物业管理业主手册.docx

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物业管理业主手册

XX保利物业酒店管理XX公司XX分公司

保利·颐和家园

业主手册

一、前言…………………………………………………………02

二、小区简介……………………………………………………02

三、物业管理……………………………………………………03

四、管理费用……………………………………………………04

五、设备及服务…………………………………………………05

六、装修管理……………………………………………………06

七、搬家事宜……………………………………………………08

八、业主（用户）的其他责任及须知…………………………09

九、秩序、安全…………………………………………………15

十、关于空调安装………………………………………………16

十一、紧急事项应急处理………………………………………16

十二、清洁卫生…………………………………………………17

十三、车辆管理规定……………………………………………18

十四、社区精神文明建设………………………………………20

十五、结束语……………………………………………………20

十六、常用……………………………………………21

一、前言

恭喜您及全家成为保利·颐和家园小区的主人！

为使业主/用户深入了解所居住小区物业的综合情况及管理公约内容，使居住在小区的业主/用户充分享受舒适、宁静、祥和的生活环境，也使我们能为业主/用户提供尽善尽美的管理服务。

我们根据小区的设计、建设特点和政府的有关法规、政策以及保利物业公司服务管理经验编撰本手册，敬请您细心地阅读并妥善保存，以便让物业公司和业主共同创造出一个温馨、和谐、全新的现代居住小区。

二、小区简介

1、颐和家园（一期）概况

颐和家园位于南岗区工电路及尤家街路段，总用地面积7.3万平方米，地上总建筑面积14.44万平方米，其中住宅建筑面积12.64万平方米。

小区一期27栋楼宇，以多层住宅为主，南北朝向，并配以中心会所，商铺，幼儿园，地上、地下车库等配套设施。

小区建筑密度27%，绿化率34%。

2、总体设计概况

颐和家园项目总体设计突出文化、人性化绿色家园的人文主义特色，强调自然景观与建筑风格的完美统一，楼体立面及平面设计以文化主题为理念展开构思，色彩自然，使小区充满生机和活力以及浓厚的文化底蕴。

景观设计突出了以人为本，以及自然风光和古典文化、现代文化的交融，体现文化内涵。

以园林文化小景为载体的景观错落有秩，点缀园区各处，步移景异，运动与休闲场所分区布局，尽显现代人高尚生活的理念，也诠释了保利发展文化地产的全新概念，将成为学府路一带的精品小区，为住户提供了一个品味人生的场所，享受优美生活的舒适空间。

三、物业管理

1、管理公司

1）根据管理合同，XX保利物业酒店管理XX公司XX分公司受聘本小区的管理公司。

2）本公司是经政府批准的经营性服务企业，具有国家一级物业管理资质。

3）该小区由本公司下设物管处为小区提供服务。

物管处拥有经验丰富的专业管理队伍。

为达到高水准的管理和服务目标，它将依照《XX市物业管理办法》对小区的房屋、设备、居住秩序等进行全方位综合一体化的管理与服务。

2、管理公司职权

1）管理公司有权代表业主（用户）就有关物业管理事宜与政府、公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。

2）管理公司依据有关政策文件及管理合同条文所赋予的权力，负责小区公共地方、楼宇结构、泵房、绿化及其它公共设施及设备管理。

其具体项目如下：

室外供水、供电、下水管道、排污井、沟渠、化粪池、垃圾屋、道路、绿化、文体活动场所、公共建筑物及门卫秩序、消防、交通车辆管理、以及清洁卫生等。

3、管理职员

管理公司职员经培训，持证上岗，能竭诚为小区全体业主（用户）服务，负责小区的日常管理及维修事务，请业主（用户）勿要求管理公司职员作私人性质服务。

所有管理员工一律不准向业主（用户）收取管理赏赐或谋求其它个人利益。

4、建议及投诉

如对小区环境及管理有建议或投诉，敬请您通知本管理公司，我们将热诚欢迎并认真对待您的建议或投诉。

四、管理费用

1、自业主（用户）进户之日起，管理公司按规定向业主（用户）收取物业管理费，用于支付小区公共设施设备正常运行的维护、保养，清洁卫生、绿化管理等，以及支付管理公司人员的薪金及行政费用。

2、每六个月交纳一次物业管理费用，按缴费具体时间安排，每超过1日收取千分之三滞纳金。

3、小区楼宇的公共配套设施自保修期满后，大中型维修工程费用从维修基金费中支付。

维修基金待政府有关部门出台相关政策标准后，依据标准收取，并按规定使用管理。

4、业主（用户）应按规定，按时足额缴纳采暖费用，以保证正常供暖。

5、业主（用户）应按有关政策规定，按时足额缴纳业主（用户）应负担的各项费用。

6、管理公司对拒绝缴纳以上各项费用者有权征收滞纳金或催缴手续费用，直至采取相应的法律手段追讨。

7、管理费用构成：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。

五、设备及服务

1、电力

各单位已安装独立配电箱，电表及充足的电灯及插座，为安全起见，切勿令电力负荷过量，电线及插座若发现陈旧必须更换，楼宇内线路均经科学设计，精心安装，不可随意更改，如确需改动任何电器工程必须经管理公司同意由合格的电器技工进行。

2、供水

小区24小时供应饮用水，业户外出时必须将水龙头关紧。

若因滴水而使公共地方，设施或其他单位蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。

3、燃气

小区24小时保障燃气的气源供应，如需改动燃气管道必须报经煤气公司批准，由其指派专人施工。

系统若发生泄漏现象，须及时与煤气公司联系，以免造成更大损失。

4、

小区已铺设电缆直达业主户内，用户可向电信局申请接装。

5、供暖

小区供暖为地热采暖方式，该系统完全能够满足业主的要求，确保您室内温暖、舒适。

因此，您千万不要改变供暖系统的管道及设施；严禁在管道上安装“跑风”和放水使用，这样做不仅浪费能源，而且会造成供热控制系统的故障，影响全小区供热。

如业主擅自接装，改动了采暖设施，出现后果业主负全责。

6、公共天线（有线电视）

各分户均设有有线电视插座。

若需增加额外的电视插座时，可通过物管中心安排专业公司安装，而费用应由相关分户负担。

根据小区公约条文，所有分户未经有关部门允许均不得安装任何室外卫星天线。

7、消防

小区的消防设备含每层设置的消防栓，由监控中心值班员24小时值班，监控消防系统的运行。

六、装修管理

1、用户在室内进行任何装修，必须符合建设部2002年第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，若装修工程发生违反法规的情况，业主（用户）须将违反部分恢复原样，直至有关方面满意，其所发生一切费用，由该业主（用户）自己承担。

2、业主（用户）装修需提前到管理处申请办理手续。

1）按要求填写装修申请表，并附装修施工图纸；

2）与物业公司签订装修管理协议；

3）选择有资质的装修施工队伍，交营业执照及复印件，交施工人员照片（办理出入证）。

3、装修保证

装修保证金：

此保证金由物业管理公司收取并保存。

作为保障装修期内，业主（用户）违反装修管理规定对小区环境和其它用户造成破坏、损失、涂污及其它行为的处理依据。

装修工程完工后，经管理公司检查用户是否遵守《装修审批标准》实际情况全部或部分返还保证金。

4、装修规定

用户及施工队装修施工时,必须确定不影响楼宇结构和原有水、电、采暖等系统的完好及以后的维护,对原设计不得随意拆改,特别是原房屋承重墙、柱、梁、楼板等主体结构，不得随意私接地热。

凡拆改水、电、煤气、采暖设施及管线走向必须书面通知管理公司。

经审批同意方可施工。

1）装修期间不得占用小区内公共地方施工，存放施工用料及建筑垃圾，应尽量采取措施减低装修期间内的噪音和气味对公共环境及其它用户的影响，为保证小区居民的正常生活秩序，晚21：

00后至早8：

00时前禁止施工以免影响他人休息。

2）用户及装修施工人员须采取有效措施保证楼宇内结构、装置、设备、装饰在装修期内不被损毁，或因缺乏防护手段造成的损坏（包括裂痕、污渍等），业主（用户或装修施工人员）需按价赔偿。

3）任何装修施工不得对楼宇外墙及公共地方、设施，装置进行拆改或干扰，如有违反现象，业主（用户）需承担修正工程的所有费用。

4）切勿将混凝土、砂石、木屑、装修用胶等杂物倒入排水口及厕所内。

5）严禁向窗外抛扔垃圾。

装修垃圾须袋装放入指定地点，统一清运，用户需缴纳清运费用。

6）业主（用户）及装修承办、施工人员，需对施工期间装修施工人员发生意外所造成的损失负责。

7）对装修施工人员不遵守规定，经劝阻无效者，管理公司有权禁止其施工。

8）针对小区的地热采暖方式，禁止使用射钉枪、冲击钻等工具在地面及天棚上进行穿凿、钻孔，破坏原有层面。

9）室内所有管线节门、接口、检修口周围需留有100mm以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400mm的检查口，便于日后维修检查。

第一节家政服务

XX东新家庭公司简介

东新家家庭服务XX位于XX市火炬路企图时代大厦一B层，属XX东新物业管理服务XX一子公司，是XX市家政服务行业的一颗新星，公司实力雄厚，业务X围广泛，家庭服务网点遍布市、区及周边市县，拥有广泛的客户群。

公司实行计算机自动监管，拥有一套自主研发的家政服务软件，在保姆、保洁、护理等家政服务方面独具个性特色，依靠专业的队伍、专业的工具、规X的管理、优质的服务在行业中拥有良好的口碑。

公司设有咨询处，安排专业人员解答客户的咨询、要求，并给客户提出合理化建议，力争使客户在最优惠的价位得到最满意的服务。

东新家政以XX为基地，在全国建立连锁式家政公司，力争成为引领西部乃至全中国的新家政企业，以专业的服务，良好的口碑赢得客户的信赖。

选择东新，您随时随地享受经典生活！

XX东新家庭服务XX

XX市2007年家庭服务业指导价格

项目

内容

价格

附注

家

务

服

务

一般家庭服务

600-1000元/月

依据家政员职业等级而定

月子护理（不住家）

1000-1500元/月

每天10小时、每天提供两餐

月子护理（住家）

1300-1800元/月

提供食宿

看护婴幼儿（不住家）

700-1000元/月

每天提供2餐

看护婴幼儿（住家）

600-1000元/月

提供食宿

家里护理病人（不住家）

800-1200元/月

每天提供2餐

家里护理病人（住家）

700-1000元/月

提供食宿

做午餐、打扫卫生

500-600元/月

提供一餐

做晚餐、打扫卫生

550-650元/月

提供一餐

医院陪

护病人

一般病人：

白班12小时30元、夜班12小时35元、24小时50元；

危重及不能自理病人：

白班12小时40元、夜班12小时50元、24小时80元

接送小孩、午餐

5-7元/次

钟点工

8-15元/小时

家教（各科）

20-40元/小时

不含特级教师和艺术类

建档服务费

100-200元/次

管理费

5-10%/月

备注

各家政服务机构可根据所处的区域地段和从业人员自身状况进行10—15%的浮动

清

洁

保

洁

建筑面积

收费标准

40—60平米

100—150元

60—80平米

120—200元

80—120平米

150—230元

120—150平米

180—300元

150—200平米

230—400元

别墅250—350平米

350—700元

专

业

清

洗

地毯清洗

3.00—6.00元/平米

用地毯抽洗机深度清洗

1.50—3.00元/平米

普通清洗

地面清洗

1—1.5元/平米

地面清洗打蜡

3—5元/平米

石材深度翻新

40—60元/平米

根据磨损程度及面积大小

石材浅度翻新

20—40元/平米

根据磨损程度及面积大小

石材结晶处理

5—10元/平米

根据面积大小

开荒工程

0.8—2元/平米

根据面积大小

玻璃清洗

1.5—3元/平米

根据面积大小

商业保洁价格由供需双方自定

备注：

1、各公司可根据用户需求和所用工具及保洁用品进行适当浮动。

2、家庭保洁不含灯具和抽油烟机的清洗。

为了使广大业主（或使用人）了解使用电梯运货和装修过程中的垃圾清运费、装修押金收取的相关标准，特列以下明细供业主（或用户）监督执行。

一、客梯运货费：

1、客梯运货费用标准：

（一层以外）3元∕㎡•户（业主）

2、此项收费仅指装修期间业主或使用人使用客梯运输货物（包括装修施工方运输装修材料）时应收取的费用。

3、运送货物时必须有专职电梯工操作，其它任何人不得私自使用电梯运送货物或私自操纵电梯运货。

二、装修押金及装修垃圾清运费：

1、装修垃圾清运费及装修押金均由业主和施工方负责缴纳。

2、装修押金及装修垃圾清运费收取标准：

装修押金：

3000元∕户

装修垃圾清运费300元∕户（60㎡—80㎡）

400元∕户（81㎡—100㎡）

500元∕户（101㎡—120㎡）

600元∕户（121㎡—140㎡以上）（业主）

上述费用均由XX东新物业管理服务XX东新城市家园管理处指定专人收取并开具相应的收据。

七、搬家事宜

当住户乔迁新居时，请提前通知管理处，以便为您安排道路，提供泊车位置，并为您选择较少车辆和较少出入的时间进行搬家，以免相互干扰，造成堵塞交通。

搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬运人员勿粗心大意，以免损坏家具和公共设施，特别是走廊墙面及楼梯，如有损坏、搬运人员及业主应负责赔偿。

在搬运后，请将包装废物清理干净。

八、业主（用户）的其它责任及须知

1、物业用途限制

各业主（用户）不得将其具有产权（使用权）的物业从事违规、XX或不道德用途，不得在公开场所从事违规、XX或不道德活动。

2、煤气使用须知：

1）外出或睡觉前，牢记关闭气源总阀；

2）漏气检测常用方法是涂抹肥皂水，不可用明火检查；

3）漏气处理：

——迅速关闭气源总阀；

——严禁开关任何电器或使用室内；

——熄灭一切火种；

——迅速打开门窗，让煤气散发到室外；

——到户外打检修，通知供气单位派员处理。

3、秩序管理须知

保障住户家财产安全，维护小区的公共秩序是物业管理公司的重要管理事项之一。

物业公司设立的小区秩序管理组将协助公安机关负责小区的安全管理事宜，同时报请住户注意以下事项：

1）爱护并正确使用报警、报案系统。

教育子女不要乱按报警器按钮，以免造成设备失灵、损坏及出现报假警现象。

2）为配合管理，业主出入应主动出示出入证。

3）各业主如遇安全、消防等紧急事宜，请拨打小区物业管理，以便援助和排查。

4）业主外出时请留意防盗门是否锁好，避免忘记锁房门出现意外。

4、环境卫生及绿化须知

物业管理公司设有专业的保洁和绿化队伍，负责小区的所有公共部位的清洁卫生、绿化管理和垃圾清运，但需住户配合如下事项：

1）请住户按要求每日将垃圾投入到指定地点，以便保洁员及时清运。

2）请勿将垃圾、果皮、纸屑等垃圾抛出窗外或丢弃于共用部位。

3）请勿随地吐痰，随地大小便。

4）爱护景观、绿地，请勿摘花、折枝、践踏绿地。

5、公共设施管理须知

小区内公共设施是为了方便住户生活，改善居住环境而设立建造的，请各位住户要爱护珍惜，严禁以下行为发生：

1）不要更改、破坏或拆除公用设施，不可在道路、走廊、树干等公用部位晾晒衣物，挂放储存物品等。

2）请勿在公用部位擅自搭建任何建筑物、安装物。

3）请勿在公用部位涂写、绘画、X贴广告标语等。

4）小区内设有高压裸线，请勿私接、登爬、高空抛物、放风筝等危险行为（具体高压防护知识见电业局的标识）。

6、消防安全须知

对避免火警、水灾事故的发生，住户必须杜绝下列行为：

1）切勿超负荷用电，应按额定电负荷电量来决定各种电器的使用数量。

2）在每个插座上不应连接多种电器，以免造成局部线路荷载过大，烧毁线路引发火灾。

3）住户使用电热器时应有人监护，住户出门时必须切断电源。

4）燃气线路不可随意更改，需经煤气公司同意并派专业人员设计施工。

使用燃气时有人监守。

5）教育儿童不要玩火，与火相关的物品、设备。

家长应把此类物品放在儿童不易碰到的地方。

6）小区内禁止随意动用明火，需明火做业时应报物业公司批准，并配人员监护明火现场。

7）小区内设置的消防器材各住户应备加爱护，不准将消防用品挪做他用。

8）发生火警时要保持镇静，住户应按下红色报警按钮，并拨打119火警或物业公司保安值班室。

7、水、电、燃气、地热的使用须知

小区的水、电、燃气、地热由市政专业公司直接负责外网供应。

内网共用部位由物业公司负责，住户室内管线归业主负责。

物业公司将为住户协调解决供水、供电、燃气等问题，同时提请住户遵守以下事项：

1）住宅内的水、电、煤气管线均经合理设计、精心安装，住户不可随意改动。

2）地热使用住户绝不容许在供热地面和顶棚打孔、钉其他硬物破坏地面及天棚。

如发生损坏将给您造成重大损失，切勿不可大意。

3）住户外出时请关好水、电、煤气阀门，以免发生意外，给您和他人造成损失。

4）每户住宅设计安装的最大电功率为4000--6000W，提醒住户累计电器功率，切勿超过最大限量功率，以免发生火灾或其他事故。

8、业主具有产权的房屋出租时，须持政府有关部门批准的关于房屋出租的必须文件到物业管理处办理相关手续，否则该房产的一切物业管理责任及由房屋出租产生的一切后果均由业主自行负责。

9、长期闲置的住房或较长时间外出无人照看的房屋，业主（用户）应将有效的联系方式通知物业管理处，以便有问题及时与您及您的联系人取得联系、沟通情况，防止给您及四邻造成较大的损失。

10、饲养宠物

1）饲养宠物的业主要向物业管理处登记备案，并出示牌照；

2）按规定执行动物出户时间：

每天19时至次日6时，宠物出户必须由主人手牵看护，拉绳不超过2米，避免咬伤或惊吓小孩和路人；3）动物粪便应随时清除；4）如犬吠或其它宠物经常影响他人休息，主人必须妥善处置或停止饲养；5）小区内禁止饲养鸽子、山羊、鸡、鸭、鹅等家禽，业主应遵守并监督此项规定的执行。

11、噪音气味

为保持环境安宁，用户切勿在室内、外发出噪音或气味，打扰其他用户。

12、公众通道

住户必须保持走廊，通道及楼梯畅通无阻，不得以任何理由私自占用。

为保护各业主（用户）自身安全起见，遇有任何公共通道阻塞的情况应立即通知管理处。

13、景观物品

各用户不得在任何公共地方洗涤、清扫、晾晒衣物或其它物品，不得在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。

14、危险物

各用户不得在小区内储存危险品、易燃或易爆品。

必须时须按有关规定执行。

15、窗栏

各业主及用户在安装窗栏前，必须报物业公司批准，每一栋楼的窗栏样式应统一，样式、质量由用户协商，统一招标制作，相关费用由业主承担。

16、营业、经商

除非得到物业公司书面批准，所有用户及外来人员不得在小区公共X围内摆放任何私用物品或进行任何形式的宣传、经营、贩卖活动，包括悬挂X贴、派发商品、样品、宣传品等。

小区内的依法营业场所应遵守以下规定：

1）门前实行三包责任制。

保证无垃圾、无积水、无积雪，符合城市市容管理规定。

2）营业时所产生的噪音应符合相关规定，不得扰民，按规定时间营业。

3）营业中安全秩序由经营者自行维护。

4）烟道的安装位置应报物业管理公司批准，不得擅自安装。

5）垃圾必须装袋，不得外溢，垃圾自行处理。

6）室外商业区域的招牌、广告、霓虹灯应整洁统一。

安装牢固，无安全隐患，电线按安全标准敷设，没有破损。

业主必须事先将安装方案报物业公司登记备案，其安装后效果不得影响其他业户及小区整体形象，方案须经物业公司审批合格后方可执行。

7）不得经营与法律法规相违背的项目，住宅、车库不得改变使用功能。

17、室内维护

各业主（用户）自己单元内的电器、用电设备、供水、煤气设备、、有线电视等设施、设备的安装、维修均由各专业部门或由合格（指定）的技工进行。

室内设施、设备出现问题，应由住户自己及时维修，因此出现问题（如漏水）而使公共地方，设施或其它用户受损失，业主（用户）必须负责维修及赔偿。

18、设施、设备

业主对小区公共设施设备与本小区其它业主共同享有产权和使用权，业主对共同享有产权和使用权的公共设施、设备。

应尽保护、清洁、维修义务。

楼宇及单元特殊设施、设备，为楼宇或单元用户共同所有产权、使用权，对此类设施、设备拥有产权、使用权的用户需精心爱护，按规定使用设施、设备，并同管理公司共同尽管理义务，保修期满后维修等费用需由用户共同承担。

19、法律纠纷

业主（用户）在小区物业管理X围内，因其自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须自行承担所有法律及经济责任。

九、秩序、安全

1、实行24小时的秩序管理员值班，管理公司秩序管理员如同给用户的人身、财产安全又加一道锁。

为使用户更安全，还需业主（用户）加强防X意识，配合秩序管理员共同做好安全防X工作，配合秩序管理员共同做好防X工作。

并请注意以下几点：

1）若发现任何可疑人物及迹象，请在安全情况下通知管理人员。

2）住宅单元用户切勿随便开门给陌生人，开门前必须辨别来访客人身份。

3）与邻近用户互相认识，保持联系，以便大家能互相照应。

2、如遇紧急情况可直接报警（拨：

110）

3、携带大件物品及搬运货物出入小区时，须持有效证件进行登记，并开具出门许可证。

4、为保证小区安全，每天21：

00时以后应从小区指定的通道出入。

5、房间无人时，关闭所有电器用具，关好煤气、水阀等。

定期检查、维修电器设备、电线、煤气等用具。

6、不要在禁止吸烟场所吸烟，发现不明气体时，不可开关电器，包括使用。

7、各用户如需在单位X围内，自行聘用专职并穿着制服的保安员，必须事先向管理公司书面申请，详列人员数目，值班时间及所属单位名称等，并须保证这些专职人员不得穿着制服在公共地方活动，以免造成管理混淆等引起误会。

十、关于空调安装

为维护小区环境的和谐统一，楼宇外部整体形象一致，特规定各户安装空调一律事先通知物业公司、并将空调安装在指定位置的墙面上。

十一、紧急事项应急处理

1、防火

1）防火措施

楼宇内的灭火设备，用户应熟悉并掌握使用方法，用户除紧急灭火外，不得动用灭火设备。

2）防火知识

——切勿使用电线负荷过量，不可在同一插座上按多种电器。

如电炉、电饭煲、熨斗、吹风机、微波炉等，以免负荷过量而导致火灾发生。

——易燃及危险品应放置在儿童无法接触的地方。

如有易燃物品气味的，切勿触动任何电器开关。

——请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。

3）如遇到火警应采取的措施

——保持镇静；

——关闭电力总闸及煤气阀；

——拨打“119”通知消防队。

——烟雾浓密时，应尽量贴地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，应从安全指示出口或楼梯离开现场，服从消防人员和管理人员指挥。

2、防风

每当有强风降临时，业主应扣紧门窗，以免被强风吹开。

将室外、窗外晾晒的衣物、晾衣架、花盆等搬回室内。

勿在玻璃门、窗附近停留。

若需要时，可向管理处或市气象咨询气象信息。

3、防雷

——保持镇定，躲避在坚固结构下寻求掩护；

——远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂之物件；

——地震发生时，不要躲在楼梯下；

——做好