文化创意产业园项目可行性研究报告.docx
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文化创意产业园项目可行性研究报告
文化创意产业园项目可行性
研究报告
第一章总论.....................................................1
一、项目概况...................................................1
二、可行性研究报告编制依据.....................................4
第二章项目建设背景及必要性.....................................5
一、项目建设背景...............................................5
二、项目建设的必要性...........................................6
三、项目进展...................................................7
第三章项目市场分析.............................................8
一、深圳市国民经济和社会发展情况...............................8
二、深圳市文化产业发展现状....................................10
三、深圳市文化产业园发展条件.................................12
四、深圳市文化产业“十一五”发展目标...........................13
五、深圳市文化产业园发展政策..................................14
六、XX文化产业园物业的市场前景..........................14
七、XX文化产业园物业租赁价格预测........................15
第四章场址选择.................................................21
一、项目用地位置...............................................21
二、用地现状...................................................21
三、场址条件...................................................21
第五章项目改造方案............................................22
一、项目规划方案...............................................22
二、项目改造设计方案...........................................22
三、项目实施规划...............................................29
四、项目运营规划...............................................29
第六章环境影响评价.............................................31
一、编制依据...................................................31
二、项目建设与运营对环境的要求.................................31
三、环保措施...................................................31
第七章节能.....................................................34
一、编制依据...................................................34
-1-
二、项目耗能....................................................34
三、节能措施....................................................34
第八章劳动安全卫生..............................................36
一、编制依据....................................................36
二、安全与劳动防护..............................................36
三、劳动卫生....................................................36
四、卫生防疫....................................................36
第九章消防......................................................38
一、设计依据....................................................38
二、建筑消防措施................................................38
三、消防给水....................................................38
四、灭火器配置..................................................39
五、消防电源及其配电............................................39
六、空气调节和防烟、排烟........................................40
七、消防控制系统................................................41
第十章项目建设进度、管理模式及项目组织........................44
一、项目进度安排................................................44
二、经营运作方式................................................44
第十一章投资估算及资金筹措.....................................45
一、投资估算....................................................45
二、投资计划....................................................47
三、资金筹措....................................................48
第十二章财务分析...............................................49
一、项目财务评价的有关问题说明..................................49
二、财务评价基础数据与参数选取..................................49
三、成本费用估算................................................52
四、财务分析....................................................53
五、财务分析初步结果............................................55
第十三章社会文化效益...........................................57
一、项目的社会效益..............................................57
二、项目的财税效益..............................................58
二、项目的文化效益..............................................58
-2-
第十四章项目风险预测与防范......................................59
一、资金风险及防范..............................................59
二、工期风险及防范..............................................59
三、工程质量风险及防范..........................................60
四、经营风险及防范..............................................61
五、其他风险及防范..............................................62
第十五章结论和建议.............................................64
一、结论........................................................64
二、建议........................................................64
附图：
XX文化产业园规划图
附表：
附表一项目实施进度横道图；
附表二经营收入与税金估算表；
附表三经营成本估算表；
附表四项目损益表；
附表五现金流量表（项目计算期）；
-3-
一、项目概况
第一章总论
1、项目名称
XX文化产业园项目（暂定名）
2、项目地址
项目地址：
深圳市宝安区。
本项目地址：
南接谭罗村，西靠横朗村，北就三合村。
3、项目法人单位
企业名称：
深圳实业（深圳）有限公司
住所：
深圳市宝安区龙华镇龙华村
投资总额：
500万美元
注册资金：
300万美元
深圳实业（深圳）有限公司成立于2003年3月8日
4、建设内容与规模
将深圳实业（深圳）有限公司的工业园改造为XX文化产业园。
改造范围包括：
土地面积42,692平方米，办公楼1栋，标准工业厂房及仓
库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积为72,559平方米。
改造后的XX文化产业园将是一个集民俗文化产品交易中心于一体，提供创
意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、
金融结算、人才交流，及进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的
大型综合商贸物流平台。
主要展销推广的商品包括：
民俗文化用品、工艺品、
茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举
办茶艺比赛。
建成后的深圳文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程
度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地
和制造业高端集成服务平台。
1
5、开发建设模式和进度
深圳实业（深圳）有限公司完成对XX文化产业园区的改造后，由深圳实业
（深圳）有限公司对XX文化产业园的商用物业进行出租、营运管理及相关配套
服务。
根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性
整体开发建设的方式。
项目拟于2009年10月～2010年9月完成对原工业园区
的改造。
6．项目主要技术经济指标（见表1-1）
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目
整个项目
1
规划用地面积（平方米）
42,692平方米
2
规划建筑面积（平方米）
72,559平方米
其中：
商业建筑面积（平方米）
71,265平方米
3
项目总投资（万元）
13,646.5万元
其中：
土地费用
1,281.0万元
建筑物工程费
5,804.6万元
建筑物改造工程费
3,031.4万元
工程建设其它费用
195.9万元
预备费用
161.4万元
建设期利息
172.8万元
前期运营费用
3,000万元
4
建设期
1年
5
资金筹措（万元）
总投资
13,646.5万元
自有资金
10,646.5万元
银行贷款
3000万元
6
财务评价
年投资利润率
9.82%
年投资利税率
13.09%
2
全投资所得税后财务指标
财务内部收益率
13.33%
财务净现值（万元）
5,856.91
投资回收期（年）
8.30
贷款回期期（年）
3.39
二、可行性研究报告编制依据和原则
1、编制依据
（1）深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）；
（2）关于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的
通知；
（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；
（4）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见；
（5）深圳宝安区及XX办道街办的发展规划；
（6）深圳市建筑工程消耗量定额及费用定额；
（7）深圳实业（深圳）有限公司编制的XX文化产业园规划图；
（8）国家有关政策法规；
（9）深圳实业（深圳）有限公司提供的相关资料。
2、编制原则
在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：
（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方
案的可靠性与经济合理性；
（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和
政府专门文件的要求，建设结果能够满足深圳市未来城市发展规划的要求；
（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、
社会、政治、环境等综合效益的平衡；
（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应深圳的城市发展、经
3
济建设和人民生活水平的提高。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日
新月异。
许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获
得广泛重视。
同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为
增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。
发展文化产业已成为我国下一阶段国民
经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会
的重要内容。
为促进文化产业的发展，国家制定了《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》，
深圳市制定了《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》，
《深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）》。
根据要求，深圳市要努力把文化
产业培植成为深圳市第四大支柱产业，深圳市力争到2010年，将重点建成10个文
化产业创意研发中心和公共服务平台，培育20个文化产品和服务知名品牌，扶植
30个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成50个特色产业园区和基地，
重点培养和引进100名文化产业领域的领军和高端人才。
深圳文化产业年均增长率
以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部
消费性支出的比重达到20%左右。
产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡
献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡
献率达到60%以上。
文化产业成为重要支柱产业，深圳成为在国内居于领先地位、
在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。
2007年3月30日，深圳市人民政府出台了《深圳市人民政府关于工业区升级改
造的若干意见》，2008年2月15日，深圳市人民政府又出台了《深圳市鼓励三旧改
造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》，鼓励工业区升级改造和“三旧”
改造建设文化产业园区（基地）。
“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。
目前政策措施指向以旧工业区改造建
设为重点。
文化产业园区（基地）是指：
利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影
视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目
和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研
发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、
产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功
5
能的文化产品专业市场（街）。
深圳实业（深圳）有限公司为适应促进文化产业发展的需要，对深圳工业园区
进行升级改造，同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化界、媒体界、
企业管理界及台商群体中具有的高知名度及文化产业项目营运的丰富经验，经深圳
实业（深圳）有限公司董事会决定将深圳实业（深圳）有限公司的工业园改造成XX
文化产业园。
二、项目建设的必要性
XX文化产业园的改造，符合深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）的要
求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。
（一）本项目的建设是满足深圳市文化产业发展的需要
根据《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》、《中共深圳市委深圳市人民政府
关于大力促进文化产业发展的决定》，深圳市要把文化产业培植成为深圳市第四大支
柱产业，成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。
必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、
制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。
深圳实业（深圳）有限公司作为具有建设文化产业园（基地）雄厚实力的企业，
审时度势，将深圳工业区改造为XX文化产业园，首先是满足了深圳市文化产业发展
的需要，为深圳市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进深圳，
乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。
（二）本项目建设是深圳市“三旧”改造的需要
依据《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》、《深圳市鼓励三旧改
造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》，深圳市鼓励工业区升级改造和“三
旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。
深圳实业（深圳）有限公司的深圳工业区，土地面积42,692平方米，现有办公
楼1栋，标准工业厂房和仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积72,559平方米，工
业区内大树参天、绿篱齐整，环境优美，是深圳著名的花园式厂区，各栋厂房内外
经过精心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相联，整个形成一个既相互独立又相互
联系的整体，这为旧厂区改造成为文化产业园提供了不可代替的优势。
XX文化产业园项目建设，符合深圳市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化
产业园区（基地）的政策规定。
（三）本项目建设是满足中国民俗文化产业发展的需要
6
本项目突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化产品提供创意设计、制作、
展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需
求。
（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。
在初步设定的经营方
案和经营规模的前提下，XX文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保
证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比
较明显。
因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营
的微观经济效益几个方面来看，建设XX文化产业园项目是必要的。
三、项目进展
自2008年12月初开始，根据公司董事会的决定，本公司进行XX文化产业园区
的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。
截止2009年8月底，
XX文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条
件。
7
第三章项目市场分析
一、深圳市国民经济和社会发展情况
深圳市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。
陆域位置是东经113°46'～
114°37'，北纬22°27'～22°52'。
东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋
与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。
全市
总面积2020平方公里。
深圳经济特区是深圳市的一部分，位于东经113°52'～114
°21'，北纬22°27'～22°39'。
深圳经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的
安乐村，南临深圳河，北靠梧桐山、XX山山脉，面积为327.5平方公里，东西长49
公里，南北宽平均7公里，呈狭长形。
深圳市共设6个市辖行政区。
其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖
区、南山区、盐田区；特区外2个区，即宝安区、龙岗区。
6个区共辖51个街道、
622个社区。
2008年，在党中央、国务院和省委省政府的正确领导下，深圳市坚持以科学发
展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实国家各项宏观调控政策措施，积极应对
国际国内经济环境变化的冲击和挑战，加大对各类企业扶持力度，有力促进了经济
平稳发展，较好实现了年初确定的经济增长预期目标。
初步核算，2008年全市生产总值7,806.54亿元，比上年增长12.1%，第一次产
业增加值6.66亿元，下降13.4%；第二次产业增加值3,815.78亿元，增长11.9%；
第三次产业增加值3,984.10亿元，增长12.5%。
三次产业结构由上年的0.1：
50.1：
49.8发展为0.1：
48.9：
51.0，第三次产业所占比重提高了1.2个百分点。
（一）工业平稳增长
2008年全市规模以上（下同）工业企业实现增加值3,527.77亿元，比上年（下
同）增长12.5%。
从行业看，电子信息行业快速增长，高于全市平均水平。
全年通
信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1,607.14亿元，增长18.4%，比全市
平均增速高5.9个百分点；从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增速明显回
落，外商及港澳台投资企业增加值2,260.21亿元，增长8.7%，占工业增加值比重
64.1%。
（二）固定资产投资增幅上升
全年全社会固定资产投资1,467.60亿元，增长9.1%，其中，基本建设投资
827.83亿元，增长15.9%；房地产开发投资440.49亿元，下降4.5%;更新改造投资
8
155.84亿元，增长8.1%；其他投资43.45亿元，增长68.3%。
全社会固定资产投资
主要特点是：
1.基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑
全年基本建设投资增速加快，基建投资增速4月份扭转了1季度的负增长，增长
4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投资增长15.9%，基建投资占全社
会固定资产投资比重由上年的53.1%上升到56.4%，提高了3.3个百分点。
2.工业投资所占比重下降
从产业划分来看，第一次产业投资0.1亿元；第二次产业完成投资386.0
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