高层商住楼可行性研究报告.docx
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高层商住楼可行性研究报告
第1章项目总论
我国是一个发展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求量极大，居住标准偏低，造成我国的住宅建设长期停留在一个较低的水平上。
随着我国综合国力的不继加强，人民的生活水平也有了显著的提高，对居住条件和居住环境有了更高的要求，为适应国内住宅产业化的发展，近几年来，房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上，都较以前的发展有了较大的提高。
但另一方面，我国的人均居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有一个较长的发展过程。
经过分析论证，构峰源公馆项目是合肥市人大招商引资项目，开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销策略，将会产生良好的经济效益和社会效益。
因此，本项目的建设是必要的、可行的，建议尽快实施。
§1.1项目概述
§1.1.1项目名称
构峰源公馆
§1.1.2项目拟建地区、地点
构峰源公馆，位于合肥新站区，濉溪东路与炉桥路交叉口，东临兰亭园，北临北一环，西临合肥庐州化工有限公司。
§1.1.3项目开发商
企业名称：
合肥中亚房地产开发有限公司
注册地址：
合肥市新站区凤阳路澳澜宝邸B座1层
注册资金：
捌佰万元整
房地产开发资质等级：
暂定三级
企业登记类型：
有限责任公司
法定代表人：
刘亚林
§1.1.4可行性研究报告的编制内容及深度
在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。
本可行性研究报告的研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义
（2）市场分析
（3）建设条件
（4）建设内容和规模
（5）工程规划
（6）环境保护与安全卫生
（7）经营方针与策略
（8）项目实施规划
（9）投资估算及资金筹措
（10）经济效益分析
（11）财务评价
（12）结论和建议
§1.1.5可行性研究报告编制的依据和原则
（一）编制依据
（1）合肥中亚房地产开发有限公司构峰源公馆立项批文；
（2）合肥中亚房地产开发有限公司构峰源公馆项目建议书；
（3）合肥市城市总体规划；
（4）合肥中亚房地产有限公司构峰源公馆规划方案；
（5）建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；
（6）国家计委、建设部分布的“建设项目经济评价方法和参数”（第二版）[1993年]；
（7）委托方提供的其他资料；
（8）研究人员实地调查取得的相关资料。
（二）编制原则
（1）服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发；配套建设。
（2）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平面的提高，推动合肥地区乃至安徽省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。
（3）吸取省内外优秀商住楼的成功经验，进一步提高规划、设计、建设和管理水平，做到有所寄语破，有所创新，建设一个高标准、高品位的商住楼，为合肥市城市增加新的亮点。
（4）把握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，地强企业在市场中的竞争能力。
目前规模化已成为商住楼建设发展趋势，具体表现在注重区域环境，强化配套设施，建设和维护的经济化，优化社区文化生活。
而就住宅单体设计而言，强调以人的居住行为为模式的设计依据，包括：
（1）强调住宅的多元化，要有多套型、多户型、多种空间形式，多种变化的可能性，适应每个业主的选择。
（2）强调其合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区、厨房、卫生间的设备、管线设计。
（3）强调其创新性，比如在结构上，可采用较先进的全浇灌框架剪力墙结构体系。
（4）强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能、环保材料的使用等。
康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是“科技先导，适度超前”，这将是我国住宅产业未来发展方向，专家们将其所有具备的征归纳如下：
（1）套型面积多样，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。
（2）平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。
（3）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。
（4）合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。
（5）合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。
（6）管道集中，水、电煤气三表现户，增加保安措施，配置电话，闭路电视、空调专用线路。
（7）方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。
（8）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道咱交通组织合理，社会服务设施配套。
（9）垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。
（10）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于保护生态环境。
第2章项目背景及必要性
§2.1项目建设背景
合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，是国务院批准实行沿海开放城市政策的几个内陆城市之一。
近年来，合肥市建设现代化大城市步伐明显加快，城市建设取得令人瞩目的成绩。
完成了环城路、新火车站、骆岗机场扩建等基础设施建设，城市的文明创建工作得到中央领导和有关部门的高度评价。
随着经济不断发展，合肥的城市规模扩大，居民对环境优美、设施配套、服务周到、高品位的住宅需求量也越来越大，商品住宅市场发展潜力十分巨大。
根据调查，合肥市现有的环境美、位置好、设施全、质量高、房价适中的商住楼供不应求，特别是在国家新的房政策出台后，这种矛盾更加突出。
因此，抓住机遇，正确定位，强占市场制高点，开发高品位、规模化的商住小区，是合肥市房地产开发企业取得良好经济效益的重要契机。
§2.2项目建设的必要性。
§2.2.1项目建设的必要性
住宅建设代表一个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。
住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且还是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。
多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低。
改革开放以来，古城合肥发生了翻天覆地的变化。
城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。
2006年是合肥市房地产投资地增长最快的一年，房地产累计完成投资77亿元，同比增长92.4%，施工面积950万平方米，同比增长58.02%，竣工面积达260万平方米，同比增长26448%。
本项目地处合肥市新站新站区，商业氛围较好，人气较旺，其建设符合国家的产业政策的要求，结合新站区的现状，该项目可定位为宜商宜居宜办公的综合体。
该项目的建设将对促进合肥市经济发展，加快合肥市建设现代化大都市步伐，推动合肥市房地产业发展进程，改变合肥市的市容市貌，都将产生积极的作用，项目的建设是必要的。
§2.2.2项目发展及预期目标
合肥正在规划建设大都市，并形成自己的都市经济圈，而合肥新站区是合肥市新的经济增长点，是合肥市最具发展潜力的地段。
选择在此建商住楼，应是看重这里不可再造的绝佳的地段，高标准的规划，随着新站区房地产建设工作的不断发展，将会越来越多人来此经商、投资、居住，实现新站区的发展目标。
项目的发展目标是到2011年实现小区的全面竣工交付使用，并将建成设施配套齐全、环境优美的商住楼。
第3章市场分析
§3.1投资环境分析
§3.1.1合肥市经济形势及有关政策
合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。
全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。
近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。
经过合肥旧城的改造探索，总结出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验被列入《中华人民共和国城市规划法》。
近年来，合肥市积极推动住房制度改革，改善居民住房条件，不断加大旧城区改造的力度，使合肥市的住宅建设呈现出前所未有的蓬勃生机。
随着市区总体规划的调整，人口的增加，现代化大城市的建设，将为合肥市房地产业提供广阔的发展空间，将使合肥市房地产市场呈现长期发展的态势。
§3.1.2经济社会情况及管理、政策因素
新站区以合肥合肥火车站、汽车站、老城区为主体，向西北延伸与长丰县、向东北与合肥职教城、肥东县接壤。
作为省会城市的经济核心区，新站区是全省政治、经济、文化、金融中心。
新站区还是一个日益繁荣的商贸大区。
老城区内商业网点密布，现代化高层建筑鳞次栉比，人流、物流、信息流为全省之最。
经过多年发展，以火车站、汽车站为核心向周边辐射，成为全省商务发展的最佳选择。
（2）交通条件
区域路网密度大，对外交通较好。
（3）基础设施条件
估价对象所在区域基础设施为“六通一平”标准，具备了通路、供水、供电、排水、供气、通讯及场地平整。
医疗设施也相对较齐全，省内一些知名医院也坐落此区域。
§3.2市场分析
§3.2.1合肥市2006年至2007年上半年住宅价格分析
2006年商品住宅价格走势逐月攀升，据安徽经典市场调查公司对合肥市2006年房产跟踪调查的数据显示：
2006年合肥市的商品住宅的平均价格已经达到3130.98元/平方，2006年，全市完成房地产交易额162．78亿元，其中，商品房113．85亿元，存量房48．93亿元，同比增加8．54％；建筑面积626．33万元平方米，同比减少4．42％；核发商品房预售许可证66929套，建筑面积670．19万平方米；房地产抵押额159．01亿元，同比增长44．89％；代征房地产契税4．488亿元，同比增加5．69％；房屋登记发证67291件，建筑面积943．57万平方米。
而这一部分高价的建筑类型占比加重，必然会直接拉升整个楼市的平均价格，因此无形成为合肥商品住宅价格增至3200元/平米的一个重要因素。
2007年10月以来，据不完全统计，合肥市的成交房均价在3300元～3800元／平方米（不含团购房）间高频率浮动，与2006年同期全市均价相比，涨幅超过5％。
由于城市发展规划的变化，合肥某些区域房屋价格上涨明显，而部分区域房价上涨缓慢，一些成熟的楼盘上涨速度偏快。
此前，国务院房地产市场检查组和调研组对合肥市房地产市场的基本评价是：
商品住房价格与周边地区和类似城市相比处于较低水平，但均价涨幅较快。
虽然从全国范围看合肥的房价变化可以说是比较平缓，但就合肥近期看，房价涨幅开始呈稳步上扬状态。
主要原因有以下几个方面：
市场需求增加是房价上涨的最直接原因；土地供应趋紧和土地价格飙升；央行加息预期影响购房者心理；部分不良开发商“捂盘惜售”助推房价。
§3.2.2本项目市场发展分析
目前，对于合肥房地产市场的普通看法是：
经过2006年至2007年初房地产市场的高速发展，合肥市的房地产市场已进入一个稳步上升的阶段，房地产市场价格也将处于平稳上涨的状态。
目前，合肥新站区的房价相对于市区还是比较低的，合肥新站区的房价增长速度将会高于市区，主要依据如下：
1、宏观面上
①合肥市作为安徽省的省会城市，人口将在未来几年内急剧增长，近邻与邻郊城市化节奏加快，房地产业在安徽合肥正处在高速发展的成长期。
②高速发展中的合肥新站区将拉动本项目区域地块的价值，并成为该项目目标客户的强力支撑。
③合肥新站区房地产市场目前正处于高速发展的阶段，巨大的需求将为本项目带来有效的市场空间。
④随着新站区不断加大基础设施和公共设施的投资，区内居住环境不断改善，在生活、交通、娱乐等方面将会进一步完善，会不断提高楼盘的附加价值，推动房地产市场的发展，给房地产价格的上涨提供有力的支撑。
⑤随着新站区经济的进一步发展，旅游资源的不断开发，将不断提高的新站区的品牌效益，提升房地产价值内涵。
2、微观面上
①“中亚”发展战略意义上，房地产业无疑是可供品牌化、规模化发展的又一重要领域。
本项目将以全新的品牌推广为着眼点，以崭新的面貌在合肥市场上推出“中亚”旗下的房地产品牌，以品牌创造可持续性发展的市场空间。
②中亚公司一直走真正市场化的发展道路，全力打造精品项目，主动迎接市场的挑战与机遇，具有发展精品项目的能力。
③2007年新站区住宅项目的开发仍是不断地有新备用推出。
房地产市场尤其是住宅开发前景的广阔，必将使竞争更趋激烈。
中亚发展股份公司在集团实力、品牌化策略、规划设计、专业操作水平诸要素浑然一体，无疑是楼盘开发成败的决定性因素。
§3.2.3需求方面分析
1、目标客户分析
从本项目的地段来分析目标客户将是：
①对新站区内已相对熟悉和适应的原住居民，原住宅面积、管理、房型、配套等条件已不能满足需求，需调整到更为合适的商住楼。
该类客户对于本项目周边区域选择新居较为关注，且希望一步到位。
②因手上持有一定现金，需示找有增值空间，又很安全简单性的投资项目的人士。
这类人士对物业的升值保值和出租率特别关注。
因此，小区的品质、知名度和住房的档次是他们关注的重点。
投资回报预测构成他们购房时的投资决策。
③因工作在新站区内，需要在本地段购置住房。
因此，本项目的品质、室内空间、交通、生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素。
④与省会合肥有频繁的商务或业务活动，对在合肥购房早有计划的省内外其它地市县人士。
这类人士，一年到合肥的次数不少于10趟，或在肥时间约1/3至1/2，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷及能满足举家搬迁的条件（如户口、子女就学等）是他们考虑的因素。
2、产品定位分析及销售价格预测
（1）市场分析
为了对本项目有一个合适的市场定位，根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，对本项目附近地区的具有竞争性。
①本项目共计近1万多平方米的住宅及目前绝大部分已有购买意向，销售市场前景乐观。
②本项目是该地块将建成最具代表性的商住楼之一，本项目的开发是立足于现在，着眼于未来。
③本项目的规划设计方面围绕以人为本为指导原则的新设计思路，强调人们的居住和生活工作质量，创造人性化空间的开放型居住区。
住宅质量、周围环境可以说是一个重要因素，特别是绿色环境。
本项目不仅绿化覆盖率较高，同时建筑密度较低，而且发展商采用高标准的规划设计方案，使楼盘一建好就成为绿色住宅。
④本项目所处地理位置与兰亭园基本相同，但两者相比均有优势，上述竞争个案目前都已实现了近100%的销售率，因此，对本项目的销售将不会带来负面影响，同时还对本项目的销售起到一定的促进作用。
⑤本项目是期房销售，建设周期约为二年，与其它竞争个案相比，竣工时间晚近两年左右。
在目前合肥新站区房地产市场不断发展的情况下，本项目的销售价格将会不断上涨。
（2）市场分析的结论
综上分析，本项目在市场上有一定的优势，因此其市场定位应在中高档次住宅，应体现在小区整体环境优美，房型设计合理，档次较高，但售价适中，以“薄利多销”为原则，在市场上取胜。
因此，建议本项目在2010年的开盘销售价格暂定为住宅7000元/平方米，商业门面房14000元/平方米（均考虑为销售期均价）。
第4章建设条件及建设规模
§4.1建设条件
§4.1.1项目选址
构峰源公馆商住楼位于合肥市新站区，东临兰亭园小区，西临合肥庐州化工有限公司，北临北一环。
用地总面积为7516平方米，该土地目前已平整，具备开工条件。
§4.1.2建设条件
1、地形、地貌、工程地质
合肥经济开区地质构造为第三纪红砂岩，少数为侏罗纪红砂岩，粉砂岩组成，地表为更新系统冲积、洪积粘土，承载力在250-350KN/平方米，地下基岩埋深10-15米。
2、设计基础资料
年平均气温：
15.7℃
极端最高气温：
40℃
极端最低气温：
-10℃
采暖室外计算温度：
-3℃
年主导风向：
东北偏东
夏季主导风向：
南风
冬季主导风向：
东、东北
夏季平均风速：
2.6m/S
年最大降雨量：
1541.9
年平均降雨量：
1067.2
最大冻土深度：
110mm
最大积雪厚度：
450mm
抗震设防烈度：
7度
3、周边建筑物与环境条件
本项目东临兰亭园，北临北一环，两个小区都为新开发小区，预计2011年底可全部交付使用。
5、交通条件
（1）公路
合肥新站区通过十余条主干道公路与全国公路网连通。
通过横贯工内的合肥-南京-上海高速公路驱车二个多小时即可到南京市，五个多小即可到上海市。
合肥地区的高速公路网稠密，乌鲁木齐-上海高速公路、合肥-芜湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距新站区不远，并且从上海至乌鲁木齐的312国道与从上海至成都的沪蓉高速公司在此交汇。
（2）铁路
合肥新站区连通贯穿全国的五大铁路干线，包括北京-广州、北京-上海、北京-九龙、张家港-兰州、西安-南京铁路干线，客货运输可达全国各地，并可延伸到欧洲。
（3）航空
距新站区仅13.5公里的合肥骆岗机场于1997年7月1日重新扩建竣工。
竣工后的骆岗机场飞行区等级为4D，设计规模为年吞吐量150万人次，现已开通包括香港在内的30条国内、地工航线和泰国的国际不定期包机，平均每周航班数达到120个。
（4）港口
新站区离全国五大淡水湖之一的巢湖仅16公里。
距离京港150公里，距上海港430公里。
6、基础设施和公共设施条件
（1）道路
共建成高等级市政公路150公里。
区内主要干道全部贯通，一般为4-6车道。
（2）供电
由合肥市电力公司提供双回路供电，建有500KV、220KV变电站各一座，110KV变电站四座，使区内供电保证率在99%以上。
（4）排水
雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水处理厂集中处理。
（5）供气
已建成覆盖全区的燃气服务网络，并即将开通天然气。
（6）通讯
已建成25万门程控电话交换系统，及覆盖全区邮政以及GSM、CDMA、GPRS数字移动和通信等系统。
目前能提供分级交换，DDN、200、800信息咨询、INTERNET、会议电话等综合数字业务和多媒体通信业务等。
（7）周边设施
项目周边情况：
往北是胜利小区/爱尔眼科/罗马三期/长春园，临泉路，天目未来，惠园，宝文装修广场；东边是一品世家，嘉华中心，金三角菜场，新亚汽车站，澳澜宝邸，恒丰国际大厦（家乐福），中州家俱城，元一时代广场（国美/国生电器/华联商厦），沃尔玛，温莎广场，希尔顿大酒店。
往西是淮南路，轻工商城，世纪联华超市，君临求实大厦，财富广场。
往南是明光路，宿州路，寿春路，消遥津公园，淮河路，鼓楼商厦，百大，人民广场，商之都。
（10）公交系统
通向市区的公交线路12条。
第5章建设规模
参考中美合资安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司编制的该项目的规划设计方案，构峰源公馆商住楼，规划总用地面积7516平方米，总建筑面积36613.49平方米，其中住宅建筑面积27338.78平方米，商业面积4752.65平方米，地下车库面积：
2615.26平方米。
容积率：
5.6。
本小区开发中力图体现高层次、高品位、高标准的原则，营造高雅、舒适、方便的栖居环境。
小区建成后，将实行统一物业管理，努力为住户提供舒适、安全、方便的生活环境。
表5-1
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
小区占地
公顷
0.75
2
居住户数
户
392
3
居住总人数
人
1293
4
总建设面积
万平方米
3.6613
5
住宅面积
万平方米
2.7338
6
商业面积
万平方米
0.4725
7
停车位
个
266
8
容积率
5.6
9
建筑密度
%
23.85
10
建筑占地面积
万平方米
0.13
11
绿地率
%
35.2
12
第6章规划设计方案
§6.1项目组成
合肥中亚房地产开发有限公司构峰源公馆总用地面积约11.27亩左右，总建筑面积约36613.49平方米。
§6.2规划设计指导思想与原则
§6.2.1规划设计指导思想
（1）应用现代城市设计手段，吸收优秀商住楼规划的成功经验，考虑到由于社会变革而造成的人员结构及人员要求的我样性，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理，用地经济，设施完善，生活方便，环境优美的商住楼，以适应不同层次居民的居住要求。
（2）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展，适应国内住宅发展的趋势。
（3）坚持社会效益、环境效益和经济效益并举，“为人服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成商住楼建设的良性循环的基石。
（4）降低能源消耗，包括建设过程和使用阶段。
充分利用自然资源，降低常规能源的消耗。
注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料，发展生态社区。
§6.2.2规划设计原则
（1）自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文明原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的商住楼。
（2）经济——道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。
（3）文化——体现合肥特有的文化底蕴，发展庐州文化，使之与现代生活进行充分融合。
既具有庐州遗风，又有现代开放的人文气息。
（4）融合——讲求人与环境的融合、单体建筑与整体规划布局的融合。
（5）科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用、以科技以向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。
（6）安全——适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由引造成的时段性消极空间。
确保车行与步行系统的利用率。
加强物业管理，确保居住的安全性。
§6.3项目规划设计方案
§6.3.1规划目标
（1）充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空音间的组合、建筑风格形式、内在功能、外部景观构成以及生活配套设施等方面因素，使之成为布局合理、用地经济的商住楼。
（2）“构峰源公馆”规划应着眼于高品质的居住环境，以适应21世纪文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化，塑造高雅新颖而又不失合肥地方特色的城市景观，使之成为新站区乃至合肥市一道靓丽风景线。
（3）坚持可持续发展思想和生态景观，使其真正落实到实处，针对该地区的地形地貌，要分头处理好竖向设计和排水系统，构筑良好而独特的生态居住环境。
（4）加强规划设计的可操作性，同时注意小区分期实施的整体性和阶段完整性，保证规划管理的顺利进行。
§6.3.2位置与用地
构峰源公馆位于合肥新站区，南临濉溪东路，西临合肥庐州化工有限公司，东邻兰亭园。
总用地面积7516平方米，形状不规则，拟建1幢32层商住楼。
（1）建筑总体布局
构峰源公馆主要为高层商住楼，宜商宜居。
（2）环境与绿化设计
地块内将每个绿化空间赋予某种文化主题，在居室安排上，主要房间的窗和阳台，也尽可能争取到良好的视野。
（3）交通组织及消防设计
小区的道路设计做到人车分流、动静分区，居住区内外联系通畅、安全，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车通行。
（4）车辆停放布置
小区在适宜的位置按标准设置机动车停车位，及自行车停车库等。
（5）安保防范系统
在小区门卫值班室设保安控制盘，每户设楼宇对讲系统，及防盗监控系统，便于小物业管理。
§6.3.3主要规划指标
参考中美合资安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司编制的该项目的规划设计方案，构峰源项目规划技术指标如下：
总用地面
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