我国房地产行业融资问题及改进分析.docx
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我国房地产行业融资问题及改进分析
我国房地产行业融资问题及改进分析
[内容摘要]房地产业是我国经济的增长点、内需市场的新亮点，是经济发展的动力。
对于房地产企业而言，融资是企业生存的关键，房地产调控政策出台以后，融资问题一直存在。
本文首先以融资分类及特点为基础，分析中国上市公司融资现状，再对房地产行业融资能力历程、主要特点进行阐述，并提出目前存在的问题以及影响房地产企业融资的因素。
然后，根据我国房地产融资存在的问题，在前人对房地产企业融资能力的影响因素进行分析的基础上，给出改进的建议。
本文以金融学、证券投资学、财务管理学、计量经济学、财务分析学等理论方法为指导对房地产企业融资能力进行综合评价，给出结论并提出改进建议。
[关键词]房地产企业；融资问题；对策；多元化
[ABSTRACT]China'srealestateindustryistheeconomicpointofgrowth,thedomesticmarketanewbrightspot,isthemotiveforceofeconomicdevelopment.Therealestateindustryisatypicalcapital-intensiveindustries,enterprisesinthecapitalhasbeenunabletomeetthedevelopmentneedsoftheirowncase,willtrytoseekfinancingwaysandapluralityofchannels,therealestateenterprisefinancingabilitybecomestheenterprises,investorsandrelatedtothemanagementofgovernmentdepartmentsfocus.Ontherealestatelistedcompaniesfinancingabilitystudyisbeneficialtothehealthygrowthoftherealestatecompany,itcontributetotheprotectionoftheinterestsofinvestorsandhasastrongpracticalsignificance.Thisarticlefirsttofinancingclassificationandcharacteristicasthebasis,analysisofChina'slistedcompaniesfinancingpresentsituation,therealestateindustryfinancingabilitycourse,mainlyanalyzesthecharacteristics,andputforwardtheexistingproblemsandinfluencingfactorsoffinancingrealestateenterprises.Then,accordingtoChina'srealestatefinancingproblems,inthepredecessortotherealestateenterprisefinancingabilityinfluencefactoronthebasisoftheanalysis,wemakerecommendationsaccordingly.Ineconometrics,financialmanagementtheoryasaguidetotherealestateenterprisefinancingabilitycomprehensiveevaluation,givestheconclusionsandsuggestions.
[KEYWORDS]realestateenterprises;financingproblem;countermeasures;diversification
目录
一、研究背景与意义3
（一）研究背景3
（二）研究意义4
1.有利于企业稳步快速成长。
4
2.提高房地产企业竞争力。
4
3．公司再融资的需要。
4
4.保护投资者利益的需要。
4
5.银行等金融机构测评企业竞争力的需要。
4
二、融资分类及特点5
1．银行贷款。
5
2．股票融资。
5
3．债券融资。
5
4．房地产信托。
5
5．房地产私募基金。
5
6．融资性售后回租。
5
7．境外融资。
5
三、当前房地产企业存在的融资问题5
1.融资渠道单一。
6
2．融资风险高。
6
3．融资状况差异大。
6
4．尚未有效利用境外资金。
7
四、房地产企业融资问题的原因分析7
（一）外部融资环境原因7
1.资本市场不健全。
7
2．法律制度建设不健全。
7
（二）房地产企业的自身原因7
五、我国房地产企业走出融资困境的对策8
（一）建立多层次的房地产融资体系8
（二）完善风险控制机制8
1.建立健全信用评级制度。
8
2.提高信息公开化程度。
9
3.加快专业人才的培养。
9
（三）建立健全政府支持体系9
1.建立健全法制体系。
9
2.制定优惠的税收政策。
9
3.搭建完善的政府服务平台。
9
（四）加强对外资金融机构及境外资金的引导9
（五）提高房地产企业的融资能力10
前言
房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展，从而融资渠道的拓展势在必行，建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。
本文以资金供给方的角度对我国房地产行业的融资能力进行分析，并结合其主要影响因素找出问题所在，从而相应的给出建议。
一、研究背景与意义
房地产业已成为国民经济中的重要行业，集房地产的开发、经营、销售和服务于一体，其发展在带动其他相关产业发展的同时，加速了我国国民经济的发展，是我国国民经济中不可或缺的重要行业之一。
房地产业是个典型的资金密集型行业，房地产融资优势是房地产发展链条中非常重要的组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。
企业在自有资金已不能满足自身发展需要的情况下，房地产上市公司的融资能力必然就成为企业自身、投资者和政府等利益相关者关注的焦点。
（一）研究背景
房地产业随着我国住宅商品化进程的不断推进，已经越来越成为我国经济发展的支柱型产业，它的发展前景与我国的国民经济息息相关，可以算是我国民经济指标的晴雨表之一。
随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业也在寻求更多的发展机会，其中房地产公司上市成为了我国房地产产业化经营和发展的重要形式。
但是，由于自身的特殊性和我国的特殊国情，我国的房地产公司上市状况还有待改善。
我国的房地产业在最近十年间实现了大发展，其投资额和销售额每年的增长速度都远远超出了我国GDP的增长速度。
房地产市场日益呈现出以市场竞争机制为导向，以市场有效需求为依据的快速发展态势。
作为国民经济的重要支撑型产业，我国的居民购房需求仍然较为旺盛。
世界银行对各国房地产业的研究显示，当一个国家的人均年收入达到800美元时，房地产业进入比较高速发展阶段;当达到1300—1400美元时，房地产业进入快速发展阶段;当达到4000美元以上时，房地产业便处于稳定发展时期;当达到8000—10000美元时，房地产业趋于饱和，逐渐进入衰退时期。
我国自从2004年以来，人均收入就在1000美元以上，符合房地产业快速发展的基本条件。
人们在享受着经济发展带来的成果时，居住要求越来越高，消费的需求为房地产业的发展打下一剂强心针。
据北京一家研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》所述，我国房地产业在此期间的发展依然迅速，只是涨幅略有下降，尤其在国家屡次重拳调控的背景下，我国的房地产业面临着重新洗牌的境况，但这只会使房地产市场变得更加规范和健康，会更有利于房地产业的长远发展。
我国的房地产业将要进入高速发展时期，并进一步成为支柱产业，以提高其对国民经济增长的贡献度，发挥其宏观经济推动力的作用。
中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对房地产行业进行调控，自1995年以后经历了3年的萎缩。
自1998年初，房地产行业整体开始复苏，全国房地产开发投资每年以超出20%的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27%以上，增长速度远高于GDP的增长。
从1998年到2002年的五年期间，由于房地产投资连续以20%的速度增长，使得在我国GDP增长幅度达到7%到8%的过程中，房地产住宅建设贡献占到1-1.5%，并带动了相关产业的发展。
据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资（或销售100亿元房地产的产出），可以诱发国民经济各部门产出286亿元。
由此可见，房地产业在国民经济中的地位是非常重要的。
2003年房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29.7%。
2004年以来虽说由于宏观调控因素的影响，但同比仍增长了28.6%。
2004年房地产行业固定资产投资额占GDP的比重达到12.2%。
2005-2011年房地产业的发展越来越能带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展，并引发住宅消费等产业，加速国民经济的发展。
房地产业己成为国民经济中的重要行业，是国民经济中兼具生产和服务两种职能的独立产业部门。
（二）研究意义
房地产业本身是个典型的资金密集型行业，房地产建设涉及面广，规模大，
投资大，一般在几百万乃至上亿元，这必然带来对资金的巨大需求。
房地产企业必须具有良好的融资能力，己成为非常现实的问题。
企业自身、广大投资者、机构投资者和政府相关管理部门等利益相关者对房地产企业的融资能力的高度关注，决定了房地产企业融资能力分析及改进研究具有极强的现实意义。
其主要体现在以下几个方面:
1.有利于企业稳步快速成长。
融资能力要能灵活满足房地产项目各个时期对资金的需求，房地产行业融资能力分析及改进研究为房地产企业进行兼并、收购、资产出售、资本重组、股票上市定价等重大交易提供了参考依据。
也能是企业更加适应国家经济形式发生突变，产业政策和银行信贷政策发生调整，房地产企业的项目销售不顺利等情况给企业带来风险。
2.提高房地产企业竞争力。
房地产企业融资能力是房地产企业竞争力的一个重要组成部分。
对融资能力分析及改进研究也是对房地产企业竞争力的分析和探讨及如何提高其竞争力的问题，对规范公司行为，通过有效的决策，增强企业活力，提升企业的价值，增强企业的竞争力，有着更为重要的意义。
3．公司再融资的需要。
公司利用证券市场进行再融资，是其能够快速扩张、持续发展的重要动力源泉之一。
对融资能力分析及改进研究，能够使上市公司针对企业实际情况进行融资，进而改进融资能力的基础上，发行可转债、增发新股、进行配股融资。
4.保护投资者利益的需要。
我国证券市场的大多数投资者缺乏必要的专业知识和有关信息去规避风险，而融资能力分析提供的正确风险信息对保护由于信息不对称而将受到损失的投资者来说，能够树立他们的投资信心，正确认识上市公司的投资价值，引导理性投资，从而促进证券市场的健康发展。
5.银行等金融机构测评企业竞争力的需要。
我国现有的房地产公司融资渠道过少，企业的自有资金不足，过分依赖银行贷款。
据有关统计，我国内地房地产企业79%以上的外部资金来自银行，在个别年份和个别地区，这一比率甚至高达80%-95%。
这也就把房地产企业的融资风险间接转嫁给了银行，一旦出现问题，银行将承担巨大的损失，比如坏账、死账和呆账等。
房地产企业需要大量的资金作为发展后盾，各家银行出于风险方面的考虑，对房地产的贷款将更为慎重。
融资能力评价体系综合反映了企业的投资价值、业绩、风险，银行可根据其评价结果衡量企业的偿债能力，从而为银行放贷提供决策依据。
二、融资分类及特点
长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。
近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房产银行贷款的政策措施相继出台。
房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。
我国房地产企业主要融资渠道有：
1．银行贷款。
商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。
银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。
2．股票融资。
股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。
股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
3．债券融资。
房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。
但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。
4．房地产信托。
在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。
当前实际操作中应用比较多的模式有两种：
一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集；S-是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。
5．房地产私募基金。
房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方武将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。
房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。
房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。
6．融资性售后回租。
房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。
售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。
7．境外融资。
境外融资包括房地产企业海外上市，海外发债，以及与外资基金合作等。
境外融资对房地产企业的实力要求较高，融资成本也较高。
三、当前房地产企业存在的融资问题
近年来，我国房地产行业蓬勃发展的同时，随之带来的社会问题也暴露无遗:
房价节节攀升，拉大贫富悬殊，严重影响了国计民生，而政府配套的廉租房、安居房远远跟不上城市化进程。
带来的经济问题更让人担忧:
预期经济泡沫的产生，将会给国民经济带来灾难性的打击。
为避免房地产业的无序发展给国民经济造成严重伤害，国家陆续出台了房地产的管控措施，其中银根紧缩是国家重要的调控手段之一。
随着抑制房价的政策和措施轮番出台，融资困境已严重威胁着房地产行业的发展。
1.融资渠道单一。
根据国家统计局发布的数据显示，2009年房地产开发企业的资金来源为57128亿元，其中国内贷款11293亿元，个人按揭贷款8403亿元，两项合计达19696亿元，占资金来源的34.42%。
从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产企业还通过其他融资平台获得银行贷款，并投入到房地产行业，使得银行贷款贯穿于土地储备、交易和房地产开发、销售各个环节，来源于银行贷款的资金占比远远高于政府统计数据，而其它融资渠道的资金在房地产企业的融资比率较小。
房地产业主要依靠银行筹集资金，一方面对房地产企业的可持续发展造成极大的影响，一旦国家宏观政策发生变动，房地产企业就会受到投资大幅紧缩的制约，从而引起资金链的断裂;另一方面我国的资本市场发展相对滞后，房地产股票、债券等融资方式受到国家政策的严格管制，直接融资渠道不顺畅，房地产信托基金等一些国外先进的融资方式在国内尚未寻找到发展的空间，房地产金融市场没有全面发展起来。
2009年以来，国家相继出台宏观调控政策，不断提高信贷准入门槛，这些政策的出台对于资金实力不足的中小房地产企业是巨大的融资挑战。
因此如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业必须解决的重要问题。
2．融资风险高。
房地产融资由于受自身发展周期的影响，很容易形成泡沫经济，融资风险很高。
我国房地产业起步较晚，属于新兴行业，随着城市化进程的加快，房地产业的市场前景比较看好，在高额利润的吸引下很多企业纷纷加入到房地产开发的行列。
目前我国房地产企业数量多、规模小、资产负债率高，有些甚至不完全具备房地产开发的条件，规模化、集团化、品牌知名度高的开发商较少，更加大了房地产行业的融资风险。
2008年国内主要银行联合对30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四。
信用低意味着信贷风险高，而房地产资金过分依赖银行资金，使银行承担了过多风险，事实上是将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。
而对于房地产企业来讲，随着国家银根紧缩政策的实施，银行贷款的获取难度大大增加，房地产企业就不得不向社会融资，加大了房地产的融资成本，开发企业的资金链难以维系，企业的财务风险就会放大，房地产业的健康发展因此存在严重隐患。
3．融资状况差异大。
目前国家共有6万多家房地产企业，其中国资背景的企业占近1/3，其它多为民营企业，外资合资房地产公司占比很少。
国资背景的房地产企业占上市房地产公司2/3左右;而大量规模小、盈利能力强的民营企业，因为受到国家政策限制，很难通过股权融资方式进行融资。
企业债券是国外房地产企业外部融资的首选方式，债券融资额往往是股票融资额的3～10倍，而目前我国对发行债券的企业资质要求严格（只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才具有发行资格），并且对企业资产负债率、资本金及担保等都设定了严格限制，再加上相关的法律、法规不健全，融资风险大等原因，多数房地产企业很难分享公司债券带来的融资便利。
从企业的融资水平来看，房地产贷款的高端市场资金相对宽松，但低端市场的资金缺口较大，很多规模小、实力弱、抗风险能力差的民营房地产企业，往往被银行定义为高风险客户，很难获得资金支持。
从地域上来看，我国沿海城市与内地房地产企业，所处的金融市场的发展程度差异很大，因此融资方式和融资能力也存在很大差异。
4．尚未有效利用境外资金。
根据国家政策规定，我国不允许外资独立投资国内的房地产行业，境外资金只能以入股或合作等间接方式进入房地产市场。
房地产行业由于受自身经营周期的限制，以及国家财税政策的制约，资金投入时间长、风险高，因此境外资金进入房产市场前，就需要国家的金融政策能建立合规合法的金融手段如基金、债券等方式，以便外资能安全合法地进入和退出。
我国目前缺乏对境外资金的合理引导和法律上的明确制约，更缺乏完善的金融工具和投资房地产业的金融环境，从而成为境外资金进入我国房地产市场的重要阻力。
四、房地产企业融资问题的原因分析
我国房地产企业目前存在的融资困境是内外部因素共同作用的结果，包括外部融资环境和房地产企业自身的原因。
（一）外部融资环境原因
1.资本市场不健全。
与发达国家相比，我国房地产金融工具种类较少，基本上是沿袭传统的融资模式，市场参与主体主要为商业银行，而对房地产业发展有着重要意义的房地产信托、房地产基金，尚处于起步阶段;国际先进的处于二级市场的金融产品，如房地产抵押债券证券、房地产投资权益证券、REITs等融资手段，目前还处于理论研讨阶段，距离市场操作还相去甚远。
与成熟的房地产金融市场相比，我国的房地产金融市场存在着极大的不完备性:
就房地产一级市场而言，主要靠银行体系支撑，因此一级市场是残缺的，而二级市场尚不存在，我国资本市场的发展之路任重而道远。
2．法律制度建设不健全。
目前，我国的房地产业发展过速从而导致各种问题层出不穷，这迫使国家和各级地方政府出台了一系列金融法律法规进行约束和引导。
但相对于房地产的迅猛发展而言，这些金融的法制建设相对落后，宏观融资市场体系不健全，有些法律法规的制定缺乏可操作性，流于形式。
整个国家尚未形成健全的信用评价体系和税收调控体系，缺乏独立、严格、客观的信用评级制度，就无法支撑银行、债券、基金、信托等资金的有效介入。
我国现在行政管控较多，而法制规范特别是税收政策对市场的引导相对滞后，往往形成“不管就乱，一管就死”的局面，债券融资、私募资金以及海外资金难以通过合法途径参与融资，严重阻碍了房地产企业的健康发展。
（二）房地产企业的自身原因
我国房地产业起步晚，企业的发展水平参差不齐，能做到向外发展和跨地区合作、投资，并形成规模效益，资本营运能力强的企业寥寥可数，而高额的行业利润却吸引了更多的企业加入到房地产开发行列。
由于缺乏相应的管理经验和管理人才，难以控制项目的开发时间，预算控制无法实施，资金需求难以准确预测，在这种形势下，企业不可能正确判断自已的融资规模和融资方式，盲目融资使得企业自身信誉降低，为今后的持续融资埋下隐患。
目前很多房地产企业缺乏创新能力，没有确立企业的发展思路，往往只想通过融资之路获得利润即可，对如何创新产品需求，提高企业核心竞争力，树立企业品牌，缺乏系统考虑，融资能力低下。
五、我国房地产企业走出融资困境的对策
完善我国房地产企业的融资体制，不仅需要完善房地产企业自身的管理体制，更需要完善我国的法律环境、政策体系、资本市场等外部体制和环境。
（一）建立多层次的房地产融资体系
当前解决我国房地产融资问题的首要办法是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业的多样化需求。
房地产融资渠道多元化发展，关键是需要设计出有差异的、能服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。
房地产融资必须打破以银行贷款为主的单一融资格局，力求多条腿走路。
面对宏观调控对原有融资渠道的抑制，应借鉴国际地产融资市场的先进经验，依靠政府出台政策积极引导房地产债券、房产信托和基金等融资方式的发展壮大，加快融资品种创新。
目前国际上房地产融资产品多种多样，以RETs为代表的房地产投资信托基金，在美国、澳大利亚、荷兰等国得到广泛运用。
它以股权形式进行房地产投资，不会加大企业的资产负债率，由专业人士对地产项目进行专业化运作，并享受国家税收优惠政策，因此投资风险相对较小且投资收益较好，在上述国家取得了很好的社会效益。
我国深圳等地开始试行这种融资方式，但由于受到国家法制体系及信用评级体系的制约，未得到广泛推广。
因此，金融产品的推广，要依赖政府政策的积极引导。
同时，国家还应根据市场不断变化，适时修改债券融资、IPO等融资方式的准入门槛，拓宽中小房地产企业的融资渠道。
目前，我国的民间资本充足，但是融资渠道狭窄，因此，政府应丰富民间资本的金融投资渠道，拓宽国外资本的融资渠道，促进我国房地产金融的专业化、国际化发展;加快实现金融产品的证券化、标准化和公众化，让公众也成为房地产企业的直接投资者，从而增强资产的流动性，真正满足房地产企业的融资需求。
（二）完善风险控制机制
房地产融资市场要健康稳定地向前发展，房地产融资风险的控制与规避就成为房地产融资的核心问题。
1.建立健全信用评级制度。
独立、严格、客观的信用评级制度可以保障融资市场参与者各方的利益，对金融市场有巨大的促进作用。
评级机构应由政府部门进行监管，由独立、公正的第三方建立，并引入竞争充分的优胜劣汰的市场机制，通过不断实践，建立一套科学的评级招标体系，以保证评级结果的公正性，从而有效控制金融工具的市场风险。
2.提高信息公开化程度。
从国外金融市场发展来看，市场各方的信息越公开，金融市场就越发达。
而我国现在的金融市场尚不完善，信息公开化程度很低，因此要尽快建立完善
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