土建与精装交接验收指导意见.docx

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土建与精装交接验收指导意见

（广东保利）

1目的

规范和明确广东保利精装修房项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付验收流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。

2适用范围

广东保利所有项目的装修房项目的毛坯房屋中间交接。

3工作程序

3.1要求土建单位在主体工程完工后立即展开自查自纠，监理公司对此项工作进行监督，并向项目部提交自查整改结果报表；

3.2工程部应提前制定招投标计划，预算部应在精装修正式开工前两月完成精装修队伍的招标工作；

3.3在选定精装修队伍后，项目部应立即着手开展土建与精装修的交接工作，该工作分为预验收和交接验收二个阶段。

第一阶段，装修单位派出预验收小组对意向范围内土建二次结构、抹灰、水电、门窗、防水等工程进行过程验收，每日向甲方项目部和监理单位提交验收报表，土建总包随验随改，为期一个月，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。

第二阶段，交接验收开始后，监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛坯房移交验收记录表》）和一层一表（《公共部分移交验收记录表》），并报项目部存档；

3.4装修总包应本着“分段整改、分段移交”的原则编制专门的中间移交验收的计划报工程部审批，同时抄送知会总包；在规定的中间移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交。

土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，此项工作必须在精装修正式开工前（即开工前两个月内）完成；否则，项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；

3.5在为期两个月的交接工作结束后，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任。

土建总包应在精装修正式开工前完成走火梯的装修，并移交给装修总包。

同时，装修总包应承担装修区域的总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责。

3.6移交并不免除土建总包对工程质量的保修和相关责任，本中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《毛坯房移交验收记录表》、《公共部分移交验收记录表》，要求项目部需存档1份作为以后复查整改的跟踪记录。

4总包与装修单位的移交内容

4.1户内土建

入户门、户内门：

门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。

墙面：

平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。

厅房：

室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。

厨房：

墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。

卫生间：

墙面及室内符合以上要求；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。

楼地面：

地面打凿平整，找平层浇筑完成。

阳台：

阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台结构找坡符合要求。

天花：

天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。

（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。

）

4.2公共部分土建

天花：

如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。

墙面：

平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。

地面：

地面打凿平整，清理干净。

说明：

走火楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。

主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。

上述是包括在移交装修内容。

电梯：

电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。

防火门：

门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。

4.3水电设备安装

水：

给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵。

强电：

线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。

弱电：

线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。

燃气：

暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。

4.4其它方面的移交

外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统和供电系统接入点。

附件一：

毛坯房移交验收记录表

移交项目

墙面、天花、建筑一米线、门洞口、线盒、电线、空调洞、门窗检查、给水管、排水管、地漏、电气线路绝缘阻值测试、卫生间闭水试验、

项目及部位

检查内容

检查验收标准

问题备注

（装修单位填写检测不合格项的数据，监理监督）

整改后检查结果

（监理填写整改后的实测数据，甲方监督）

一米线复核

一米线

一米线误差：

±2mm

客厅餐厅

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度□入户门洞口□地平标高□空调洞标高、位置

墙面平整度：

4mm

墙面垂直度：

4mm

阴阳角方正：

4mm

天花净高误差：

（+15mm,-5mm）

房间开间进深误差：

20mm

房间地坪：

5mm

线盒标高：

±2mm

立式空调洞高度：

150mm（建筑一米线下850

mm）

洞口尺寸：

门洞口按设计尺寸预留,宽高允许偏差±5mm，

阳台地砖坡度：

阳台户内外高差≥80mm

墙面无空鼓和裂缝

阳台栏杆：

扶手高度不得低于1050mm（多层）/1100mm（高层）,栏杆水平间距不低于110mm.（栏杆底部宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位起算）

给水试压标准：

管道系统试压为工作压力的1.5倍不得低于0.6MPa.

检验方法：

金属及复合管在试验压力下观测10min，压力下降不应大于0.02MPa,后降至工作压力检测不应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压1h,压力降不得超过0.05MPa，后在1.15倍状态下稳压2h,压力降不得超过0.03MPa.

排水管路检测：

排水主力管及水平干管、均应作通球试验，通球球径不小于排水管径2/3，通球率必须达到100%。

电路检测：

各分项线路之间的电阻值经摇表测试，不得低于0.5兆欧。

闭水试验：

管道安装及洞口封堵完成并做24小时闭水试验要求达到无滴漏状况，，地漏、马桶、浴缸等排水管等，统一留置高出建筑完成面150mmPVC管。

大阳台

□阳台外墙墙面□栏杆□地漏□阳台地砖□阳台地砖导坡

厨房

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□厨房闭水试验□大小头□阴阳角□方正□厨房门洞口□厨房排水管□给水管口标高、出墙深度

主卧室

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□空调洞标高、位置□线盒收口、标高、水平度□房间门洞口□地平平整度□地平标高

主卫

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□卫生间门洞口□卫生间排水管、地漏□给水管口标高、出墙深度□卫生间闭水试验

次卧室1

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度□空调洞标高、位置

□房间门洞口□地平平整度□地平标高

次卧室2

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度□空调洞标高、位置

□房间门洞口□地平平整度□地平标高

书房

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□空调洞标高、位置□线盒收□标高、水平度□房间门洞口□地平平整度□地平标高

公卫

□墙面平整度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□卫生间门洞口□卫生间排水管、地漏□给水管口标高、出墙深度□卫生间闭水试验

工作阳台

□阳台外墙墙面□栏杆□地漏□阳台地砖导坡

阳台地砖

门窗

□玻璃破损、划痕

□五金件把手

□入户门

给水管试压记录：

排水管、地漏闭水、灌水记录：

线盒电线检测记录、电器线路绝缘阻值

卫生间闭水试验

交接验收签字：

装修施工单位：

监理单位：

验收时间：

交接验收结论：

土建单位整改负责人签收：

整改完成时间：

备注：

整改复验：

监理单位：

装修单位：

甲方工程师：

复验时间：

整改结论：

附件二：

公共部分移交验收记录表

移交项目

墙面、天花、建筑一米线、门洞口、线盒、电线、门窗检查、给水管、排水管、电气线路绝缘阻值测试、

项目及部位

检查内容

检查验收标准

问题备注

（装修单位填写检测不合格项的数据，监理监督）

整改后检查结果

（监理填写整改后的实测数据，甲方监督）

一米线复核

一米线

1米线误差：

±2mm

墙面

□墙面平整度□墙面垂直度□抹灰裂缝□抹灰空鼓

□大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度

□入户门洞口

墙面平整度：

4mm，墙面垂直度：

4mm

阴阳角方正：

4mm，地坪：

5mm

天花净高误差：

（+15mm,-5mm）

线盒标高：

±2mm

洞口尺寸：

按设计尺寸预留，宽高允许偏差±5mm，

墙面无空鼓和裂缝

给水试压标准：

管道系统试压为工作压力的1.5倍不得低于0.6MPa.

检验方法：

排水管路检测：

排水主力管及水平干管、均应作通球试验，通球球径不小于排水管径2/3，通球率必须达到100%。

电路检测：

各分项线路之间的电阻值经摇表测试，不得低于0.5兆欧。

地面

□地面平整度□地面标高

天花

□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头

□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度

管井

□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度□管井门洞口□地面平整度

□地面标高

门窗

□玻璃破损、划痕□五金件把手

□入户门防火门

给水管试压记录：

排水管、地漏闭水、灌水记录：

线盒电线检测记录、电器线路绝缘阻值

交接验收签字：

装修施工单位：

监理单位：

验收时间：

交接验收结论：

土建单位整改负责人签收：

整改完成时间：

备注：

整改复验：

监理单位：

装修单位：

甲方工程师：

复验时间：

整改结论：

附件三：

土建单位对精装修单位移交过程中常见质量问题及参考解决方案

序号

可能存在的问题

建议的解决方案

公共走道

楼梯栏杆有效安全高度不足，引起一系列的返工，包括楼梯踏步的返工。

该高度测量方法，应该考虑在踏步边缘处的最低高度。

此外还需要考虑立杆之间的间距不能超标。

请设计把好技术关，避免此等返工。

楼梯外边缘的挡水檐高度不足，或者不够整齐美观

要求总包解决此问题。

如果属于装饰施工，则要特别注意此处标高足够做处高差。

楼梯栏杆及扶手成品保护困难。

与甲方协商合适的安装时间及科学的保护方法，划分各单位的成品保护责任。

楼梯踏步不均匀，特别是最后一级产生高度突变，以及休息平台与门槛之间的高度不协调（最好比室内低5mm）。

总包解决。

要求总包提供整个楼层的统一标高线，以确认各个楼层之间标高是否协调。

走道地面上有砂浆结块

总包解决。

要求最低镶贴地砖的厚度不少于10mm。

墙面平整度、垂直度不符合规范要求。

特别是从踢脚线处开始测量垂直度，偏差显得十分显著。

总包解决。

阴阳角不顺直

总包解决。

墙面的消火栓相对于墙面不平整，往往容易造成出墙距离一边厚，一边薄。

要求总包注意消火栓箱安装时保证箱体尽可能平整，正式固定前要检查一下。

一旦出现这个问题，很难用腻子找平。

室内顶棚

混凝土成锅底状或者穹庐状，无法用腻子找补。

总包解决，要求抹灰前充分湿润顶棚，最好能凿毛，用界面处理剂进行加强处理，抹灰砂浆增加杜拉纤维，防止出现裂缝甚至脱落。

漏筋

总包处理，打磨后做防锈处理。

裂缝

总包处理。

有时候不容易观察，需要认真查看。

在做楼面泥水工程的时候应注意到楼下观察一下。

天花四周角线阴角显著不顺直

本工程尽管有天花角线，对此部位的阴角要求相对低一些，但是，过于明显的墙面不平整或者天花不平整引起的阴角质量问题必须得以解决。

天花上有多余的线盒

总包处理。

过梁形状不规整，两端有高低差

总包处理。

室内客厅、房间、走道墙面

抹灰有裂缝，或者不同墙体交接的部位有裂缝

总包处理。

对于表面裂缝，建议将抹灰切割成45度缝隙，用砂浆补平后表面贴无纺布。

对于不同墙体交接处的裂缝，则要格外慎重，处理措施无比彻底。

砖砌门洞的三个边没有包钢丝网，存在裂缝可能性。

需要仔细观察才能发现。

尤其是上面两个角，要求钢丝网有搭接。

总包解决。

阴阳角不顺直

总包解决。

情况严重、无法用腻子找补的，要特别注意。

应该特别注意走道处的那个单独的门洞，这个门洞必须十分方正。

墙面平整度、垂直度不符合规范要求。

特别是从踢脚线处开始测量垂直度，偏差显得十分显著。

总包解决。

墙面有多余的线盒

总包解决。

在浇注梁板砼时，线管还没有完成预埋

总包解决。

线盒高度误差及间距误差不符合规范要求，墙弱电线盒之间距离不符合规范要求，线盒入墙的深度不符合规范要求，造成面板安装困难

总包解决

墙面有乱涂写

总包解决。

墙面过于粗糙，刮腻子难度很大

总包解决。

情况严重时建议增加一层水泥腻子

卫生间等关键部位的墙体定位误差过大，造成某些物件无法安装，或者影响瓷砖的分格尺寸。

总包解决

门洞的尺寸及定位不准确，个别部位可能需要加做门底框

总包解决。

装饰单位可以协助解决。

洞口形状不规整，形成内八字或者外八字形的门洞

总包解决。

墙体定位不准确，造成某一侧露部分梁，而且梁边线不直

总包解决。

客厅、走道、房间地面

楼板有开裂

总包解决。

平整度超标造成与相邻地面的标高产生冲突，特别是墙角有砂浆或者钢筋等。

总包彻底解决。

要求地砖最小镶贴厚度不少与10mm。

所有凸起应当得到彻底铲除。

相邻部位的地面标高差不协调。

总包解决，或者分包有偿解决。

具体需要十分仔细地计算在门槛处的标高变化。

如前所述。

地面有管线，埋深显然不合格，或者固定严重不够。

总包解决。

厨房、卫生间、阳台墙面

关键部位的净空尺寸不够，或者平整度不够，造成贴砖占用的厚度过大，引起空间不够。

总包解决

墙面防水有破损，或者高度不足

总包解决

墙面管道随意开凿，找补不平，影响贴砖或者防水

总包解决

墙面管道埋置深度不足或者过深

总包解决。

龙头部位的管道理想埋深是，贴完砖后露出两道丝扣。

在门边附近的开关底盒离门边距离过大或过小，造成开关无法居于一块砖的中央或者两块砖的缝隙中央

总包解决或者装饰单位有偿解决

镜前灯的底盒（如果有的话）离侧墙过近，造成镜子与灯无法居中对齐。

总包解决，或者减少镜子的尺寸，不要过分靠墙安装。

厨房、卫生间、阳台楼面

标高控制显然不精细，楼面上砂浆过多，或者管线显然埋深不够

总包解决

地面防水破损

总包解决。

应24小时蓄水实验！

地面有明装的管线而且有接头，存在串水的可能性

总包解决。

要求在管线上方做防水，而且所有管线必须完全固定，不允许出现伸缩变形。

高差不足，无法形成理想的坡度。

总包解决，或与甲方协商解决，可能需要改变地面找平厚度。

地漏或者其它管道堵塞

总包解决。

移交时要用塑料团堵塞，而且表面用胶带密封。

预留管道离地高度不足，难以找补

总包解决。

注意卫生间应有正确的标高线。

管道破损或接头有问题

务必进行打压试验后才能移交。

下沉式卫生间没有用轻质材料填充，可能造成质量隐患

总包解决。

下沉式卫生间没有上下做两道防水，而且轻质材料内部没有做侧墙地漏。

一旦水进入轻质材料这一层，渗漏难以避免。

与甲方协商解决。

阳台进户处的铝合金门槛下过于疏松，水分容易进入室内引起地板空鼓

总包解决，建议内外增加局部防水加强带。

卫生间、厨房或者阳台上的管根有渗漏

管道周围做小围堰，24小时蓄水试验。

不合格者总包解决。

门窗工程

表面有划横或者污染

总包解决。

需要检查十分仔细！

保护纸过早拆除

总包恢复

下口有过多垃圾，容易引起损坏

总包清理并且进行保护。

建议采用夹板保护。

配件缺少或者损坏

总包解决。

开关不灵活或者不严密

总包解决

门窗扇下垂

总包解决

洞口有渗漏

总包解决

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