四星级酒店餐饮项目投资方案建议书.docx
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四星级酒店餐饮项目投资方案建议书
四星级酒店餐饮项目投资方案建议书
目录：
一、本项目建设的旅游市场环境分析
二、建议书的依据和范围
三、项目经营定位方案
四、投资构成及成本分析
五、本项目财务评价
六、投资风险分析
本建议书所陈述的对象为我市四星级酒店餐饮开发项目，以下简称本项目或项目。
一、本项目建设的旅游市场环境分析
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，东北的旅游业步步升温。
我市旅游业从旅游业在东三省中脱颖而出。
2006年“十一”黄金周从10月1日至10月7日，我市累计接待国内外旅游者87.61万人次，同比增长11.29%；旅游总收入3.95亿元人民币，同比增长15.21%。
其中，过夜旅游者17.7万人次，同比增长12.51%，收入2.89亿元人民币，同比增长15.27%；一日游游客69.91万人次，同比增长10.98%，收入1.07亿元人民币，同比增长15.03%。
过夜旅游者占旅游者总数的20.2%，其中省内旅游者占61.25%，外省旅游者主要来自辽宁（6.0%）、吉林（4.6%）、北京（3.6%）等地；一日游游客占旅游者总数的79.8%，其中本市市民占56.8%，其他多为省内及周边地区游客。
过夜旅游者人均天花费为596.18元人民币，其中住宿145.00元，餐饮106.42元，购物196.66元，门票和娱乐70.67元，市内交通25.71元，其他花费51.72元；一日游游客人均天花费为152.52元人民币，其中餐饮26.55元，购物51.93元，门票和娱乐51.08元，市内交通8.37元，其他花费14.59元。
据市统计局统计台北1+1销售额32万元，同比下降23.8%；清香阁销售额38万元,同比增长15.2%;日月潭销售额70万元,同比增长79.5%;名流酒店销售额50万元,同比下降27.5%；波特曼西餐厅销售额38万元，同比下降17.4%。
2007年春节黄金周从2月18日至2月24日,我市累计接待国内外旅游者164.99万人次,同比增长13.18%；旅游总收入13.46亿元人民币,同比增长12.27%。
其中,过夜旅游者48.26万人次,同比增长13.76%,收入9.73亿元人民币,同比增长11.51%；一日游游客116.73万人次,同比增长12.94%,收入3.73亿元人民币,同比增长14.33%。
抽样调查显示,过夜旅游者占旅游者总数的29.3%。
其中省内旅游者最多,占17.1%；外省旅游者主要来自北京（9.7%）、广东（9.5%）、辽宁（8.5%）、江苏（4.9%）、上海（4.5%）、山东（4.3%）、吉林（4.1%）等地。
一日游游客占旅游者总数的70.7%。
以本市市民为主,其他多为省内及周边地区游客。
过夜旅游者人均天花费为848.31元人民币。
其中住宿222.16元,餐饮137.75元,购物245.83元,门票和娱乐139.12元,市内交通32.70元,其他花费70.75元；一日游游客人均天花费为319.55元人民币,其中餐饮28.76元,购物113.11元,门票和娱乐107.44元,市内交通37.12元,其他花费33.11元。
据市统计局统计,台北1+1销售额29万元,同比下降17.1%;清香阁销售额42万元,同比增长7.7%;日月潭销售额75万元,同比增长19%；名流酒店销售额35万元,同比增长25%；波特曼西餐厅销售额35万元,同比下降44%。
2007年“五一”黄金周期间从5月1日至5月7日，我市累计接待国内外旅游者109.2万人次，同比增长22.2%；旅游总收入4.39亿元人民币，同比增长11.5%。
其中，过夜旅游者19.9万人次，同比增长6.8%，收入3.01亿元人民币，同比下降2.3%；一日游游客89.3万人次，同比增长26.2%，收入1.38亿元人民币，同比增长61.0%。
过夜旅游者占旅游者总数的18.25%，其中外省旅游者主要来自辽宁（8.2%）、吉林（5.8%）、北京（3.2%）、福建（3.1%）等地；一日游游客占旅游者总数的81.75%，其中本市市民超过63%，其他多为省内及周边地区游客。
过夜旅游者人均天花费为594.89元人民币，其中住宿128.26元，餐饮98.93元，购物234.24元，门票和娱乐48.49元，市内交通25.70元，其他花费59.27元；一日游游客人均花费为154.89元人民币，其中餐饮33.81元，购物43.25元，门票和娱乐43.83元，市内交通9.29元，其他花费24.71元。
据市统计局统计餐饮业方面，台北1+1美食城营业收入33万元，同比下降25%；清香阁清真美食广场营业收入31万元，同比持平；日月潭酒店营业收入56万元，同比增长40%；名流酒店营业收入28万元，同比持平；波特曼西餐厅营业收入37万元，同比下降19.6%。
就以上数据分析我市旅游主要特点如下：
一是冰雪名城品牌效应仍然显著。
我市冰雪旅游起步早,产品多,规模大,近年来尽管冰雪旅游四处开花,但我市冰雪名城的品牌效应仍然享誉中外,声望日隆。
春节期间,星级宾馆平均客房出租率达81%,香格里拉、福顺天天、华驿大厦、万达假日、昆仑酒店、松花江凯莱等多家宾馆大年初三至初五期间客房持续爆满。
二是滑雪旅游持续升温。
随着滑雪旅游的大众化、时尚化,滑雪旅游已成为我市冰雪旅游产品中最耀眼的亮点。
春节黄金周期间,大批外地游客汇聚冰城,专程滑雪,很多市民也自备雪具,举家携友去滑雪。
各大滑雪场宾客盈门,热闹非凡,接待量与经营收入与上年同期相比均有显著增长。
有的滑雪场的接待量和收入均呈数倍增长。
三是假日经济稳定增长。
冰雪经济的不断发展,拉动了假日经济的持续增长。
春节黄金周前七天,交通部门运抵游客达90.6万人次,同比增长8.3%；从初一至初七,交通部门运抵游客65.5万人次,同比增长21.9%。
各大商场和餐饮业销售额也有不同程度的增长。
四是假日旅游工作机制运转正常。
经历了二十个黄金周后,我市假日旅游市场繁荣稳定,旅游六要素间的构成更趋合理。
一方面,旅游者对黄金周已习以为常,完全可以有条不紊地安排假期旅游；另一方面,各相关部门配合默契,形成了一套比较成熟和完备的假日旅游工作机制,黄金周旅游已经成为假日经济中不可缺少、运转自如的组成部分。
然而在哈市的绝大部分旅游饭店的建筑与经营风格还千篇一律，具有独特风格的旅游酒店寥寥无几，我们公司向市场提供具有独特高品质的旅游产品是符合是市场发展趋势的。
二、建议书的依据和范围
1、主要内容：
本建议书是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
本建议书在以下的部分将着重对本项目的规划设计定位以及项目的财务评价进行研究。
2、主要依据：
本项目改建和装修图纸。
本项目地区有关资料。
有关酒店行业现行规程、规范。
我市政府相关部门各类统计资料。
我市旅游局相关统计资料。
进行实地及市场考察的相关数据
三、项目经营定位方案建议
1、本项目地理位置及概况
本项目位于我市中山路东南端，中山路与六顺街交口处四星级酒店地下一层至地上一层的部分面积，其北临省政府、南临省医院住院处及二环高架桥、与我市天鹅饭店隔道相望。
在中山路省政府东南路段遍布民航大厦、唐人会馆、天鹅饭店、北京华联餐饮商圈。
图片地理位置鸟揽图：
2、项目定位方案建议
本项目的定位参照四星级酒店总体经营风格并结合哈市餐饮市场发展趋势做出以下三种方案。
（1）“LemonTree”法国餐厅方案
（2）Dillon’s国际速食咖啡厅方案
（3）中国品牌餐饮招商方案
注：
以上项目方案名称仅作参考
3、项目方案简述：
（1）“LemonTree”法国餐厅方案
目前我市内没有一家正规服务和出品的西式餐厅，在酒店内的西餐一般都以咖啡厅自助服务为主，这也包括我市香格里拉大饭店、假日酒店等外资饭店。
真正意义上的DININGRoom或GrailRoom还没有出现。
像我市的波特曼、欧罗巴、华梅等西餐厅也是中国式服务与早期欧美或俄式菜肴的简单结合。
随着我市餐饮业的发展，人们正在再逐步接受西方饮食文化与服务。
“LemonTree”法国餐厅是法国巴黎比较传统的餐厅之一，我们就是将这一传统文化引进酒店，在我市内开办一间法国餐厅，一是填补了我市西餐中空白。
二是为哈市成功阶层提供与众不同的高档社交饮食场所。
在本项目中酒店地下一层改造为我市最大的葡萄酒、香槟酒的酒窖，酒窖内珍藏世界著名产区的各种年份葡萄酒，成为我市独特旅游资源，我们还可以为这酒窖取一个很浪漫的名字——“波尔古堡庄园酒窖”
酒店的一层就是“LemonTree”法国餐厅，整个餐厅为中世纪法国庄园式的建筑装饰风格，充分利用16根柱子作绿色造景是餐厅的一大风格，大理石人体雕塑屹立在餐厅室内花园喷泉中，还有大型宗教油画作为装饰。
所有家具和餐具都是仿古的，本餐厅采用传统的法式服务，不但强调细节，很多食物都要在客人面前表完成。
让食客如同进入了18世纪的豪华庄园，当然小提琴和大提琴是不可缺少的元素，在悠扬的琴声中让就餐者陶醉。
（2）Dillon’s国际速食咖啡厅方案
在美国传统的Coffeeshop都出售相同的本土速食，Dillon’s国际速食咖啡厅不但提供美国本土速食同时融合了意大利、印尼、泰国等速食，他不但提供传统的电话外卖服务、也开辟了互联网外卖渠道。
由于意大利、印尼和泰国速食的多样性这也给食客更多的选择机会。
Dillon’s国际速食咖啡厅不但是在食物多样性方面给顾客提供多样选择，在饮品方面也是花样繁多。
咖啡和茶的独到工艺也是食客乐意光顾的原因之一。
就香浓咖啡而言餐厅酒吧就选择了5种以上的不同品种的咖啡，对咖啡的醇度、酸度、香度等进行匹配，因此Dillon’s制作的香浓咖啡独树一帜。
本项目一楼引进这一模式无疑是目前酒店中咖啡厅的一个发展和前卫的模式。
整个餐厅按照欧洲酒吧的装饰风格将更有情调。
既然是速食餐厅就一定要体现“速食”的特点，出品快、装盘简洁。
但我们不会使用一次性的纸餐具来代替瓷器。
热量是目前速食业都在关注的问题，因此在菜单上最好能标注卡路里的摄入量。
在欧洲很多餐厅都采用了此方法。
在经营上早餐可以是传统的西式自助餐，但在午餐和晚餐我们给食客提供更多选择的机会。
另外饮品的多样性和独特性一定要突出。
我们可能针对的潜在客户除了时尚白领的年轻人，大多数应关注在哈的外国人。
本项目发展成熟后可向地下一层发展，目前一期阶段地下可临时做集团内的员工培训与活动场所。
（3）中国品牌餐饮招商方案
不是在酒店里的中餐都效益不好，在XX宾馆一层的正阳楼酱骨生意一直兴隆，XX宾馆董事长几次找我研究要收回自己经营。
经过我的测算最终同意保持现有状态。
去年我给筹建的XX宾馆，原计划餐厅自己管理经营，经过我提议餐厅成功租赁出去，生意依旧兴隆，不但为宾馆节省一大笔费用，而且月月还获得不菲的租金，投资方非常满意。
独立门面和恰当的餐饮品牌一样可以实现双赢的结果。
本项目的地下一层和地上一层完全可以考虑对外招商，现在的酱骨和养生馆在本项目周边还是没有的。
如果装修有租赁方负责的话，我们还能剩下一大笔开销。
四、投资构成及成本分析
本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，本应该是经过投资人与本项目建筑设计单位共同商讨的结果，就目前而言我只能对投资构成和成本分析及经营方面作估算。
1、本项目建筑技术参数与工程装饰造价（估算）构成一览表
投资方案一（“LemonTree”法国餐厅方案）
序号
本项目基本经济技术指标估算
参数估算
（平方米）
投资造价估算
（万元）
1
酒店总使用面积
13829
2
实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）
1110
2.1
地上一层有效使用面积
618
2.2
地下一层有效使用面积
492
3
LemonTree餐厅前台使用面积
483
386
4
厨房使用面积
135
85
5
波尔古堡庄园酒窖使用面积
492
120
6
餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）
0.06
7
餐位密度（餐位面积除以餐厅使用面积）
0.21
8
餐厅公共区域容积率
58%
投资方案二（Dillon’s国际速食咖啡厅）
序号
本项目基本经济技术指标估算
参数估算
（平方米）
投资造价估算
（万元）
1
酒店总使用面积
13829
2
实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）
1110
2.1
地上一层有效使用面积
618
2.2
地下一层有效使用面积
492
3
Dillon’s餐厅前台使用面积
483
120
4
厨房使用面积
135
18
5
培训中心使用面积
492
14
6
餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）
0.04
7
餐位密度（餐位面积除以餐厅使用面积）
0.40
8
餐厅公共区域容积率
30%
投资方案三（中国品牌餐饮招商）
序号
本项目基本经济技术指标估算
参数估算
（平方米）
投资造价估算
（万元）
1
酒店总使用面积
13829
2
实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）
1110
1.1
地上一层有效使用面积
618
1.2
地下一层有效面积
492
3
餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）
0.08
2、项目不可预见费用
项目名称
方案
技术参数
基本参数
（万元）
合计
（万元）
按项目总使用面积分摊
（元/m2）
项目不可预见费用
LemonTree法国餐厅
0.0024%
483
1.516
13.65
Dillon’s国际速食咖啡厅
152
0.365
3.29
中国品牌餐饮招商
0
0
0
3、静态总投资额
在静态投资总额计算中没有将酒店基础改造费用参数、前期费用（包括市场调查及项目可行性研究费、建筑规划方案研究费、建筑改造设计费、筹建开办费及项目管理费）、改建应缴税，费（包括预算定额管理费、建筑工程监理费、建设工程质量监督费检验费）等计算进去，以下计算参数也就是直接装饰与设备投资估算。
“LemonTree”法国餐厅方案
项目名称
合计
（万元）
按项目总使用面积分摊
（元/平方米）
静态投资总额
485
4369.36
Dillon’s国际速食咖啡厅方案
项目名称
合计
（万元）
按项目总使用面积分摊
（元/平方米）
静态投资总额
152.36
1372.61
中国品牌餐饮招商方案
项目名称
合计
（万元）
按项目总使用面积分摊
（元/平方米）
静态投资总额
15
135.14
4、财务费用
本项目的财务费用主要由利息费用构成。
利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准来确定。
假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算。
本项目当前融资成本为年利率以5.5%-6.5%计算，鉴于银行利率已开始上调，估计数年后对融资成本必将有一定影响，但不会太大。
项目“LemonTree”法国餐厅方案以静态总投资485万计算，其中20%为自有资金，80%为银行贷款，按5年还清本息祥见下表：
（1）等额还贷法
期次
本金
利息
每期还款额
余款
年利息按6.2%计算
3,880,000.00
1
535,440.00
240,560.00
776,000.00
3,344,560.00
2
568,637.28
207,362.72
776,000.00
2,775,922.72
3
603,892.79
172,107.21
776,000.00
2,172,029.93
4
641,334.14
134,665.86
776,000.00
1,530,695.78
5
1,530,695.78
949.03
776,000.00
0.00
合计
3,880,000.00
755,644.82
3,880,000.00
（2）等本还贷法
期次
本金
利息
每期还款额
余款
年利息按6.2%计算
3,880,000.00
1
776,000.00
240,560.00
1,016,560.00
3,104,000.00
2
776,000.00
192,448.00
968,448.00
2,328,000.00
3
776,000.00
144,336.00
920,336.00
1,552,000.00
4
776,000.00
96,224.00
872,224.00
776,000.00
5
776,000.00
481.12
776,481.12
0.00
合计
3,880,000.00
674,049.12
4,554,049.12
项目Dillon’s国际速食咖啡厅方案以静态总投资152.36万计算，其中20%为自有资金，80%为银行贷款，按5年还清本息祥见下表：
（1）等额还贷法
期次
本金
利息
每期还款额
余款
年利息按6.2%计算
1,220,000.00
1
168,360.00
75,640.00
244,000.00
1,051,640.00
2
178,798.32
65,201.68
244,000.00
872,841.68
3
189,883.82
54,116.18
244,000.00
682,957.86
4
201,656.61
42,343.39
244,000.00
481,301.25
5
481,301.25
298.41
244,000.00
0.00
合计
1,220,000.00
237,599.66
1,220,000.00
（2）等本还贷法
期次
本金
利息
每期还款额
余款
年利息按6.2%计算
1,220,000.00
1
244,000.00
75,640.00
319,640.00
976,000.00
2
244,000.00
60,512.00
304,512.00
732,000.00
3
244,000.00
45,384.00
289,384.00
488,000.00
4
244,000.00
30,256.00
274,256.00
244,000.00
5
244,000.00
151.28
244,151.28
0.00
合计
1,220,000.00
211,943.28
1,431,943.28
5、资金筹措建议
本项目开发投资的资金来源可有二个渠道：
首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；
资金运作方式如下：
自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。
主要安排在静态总投资已经达到20%以上时，其余80%通过银行进行融资。
当前甚至相当长一段时间内，银行仍然是融资的主渠道。
目前通过银行融资占90%，其它通过信托、债券、股票等方式进行融资的总共不到10%。
银行贷款有着挡不住的诱惑：
便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。
其缺点是还债压力较大，但是债可以通过调整长期债和短期债的负债结构加以规避；根据上海爱建信托的统计，2003年6月央行121号文件颁布后，尽管全国信托的数量增长很快，但全年募集的资金还不到70亿元。
而据央行公布的数据，截至2003年9月底，全国就房地产开发贷款一项就增加了1350亿元。
银行信贷仍然是资金主力，这一点毋庸置疑。
五、本项目经营收益和成本费用估算
1、本项目经营收益和成本费用估算
以下评价按在本项目全部投资完毕后，开始的第一个经营年份开始评估。
投资方案
餐位数
餐段
经营项目
周转虑
人均消费
（元）
年营业收入
（万元）
年租赁收入
（万元）
“LemonTree”法国餐厅方案
80个
早餐
自助餐
200%
50
292
午餐
零点
35%
120
122.64
正餐
零点
60%
180
315.36
合计
730
Dillon’s国际速食咖啡厅方案
120个
早餐
自助餐
95%
30
124.83
午餐
正餐
零点
零点
50%
70%
35
40
76.6
122.64
合计
324.12
中国品牌餐饮招商方案
30
2、经营损益（年度）
“LemonTree”法国餐厅投资方案
序号
经营项目
收益（万元）
1
销售收入
730
2
餐饮直接成本
219
3
经营毛利
511
4
经营费用
479.90
4.1
员工工资即福利
40
4.2
管理费
21.9
4.3
能源（水、电、汽、煤）
80.3
4.4
设备维护保养费
43.8
4.5
市场推广
58.4
3.6
贷款利息及本金
77.6
3.7
折旧
48.91
3.8
租金分摊
15
3.9
营业税
93.99
4
成本及费用合计
698.90
5
利润
31.10
6
所得税
9.33
7
税后利润
21.77
Dillon’s国际速食咖啡厅投资方案
序号
经营项目
收益（万元）
1
销售收入
324.12
2
餐饮直接成本
90.75
3
经营毛利
233.37
4
经营费用
223.60
4.1
员工工资即福利
30.00
4.2
管理费
9.72
4.3
能源（水、电、汽、煤）
35.65
4.4
设备维护保养费
19.45
4.5
市场推广
25.93
3.6
贷款利息及本金
24.40
3.7
折旧
21.72
3.8
租金分摊
15.00
3.9
营业税
41.73
4
成本及费用合计
314.35
5
利润
9.77
6
所得税
2.93
7
税后利润
6.84
中国品牌餐饮招商方案
序号
经营项目
收益（万元）
1
租赁收入
30
2
租赁成本
15
4
租赁税
3.60
5
利润
11.40
六、投资风险分析
1、投资利润率指标分析
投资项目
指标
“LemonTree”法国餐厅投资方案
22.44%
Dillon’s国际速食咖啡厅投资方案
22.44%
中国品牌餐饮招商方案
61.2%
由于在损益计算中已经将贷款因素加入其中，因此本指标中项目投资总额可视为自有资金投入额。
从
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