大厦消防系统维护保养方案.docx
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大厦消防系统维护保养方案
大厦消防系统维护保养方案
一、编制说明………………………………………2
二、维保报价清单………………………………………4
三、维管服务承诺………………………………………6
四、方案
1、维管实施方案………………………………………7
2、突发事件处理程序及应急处理措施……………16
3、维管组织机构图……………………………………18
4、维修检测主要工具、设备清单………………………18
五、公司资质
1、营业执照…………………………………………19
2、资质证书…………………………………………20
3、质量体系认证书……………………………………23
六、维保记录
1、月检记录表………………………………………25
2、季检报告………………………………………29
3、年检报告………………………………………30
编制说明
依据有关消防法规及相关规范和市消防局制定的《消防设施维护保养细则》，结合大厦消防设施、设备的实际情况及我司优势编制此维保方案。
1、我司作为本工程消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统、气体灭火系统及防火卷帘门和大空间灭火系统的原施工单位，对整个大厦消防系统设计和施工及消防设施设备参数及性能都了如指掌，同时熟悉掌握整个系统的运行情况，对设备厂家都有较好的业务往来，能及时更好的处理及维护相关设施设备，在质保的两年时间里我司在与物业管理公司接洽中相互协调配合，积极处理提出的相关问题，保证了大厦消防各项工作的正常运行。
2、本公司创建已近十年的历史,有一支过硬的施工及维保队伍.能为用户提供最好的服务,因为我们的口号是-----客户至上、精益求精.
有限公司
年月日
大厦消防设备维保报价清单
根据大厦消防设施、设备的实际情况及管理公司提供的设备清单,我司对此工程的维保报价为:
。
序
号
系统
名称
设备名称
单位
数量
金额
（元）
1
火灾自动报警系统
光电感烟探测器
个
2
感温探测器
个
3
消防广播
个
4
声光报警器
个
5
火灾显示盘
个
6
手动报警按钮
个
7
输入/输出模块
个
8
手动报警按钮
个
9
电话插孔、分机
个
10
警铃
个
11
消火栓按钮
个
12
报警主机（包括各回路板、控制板）
台
13
CRT计算机
台
14
套
15
套
16
大空间灭火系统
红外探测器
个
17
大流量喷头
台
18
现场控制盘
台
19
电磁阀
只
20
台
21
台
22
套
23
防火分隔系统
卷帘门
樘
24
挡烟垂帘
樘
25
防排烟
正压、排烟风机
台
26
消防水系统
喷淋泵
台
27
消火栓泵
台
28
室外消火栓泵
台
29
喷淋稳压泵
台
30
消火栓稳压泵
台
大厦消防设备维保报价清单
序
号
系统
名称
设备名称
数量
单位
金额
（元）
31
防排烟系统
280℃防火阀常开
个
32
280℃防火阀常闭
个
33
板式排烟口
个
34
双层百叶带阀窗口
个
35
全自动排烟阀（带单层）
个
36
带电信号多叶送风口
个
37
70防火调节阀常开
个
38
带阀双层百叶风口
个
39
其它
湿式报警阀组
套
40
信号蝶阀
套
41
水流指示器
个
42
雨淋阀组
套
43
泻压阀组
组
总计报价：
有限公司
年XX月XX日
维管服务承诺
◆极端负责、精益求精；
◆维护期间不影响甲方正常工作；
◆24小时热线服务，随叫随到，到达现场时间不超过2小时；
◆在质保期间，凡因设备本身质量原因造成该设备不能正常工作,我司将免费更换该设备.
◆提供维保相关制度（包括自行制定和消防局要求的），明确维保责任，严格按业主方批准的维保方案对各系统维保，我司在接到通知后未能按要求到现场处理或处理不当造成的损失，全部由我司负责；
◆每逢节假日前，我司将提前两天派员对该工程消防设施、设备进行检查，保证消防系统的正常、稳定运行
◆对所有发生故障的消防设备、器件维保方负责修理，如不能修复，我司应出具相应的检修报告说明原因。
对维修所需辅材由我司负责，设施设备及零配件和材料购买由物业管理公司负责。
◆本维保方案如与维保合同中的其他条款相冲突,按维保合同要求执行.
有限公司
年月日
消防系统维护保养方案
依据有关消防法规及相关规范和市消防局制定的《消防设施维护保养细则》，我公司确定维管方案如下：
1、紧急故障处理制度
当系统出现故障，值班人员应做好故障记录，然后及时通知我公司客户服务中心，讲清楚故障现象（便于作相应准备），我公司将派人员在2小时内赶到现场处理故障，一般故障保证在24小时内排除如遇特殊原因（如配件不能及时购买）不能及时排除的，向甲方出具书面报告，说明原因，并极积配合相关单位，力争在最短时间内解决，确保系统正常运行。
消防主机（包括电源部分）、各控制板、回路板发生故障，如不能在24小时内修复，在48小时内提供代用设备；每次维护由维护人员填写维管记录表，一式两份，双方人员签字确认后，各存一份，作为工程维护档案，以备查阅。
2、系统月检制度
每月我公司派维管人员到现场作相应月检及测试工作，发现问题及时解决，并填写《月检记录表》一式三份，经甲方认可，双方签字确认盖章。
具体工作内容：
①火灾自动报警系统
⑴对控制室消防主机每月进行除尘保养，检查火灾报警控制器、联动控制器、通讯控制器、探测器、CRT、手报按钮、消火栓按钮、主备电切换等是否工作正常；
⑵每月各种火灾探测器按安装总量的1％（不少于10个点）采用专用检测设备对控制器进行模拟火灾响应试验和故障报警试验。
⑶每月按安装总量的5%进行手动报警联动测试；
⑷进行各控制线路的检查维修。
自动喷水灭火系统
⑴每月检查喷淋泵、湿式报警阀组、雨淋阀组、稳压设备、阀门、水泵结合器、等是否工作正常；
⑵每月手动启动喷淋泵（包括现场和联动盘操作）并模拟自动控制条件进行自动启泵和进行主备泵切换试验；
⑶每月按安装数量的5%抽检末端试水装置，检查水流指示器、水力警铃、压力开关及联动信号、反馈信号是否正常；
⑷每季度模拟火灾联动雨淋阀控制电磁阀动作、压力开关、水力警铃是否正常；
⑸所有喷淋水泵的控制、电机、泵体负责按期检查；
消火栓系统
⑴每月检查消防泵、稳压设备、阀门、水泵结合器等是否工作正常；
⑵每月手动启动消防泵（包括现场和联动盘操作）并模拟自动控制条件进行自动启泵和进行主备泵切换试验；
⑶每月按安装数量的5%进行消火栓按钮启泵试验，每季度进行联动测试；
⑷所有消防水泵的控制、电机、泵体负责按期检查；
④防排烟系统
⑴每月根据火警联动测试区域检查各送风口、排烟口的工作状态是否正常,前室及楼梯间的正压值是否正常；检查送风机、排烟机等动作及反馈信号是否正常。
⑤消防通讯系统
⑴每月按分区1个的方式，检查电话插孔、分机的通话质量；
⑵负责对线路的检查维修。
⑥防火分隔系统
⑴每月根据火灾联动测试区域检查防火卷帘门、挡烟垂帘的工作是否正常；
⑵对发生故障的防火卷帘门、挡烟垂帘负责检修；
⑦消防大空间灭火系统
⑴每月对大空间灭火系统现场控制、控制柜内设备进行检查，发现问题及时修复；
3、系统季检制度
按照消防局2001年62号文件，每季度我公司派维管人员对贵单位的消防系统作一次季检，并出具《季检报告》一式三份，经双方确认签字盖章后，双方各执一份，另一份由物管方送消防支队备案。
具体工作内容：
①火灾自动报警系统
（1）检查消防控制室工作环境以及火灾报警探制器、联动控制器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。
（2）检查火灾报警控制器自检功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、报警记忆功能和主备电源自动转换功能，确认其工作状态。
（3）安装总量的1％（不少于10个点）采用专用检测设备对控制器进行模拟火灾响应试验和故障报警试验。
（4）按安装总量的5％（不少于10个点）进行手动报警按钮模拟火灾响应试验和故障报警试验。
（5）测试手动或自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。
②自动喷水灭火系统（含水雾系统）
A、检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备、阀门、闭式喷头、雨林喷头、水泵按合器、等是否处于正常完好状态。
B、手动启动喷淋泵，并模拟自动控制条件进行自动启动喷淋泵，进行主、备泵切换功能试验。
C、用末端放水装置进行放水试验，检查水流指示器和压力开关的报警功能、自动启泵功能及信号显示是否正常。
D、利用报警阀上的放水试验阀放水，试验系统供水情况；测试水力警铃工作是否正常，压力电气信号是否正确。
E、模拟火灾联动雨林阀控制电磁阀动作是否正常，压力电气信号是否正确。
F、试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正常。
③消火栓系统
A、检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备、阀门、水泵按合器、室内外消火栓等是否处于正常完好状态。
手动启动消火栓泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消火栓泵，进行主、备泵切换功能试验。
B、按安装数量的1％（不少于10个点）试验远距离启泵按钮，检查自动启泵功能和信号显示是否正常。
C、屋顶消火栓或最不利点消火栓出水试验，检查管网压力和水质。
D、试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正确。
④消防大空间灭火系统
⑴每季度按安装数量的10%模拟联动状态下火焰寻检及自动开启电磁阀试验；
⑵每半年进行消防水炮的联动测试。
⑤防火分隔系统
A、检查防火门、防火卷帘门、挡烟垂帘周围有无阻碍正常开启的障碍物，能否处于正常启闭状态。
B、按安装数量的5％试验自动方式启动防火卷帘门、挡烟垂帘。
C、按安装数量的5％试验手动按钮启动防火卷帘门。
D、通过消防控制室进行联动试验，防火卷帘门、挡烟垂帘动作及反馈信号是否正常。
⑥防排烟系统
A．检查送风、排烟机房的工作环境、送风口、排烟口、防火阀等是否处于正常完好状态。
B．按安装数量的5%试验自动方式打开排烟口，启动送风机、排烟机，并测试前室、楼梯间的正压值。
c．通过消防控制室进行联动试验，检查送风机、排烟机、防火阀等动作及反馈信号是否正常。
消防广播通讯设备
A、检查电话插孔、重要场所的对讲电话、播音设备、扬声器等是否处于正常完好状态。
B、按安装数量的5％试验电话插孔和对讲电话的通话质量。
C、按安装数量的5％试验选层（或选区）广播，检查广播声级是否正常。
D、进行从背景音乐状态下强切至事故广播状态的功能。
气体灭火系统
A、检查贮瓶间及防护区的工作环境、贮气瓶、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网、喷嘴、紧急启动按钮、声光报警装置。
B、灭火剂贮存容器进行承重检查，灭火剂净重不得小于设计量的5%。
C、对每个防护区进行一次模拟自动启动试验。
其它消防设施
A、试验消防电梯的迫降功能是否正常。
B、进行切断非消防电源切断试验。
C、检查消防疏散通道是否畅通。
4、特别检查
当重大节日及贵单位有重大会议或活动时，按贵单位需要，我司可提前对相关系统进行一次特别的重点检查、维修，保证系统的正常运行，并出具检测报告。
5、系统年检制度
每一年我公司派维管和专业检测人员，对贵单位的消防系统按消防设施设备检测规范作一次全面检测，并为贵单位出具《消防设施设备运行检测报告》一式三份，经双方确认签字盖章后，双方各执一份，另一份由物管方送消防支队备案。
6、在系统月检、季检、年检中发现问题由维保公司及时处理。
A、对消防专用系统[火灾自动报警系统、消火栓系统（不包括管网）、自动喷水灭火系统（不包括管网）、防火分隔系统、防排烟系统等]的所有设备负完全维护责任。
B、对于人为损坏和不可抗拒的自然灾害引起的故障不负责任。
但我司会积极配合及协助贵单位处理相关故障，将损失降到最低。
C、对甲方因建筑改造或装修引起的故障及增添设备不负维护责任。
但我司会积极配合及协助贵单位处理问题。
D、对非消防专用设备（电梯、发电机、空调通风、应急照明疏散指示系统等设备）但与消防有联动关系的，我司只负责消防联动信号部分，不负责设备的维护保养。
E、无故障时按相关规范及双方协商约定的条款对所有消防系统进行正常维护保养。
有限公司
年月日
突发事件处理程序及应急处理措施
一、突发事件处理程序
接到报询问详携带相关2小时内
修电话细情况工具配件赶到现场
修复确认填写修复立即采取
维修记录措施维修
确定维修书面说采取应
方案时间明原因急措施未修复
二、应急处理措施
消防设施是确保建筑物消防安全的重要设施，发生故障就造成了消防安全隐患，特别是报警联动控制器、自动灭火系统等重要设施必须保证正常运行，时刻处于准工作状态。
（1）警联动控制器的故障抢修
火灾自动报警控制器是消防设施运行的中枢神经，一旦发生故障，消防设施则无法报警联动工作。
接到故障通知后，由项目负责人带队，携带相关工具，在2小时内赶到现场进行检查处理。
如因主板、通讯板、回路板、电板软件系统发生故障或烧坏，现场马上进行维修，确实无法修复的，立即联系厂家购买更换。
（2）消防水系统
当管网、阀门、消火栓、喷头时，第一发现人员应先关断水源，并通知我司维保人员前往协助抢修。
如不能修复的要采取必要的应急措施，如派人值守等。
（3）、气体灭火系统故障处理
气体灭火系统通常是保护重要设备的场所，一旦发生故障，不仅有火灾隐患，还有危及内部人员人身安全的隐患。
接到故障通知后，由项目经理带队，电气工程师一名，机械维修技术人员1名，2小时内赶到现场检修。
检修前先拆掉气体驱动电磁阀，瓶头阀上保险销后进行检修。
有限公司
年月日
专业技术人员名单
暖通工程师：
电气工程师：
给排水工程师：
有限公司
年月日
维管组织机构图
有限公司
年月日
维保检测主要工具.设备清单
WTS-3.5感温探测器实验装置
2套
YTS-3.1感烟探测器实验装置
2套
VC60A兆欧表
2台
HS5920数字声级计
2台
DP1000Ⅲ数字微压计
2台
DT9925数字万用表
2台
AVM-01数字风速仪
2台
TES-133数字照度计
2台
ESMS-1水喷淋系统试水装置
2套
SSZ-1消火栓系统试水装置
2套
SJ9-2电子表
2个
加热笔附件盒
2个
JEC-2多功能工程坡度检测仪
2个
7.5M钢卷尺
2个
对讲机
3对
电焊机
1台
套丝机
1台
水,电,钳工工具
1套
维保业绩消防设施应急维护记录
工程名称
管理单位
报修时间
报修人姓名电话
报修内容纪要：
维修处理措施、处理结果：
服务开始日期及时间
服务结束日期及时间
维修工程师签字
电话
客户满意度调查（客户填写）
客户对工程师技术能力的满意度：
非常满意□比较满意□一般□不太满意□很不满意□
客户对工程师服务态度的满意度：
非常满意□比较满意□一般□不太满意□很不满意□
客户对本次维修的总体的满意度：
非常满意□比较满意□一般□不太满意□很不满意□
维修后设备是否正常？
是□否□现场是否清理整洁？
是□否□
客户意见：
﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍
﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍
﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍
﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍
﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍
签字：
消防设施月检记录
建筑名称：
管理（使用）单位：
维修保养单位：
维修保养日期：
年月日
服务部编制
工程名称
管理单位
到达时间
离开时间
序号
设备种类
检查及试验内容
结果
检查人
1
火
灾
自
动
报
警
系
统
1、检查消防控制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层显示器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。
2、检查火灾报警控制器自检功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、报警记忆功能和主备电源切换功能确认处于正常完好的状态。
3、对部分探测器、手动报警按钮进行模拟火灾响应试验。
4、消防广播
5、对警铃及声光报警进行模拟火灾状态下的响应试验。
6、测试手动或自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。
2
消
火
栓
系
统
1、检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网、阀门、水泵结合器、室内消火栓、储水设备等是否处于正常完好状态。
2、手动启动电动消防泵，并模拟自动启泵功能和信号显示是否正常。
3、按安装数量的10%远距离启泵按钮，检查自动启泵功能和信号显示是否正常。
4、屋顶消火栓或最不利点消火栓出水，检查网管压力和水质。
5、与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正确。
3
自
动
喷
淋
系
统
1、检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备电源控制柜、湿式报警阀、管网、喷头、水泵结合器、储水设备。
2、手动启动电动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主备泵切换功能。
3、检查水流指示器和压力开关的报警功能、自动启泵功能和信号显示功能是否正常。
4、利用报警阀上的放水阀放水，试验系统供水情况：
测试水力警铃和压力电气信号
5、与消防控制室联动控制功能、信号反馈。
工程名称
管理单位
到达时间
离开时间
序号
设备种类
检查及试验内容
结果
检查人
4
气体
灭火
系统
1、检查储瓶间及防护区的工作环境、储气瓶、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网、喷嘴、紧急启动按钮、声光报警装置。
2、灭火剂储存容器进行承重检查，灭火剂净重不的小于设计量的5%。
3、对每个防火分区进行一次模拟自动启动。
5
疏散指示系统
1、检查安全出口、疏散通道、重要场所的应急照明系统及疏散指示标志。
2、按安装数量的5%应急照明或疏散指示灯的工作照度和疏散照度。
6
防火
分隔
系统
1、检查防火门、防火卷帘门周围有无影响门正常开启的障碍物，门能否处于正常启闭状态。
2、按安装数量的10%试验手动按钮启动防火卷帘门。
3、通过消防联动控制室进行联动，检查防火门，防火卷帘门动作及反馈信号是否正常。
7
防
排
烟
系
统
1、检查送风、排烟机房的工作环境、送风机、排烟机电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等是否处于正常完好状态。
2、按安装数量的10%试验自动方式打开排烟口，启动送风机、排烟机，并测试前室、楼梯间的正压值。
3、自动方式关闭空调系统、电动防火阀。
4、按安装数量的10%手动关闭防火阀。
5、通过消防控制室进行联动，检查送风机、排烟机、防火阀等动作及反馈信号。
8
移动
灭火
系统
1、检查移动灭火的种类、数量、设置位置、标志等是否符合要求。
2、按照总数的10%检查灭火器的压力、重量、有效期是否合格，必要时做喷射试验。
9
消防通讯系统
1、检查电话插孔、重要场所的对讲电话、播音设备、扬声器等是否处于正常完好状态。
2、按安装数量的5%实验电话插孔和对讲电话的通话质量。
3、消防广播联动试验。
工程名称
管理单位
到达时间
离开时间
序号
设备种类
检查及试验内容
检查人
10
其他
消防
设施
1、自备发电设施能否正常切换及发电。
2、消防电梯的迫降功能。
3、消防电源的末端切换。
4、进行切断非消防电源切断。
5、检查消防疏散通道是否畅通。
存在故障及处理情况
甲方现场代表：
签字：
甲方负责人意见：
签字：
维保单位意见：
签字：
注：
正常在结果栏中画“√”，有问题在结果栏中画“×”并写明详细情况
消防设施季度检查情况报告表
CJWJ0175025
年月日NO.
建筑名称
使用管理单位
设备种类
检查结果
故障及排除情况
检查人
备注
火灾自动报警系统
自动喷淋灭火系统
消火栓灭火系统
气体灭火系统
泡沫灭火系统
防排烟系统
防火分隔系统
疏散指示、应急照明系统
消防广播系统
消防电话系统
消防电梯
消防电源
存在的缺陷
甲方意见：
（盖章）
负责人签字：
维管公司意见：
（盖章）
负责人签字：
注：
检查结果栏中正常划“√”，有问题划“ⅹ”，并说明原因
年检报告
建筑名称：
大厦
管理（使用）单位：
维修保养单位：
维修保养日期：
服务部编制
维修保养项目
维修保养内容及运行状态
故障及排除情况
结果
1、建筑防火分隔和安全疏散设施
防火门
防火窗
防火卷帘门
推门式外开防火门
消防电梯
轿厢内专用电话
首层消防专用按钮
消防电梯井底排水设施
2、消防给水设施
消防水池
检查水池给水管网及水位
室内消火栓
管网及设备、阀门维护检查
室外消火栓
管网及设备、阀门维护检查
管网阀门
管网是否完好、阀门开启灵活
水泵接合器
设备完好阀门开启正常
消防水箱
检查水箱给水及水位状态
增压设施
设备维护检查及试运行
消防卷盘
设备维护检查
升级会员 