关于《海南国际旅游岛先行试验区控制性详细规划》的公示26663.docx
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关于《海南国际旅游岛先行试验区控制性详细规划》的公示26663
关于《海南国际旅游岛先行试验区控制性详细规划》的公示
一、类型：
批前公示
二、公示时间：
30天（2014年9月28日—10月27日）。
三、公示文件
为适应海南国际旅游岛先行试验区（以下简称“试验区”）建设要求，进一步深化细化《海南国际旅游岛先行试验区总体规划（2012-2030）》战略意图，落实总体规划，衔接协调各类规划，为下一步项目建设提供法定指导文件，特编制《海南国际旅游岛先行试验区控制性详细规划》。
规划成果包括控规大纲及编制单元控规两个部分：
（一）、大纲：
1.规划范围
控规大纲成果适用于本次控规66,79平方公里用地范围。
包括试验区行政管辖范围64.72平方公里以及试验区外东北侧海风小镇安置区以及部分外海2.07平方公里用地，规划范围具体为东至黎安外海和海风小镇，南及南湾自然保护区，西以223国道南侧40米规划路和曲港河为界，北至东高岭南麓。
2.规划定位
国家旅游文化先行区——承担海南国际旅游岛建设先行先试任务、以旅游文化产业为龙头、现代服务业为支撑的创新型国际滨海新城。
3.规划目标
“两区、两地”——海南国际旅游岛建设先导区、国家重点文化产业聚集区、国际旅游产品创新交流基地、世界一流的旅游度假胜地。
4.发展规模
（1）、人口规模：
总人口18.8万人，其中常住人口13.9万人（包括外来居住人口11.2万人，原住居民2.7万人），短期度假人口4.9万人。
（2）、用地规模：
总用地面积6678.61公顷，规划城市建设用地3358.76公顷，占总用地面积的50.29%。
（3）、建设规模：
总建筑量1756万平方米。
5.规划布局
（1）、规划结构
规划形成“三心、五片区”的总体空间结构。
“三心”:
分别为艺术复合水城中心、度假城市中心以及热带海滩商业中心。
“五片区”:
分别为度假城市片区、活力山城片区、热带海滩片区、艺术复合水城片区和白鹭岛片区。
（2）、用地布局
规划区城市建设用地3358.76公顷，其中居住用地717.04公顷，占城市建设用地面积21.35%；公共管理与公共服务设施用地250.56公顷，占城市建设用地面积7.46%；商业服务业设施用地1174.49公顷，占城市建设用地的34.97%；道路与交通设施用地507.15公顷，占城市建设用地的15.10%；公用设施用地25.18公顷，占城市建设用地的0.75%；绿地与广场用地684.35公顷，占城市建设用地的20.38%。
土地利用平衡表：
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占城市建设用地比例（%）
R
居住用地
734.87
21.93
其中
R1一类居住用地
214
6.39
R2
二类住宅用地
229.06
6.84
安置用地
194.89
5.82
R2B1商住混合用地
96.92
2.89
A
公共管理与公共服务设施用地
251.21
7.50
其中
A1行政办公用地
7.00
0.21
A2文化设施用地
159.36
4.76
A3科研教育用地
40.49
1.21
A4体育用地
16.91
0.5
A5医疗卫生用地
26.02
0.78
A6社会福利用地
1.42
0.04
B
商业服务业设施用地
1172.77
35.01
其中
B1商业用地
147.51
4.4
B14旅馆用地
315.82
9.43
B2商务用地
104.73
3.13
B3娱乐康体用地
604.72
18.05
S
道路与交通设施用地
504.35
15.05
其中
S1城市道路用地
457.89
13.67
S3交通枢纽用地
33.48
1
S4交通场站用地
12.97
0.39
U
公用设施用地
25.18
0.75
其中
U1供应设施用地
14.01
0.42
U2环境设施用地
8.08
0.24
U3安全设施用地
3.09
0.09
G
绿地与广场用地
661.92
19.76
其中
G1公园绿地
407.87
12.17
G2防护绿地
237.27
7.08
G3广场用地
16.78
0.5
城市建设用地合计
3350.29
100
6.公共服务设施规划
公共服务设施按“区级-居住区-居住小区”三级公共设施体系，包括教育、医疗卫生、文化体育、社会服务和行政管理等四类设施。
（1）、区级公共设施
规划区公共活动及设施中心，既为区内服务，也为区域一定范围服务，集中分布于度假城市、热带海滩以及艺术复合水城。
（2）、居住区级公共设施
分布于各片区，为各个居住区提供相关配套的公共设施服务，规划共设4个居住区级服务中心。
（3）、居住小区级公共设施
居住小区级公共配套设施设置内容详见《居住小区配套设施设置内容及标准一览表》。
7.综合交通规划
规划道路用地面积460.69公顷，占总城市建设用地13.72%；规划道路总长173.78公里，路网密度为5.19km/k㎡。
分为三个等级：
主干道、次干道、支路。
（1）、主干道
为规划区与外部交通道路及内部各片区之间主要联系道路，是主要的对外交通和内部集散道路，构成区内骨干路网。
（2）、次干道
各片区内部主要交通性道路，分担各片区内部主干道部分交通压力，为主干道主要集散道路。
（3）、支路
主要设置于度假城市及海风小镇，满足片区内部人们短距离出行需求，为生活性道路，同时承担次干道交通集散功能。
8.市政工程规划
（1）给水工程规划
1）、用水量预测：
总需水量为14.31万吨/日，最高日生活用水量为9.89万吨/日。
2）、水源规划：
都总水坝为本区域供水水源。
3）、水厂规划：
规划供水厂位于文黎大道以北，东高龄南麓。
水厂规模15万m3／d，占用地7.2公顷，原水管采用双管输水，管3DN1200。
4）、给水管网规划
给水管网采用环状支管结合的供水系统，输配水干管结合道路进行布局，高层建筑可自设贮水池，配置加压设备进行加压供水。
管网的建设应与道路及土地的开发建设同步进行，给水管网宜设置于道路东、南两侧，给水管径不小于DN100，室外消火栓沿路布置，间距不大于120米。
（2）污水工程规划
1）、污水量预测：
最高日生活污水量约为10.52万吨/日，日平均污水量为7.36万吨/日。
2）、污水处理及厂址选择：
规划设置两座集中处理污水厂，1#污水厂曲港河北岸、国道223南侧，日处理量5.5万吨/日；2#污水厂位于曲沟河河口附近，日处理量6.7万吨/日。
白鹭岛局部地段设置两套地埋式一体化污水处理设备进行污水处理。
污水处理设施总占地13.50公顷。
3）、污水管网规划：
市政污水管道的最小管径取DN300，最小坡度取0.3%，污水管道在规划道路下按收水一侧布置，在竖向布置上，污水干管位于雨水管之下。
4）、污水排水体制：
原则上实行生活污、废水分离污水排放体制。
（3）中水工程规划
1）、中水量预测：
中水水量为5.67万m³/d。
2）、中水管网规划：
中水管道布置方式采取枝状布置方式，沿道路敷设，管顶覆土深度在1.0m左右，管道宜采用PE给水管，中水泵房设计应根据用水量大小调节水泵启动的台数。
3）、中水出水标准：
污水经过污水处理厂二级处理后再经过深度处理，达到《城市污水再生利用（杂用水）用水水质标准》（GB/T18921-2002）后，方可供中水需水区域及绿地浇灌及道路广场浇洒使用。
（3）雨水工程规划
1）、主要管渠布置：
雨水就近排入规划水体。
规划区内部道路和建设用地区域内，雨水管网以暗管为主，其他道路建设雨水排放至就近的规划水体，各地块的雨水就近排放至规划水体或市政雨水系统中。
2）、雨水排放出路：
区内雨水就近排入黎安港及外海。
（4）电力工程规划
1）、总用电负荷：
494.74MW。
2）、供电系统布局
110KV以上变电站及高压线路规划：
规划区的用电电源由陵水电网提供，规划区建设1座220KV变电站和6座110KV变电站。
110KV以上架空线路走廊规划：
规划区220KV线路以架空线路引入，110KV线路在重要的区域采用电缆地下敷设。
10KV配电网网架规划要求：
1）本规划区10KV电源由外海变电站引入，采用电缆沟敷设方式将电力合理地分配至用户，近期以单环网接线为主，远期按双环网目标接线建设；中压配电采用电缆线路敷设方式。
2）10KV线路采用电力电缆沿电力电缆沟敷设方式，主干线路应以300平方毫米截面电缆为主；其他路段采用1.0米x1.0米（宽x深）电缆沟。
电缆沟宜设置于道路东侧或南侧。
（5）电信工程规划
1）、通信规模预测：
固话主线80229门，宽带用户74717户，有线电视用户75597户。
2）、电信设施布局：
先行试验区指挥中心旁边设一座通信中心机房，通信中心机房规划建筑面积1200平方米，交换机容量8.2万门。
热带海滩规划1座通信接入机房，风情小镇安置区规划1座小区级通信接入机房，建筑面积分别为500m2和100m2。
3）、无线通信基站布局：
本规划区规划55座无线通信基站，可实现全区域移动通信网络的无缝覆盖。
4）通信管网规划：
电信管道按三网合一和接入网考虑，管道孔应同时考虑市话业务、有线电视及互联网等需要。
（6）燃气工程规划
1）、用气量预测：
用气量为3558.35万标立方米/年。
2）、管道燃气规划：
规划区内随主要道路建设同时铺设中压燃气管网，中压燃气进入各类用户前可设用户箱式调压站或专用调压站，再经庭院或街区低压管网进入用户计量后使用。
3）、管网布置：
燃气管道建设初期宜枝状管道布置方式，当供气达到一定规模时，宜采用环网状供气管道。
（7）环卫设施规划
1）、生活垃圾总量：
150吨/天。
2）、生活垃圾收集：
垃圾收集筒的设置间距按道路功能划分，商业、金融街道间隔40-80米；主干路、次干路、由铺道的快速路间隔80-150米；支路、有人行道的快速路间隔100-200米。
车站、码头、影剧院或人流量大的地点加设果皮箱，广场按每1000平方米设置1个垃圾分类果皮箱。
3）、生活垃圾清运：
采用气力管道收集和传统垃圾收集相结合的方式。
生活垃圾通过气力管道或垃圾车输送至垃圾收集站进行分类收集，并有垃圾车全程封闭压缩清运至垃圾转运站，由垃圾转运站运往区外垃圾处理设施。
9.建设开发控制
用地分类的说明：
以国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）为依据，为了满足管理，增设几种混合用地：
商业居住混合用地：
以居住用地为主导功能，且其地块内住宅计容面积应大于地块内总计容面积的50%，并小于地块内总计容面积的70%；
商务商业混合用地：
以商务用地为主导功能，且地块内商务建筑计容面积应大于地块内总计容面积的70%。
艺术传媒与居住混合用地：
以艺术传媒用地为主导功能，且地块内艺术传媒建筑计容面积应不小于地块内总计容面积的60%。
文化旅馆混合用地：
以文化用地为主导功能，且地块内文化建筑计容面积应不小于地块内总计容面积的60%。
开发强度控制：
（1）、行政办公用地：
容积率一般控制在0.8—1.0之间，建筑密度控制在25%以内。
（2）、文化设施用地：
容积率控制在0.6-1.0以内，建筑密度控制在25%以内。
（3）、商业服务业用地：
容积率控制在1.0—2.0之间，建筑密度控制在35%以内。
（4）、商务商业混合用地：
容积率一般控制为2.0—3.0之间，局部中心地段控制为4.0-5.0，建筑密度控制在35%以内。
（5）、旅馆用地：
容积率一般控制为0.6—2.5之间，建筑密度控制在25%以内。
（6）、娱乐用地：
活力山城主题公园用地容积率控制在0.3以内，建筑密度控制在10%。
其余沿海分布的娱乐用地容积率控制在0.8-1.0之间，建筑密度控制在25%。
（7）、居住用地：
容积率控制在2.0以内，建筑密度控制在20%。
（8）、安置用地：
一般按联排住房模式建设，容积率一般控制在0.9-1.2之间，建筑密度控制在40-50%。
商业居住混合用地：
容积率控制在2.5以下，建筑密度控制在30%以内。
（9）、艺术传媒与居住混合用地：
容积率一般控制在1.5-2.0以内，建筑密度控制在25%。
（10）、中小学、医院及其他市政配套设施按国家、地方相关规范和政策要求确定。
10.编制单元控制
11.以总体规划确定城市功能片区，划分为A（度假城市片区）、B（活力山城片区）、C（热带海滩片区）、D（艺术复合水城片区）、E（白鹭岛片区）五个编制单元。
其中，D编制单元（艺术复合水城片区）与E编制单元（白鹭岛片区）在空间和功能布局上联系密切，规划将其合并编制。
控规大纲对各编制单元主要控制内容包括编制单元划分、功能定位、总用地规模、建设用地规模、人口容量、建筑规模、绿地广场规模、主要公共设施及市政设施控制（居住区级以上）等。
A（度假城市片区）编制单元图则：
B（活力山城片区）编制单元图则：
C（热带海滩片区）编制单元图则：
D、E（艺术复合水城及白鹭岛片区）编制单元图则：
（二）、A编制单元（艺术复合水城及白鹭岛片区）
1、规划范围
A编制单元位于先行试验区的中北部，其用地范围北至曲沟河，南临新村港、东临桐栖港，西侧以规划城市主干道为界，总用地面积1561.27公顷。
2、功能定位
以公共服务和生活居住为主，融入高端现代服务和旅游度假服务的综合型度假城市片区。
3、规划布局
（1）、规划结构
1）“一轴两核”的城市公共中心体系
形成沿度假城市景观大道两侧布置的以办公、商务、商业、服务等功能为一体的城市公共发展轴线，串联起位于西部和中部的两个公共核心，城市文化核和城市商业核。
2）“一带多廊”的城市开放空间体系
沿曲沟河—桐栖港—新村港—曲港河及两岸生态绿地、河口湿地形成的环编制范围北、东、南三向的城市“蓝带”；公共绿地、广场、道路绿化等连通区域各方的开敞空间和廊道，尤其打通北侧曲沟河沿岸生态绿地至南侧新村港休闲水岸的多条公共“绿廊”，形成“一带多廊”的城市开放空间体系。
3）“四区”的城市功能布局体系
包括位于南部水岸的聚集文化、体育、商业、酒店、商务、服务、娱乐休闲等功能的滨水休闲服务区；位于西部的新媒体总部基地，包括创意研发和艺术传媒基地；位于北部的都市度假生活区，布置为整个试验区配套的生活区，及安排居住区级商业、教育、医疗、文化、体育、社会福利、行政管理等服务设施，满足居民就近生活需要；沿南部水域布置的海岛高端度假区，布置豪华酒店、度假公寓、游艇码头、商业娱乐等设施。
（2）、用地构成
A编制单元总用地面积为1561.27公顷。
城市建设用地规模为752.23公顷，占总用地面积的48.18%。
其中居住用地面积为242.73公顷，占城市建设用地比例32.27%；公共管理与公共服务设施用地面积为55.60公顷，占城市建设用地比例7.39%；商业服务业设施用地面积为160.88公顷，占城市建设用地比例21.39%；道路与交通设施用地面积136.78公顷，占城市建设用地比例18.18%；公用设施用地面积为2.02公顷，占城市建设用地比例0.27%；绿地与广场用地面积为154.23公顷，占城市建设用地比例20.50%。
非建设用地为809.03公顷，占总用地面积的51.82%。
A编制单元土地利用平衡表：
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占规划用地比例（%）
占城市建设用地比例（%）
H
R
居住用地
242.73
15.55
32.27
其中
R1一类居住用地
75.20
4.82
10.00
其中
R11住宅用地
75.20
4.82
10.00
R2二类居住用地
142.34
9.12
18.92
其中
R21住宅用地
136.41
8.74
18.13
R22服务设施用地
5.92
0.38
0.79
R21B11商住用地
25.20
1.61
3.35
A
公共管理与公共服务设施用地
55.60
3.56
7.39
其中
A1行政办公用地
2.49
0.16
0.33
A2文化设施用地
17.06
1.09
2.27
其中
A2B14文化旅馆混合用地
10.39
0.67
1.38
A3教育科研用地
18.55
1.19
2.47
其中
A33中小学用地
18.55
1.19
2.47
A4体育用地
6.25
0.40
0.83
其中
A41体育场馆用地
6.25
0.40
0.83
A5医疗卫生用地
10.37
0.66
1.38
其中
A51医院用地
10.37
0.66
1.38
A6社会福利用地
0.88
0.06
0.12
B
商业服务业设施用地
160.88
10.30
21.39
其中
B1商业用地
81.77
5.24
10.87
其中
B11零售商业用地
1.17
0.08
0.16
B14旅馆用地
50.90
3.26
6.77
B2商务用地
53.68
3.44
7.14
其中
B2/B1商务商业混合用地
14.07
0.90
1.87
其中
B22/R21艺术传媒与居住混合用地
37.39
2.40
4.97
B3娱乐康体用地
25.44
1.63
3.38
S
道路与交通设施用地
136.78
8.76
18.18
其中
S1城市道路用地
131.96
8.45
17.54
S3交通枢纽用地
2.05
0.13
0.27
S4交通场站用地
2.77
0.18
0.37
其中
S41公共交通场站用地
1.51
0.10
0.20
S42社会停车场用地
1.26
0.08
0.17
U
公用设施用地
2.02
0.13
0.27
其中
U1供应设施用地
0.99
0.06
0.13
其中
U12供电用地
0.48
0.03
10.51
其中
U15通信用地
0.51
0.03
0.07
U3安全设施用地
1.03
0.07
0.14
其中
U31消防用地
1.03
0.07
0.14
G
绿地与广场用地
154.23
9.88
20.50
其中
G1公园绿地
138.70
8.88
18.44
G2防护绿地
10.96
0.70
1.46
G3广场用地
4.57
0.29
0.61
城市建设用地
752.23
48.18
100.00
E
非建设用地
809.03
51.82
E1
水域
673.88
43.16
E2
生态绿地
135.15
8.66
规划范围
1561.27
100.00
升级会员 