哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估.docx
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哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估
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目录1
7.0实施进度计划4
7.1有关本项目计划的说明4
7.2本项目装修标准4
7.3项目实施进度表6
投资分析8
8.0投资构成、成本分析8
8.1项目基本参数及预计施工进度安排8
8.2项目开发价值（销售收入）10
8.3土地成本（政府地价和征地费用）10
8.4建安工程成本11
8.5前期费用14
8.6项目其它不可预见费14
8.7应缴纳之开发期税、费15
8.8红线内、外市政及公建配套工程费16
8.9静态总投资额17
8.10资金筹措计划及财务费用17
8.9.1资金筹措17
8.9.2财务费用18
8.11物业销售有关税、费18
8.12本项目销售费用18
8.13本项目所得税19
8.14静态开发总投资综述19
8.15项目全部开发总投资综述20
9.0可行性研究财务数据的预测和选定22
9.1.4小区物业管理费的收入与支出22
9.1.5经营税、费22
9.1.6土地增值税22
9.1.7所得税23
经济效益分析23
10.0项目财务收益分析23
10.1项目赢利能力24
10.1.1财务内部收益率（FIRR）24
10.1.2财务净现值（FNPV）25
10.1.3资本回报率（静态）25
10.1.4静态投资回收期26
10.2项目的不确定性分析28
10.2.1项目盈亏平衡分析28
10.2.2项目敏感性分析28
10.2.3概率分析29
10.2风险分析30
附表：
31
附表1：
静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表31
附表2：
全部投资现金流量表42
附表3：
项目损益表44
附表4：
概率分析表46
附图：
47
附图1：
本项目盈亏平衡图47
附图2：
本项目静态开发成本构成图48
7.0实施进度计划
本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期）。
7.1有关本项目计划的说明
1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。
2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。
3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。
4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。
7.2本项目装修标准
基础：
人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：
高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；
屋顶：
西班牙式天面瓦；窗户：
选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；
电梯系统：
采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；
水、电系统：
每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。
室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。
7.3项目实施进度表
项目名称
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
建设、施工进度、投资安排
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
一、征地拆迁
1、征地拆迁及场地七通一平
二、设计与工程勘探
1.规划方案设计、报建
2.工程勘测、建筑模型制作
3.各类施工图纸设计
三、办理前期报建手续
四、工程施工
1、场地大开挖土方工程及基础施工
2、地下室工程（25层住宅楼）
3、砼框架结构土建及室内基本装修
4、会所及公建配套设施工程
五、设备安装
1.给、排水工程
2.变配电及室内电气工程
3.消防工程
4.电梯工程
5.暖气工程
6.煤气工程
六、小区范围内、外配套工程
外水、外电、绿化、道路、公建
说明：
时间单位为季度
1、总工期为理论工期，未含外界因素（或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误）影响.
2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.
3、由于东北特殊气候原因,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。
资料来源：
受托方研究部
投资分析
本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：
建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。
8.0投资构成、成本分析
本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段投入安排建议。
8.1项目基本参数及预计施工进度安排
各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。
根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：
国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。
本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。
施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分。
表8-1本项目建筑技术参数一览表
序号
本项目基本经济技术指标
参数
备注
1
实际可开发总占地面积
120,890平方米
总占地面积126,000平方米
2
项目可开发总建筑面积
305,712平方米
总可售建筑面积285,052平方米
2.1
多层住宅总建筑面积
17,790平方米
住宅总建筑面积232,002平方米
2.2
高层住宅总建筑面积
214,212平方米
车位数约为500个
2.3
商场总建筑面积
30,550平方米
有经营性收益之商业场所
2.4
会所及公建配套设施总建筑面积
15,260平方米
机电设备及大厦管理用房等
2.5
地下室总建筑面积
27,900平方米
每个停车位约占地45平方米
3
容积率（地上总建筑面积除总占地面积）
2.30
总容积率2.53
4
建筑密度（首层建筑面积除以总占地面积）
29.2%
按照住宅小区规划设计要求
5
绿地率
30.0%
按照一般城市规划细则要求
6
绿地面积
36,267平方米
绿化率乘以总占地面积
7
地上部分总建筑面积
277,812平方米
首层建筑面积35,245平方米
7.1
多层住宅部分总建筑面积
17,790平方米
平均以6层住宅楼为主
7.2
高层住宅部分总建筑面积
214,212平方米
平均以13层住宅楼为主
7.3
商场部分总建筑面积
30,550平方米
主题商场及特色酒楼、西餐厅
7.4
会所及公建配套设施总建面积（设备房、管理用房等）
15,260平方米
地下室一层
7.5
地下停车位总建筑面积及总可销售车位数
22,500平方米
地下设备房5,400平方米
8
多、高层住宅总单元户数
共有住户1,814户
居住人口6,349人
9
第1期开发总建筑面积
79,132平方米
学府路与工电路交界为一期
9.1
商场面积
13,834平方米
裙楼商场约二层
9.2
多层住宅面积
9,696平方米
4层～6层（地面以上计-含商场）
9.3
高层住宅面积
55,602平方米
7层～16层（地面以上计-含商场）
10
第2期开发总建筑面积
107,263平方米
自兴街与工电路交界为二期
10.1
商场面积
9,160平方米
裙楼商场约二层
10.2
多层住宅面积
4,008平方米
4层～6层（地面以上计-含商场）
10.3
高层住宅面积
94,095平方米
7层～16层（地面以上计-含商场）
11
第3期开发总建筑面积
119,317平方米
自兴街与学府里交界为三期
11.1
商场面积
7,556平方米
裙楼商场约二层
11.2
多层住宅面积
4,086平方米
4层～6层（地面以上计-含商场）
11.3
高层住宅面积
64,515平方米
7层～16层（地面以上计-含商场）
11.4
会所建筑面积
12,600平方米
位于小区中心地带
11.5
居委会、管委会面积
180平方米
11.6
地下室建筑面积（机电设备房）
5,400平方米
每户车位数约0.28个
11.7
地下室建筑面积（室内停车位）
22,500平方米
每车位约3.63户
11.8
幼儿园
2,120平方米
11.9
变电所热交换站面积
360平方米
资料来源：
受托方研究部
8.2项目开发价值（销售收入）
本项目销售总收入：
86,229万元；详见下表。
表8-2本项目销售收入一览表
8.0
各功能物业总销售收入
可销售建筑面积
单价（人民币元）
83,174万元
8.1
多层住宅销售收入
17,790平方米
2,500元/平方米
4,448
8.2
高层住宅销售收入
214,212平方米
2,800元/平方米
59,979
8.3
商场部分销售收入
30,550平方米
4,500元/平方米
13,748
8.4
停车位销售收入
500个
10万元/个
5,000
资料来源：
受托方研究部
8.3土地成本（政府地价和征地费用）
经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）：
621元/平方米。
即：
1、本项目土地出让金：
11,116万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本为：
364元/平方米。
2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：
7,884万元。
3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为0.00万元。
详见下表：
表8-3本项目土地成本构成一览表
序号
项目名称
技术参数
基本参数
合计（万元）
按总建筑面积分摊
1.0
土地成本（1.1+1.2+1.4）
19,000万元
621元/平方米
1.1
多层住宅国有土地使用权出让基准地价（364元/m2×1.1）
17,790平方米
400元/平方米
712.31万元
按哈尔滨市国土出让金标准
1.2
高层住宅国有土地使用权出让基准地价（364元/m2×1.1）
214,212平方米
400元/平方米
8,577.05万元
按哈尔滨市国土出让金标准
1.3
商场国有土地使用权出让基准地价（520元/m2×1.15）
30,550平方米
598元/平方米
1,826.89万元
按哈尔滨市国土出让金标准
1.4
拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费
305,712平方米
258元/平方米
7,883.75万元
1.5
地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费
120,890平方米
0.00万元
资料来源：
受托方研究部
8.4建安工程成本
本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：
34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：
1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：
1,196元/平方米；
详见下表：
表8-4本项目建安工程造价构成一览表
序号
项目名称
技术参数
基本参数
合计（万元）
按总建面积分摊
备注
2.0
建安工程投资（2.1+2.2）
34,100万元
1,115元/平方米
1,196元/平方米
资料来源：
受托方研究部
其中：
1、土建及装修工程造价：
26,750万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：
875元/平方米；详见下表：
表8-5本项目土建工程造价构成一览表
序号
项目名称
技术参数
基本参数
合计（万元）
按总建筑面积分摊
2.1
土建及装修工程（2.1.1+~2.1.6）
26,750万元
875元/平方米
2.1.1
一期:
多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
9,696平方米
510元/平方米
494.50万元
以下均已包括装修工程造价
2.1.2
一期:
多层住宅楼室内装修工程造价
9,696平方米
190元/平方米
184.22万元
多层土建造价700元/平米
2.1.3
一期:
高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
55,602平方米
620元/平方米
3,447.32万元
高层土建造价830元/平米
2.1.4
一期:
高层住宅楼室内装修工程造价
55,602平方米
210元/平方米
1,167.64万元
商场土建1,000元/平方米
2.1.5
一期:
商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
13,834平方米
550元/平方米
760.87万元
会所及公建土建695元/平米
2.1.6
一期:
商场部分室内装修工程造价
13,834平方米
450元/平方米
622.53万元
地下室土建1,250元/平米
2.1.7
二期:
多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
4,008平方米
510元/平方米
204.41万元
装修套餐详见交楼装修标准
2.1.8
二期:
多层住宅楼室内装修工程造价
4,008平方米
190元/平方米
76.15万元
建安工程造价则含水电设备
2.1.9
二期:
高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
94,095平方米
620元/平方米
5,833.89万元
多层住宅837元/平方米
2.1.10
二期:
高层住宅楼室内装修工程造价
94,095平方米
210元/平方米
1,976.00万元
高层住宅974元/平方米
2.1.11
二期:
商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
9,160平方米
550元/平方米
503.80万元
裙楼商场1,150元/平方米
2.1.12
二期:
商场部分室内装修工程造价
9,160平方米
450元/平方米
412.20万元
会所公建838元/平方米
2.1.13
三期:
多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
4,086平方米
510元/平方米
208.39万元
地下室1,392元/平方米
2.1.14
三期:
多层住宅楼室内装修工程造价
4,086平方米
190元/平方米
77.63万元
6层住宅楼无电梯
2.1.17
三期:
高层住宅楼上部框架结构工程费
64,515平方米
620元/平方米
3,999.93万元
多层住宅按6层计算
2.1.18
三期:
高层住宅楼室内装修工程造价
64,515平方米
210元/平方米
1,354.82万元
高层住宅按13层计算
2.1.19
三期:
商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费
7,556平方米
550元/平方米
415.58万元
商场按裙楼2层计算
2.1.20
三期:
商场部分室内装修工程造价
7,556平方米
450元/平方米
340.02万元
地下室按1层计算
2.1.21
二期:
地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费
27,900平方米
1,250元/平方米
3,487.50万元
会所及公建按2层计
2.1.23
会所及公建配套设施部分框架结构连基本装修工程造价
17,020平方米
695元/平方米
1,182.21万元
高层住宅配1台电梯
资料来源：
受托方研究部
2、机电设备安装工程造价：
7,350万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：
240元/平方米；
详见下表：
表8-6本项目机电设备安装工程造价构成一览表
序号
项目名称
技术参数
基本参数
合计（万元）
按总建面积分摊
2.2
机电设备安装工程（2.2.1+~2.2.10）
7,350万元
240元/平方米
2.2.1
中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器（1800KVA）
2台
45万元/台
90.00万元
水电及设备工程造价如下
2.2.2
多层住宅楼室内外电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）
17,790平方米
59.0元/平方米
104.96万元
多层住宅137元/平方米
2.2.3
高层住宅楼室内外电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）
214,212平方米
62.0元/平方米
1,328.11万元
高层住宅144元/平方米
2.2.4
商场部分室内外电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）
30,550平方米
65.0元/平方米
198.58万元
裙楼商场150元/平方米
2.2.5
会所及公建配套设施电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）
15,260平方米
60.0元/平方米
91.56万元
会所公建141元/平方米
2.2.6
地下室部分室内外电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）
27,900平方米
62.0元/平方米
172.98万元
地下室144元/平方米
2.2.7
中外合资厂生产之名牌电梯系统（连安装工程）
65台
22.5万元/台
1,461.53万元
含暖气设备及管道安装费
2.2.8
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