韶关市市区三旧改造实施办法试行.docx

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韶关市市区三旧改造实施办法试行

韶关市市区“三旧”改造实施办法（试行）

根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）和《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）精神，为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进节约集约用地，确保我市经济和社会可持续发展，特制定本实施办法。

第一章 总则

第一条适用范围

市区“三旧”是指浈江区、武江区所辖范围内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。

我市下列土地可列入“三旧”改造范围：

（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；

（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（九）其他经市“三旧”改造工作领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范围：

（一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；

（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（三）权属有争议的；

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；

（六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。

第二条改造原则

实施“三旧”改造，应当遵循“全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控”，“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。

实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，预留足够的公共用地和空间。

第三条改造规模

为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，确定我市市区将完成“三旧”改造土地面积约5.4万亩。

第四条机构设置

为加强对市区“三旧改造”工作的组织和领导，市成立市区“三旧”改造工作领导小组。

领导小组由市政府主要领导任组长，分管副市长任副组长，市法院、市检察院、市审计局、市发展和改革局、市经济和信息化局、市监察局、市财政局、市城乡规划局、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市农业局、市人力资源和社会保障局、市文广新局、市环境保护局、市城市综合管理局、市公安局、市法制局、市工商局、市税务局、市国有资产管理委员会、市公共资产管理中心等部门和浈江区、武江区政府主要领导为成员。

领导小组下设办公室（以下简称市“三旧”办），办公室设在市国土资源局。

办公室主任由分管副市长兼任，办公室副主任由市政府副秘书长、市城乡规划局、市国土资源局主要领导兼任。

市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定市“三旧”改造专项规划、年度实施计划及单元规划。

市“三旧”办负责市“三旧”改造规划的协调统筹，组织编制市“三旧”改造年度实施计划，审查或审核具体项目的改造方案；负责指导、督促、检查各成员单位的工作。

各“三旧”改造领导小组成员单位要参照市的做法成立相应的领导小组和办公室。

领导小组组长由单位主要领导担任，办公室人员由单位结合实际，从各相关职能部门抽调组成。

第五条部门职责

（一）市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和行业发展规划编制；

（二）市财政局负责制定并落实“三旧”改造土地税费优惠政策，负责土地出让金的拨付和使用监督工作；

（三）市国土资源局负责指导“三旧”改造方案的编制，负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续，负责完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作，负责土地确权、登记；

（四）市住房和城乡建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管；

（五）市城乡规划局协同市“三旧”办负责全市“三旧”改造规划的协调统筹，负责编制“三旧”改造专项规划及协助编制年度实施计划、“三旧”改造单元规划，提供项目的规划设计条件，办理项目的规划审批手续；

（六）市城市综合管理局负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理及政府主导改造项目拆迁成本核算、审定；

（七）市检察院、市审计局、市经济和信息化局、市监察局、市财政局、市农业局、市人力资源和社会保障局、市环境保护局、市城市综合管理局、市公安局、市法制局、市工商局、市税务局、市国有资产管理委员会、市公共资产管理中心等部门和浈江区、武江区政府在各自职责范围内对“三旧”改造进行指导和管理；

（八）浈江区、武江区负责协助编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划，负责协助编制具体项目的“三旧”改造方案，“三旧”改造调查工作,负责做好辖区内“三旧”改造项目实施的协调和组织工作。

第二章“三旧”改造规划的编制与审批

第六条总体要求

（一）“三旧”改造规划的原则：

规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。

（二）“三旧”改造规划的目标：

拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。

（三）“三旧”改造应在城市总体规划和控制性详规指导下，逐步完善城市功能，不断提升城市品质，改善优化人居环境，按要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留一定比例（不低于1/3）的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。

“三旧”改造规划在保障好所改造地区总体功能和控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

（四）“三旧”改造规划分为“三旧”改造专项规划和“三旧”改造单元规划两个层次。

第七条“三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制与审批

（一）市城乡规划局组织编制“三旧”改造专项规划，市“三旧”办根据专项规划组织编制全市“三旧”改造年度实施计划，市国土资源局等相关部门协助编制，“三旧”改造专项规划必须在2010年6月底前完成。

（二）“三旧”改造专项规划及年度实施计划依据经济社会发展计划、土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划等相关规划，结合产业结构调整和城市更新改造的需要，在全市范围内对“三旧”改造进行统一部署和整体安排。

（三）“三旧”改造专项规划的规划期限一般为5年。

（四）“三旧”改造专项规划的内容应包括：

改造背景和依据、改造原则、改造范围及现状，总体用地布局和规模、用地功能结构，市政和公共配套服务设施的总体规划与布局，道路交通的总体规划和道路网络构成，环境景观设计和公共空间规划，历史文化遗存保护、自然生态资源保护，实施机制等。

（五）已批建设用地改为经营性用途（既成事实的）、生产性工业用地单宗项目拆建改造等不纳入“三旧”改造专项规划及年度实施计划，不占用“三旧”改造规模。

（六）“三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制、审批流程：

1、市城乡规划局开展规划编制工作，市“三旧”办根据专项规划组织编制全市“三旧”改造年度实施计划；

2、规划草案完成后，由市城乡规划局报送市“三旧”办进行审议，同时审议年度实施计划，并向社会公示，公示时间不少于15个日历日；

3、市城乡规划局和市“三旧”办根据公众意见修改完善规划草案和年度实施计划后，报送市“三旧”改造工作领导小组审核；

4、审核通过后，由市政府批准并将规划成果和年度实施计划抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案，并将规划成果向社会公布。

（七）“三旧”改造专项规划及年度实施计划的调整，也按照上述程序进行。

第八条“三旧”改造单元规划的编制与审批

（一）“三旧”改造单元规划由市城乡规划局负责组织编制，报送市“三旧”改造工作领导小组审批。

（二）“三旧”改造单元规划应以“三旧”改造专项规划及年度实施计划为依据，以成片改造单元为单位，以控制性详细规划为指导，以改善城市面貌、提升城市品质、提高土地利用效益为目的，制定近期改造片区的详细规划，提出具体的改造要求和实施安排，要求达到城市设计的深度。

（三）为加快推进“三旧”改造，市城乡规划局可在编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划的同时，选择条件成熟近期重点改造片区，开展“三旧”改造单元规划的编制工作。

（四）“三旧”改造单元规划的规划范围应结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界进行划定。

（五）“三旧”改造单元规划应达到城市设计的深度，内容应包括：

划定改造单元，确定改造类型，明确改造要求、开发强度，提出实施策略和政策建议等。

（六）“三旧”改造单元规划应符合控制性详细规划的要求，经论证确需对控制性详细规划进行调整的，应同时开展控制性详细规划的调整论证工作，并按相关规定报批。

（七）未编制控制性详细规划的片区，可将“三旧”改造单元规划内容纳入控制性详细规划一并编制和审批。

（八）根据“三旧”改造单元规划与控制性详细规划的关系，其编制、审批流程主要分为以下五种情况：

1、“三旧”改造单元规划符合已批准的控制性详细规划；

2、“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调；

3、“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整；

4、“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行重大调整；

5、“三旧”改造单元规划与控制性详细规划一并编制和审批。

（九）“三旧”改造需保证不低于“三旧”改造商品住宅用地总量的5%作为保障性住房用地。

第三章 成片拆迁改造的类型及审批程序

第九条成片拆迁改造定义

成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能调整或拆除重建等城市建设活动。

成片拆迁改造地块边界须规整。

第十条成片拆迁改造类型

成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人或市场主体自行改造等四种类型。

第十一条成片拆迁改造必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

第十二条政府主导改造的类型及审批程序

（一）政府主导改造是指市人民政府授权市“三旧”办，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型。

（二）政府主导改造流程：

1、开展土地和房屋权属调查工作；

2、编制并申报单元规划；

3、编制并申报改造方案；

4、具体项目改造方案由市“三旧”办编制并经公示后，报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定，由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；

5、具体项目改造方案批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

（三）属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。

第十三条社会资金参与改造的类型及审批程序

（一）社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等三种类型。

（二）社会资金参与改造流程：

1、开展土地和房屋权属调查工作；

2、编制并申报单元规划；

3、编制并申报改造方案；

4、具体项目改造方案由市“三旧”办编制并经公示后，报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定，并由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；

5、具体项目改造方案批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

（三）政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地。

第十四条集体经济组织自行改造的类型及审批程序

（一）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其所有的集体建设用地自行改造；申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与相关单位合作开发建设的改造等三种类型。

（二）集体经济组织自行改造流程：

1、开展土地和房屋权属调查工作；

2、编制并申报单元规划；

3、编制并申报改造方案；

4、具体项目改造方案报批：

（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改造方案由改造主体编制，经所在区政府同意后，报市“三旧”办审核并经公示后，报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批；

（2）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与相关单位合作开发建设的改造，其改造方案由改造主体编制，经所在区政府同意后，报市“三旧”办审核并经公示后，报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定，并由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。

5、具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

（三）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造，或与相关单位合作开发建设的改造，可以以协议方式（不包括商品住宅和加油站）出让供地，必须报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批，并进行公示。

涉及土地出让金的补交按照《韶关市市区“三旧”改造资金管理办法》（韶府办[2010]108号，以下简称《管理办法》）执行。

（四）土地利用总体规划和城乡规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品住宅和加油站开发。

（五）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时，按规定须在市土地交易中心公开交易。

（六）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可免公开交易。

第十五条原土地使用权人或市场主体自行改造的类型及审批程序

（一）原土地使用权人或市场主体自行改造是指原土地使用权人或市场主体自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。

（二）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程：

1、编制并申报单元规划；

2、编制并申报改造方案；

3、有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后，经所在区政府同意后，上报市“三旧”办审核，公示后，报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批；

4、具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

（三）划拨土地使用权人自行改造流程同于有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

（四）原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造流程：

1、分散土地归宗。

市国土资源局根据原土地使用权人或市场主体的申请，将分散的土地归宗，原土地使用权人或市场主体办理土地变更登记手续。

分散的土地必须是国有建设用地；

2、编制并申报单元规划；

3、编制并申报改造方案；

4、原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造，其改造方案由改造主体编制后，经所在区政府同意后，上报市“三旧”办审核公示后，上报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批；

5.具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

（五）原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造流程，可采取协议方式形式供地，涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

第十六条边角地、夹心地、插花地的处理

（一）定义

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

（二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

1、“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；

2、“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经市人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；

3、“三地”属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

（三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供相关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

相关用地计划指标及耕地占补平衡由市政府负责落实。

涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。

第十七条“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由市“三旧”办审核同意并报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）批准实施。

第十八条旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。

周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。

第十九条经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。

确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第二十条为加快推进“三旧”改造，经批准同意开展单元规划编制工作的片区，在编制单元规划的同时，允许依据已批准的控制性详细规划制定改造方案，经市“三旧”改造工作领导小组审定，报省人民政府批准。

改造方案与经批准的单元规划有矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市“三旧”办批准后实施。

第二十一条“三旧”改造具体项目报建时，与经市“三旧”改造工作领导小组批准实施的单元规划一致的，可不再报相关部门审批。

第四章 单宗项目改造的类型及审批程序

第二十二条单宗项目改造定义

单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。

对于用地手续不完善但基本符合相关规划的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可先按相关规定办理相关手续后，再参照本章办理。

第二十三条单宗项目改造类型

单宗项目改造分为两种类型：

已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造。

第二十四条已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序

已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。

本办法施行之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理；

本办法施行之后申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本办法第三章规定办理。

（一）供地方式：

1、集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐等经营性用途（不包括商品住宅和加油站），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

2、非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅和加油站），根据省政府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地储备交易中心公开交易；

3、集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅和加油站），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转相关规定补缴土地出让金；

4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，报市政府常务会议（参会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按相关规定补缴土地出让金，涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

5、以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金，涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，进入市土地交易中心公开交易。

（二）审批程序：

1、申请人持所需资料，先经所在区政府同意后，向市“三旧”办提出申请，由市“三旧”办审核后转报市“三旧”改造工作领导小组。

2、市“三旧”办以通知方式征求市规划、国土、住建等领导小组成员单位意见。

3、市“三旧”办综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。

4、申请人持市“三旧”办的审核意见，到政府相关部门办理相关手续文件。

5、申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：

无须入市交易的，凭市“三旧”办出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；按规定必须入市交易的，凭市“三旧”办出具的意见，进入市土地交易中心公开交易。

涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

第二十五条单宗项目拆建改造的类型及审批程序

单宗项目因自身发展需要申请提高容积率的，在符合城乡规划有关要求和不改变原批准用途的情况下，可按本章规定办理。

（一）按用途分类：

1、在符合控制性详细规划的前提下，属生产性工业用地因增资扩产需要申请提高容积率的，不再调整土地出让金、建设配套设施费，按本章规定办理。

2、在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，属经营性用地申请提高容积率的，按本办法第三章规定办理，涉及土地出让金的补交按照《管理办法》执行。

（二）生产性工业用地提高容积率审批程序：

1、申请人持所需资料先经所在区政府同意后，向市“三旧”办提出申请，由市“三旧”办审核后转报市“三旧”改造工作领导小组。

2、市“三旧”办以通知方式征求市规划、国土、住建等领导小组成员单位意见。

3、市“三旧”办综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。

4、到市城乡规划局办理《建设用地规划批准书》；

5、凭《建设用地规划批准书》向市国土资源局申请重新核发土地使用证。

其中：

以行政划拨方式取得的国有建设用地重新核发国有土地划拨决定书；以出让方式取得的国有建设用地变更或重新签订出让合同；由本集体经济组织自用的集体建设用地，报市国土资源局备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。

第五章 鼓励措施

第二十六条优先审