销售管理制度之“回款专项管理”.doc

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销售管理制度之“回款专项管理”

第一条买受人交付楼款时，营销部、财务部必须按以下程序办理：

1、销售经办根据售楼资料审核认购书上所填写的面积、单价、折扣、成交价、付款方式是否准确，审核无误后开具《交款核对单》，并将资料转交财务部。

2、财务经办审核《交款核对单》及《楼宇认购书》是否正确，是否有营销部有关人员的签字，是否有收齐客户定金的收据。

3、财务经办核对买受人到监控银行转帐后交回的缴款通知书回执、银行转帐单是否已加盖银行的确认章、转帐单的金额是否与应交款额一致。

上述资料审核无误后，开出同等金额的发票，同时收回认购书第三联冲抵部分定金。

4、财务经办将发票联、认购书第二联交给买受人，同时，将认购书第三联、买受人交来的银行转帐单、发票记帐联入帐，将房管部门办证联同时剪下单独存放，并在一周内移交营销部

第二条应收款（含首期款、分期付款）的管理，必须严格遵循以下程序：

1、销售内勤必须根据认购书约定的应收款时间，提前3天电话通知买受人。

2、办理买受人交款时，销售部经办人凭认购书开具《交款核对单》，逾期交款的，须按约定计收违约金。

3、财务经办审核《交款核对单》的金额与应收款金额准确无误后，收取买受人款项，并在《交款核对单》上签名，开具同等金额的发票。

4、统计专员在每天签约完毕后须对一次性付款、首期分期付款的客户建立台帐，以便跟进尾款支付情况。

每月最后一天负责对应收款情况进行汇总，欠款超过7天的，销售内勤必须发书面特快专递催款通知，欠款超过1个月的，销售内勤负责将统计结果报销售经理，销售经理必须在2天内拟定处理措施。

第三条在每期楼宇发售前一个月内，按揭专员必须请示相关领导后，配合财务部完成与按揭合作银行《银行按揭业务合作协议》等相关文件的签署工作，并确定按揭款的放款方式（比如：

是否快速放款等事宜，明确收款细则）并与银行协商按揭细节，制定按揭须知。

第四条按揭专员根据银行审批要求制作完成银行最新按揭须知后，交营销部档案专员备案；营销部须及时组织签约组、现场销售人员进行按揭知识培训。

房地产智库

按揭客户签约流程

请查阅附件14－28（Px）

第五条每期楼宇发售前1个月（新项目第一期楼宇发售前2个月），营销部按揭专员须按照集团资金中心的安排获得签订银行按揭合作协议所需的相关资料（包括但不限于国土证、土地规划许可证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售证、公司营业执照副本复印件、税务登记证、贷款年审卡、公司法人身份证复印件、公司法人证明等）并交营销部档案专员归档。

第六条按揭专员须于上午9：

30前，根据项目、按揭银行编制每日按揭放款明细报统计专员，并将按揭相关信息输入明源销售系统。

第七条按揭专员须于上午9:

30前，编制公积金按揭客户明细及非快速放款银行客户明细报办证专员，确保该批《商品房买卖合同》进行优先鉴证。

第八条营销部按揭专员须按项目、合作银行，建立相应的银行按揭台帐以进行按揭日常工作的跟进；每日凭签约专员提交的按揭须知回执及签约明细更新按揭客户资料、与律师楼、按揭银行核对、跟进客户按揭情况，并每天制作前日下款明细呈报财务部。

第九条按揭专员须于每周一上午10：

00前，根据项目、按揭银行编制《每周按揭进度表》，并于每周一17：

30前编制每周（月）资金回笼计划。

第十条按揭专员须于每月最后一日，与财务部核对按揭放款明细，发现问题必须在2天内查明原因，并报营销部及财务部经理。

第十一条客户签署《商品房买卖合同》48小时内仍未办理按揭或按揭资料未补齐的，按揭专员须立即填写《寄信台帐》，寄发《催办按揭通知书》通知业主尽快办理完毕按揭手续。

销售经理负责检查及考核。

第十二条签合同次日，要求按揭银行（或代办律师楼）提供办理按揭客户情况并了解资料是否齐全，根据按揭银行（或代办律师楼）提供的情况登记并查核按揭台帐。

按揭台帐表

请查阅附件14－29（Px）

第十三条按揭经办必须督促买受人在《商品房买卖合同》签署后3天内办理银行按揭申请手续，必须确保非公积金贷款在《商品房买卖合同》签署后10天内下款（指快速放款），公积金贷款必须确保在《商品房买卖合同》签署后60天内下款（已发出书面催办通知而买受人仍未办理的除外）。

第十四条按揭专员须建立专门的《合同盖章、移交签收表》，确保买卖合同复印件、按揭合同、已鉴证合同等重要按揭资料妥善移交。

第十五条在《房地产权证》未办理完毕前，按揭经办人员必须跟进买受人供楼情况，严格控制回购率，具体要求如下：

1、每月最后一天，按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供楼人员名单，将该名单进行统计并报销售经理。

2、买受人1个月未按时供楼的，由按揭经办人员电话催办。

经电话通知5天内仍不供楼的，按揭经办须发书面催款通知。

书面催款通知发出10天内买受人仍未供楼的，按揭经办人员必须亲自上门催款。

3、连续三个月以上未按时供楼的，由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请示主管领导后，与物业公司联系采取有效措施（未交楼除外）。

第十六条银行回购房处理方法如下：

1、按照银行合作协议约定，连续三个月不供楼者，经多次催促未果，银行已对我司发出回购通知书的，按揭专员必须书面请示公司领导，给批准后我司履行回购担保责任。

2、已办理完毕回购手续的楼宇，按揭专员必须在三天内将客户相关资料移交法律事务部进行法律诉讼处理。