柘皋镇S208与创业大道交口东北侧地块.docx
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柘皋镇S208与创业大道交口东北侧地块
柘皋镇S208与创业大道交口东北侧地块
房屋与征收补偿方案
（征求意见稿）
根据《巢湖市被征收土地上房屋其他附着物及青苗补偿标准》（合政秘〔2015〕126号）、《巢湖市集体土地上房屋征收与补偿暂行规定》（巢政〔2015〕107号）、《巢湖市集体土地上住宅房屋征收安置人口认定指导意见》（巢政〔2017〕15号）等相关规定，并结合巢湖市集体土地上房屋征收实际情况，拟定本征收补偿方案。
一、项目名称
柘皋镇S208与创业大道交口东北侧地块房屋征收
二、项目基本概况
本征收项目涉及柘皋镇板桥行政村小王自然村36户，房屋建筑面积约5400m2。
（具体征收范围以市规划局、柘皋镇确定的的房屋征收红线图为准；被征收房屋建筑面积及户数以三榜终审公示数据为准。
）
三、房屋征收主体、征收实施单位
（一）房屋征收主体：
巢湖市人民政府
（二）征收实施单位：
柘皋镇人民政府
四、签约期限和搬迁时间
自市政府批准实施之日起1个月内。
5、被征收房屋有效面积的认定
（一）征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：
1.已办理乡村建设规划许可证等合法证照的，按照证载建筑面积计算有效面积。
2.未办理乡村建设规划许可证等合法证照的，按照下列方式进行认定：
（1）被征收房屋面积大于人均45㎡（含45㎡）的，按照人均45㎡计算有效面积；
（2）被征收房屋面积小于人均45㎡大于人均30㎡（含30㎡）的，按照人均实有面积计算有效面积；
（3）被征收房屋面积小于人均30㎡的，被征收人可以按照200元/㎡申请补齐人均30㎡后计算有效面积。
但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30㎡的，按照实有面积计算有效面积。
（二）征收集体土地上非住宅类房屋，分别按照下列情形计算有效面积：
1.已办理建设工程规划许可证、房屋所有权证等合法证照的，按照证载建筑面积计算有效面积。
2.未办理建设工程规划许可证等合法证照，但在被征收人持有的土地使用权范围内的，可以参照前款计算有效面积。
本条“非住宅类房屋”是指设计用于经营、办公、生产、仓储等用途的房屋，不包括住宅房屋的附属用房。
（三）无论住宅房屋或非住宅类房屋，属下列情形之一，一律不得认定为有效面积
1.不在市规划局出具的征收红线范围内的。
2.临时建筑和违法建筑。
房屋有效面积的认定由市规划局牵头组织市国土资源局、市土地储备中心、市征收办等部门联合对项目所在地乡镇人民政府报送的初复审结果进行认定，并经市政府网站和征收现场公示无异议后确定。
6、房屋征收补偿
（一）补偿方式
征收集体土地上住宅房屋的，被征收人可就产权调换和货币补偿两种方式进行自行选择；
征收集体土地上非住宅类房屋的，原则上实行货币补偿；
（二）补偿内容
1.对被征收人合法产权房屋重置价的补偿；
2.因征收造成被征收人搬迁费用的补偿；
3.因征收造成被征收人临时安置费用（房租）的补偿；
4.因征收造成被征收人房屋室内装饰装修和室外附属物的补偿；
5.因征收造成对正在合法生产经营的被征收人停产停业损失的补偿（补贴）。
（三）补偿标准
1.被征收人的住宅房屋，经认定为有效面积的，按合政秘〔2015〕126号文件附表15《房屋重置价格表》（详见附件1）、附表14《被征收房屋成新系数表》（详见附件2）的规定，对应其类别、结构、标准的价格进行补偿。
2.被征收人的非住宅类房屋，经认定为有效面积的，以选定的评估机构出具的重置评估结果进行补偿。
评估机构在作出评估结果时应充分考虑被征收房屋的证照办理情况。
涉及不可拆卸的附属物、构筑物，按照市政府公布的补偿标准协商搬迁补偿不成的，可以采取评估方式确定补偿依据。
评估机构的选定参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定执行。
3.被征收房屋计算有效面积后的剩余面积、批准期限内的临时建筑、红线范围图上未记载且为非违法建设的房屋，按下列标准给予适当补偿：
砖混结构450-600元/㎡、砖木结构350-450元/㎡、简易结构200-330元/㎡。
被征收人在签约期限内签订协议按约搬迁，对该部分房屋可酌情给予不超过150元/㎡搬迁奖励。
具体奖励分段标准与本方案第十条“征收房屋有效面积搬迁奖励”规定一致。
5.超过批准期限的临时建筑和违法建筑不予补偿。
七、住宅房屋选择产权调换方式
（一）安置位置
柘皋镇区安置点
（二）选房顺序规定
1.被征收人与项目所在乡镇人民政府签订《房屋征收补偿协议》后，腾空房屋，交给乡镇人民政府，乡镇人民政府工作人员组织对腾空的房屋进行验收并发放《交房验收单》,被征收人应及时凭《交房验收单》换领《选房顺序号》。
2.被征收人依据“先签订补偿协议移交拆除，先选择安置房源”的原则，凭《选房顺序号》依序选房。
（三）选房面积规定
被征收人选择产权调换的，对被征收人按照人均30㎡建筑面积实行产权调换。
被征收房屋非因私自交易等原因造成建筑面积小于人均30㎡的，按照200元/㎡申请补齐人均30㎡后，按照人均30㎡建筑面积实行产权调换；因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30㎡建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。
产权调换面积确认后，被征收人可申请增购，增购面积控制在人均15㎡建筑面积之内。
被征收人按照项目所在乡镇人民政府制定的选房办法，结合终审认定的应安置人口及实际有效面积选择建筑面积相等或最临近的产权调换房屋。
（四）安置人口认定
集体土地上住宅房屋征收应安置人口的认定以发布房屋征收公告之日为基准日。
具体认定方式按照巢政〔2017〕15号文件（附件8），并结合巢房征[2018]41号文件执行。
8、住宅房屋选择货币补偿方式
本条货币补偿方式是指相对于安置点产权调换、乡镇安排宅基地、划地安置而言。
（一）被征收房屋补偿
1.实有房屋补偿
被征收人选择将其全部住宅房屋实行货币补偿的，可以将该户全部房屋的实有面积认定为其有效面积，并按照重置价格结合成新予以补偿。
但符合本方案第五条第（三）款规定的房屋，仍按原标准执行。
2.实有房屋补偿奖励
被征收人选择将其全部住宅房屋实行货币补偿，并在市政府规定的签约期限内签订征收与补偿协议，腾空房屋交付拆除的，可在其实有房屋重置价结合成新补偿的基础上给予不超过40%的奖励补偿，即实有房屋面积×重置价×成新×40%。
（二）宅基地补偿
1.区位价补偿
对拥有宅基地或集体土地使用权的被征收人选择住宅房屋货币补偿方式且其家庭书面承诺不再要求乡镇村安排宅基地或划地安置，再给予被征收住宅房屋所在区域区位价的30％补偿，其补偿金额按合政秘〔2015〕126号文件附表16《住宅房屋区位价格表》（详见附件3）的规定标准执行。
2.退出宅基地奖励
对拥有宅基地或集体土地使用权的被征收人选择住宅房屋货币补偿方式且其家庭书面承诺不再要求乡镇村安排宅基地或划地安置的前提下，被征收人能够提供本市行政区域范围内任一处建房或购房证明的，并在市政府规定的签约期限内签订征收与补偿协议，腾空房屋交付拆除的，再按6000元/安置人口给予奖励。
九、其他补偿
（一）简易搭盖（厕所、畜圈、禽舍等）及看护房的补偿
按合政秘〔2015〕126号文件附表八《简易搭盖（厕所、畜圈、禽舍等）补偿费标准》（详见附件4）的规定标准执行，不予安置。
（二）附属物及附属设施等补偿
附属物及其附属设施一律实行货币化补偿，其补偿标准按照合政秘〔2015〕126号文件的标准执行（详见附件5-附件7）。
（三）搬迁费
1.住宅房屋：
500元/次，实行产权调换的，搬迁费补偿两次；实行货币化补偿的搬迁费补偿一次；
2.非住宅房屋：
按认定的房屋合法有效建筑面积一次性予以补偿。
办公用房按5元/㎡计算，经营、生产、仓储等非住宅性质房屋按7元/㎡的标准计算。
（四）过渡方式及临时安置补助费（房租）
1.被征收人选择产权调换方式的，原则上自行过渡，临时安置费按被征收住宅房屋实有建筑面积（违法建筑及临时建筑除外），集镇规划区内按6元/平方米·月计算，集镇规划区外按5元/平方米·月计算。
过渡期内，房屋征收部门应当按照上述标准支付临时安置费。
过渡期超过18个月，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付逾期临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100%增付逾期临时安置费。
2.被征收人选择货币补偿方式或一次性安置的，按上述标准支付3个月的临时安置费。
3.临时安置费结算时限为：
自被征收人腾空房屋交出住宅房屋钥匙且领取《交房验收单》之日至《房屋安置公告》规定的交房时间。
4.征收集体性质非住宅，不予以临时安置费补偿。
（五）停产停业补助费
征收单位和个人经营性质的非住宅，实行产权调换的，在过渡期内根据被征收房屋合法有效面积，按每年20-50元/㎡的标准给予一次性补助，补助合计最高不超过500元/㎡；生产、办公、仓储、旅馆等其他非住宅，每月按照房屋重置价的5‰标准定额补助，实行货币补偿或一次性安置的，一次性给予6个月补助。
（六）经营补贴
被征收人利用集体土地上住宅房屋自行改为非住宅或者用作其他用途的，按照住宅房屋予以补偿安置。
但可参照《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）第四条等规定，对集体所有土地上“住改营”等经营性质的房屋，以其合法有效的工商、税务证照的累计年限和完整的纳税凭证为依据，按“一层一进”的房屋建筑面积为基数，按每年20-30元/㎡的标准给予一次性补贴，其中10年及其以上的最高不超过300元/㎡。
（七）违法建筑自拆补助费
本房屋征收项目实施前，对已下达违法建设执法文书的建筑，违建人在项目正式启动或公告发布后10日内和11日-20日期间自行拆除违法建筑的，分别给予100元/㎡和50元/㎡的拆除工时补助费。
本房屋征收项目启动或公告发布后发生的新增违法建筑将依法拆除，不予补助。
十、征收房屋有效面积搬迁奖励
被征收人在本方案规定的签约期限内签订补偿协议并按约定搬迁的，按其认定的房屋有效建筑面积给予不超过150元/㎡的奖励。
具体奖励分段标准由项目所在乡镇人民政府根据实际状况制定，并报市征收办备案。
对逾期未签订补偿协议或搬迁的被征收人，不予奖励。
十一、其他事项
（一）被征收人应服从项目所在乡镇规划建设需要，积极配合办理房屋征收手续，被征收人在腾空房屋时，要保证房屋结构完整，如有损毁，将在补偿款中扣除。
（二）对在规定期限内，征收双方未达成一致意见的，将提请相关部门作出处理，并不再享受面积奖励和安置优惠等规定。
（三）征收和拆除出租（出借）的房屋，对承租（使用）人不予以补偿（安置），由房屋所有权人自行处理好租赁等关系。
（四）在征收过程中，应严格分户规定及其相应手续，并执行《安徽省公安厅关于印发安徽省户政管理工作规范（修订版）的通知（2018）》（皖公通〔2018〕6号）和《合肥市公安局户口管理规范（暂行）》以及巢湖市的相关规定。
（五）自本项目实施之日起新建的各类建筑物、构筑物及附属物、附属设施、装饰装修等，一律不予补偿。
（六）本项目房屋拆除工作、拆除扬尘围挡维护及其拆除安全由项目所在乡镇人民政府负责，房屋残值归项目所在乡镇人民政府所有。
（七）本方案涉及的补偿安置及测绘、办公经费等各项资金由合巢产业新城建设投资有限公司支付。
十二、如涉及国有土地上的各类房屋，按巢湖市相关规定办理。
十三、未尽事宜
本方案仅适用于本次本区域房屋征收项目；未尽事宜按合政秘〔2015〕126号文件和巢政〔2015〕107号、巢政〔2017〕15号文件中的规定执行，三文件中没有规定的依据国家、安徽省、巢湖市的相关规定执行；具体由市土地储备中心会同市征收办负责解释。
附件：
1.房屋重置价格表
2.房屋成新系数表
3.住宅房屋区位价格表（节选）
4.简易搭盖（厕所、畜圈、禽舍等）补偿费标准
5.附属物及附属设施补偿标准
6.装饰装修补偿标准
7.各类树木移植费补偿标准
8.巢湖市集体土地上住宅房屋征收安置人口认定指导意见（巢政〔2017〕15号）摘录
附件1
房屋重置价格表
单位：
元/㎡
类别
结构、装修情况
标准
框架
钢筋混凝土框架、梁、板、柱、基础，现浇整体装配，一次性施工，标准门窗，装饰精细，水、电、厨、卫设施齐全。
920
砖混
1类
砖或部分钢筋混凝土梁柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，现浇或预制梁、柱、板，平屋面或瓦屋面，水泥楼面，标准门窗，内外粉刷，水、电、厨、卫设施齐全。
830
2类
砖墙承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，现浇或预制梁、板，平屋面或大瓦屋面，标准门窗，内外粉刷，水、电、卫设施齐全。
770
3类
砖墙承重，钢筋混凝土圈梁，平屋面或大瓦屋面，水泥地面，钢、木门窗，水电齐全。
720
砖木
1类
240以上实心墙，砖墙承重，钢、木屋架，木或水泥桁条，大瓦屋，内外粉刷，硬木楼面，水泥地面，木或混凝土楼梯，标准门窗，平水天花，水、电、厨、卫设施齐全。
680
2类
240以上实心墙或空斗墙，砖墙承重，木屋架或木构架，木或水泥桁条，大瓦屋面，普通木门窗，平水天花，水电齐全。
640
3类
小于240墙承重，木、水泥桁条，瓦屋面，不规则木门窗，水泥或砖铺地，通电，长期住户。
590
简易
1类
砖墙承重，不规则木、预制屋架，瓦屋面，不规则木门窗，有水电。
350
2类
砖墙、土墙或木板墙，各类屋面，不规则屋架，竹木桁条，不规则木门窗，水泥或砖铺地面，通电。
290
备注：
简易搭盖属临时性用房，按建筑面积100元／㎡（高1.4米-1.6米）、150元/㎡（高1.6米-2.0米）、200元／㎡（高2.0米-2.2米）分别对应补偿。
附件2
房屋成新系数表
被征收房屋成新系数表1
（适用于选择货币补偿方式和在规定期限内未签订补偿协议的）
结构
成新
超过30年
26～30年
21～25年
16～20年
11～15年
10年以内
砖
混
成新度
7
7.5
8
8.5
9
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。
成新率
86%
88%
90%
94%
96%
砖
木
成新度
6.5
7
7.5
8
8.5
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。
成新率
84%
86%
88%
90%
94%
简
易
成新度
3
4.5
5.5
6
7
成新率
70%
76%
80%
82%
86%
被征收房屋成新系数表2
（适用于在规定期限内签订补偿协议且选择产权调换方式的）
建筑
年代
31年及以上
21～30年
11～20年
10年内
成新率
0.85
0.9
0.95
1
附件3
住宅房屋区位价格表（节选）
序号
乡镇街道
名称
区位价
备注
规划区内
规划区外
14
柘皋镇
1160
600
备注
1.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换方式或安排宅基地的，集体土地住宅房区位价直接纳入安置房建设成本；
2.征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿方式且不安排宅基地的，按集体土地房屋重置价格×房屋成新系数+区位价格的30%计算补偿（30%部分少于5000元/户的，按5000元/户补足；但住宅房屋户面积≥144㎡的，按144㎡计算补偿）；
3.本表不适用于非住宅房。
单位：
元/平方米
附件4
简易搭盖（厕所、畜圈、禽舍等）补偿费标准
单位：
元/平方米
类别
砖墙瓦顶
砖墙石棉瓦顶
石棉瓦墙顶
标准
200
150
100
备注
1.水泥地的，按简易水泥地坪计算，一并补偿；
2.本标准不再结合成新折算。
附件5
附属物及附属设施补偿标准
名称
补偿标准
备注
有线电视
110元/户
宽带
160元/户
固定电话
170元/户
空调
窗式
100元/台
拆装费
分体式
160元/台
柜式
200元/台
热水器
太阳能
300元/台
拆装费
电能
100元/台
燃气
100元/台
室外
地坪
水泥（厚25厘米以上）
45元/平方米
水泥（厚10-25厘米）
30元/平方米
水泥（厚10厘米以下）
15元/平方米
砖、石
10元/平方米
草坪
5元/平方米
围墙
土、篱笆
10元/平方米
砖
50元/平方米
石（干砌）
90元/立方米
石（浆砌）
120元/立方米
铸铁
75元/平方米
栏杆
木制、砖
40元/平方米
不计算建
筑面积部
分的围护
钢（铁）制
80元/平方米
不锈钢
120元/平方米
雨棚
自制
40元/平方米
定制、浇筑
80元/平方米
防盗
门窗
防盗门
高档（单开）
600元/扇
钢筋、钢管
160元/平方米
防盗窗
钢制
30元/平方米
不锈钢
50元/平方米
厨卫
设施
单灶
260元/个
双灶
400元/个
灶台
50元/平方米
抽油烟机
50元/台
生产性用灶
180元/个
面盆、水池
60元/个
座便器
100元/个
蹲便器
50元/个
浴缸
200元/个
整体厨柜
600元/套
拆装费
整体浴室
300元/套
水井
砖砌井（深井）
1500元/口
压水井
700元/口
涵管
砖石井（浅井）
按砖、石围墙标准补偿
化粪池
20平方米以下
450元/个
20平方米以上
800元/个
垃圾池
砖砌
20元/平方米
简易
搭盖
石棉瓦墙顶
100元/平方米
简易厕所、畜圈、禽舍等
砖墙石棉瓦顶
150元/平方米
砖墙瓦顶
200元/平方米
室外晾衣架
100元/米
长度
花台
20元/平方米
附件6
装饰装修补偿标准
名称
补偿标准
备注
吊顶
纤维板、扣板、胶板条
15元/平方米
石膏板（含龙骨）
20元/平方米
塑料扣板（含龙骨）
30元/平方米
铝合金扣板（含龙骨）
60元/平方米
墙面
墙纸、墙布
20元/平方米
瓷砖、面砖、墙面砖
30元/平方米
三合板、胶合板
20元/平方米
内饰隔断（实木、塑钢、铝合金）
80元/平方米
壁柜式组合家具
200元/平方米
地面
墙面漆
8元/平方米
油漆
10元/平方米
水磨石（普通、彩色）
30元/平方米
地板砖
60元/平方米
复合地板
80元/平方米
实木地板
150元/平方米
花岗岩、大理石
100元/平方米
其他
包装木门
150元/套
门套
包装木窗
100元/套
窗套
附件7
各类树木移植费补偿标准
名称
补偿金额
备注
一般树
木胸径
Φ（厘米）
高度H≤0.5米
1元/棵
1、一般树木指果木树、景观苗木以外的树木；景观苗木含木本观叶、观花、观果植物。
2、胸径：
距地面1.3米处量取；地径：
距地面0.1米处量取。
3、树木密度超过每亩1000棵，移植费按面积补偿：
胸径Φ≤1厘米，2000元/亩；1厘米＜Φ≤3厘米，4000元/亩；3厘米＜Φ≤5厘米，6000元/亩；Φ＞5厘米，8000元/亩。
4、草本花卉按15元/平方米补偿。
5、果园按果树规格和合理栽植棵树补偿，合理栽植棵树为75棵/亩，超过即按75棵/亩补偿。
6、特殊情况由市林业部门现场认定。
0.5＜H≤1.3米
3元/棵
3-5厘米
5元/棵
5-10厘米
10元/棵
10-15厘米
20元/棵
15-20厘米
30元/棵
20-30厘米
40元/棵
30厘米以上
50元/棵
景观苗
木胸径
Φ（厘米）
高度H≤0.5米
1元/棵
0.5＜H≤1.3米
5元/棵
3-5厘米
10元/棵
5-10厘米
20元/棵
10-15厘米
50元/棵
15-20厘米
80元/棵
20-30厘米
120元/棵
30厘米以上
200元/棵
果树
地径
Φ（厘米）
高度H≤0.5米
1元/棵
0.5＜H≤1.3米
5元/棵
2-5厘米
20元/棵
5-10厘米
45元/棵
10-15厘米
70元/棵
15-20厘米
100元/棵
20厘米以上
150元/棵
附件8
《巢湖市集体土地上住宅房屋征收安置人口认定指导意见》
（摘录）
……
二、安置人口认定
集体土地上住宅房屋征收应安置人口的认定以发布房屋征收公告之日为基准日。
（一）实际居住于被征收房屋的本集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可认定为安置人口。
其中包括：
1.被征收区域出生且户籍未迁出的（不含因婚姻离开被征收区域集体经济组织）；
2.与被征收区域村民结婚且户籍迁入被征收区域的；
3.被征收区域村民的配偶或未成年子女，户籍在异地，无宅基地且未享受住房福利政策、待遇的；
4.依法办理子女收养手续且所收养子女户籍已迁入被征收区域的；
5.刑满释放后户籍迁回被征收区域的；
6.法律法规规定应认定为安置人口的其他人员。
（二）原属于被征收区域集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可认定为安置人口：
1.解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的士官，但符合国家军人安置政策的除外；
2.高等院校、中等专业学校在校学生；
3.正在服刑的人员；
4.政策性“农转非”人员，现仍在户籍迁出地的集体经济组织生产、生活且只有被征收区域一处宅基地并无其他住宅房屋（不含购买商品房）的；
5.被征收土地的农民，按照政府政策办理“农转非”户籍、现户籍仍在原村民小组的人员；
6.符合相关规定的其他情形。
（三）属于被征收区域集体经济组织成员，且实际居住在被征收房屋的，符合下列条件之一的可增加1个安置人口，同时符合多项条件的，只增加1个安置人口。
1.达到法定婚龄的未婚人员；
2.依法结婚的初婚双方尚未生育的；
3.未生育且未收养子女或子女死亡的无子女家庭；
4.一方或双方再婚的夫妻未共同生育且符合《安徽省人口与计划生育条例》第十九条规定“可以申请再生育”条件的；
5.父母双亡的未成年子女、无法定赡养人的鳏寡老人（男年满60周岁、女年满55周岁）；
6.符合相关规定的其他情形。
（四）与被征收集体土地上住宅房屋有关人员，有下列情形之一的，不予认定为安置人口。
1.已享受房改售房（含集资建房和经济适用房等）以及已享受国家机关、事业单位、国有企业住房公积金或住房补贴等住房福利政策或待遇的；
2.已在其他集体土地上房屋征收项目中获得住宅房屋安置，或者自愿放弃房屋产权调换、实行货币补偿的；
3.集体土地上住宅房屋已经出售或转让的；
4.寄住、寄养、寄读以及空挂户籍的；
5.长期随子女生活的父母、岳父母（非本集体经济组织成员）；
6.未经县级以上人民政府批准回原籍落户，法定不可以申请使用宅基地的；
7.房屋被征收后，另有宅基地或集体土地上有其他住宅房屋的；
8.其他不符合相关规定的人
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