（元）

2.5

450

12个月

5400

3年

16200

840

1360.8万

 反租共收益：

840万+1680万+1360.8万=3880.8万

四、市场整体招商宣传方案 

1、媒体宣传：

通过与兴宁区政府的合作，在电视台、报纸上进行XXX农贸市场专题介绍报道。

2、画册宣传：

把制作好的招商宣传单，组织工作人员在当地人流量比较大的地方散发。

3、移动宣传：

通过与政府、公交公司合作，在公交车身、公交站牌贴上招商信息广告。

4、广告宣传：

制作一块大的室外喷绘招商信息广告，悬挂在办公室外墙。

5、活动宣传：

举行新闻发布会或有关绿色食品的展销会，活动邀请一些知名的媒体、电视台进行全程报道。

6、通过微信平台互动，运用促销手段吸纳消费者加微。

7、通过招商说明会，向目标投资者推介本案商铺。

综上分析，XXX综合农贸市场发展前景良好，对经营户及商铺投资人均具有强大的吸引力，对于开发商而言，基于全面合理的规划、优质的团队、产权销售+反租的运营方式，将在短短半年内，迅速回收资金，达成经济效益与社会效益双丰收。