第四章服务需求及要求.docx

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第四章服务需求及要求

第四章服务需求及要求

一、本次招标物业服务内容为棉纺东路20号院办公区院区、主楼及西配楼、配电室、立体车库的公共秩序维护、内外环境清洁、垃圾清运、设施设备维修维护、绿化养护、会议服务等。

二、项目地点：

棉纺东路20号

三、项目基本情况

项目

基本情况

备注

建筑面积

主体24层，地下2层，附属配楼3层，配电室一座。

共约19300㎡，其中主楼约17000㎡，配楼约2300㎡。

庭院面积

10000㎡，绿化面积约600㎡

主要为小叶女贞

配电设施

800KVA变压器2台,低压配电柜16面，高压配电柜9面

主楼负二楼另有配电室1个

步梯及卫生间

主楼内设步梯2个，每层设男、女卫生间各1个；配楼设步梯一个，每层设男、女卫生间各1个

电梯

主楼内设电梯2部；配楼液压货梯1部

主楼电梯为2014年更换

消防系统

消防报警系统一套。

消防泵1主1备；喷淋泵1主1备

消防控制室设在主楼1楼

监控系统

安保监控系统1套，点位70个

消防控制室设在主楼1楼

空调

中央空调系统1套

冷却塔2014年更换

立体车库

3层1座，5层3座，总车位102个

地上立体车库

会议室

约300平方米

主楼3楼

四、项目事项说明及要求

1．本项目要求投标人能够提供高标准物业服务，且具备雄厚资金周转能力。

2．招标人对中标人组建的项目物业服务机构进行业务归口管理。

3.中标人对本项目的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前需报招标人进行审核。

4.中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。

招标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。

为保持稳定，要求秩序维护员的全年人员交换率不超过15%。

重点区域配置的清洁人员全年交换率不超过5%。

5．在处理特殊事件和紧急、突发事件时，招标人对中标人的物业服务企业的人员有直接指挥权。

6．中标人的员工按岗位要求统一着装、言行规范，要求注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员年龄、体型、身高要有规定。

7．中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和质量。

8．中标人在物业服务方案中，要有切实可行的节能具体措施和实施办法，并纳入评分标准。

9．中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。

10．中标人不得擅自改动中标项目范围内房屋、管线、设备等位置和用途，如需改动应报招标人审核、批准后执行。

11．中标人对项目内的安保、监控室、主要出入口进行24小时值班。

12．中标人不承担公共水、电、热费和网络、有线电视收视维护等费用。

13．中标人承担电梯、立体车库、消防安防设备维保费用，聘请专业维保公司实施维护保养。

五、项目维修相关事项说明

1．本项目范围内属于保修期内的维修事项，由原建设单位负责；超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，费用在物业管理服务费中支出。

2．项目服务中涉及房屋主体、基础设施、设施设备、水电管线等维修事项，维修超过1000元项目，报招标方审核；1000元以下维修及器物更换事项，由中标方负责。

3．投标人对项目维修事项有维修计划和费用预算，每月报甲方审核，对维修事项有详细记录并由使用单位签字确认。

六、物业管理服务的其它事项说明

1招标人委托物业管理服务期限为：

两年。

2招标人承诺按相关标准提供物业管理用房，具体位置由招标人和中标人双方协商。

3招标人按计划向在中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。

物业管理进驻的时间，以招标人书面通知时间为准。

4除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。

5．用于本项目服务的办公设备、器具、维修工具等，如在相关费用中列支，纳入投标报价的，由投标人标明品名、数量，合同终止时无偿移交给招标人。

6．招标人对中标人针对本项目制定并实施的节能减排措施及效果进行考核。

7．物业管理服务费的投标报价应由下列构成：

7.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

7.2物业共用部位、共用设施的日常维护、管理、专业维保发生的费用；

7.3物业管理区域清洁卫生费用；

7.4物业管理区域绿化养护费用；

7.5物业管理区域秩序维护费用；

7.6会议服务费用；

7.7物业服务企业办公费用；

7.8合理利润；

7.9法定税费。

七、综合服务要求

1．服务规范应符合《郑州市物业管理行业规范》要求。

2．投标人制定详细物业管理服务工作计划并组织实施，妥善管理与物业相关的工程图纸、技术资料及竣工验收资料，有合理完善的档案保管方式。

3．处理服务范围内的公共性事务，受理业主的咨询和投诉，业主投诉要在24小时内答复处理意见。

。

4.24小时受理业主报修，接到任何报修后10分钟内到达现场查看处理，大项维修事项及时向招标方报告。

5.制定并公示本项目的物业管理与服务工作计划，严格组织实施。

6.每年采取走访、座谈会、问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通，倾听业主意见。

八．公共秩序维护服务

1.项目管理人员均持证上岗。

服务人员要佩戴统一标志，穿戴整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

2.门岗24小时值班，大厅工作日值班，并有详细交接班记录和外来人员、车辆的登记记录。

3.统管区域每2小时巡逻一次，排查安全隐患。

4.昼夜利用摄像机监控，期间要有人驻守，传递信息。

夜晚采用巡逻岗巡逻，巡逻人员要配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

5.机动车辆凭证出入，外来人员或机动车辆进入项目，门岗要通过内部电话联系，决定是否放行。

6.消防监控室实行24小时值班，值班人员必须持证上岗，严格执行办公大楼消防监控巡查制度并认真填写巡查记录表；瓶装灭火器每年更换药剂1次；每月进行一次消防设施启动实验，每半年组织进行一次消防演习。

7.火灾、水浸、治安等突发事件，及时赶到现场，并采取相应措施，火警、警情等应急预案齐全。

九、公共区域清洁卫生服务

1．室外环境清洁

1.1保持外庭院地面无杂物、无积水、积尘、无烟头、无油迹。

1.2垃圾清运及处理。

垃圾日产日清，运送至环卫中转站，费用由中标方承担。

2．建筑物内公共区域的清洁

2.1大堂、其它主要公共区域内，墙面不得出现污渍、尘土、霉变，地面不得出现污渍、尘土，玻璃、镜面、不锈钢表面不得出现1米以外可见的污渍、尘土、印迹。

2.2大堂墙面：

每周擦拭1次。

2.3楼梯间及通道的天花板和墙壁：

每两周除尘1次。

2.4地砖：

每天擦拭，并循环保洁。

2.5公共卫生间：

每日定时打扫、循环保洁；每天早晨保洁后用专用消毒液对洗手盆、水龙头、大小便器、门把手和地板简易消毒；每月至少1次用毛巾擦灯具，清洁天花板。

2.6所有清洁剂、消毒剂、保养材料必须符合国家环保要求。

2.7墙面清洁：

每月除尘1次，脏污处随时清洁。

2.8公共区域内墙面：

每周清抹1次，每月清洗1次。

2.9公共区域乳胶漆墙面清洁：

每月除尘1次，随时擦拭或擦洗污渍处。

2.10灯具、通风口：

定期擦拭。

2.11楼梯、扶手：

每日擦拭；并循环保洁。

2.12各种设施设备及时擦拭。

十、设备维护与保养服务

1．给水系统的运行和设备维护保养

1.1加强日常巡视，保证给水系统正常运行使用。

1.2建立供水管理制度，保持水箱清洁，定期进行清洗、消毒，操作人员健康合格证齐全，保证水质符合国家标准。

1.3加强巡视检查，防止跑、冒、滴、渗、漏现象，保证设备设施完好。

1.4供水设备每周检查、打扫一次，保持泵房整洁卫生。

1.5每季加注润滑油一次，每年对管道、水泵保养一次，每年给各类管道及相关配套阀门、水泵等刷一次防锈漆。

1.6保持室内外给水系统畅通。

1.7节约用水，符合政府规定的节水要求。

2．排水系统的运行和设备维护保养

2.1加强日常巡视，保证排水系统的正常运行使用。

2.2加强巡视检查，保证设备设施正常使用，定期对便器电池予以更换。

3．配电系统的运行和设备维护保养

3.1统筹规划，做到合理、节约用电。

3.2供电运行和维修人员必须持证上岗。

3.3配电室24小时值班，值班记录完整、真实。

3.4加强日常维护检修，公共照明、安全指示灯具、线路、各层配电设施控制开关保持使用正常，每周对公共照明设施巡查一次，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等电气设备，完好率保持98%以上。

3.5供配电设备定期维护。

3.6严格执行国家有关用电安全规范和供配电岗位作业规范，确保用电安全。

3.7按照规定及时检查、维护项目的供电、防雷系统，确保电气性能完好且符合相关标准规定，运作正常。

避雷系统设施每年检查二次，保证避雷设施完好、有效、安全。

3.8每年进行一次高压设备检测。

3.9各类标示完整有效。

3.10保证夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时关启。

4.立体车库

4.1负责机动车辆入库停放、提取。

4.2负责车库及周边环境卫生。

4.3每月配合维保人员对车库进行运行检查、涂抹润滑剂，做好安全防护。

4.4负责立体车库维保工作，聘请专业维保单位对立体车库实施维护保养。

5.中央空调

5.1定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

5.2定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

5.3定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

5.4定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养，各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。

5.5保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水，每两年对热交换系统组织清洗一次。

5.6配合维保公司组织进行中央空调设备的检修、检查。

十一、电梯运行、维护

1．确保电梯按规定时间运行，聘请专业电梯维保公司进行维保，每天检查、巡查各部件、部位的状态和运行状况，及时联系维保人员维护、维修电梯，确保安全运行。

2．安全设施齐全有效，工作正常，电梯内求救警钟保持正常工作状态；照明良好。

3．通风、照明及其他附属设施完好；

4．电梯设备定期检查、维护、保养，保证设备处于良好状态。

轿厢、井道保持清洁；

十二、会议服务

1．服务人员具备良好形象和个人素质，服装整洁、得体，普通话标准。

2．每次会议应提前20分钟打扫完会场，保持桌椅、板凳摆放整齐，会场整洁干净、空气清新。

会议结束后及时打扫会场。

3．及时、周到提供会务期间各项服务，中途不能影响会议进度。

4．保证会议室各类设备、器材正常使用状态。

十三、绿化服务

1．全面负责管辖区域内的绿地、花木的养护管理；

2．绿化监管及绿化带内垃圾杂物的清除：

每日捡拾园林绿地内垃圾杂物，保持干净；

3．负责绿地、花木的浇水、施肥、除杂草、松土、除病虫、喷药、修剪整形、防护等工作，杂草面积不得大于3%；

4．换季期间做好各种植物保护措施。

5．妥善保管、使用好各种工具和肥料、药品等。

6．提供必须的绿化机械、环保化学药剂、肥料和工具并实施有效的日常和专项的服务，以保证高质量院区绿地的需要。

十四、其它公共服务

1．不定期调试和保养监视系统，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

2．公共部位房屋结构每年检查2次，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

3．每周巡查一次围墙、铁栅栏、道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。

4．消防水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年冬季对暴露水管进行防冻保养。

5．道路、公共活动场地、绿地、楼道每日循环清扫，扶手、栏杆、电梯间、室外标识牌、宣传牌、小型外露设施，每天擦拭一次，保持干净无灰尘。

6．消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次，表面干净无灰尘。

7．公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

8．天台、屋顶保持清洁、无垃圾。

9．垃圾按区域设置收集点，每日早上或晚上定时清理一次，垃圾收集点周围地面无散落、无污迹、无异味，应尽量推动分类存放。

10．每周要对生活垃圾容器进行一次清理、保洁、灭害工作，保障无异味、无污迹。

每月消杀2次，夏季每周清洗、消杀2次。

11．每年对化粪池、窨井、排水系统进行一次清理，每季度对化粪池、窨井冲洗一次，确保畅通、无异味。

12．地下管道的疏通,随时保持畅通。

13．排水沟清洁：

随时保持畅通、无异味。

14．雨雪天气及时清扫，有完善应急预案。

15.场区红线内各种室外管井、管沟、管线的维护、检查管理,随时保持各种管井管沟管线的疏通和设备状态正常，除设备严重损坏需购买更换外，一般性堵塞及设备故障时间不得超过8小时。

16.供配电24小时值班服务管理标准,不低于政府主管部门相关要求。

十五、各类管理机制及要求

1．投标人应按照服务项目提交物业服务各岗位人数，对人员安排合理。

2．投标人在投标时要体现大风、雨、雪等恶劣天气下的应急措施。

3．投标人在投标时要体现消防、事故处理等各类预案及应急处理措施。

4．标人在投标时应体现针对项目重点部位的防范应急措施（夜间）巡视，特殊部位的预防。

5．投标人在投标时需提供各类物业维修的档案的建立和管理制度。

6．投标人在投标时应说明节能降耗和提高管理效益的具体措施方法。

7．投标人应在投标时说明服务质量达不到承诺要求时的监督、改进、处罚办法。