工业区控详.docx
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工业区控详
工业园区控制性详细规划
规划背景
一、政策背景
广东省九次党代会上提出了“区域调整发展战略”，强调“增强东西两翼地区的经济实力和发展后劲”。
区域协调发展战略的实施，既增强两翼和山区发展后劲，又提高发达地区辐射带动能力，实现各地区优势互补、协调发展、共同富裕，对各方面都有利。
广东省政府为确保区域联手推进产业转移战略的实施，在制度上、组织上、政策上和资金上都给予了极大的倾斜，正在积极摸索有关经验。
鉴于区域产业转移在相当长时期内都将是广东省区域经济格局变化中的一大主题，因此有关政策方向在较长时期内不会根本性改变。
深圳布吉（吴川）产业转移工业园被列入广东省综合产业转移园区之列，受到省领导的高度重视，其发展的政策环境之良好是不言而喻的。
二、经济背景
2003年6月29日在香港签署的“内地与香港更紧密经贸关系安排”（英文简称CEPA），标志着香港融入大珠三角。
它的建设为培育中国经济的新龙头，促进珠三角的产业结构升级，带动华南、中南、西南的经济发展，促进内地与香港更紧密经贸关系的顺利实施，中国应加入WTO挑战，迎接东盟自由贸易区，带领中国经济走向世界等都具有巨大的国家战略意义。
为加快东西两翼的经济发展，广东省政府出台了《关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见（试行）》的政策。
粤西地区正积极利用“工业飞地”等新政策，争取联手办好工业园，承接发达地区的产业转移。
珠江三角洲地区发展迅速，工业化进程趋于成熟阶段，地价上涨，土地资源紧缺，生产成本上升，一些较为低端产业开始向周边地区寻求新的发展空间，珠江三角洲周边土地资源丰富的地区成为产业转移的主要方向；同时珠江三角洲内部各城市政府也鼓励部分产业进行转移为高端产业发展腾出空间，深圳布吉产业园的发展也同样面临着这样的形势。
黄坡镇正处于传统乡镇向新兴城镇的转变之中，城镇建设正处于加速阶段，城镇化进程加快，加之大量工、商为主的产业的逐渐集聚，使用地结构和空间布局上的矛盾进一步突出。
深圳布吉（吴川）产业转移工业园项目的引进，无疑给黄坡镇的发展带来了机遇和巨大的挑战，本次首期的控制性详细规划的编制工作，即是为了加快黄坡镇的现代化进程，调整用地布局，着实办好产业转移工业园。
第一章现状概况与分析
一、区域位置及规划范围
深圳布吉（吴川）产业转移工业园位于吴川市黄坡镇镇区西部，西接湛江市坡头区，325国道与373省道之间，经由373省道至湛江市区约有20公里，地处湛江市经济发展轴横向主轴上，交通便利，地理区位及其优越。
首期（即本次控制性详细规划的规划区）位于产业转移工业园的东北部，北靠325国道。
本次规划总面积为77.8公顷，约合1167亩。
二、自然环境
1、气象与气候特征
黄坡镇地处低纬，临江（鉴江），滨海（海南），属南亚热带海洋性气候，其特点为夏长冬短，高温多雨，年平均降水量为2360.7毫米，日最大降水量为197.1毫米（1976年）洪水多发生在每年的6－9月间，最大洪水位为3.28米（珠江系）。
年平均气温为25c°，年最高气温38c°，最低气温5c°，全年无霜期360天。
年日照总时为2008.2小时，日照百分率为45％，平均每天日照时间为5.5小时，一年之中，各月日照差异较大，二月份平均日照时数最少，累计年平均81.2小时（最少年只有12小时），平均每天2.9小时（最少年不到半小时），极端最多日照时是1964年7月，达2974小时，平均每天9.5小时。
全年主导风向为东南风，一般夏季盛行东南风，秋、冬季多吹东北风，台风季节为每年的7月－10月份，最大风力12级。
2、地形地貌
本规划区内西部林地为低丘山陵地，海拔高度多在9—20（以下均为85国家高程）米以内，用地范围内最高丘陵接近23米，最低处接近6米；规划区东部有大量的鱼塘地势较为低洼，除鱼塘外，其它地方较为平坦。
3、地质
规划区内地质为河流冲积土，除河滩地带为填土层，厚度为3－6米，其它地区地质一般为表土层2米为淤泥，地基承载力一般大于12吨/平方米，一般建设可采用天然地基。
地震烈度为6度以下，一般工程建设不需设防。
4、水文
地表水：
鉴江河是粤西最大的河流，自北向南，经黄坡沙角漩流入南海。
全长231公里，河流面积9494平方公里。
吴川县境内总长46.3公里，流域面积770平方公里，占吴川县水面积的90％。
最大洪水流量4670米/秒，一般洪水流量581.37米/秒，最小洪水流量94.42米/秒，平均洪水流量156米/秒，平均含沙量0.56千克/立方米，平均水位2.39米,最高洪水位6.81米，最低水位0.56米。
地下水：
黄坡镇地下浅层属沿海沉积平原，其浅层地下水是咸水，不能饮用，人畜用水基本靠地表水。
三、用地现状
本次规划用地面积总计77.4公顷，主要以林地为主。
规划区西部主要为园地、林地；规划区东部主要为鱼塘和现状工业用地；此外在规划区内分布着规模约为4.1公顷的市政设施用地和少量的村镇居住用地。
1、村镇居住用地
在土地利用现状中，村镇居住用地为0.2公顷，占总用地的0.3％，全为农村居民用地，布局较为分散，建筑主要为老式住宅和简单住宅，多为低层、多层建筑，部分老住宅为旧的砖瓦房，建筑质量较差，可以完全拆除。
2、工业用地
在土地利用现状中，工业用地主要为三类工业用地，主要有饮料厂和吴川市鞭炮厂，厂区内建筑较为陈旧且布局较为零乱，在本次规划中将其搬迁。
现状工业用地规模为9.1公顷，占总用地的11.8%。
3、村镇园地、林地
本规划区内园地和林地规模较大，靠325国道有一部分林地属于集体土地，其余均为国有土地。
主要种植桉树、甘蔗、蕉林和水果树，以及少量的荒草地、沙地等，村镇园地用地规模为29.4公顷，占总用地的38％；林地用地规模为22.4公顷，占总用地的28.9％。
4、市政设施用地
规划区内市政设施用地主要为村民墓地、华寿气库用地，村民墓地主要集中在国有林地中央，华寿气库用地位于规划区西侧边沿，市政设施用地面积约为3.9公顷，占现状总用地的5.0％。
5、村镇公路用地
规划区内道路主要为村镇小路，路面较差，用地面积为2公顷，占总用地的2.6％。
6、水域
本规划区内的水域包括一条宽约8米的河涌和鱼塘，均为国有土地，面积为10.7公顷，占总用地的13.8％。
7、市政设施现状
（1）给水排水现状
本规划区内基本无给水设施，靠取用地下水，排水直接排往河涌里面。
（2）电力电信工程现状
现状中有三条10kv配电线穿越本规划区，详见用地现状图。
现状用地汇总表
序号
用地代码
用地性质
用地面积
（ha）
占总用地百分比（%）
1
三类工业用地
M3
9.1
11.8
2
市政设施用地
U
3.9
5.0
3
水域及其它用地
E
64.8
83.2
4
其
中
水域
E1
10.7
13.8
园地
E3
29.4
37.8
林地
E4
22.5
28.9
村镇居住用地
E61
0.2
0.3
村镇公路用地
E63
2.0
2.6
5
首期总用地
77.8
100
现状用地权属表
编号
用地权属
用地面积（ha）
占总用地百分比（％）
1
集体土地
9.0
11.6
2
其
中
林地、水域
5.9
墓地
3.1
3
国有土地
68.8
88.4
4
其
中
华寿气库
0.8
饮料厂
0.4
吴川市鞭炮厂
8.7
林地、水域
58.9
5
首期总用地
77.8
100
四、现状主要存在的问题
黄坡镇正处于传统乡镇向新兴城镇的转变之中，城镇建设正处于加速阶段，城镇化进程迅速，加之大量工、商为主的产业的逐渐集聚，使用地结构和空间布局上的矛盾进一步突出。
按照深圳布吉（吴川）产业转移工业园总体规划的要求，本规划区的用地主要为工业用地和商业用地。
现状存在的主要问题有:
● 市政配套设施和公共服务设施比较落后，市政管线敷设不齐全。
● 现状工业用地主要为三类工业用地，与产业转移工业园的定位不相适宜；
● 现状离河涌的防护绿地的间距不够；
● 现状325国道的宽度不够，交通压力较大；
● 现状鱼塘较多，西部地势较为陡峭，工程量较大。
第二章规划依据与原则
一、规划依据与参考
1、规划依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》（1990）；
（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（国家标准，1991）；
（3）《城市规划编制办法实施细则》（建设部，1995）；
（4）《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分，2000）；
（5）《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）；
（6）《广东省东西两翼地区经济发展规划意见（2005－2010）》粤府（2005）42号；
（7）《关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见（试行）》；
（8）《湛江市国民经济和社会发展“十一五”规划和2020年远景目标基本思路》；
（9）《吴川市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006.3）；
（10）《吴川市黄坡镇总体规划》（2005－2020）；
（11）《湛江市城市规划管理办法》（湛府发[1996]21号文颂布）；
（12）其他相关法规、规范。
二、规划原则
1、合理性原则
在遵循上层次规划对本规划区功能定位的基础上，考虑与上层次及周边已有规划相衔接使规划区用地结构合理化。
根据现状地形、道路条件以及产业园员工的出行方式，确定规划区的道路系统结构和交通组织方式。
充分考虑未来生活的发展变化，创造更具特色的园区空间和更具人性化的工作环境，正确处理规划中现实与理想、经济、生态、可操作性与前瞻性的合理关系。
2、协调性原则
注意规划区的职能定位和功能组织要与上层次规划的总体定位相协调，同时综合考虑园区人工环境与自然生态环境的协调。
应充分利用规划区的水网串联起规划区内的绿化核心，化不利条件为有利的因素，协调本规划区内部的功能布局及空间景观设计。
3、个性原则
充分利用现状自然条件，因势利导，营造适宜工作的物质空间。
4、可操作性原则
为了确保规划的顺利实施，应格外重视管理部门的实施与操作，注重开发建设的可实施性和可操作性。
这就需要充分考虑该地段的地价和建筑的可行性售价，确定适当的容积率，吸引开发商的投资，促使规划早日付诸实施。
5、可持续性原则
生态的可持续性侧重于对自然条件的保护和充分利用，而社会发展的可持续性则侧重于产业和社区结构的延续与永续发展。
即不能以牺牲现有的自然环境和社会条件为代价，来建设仅满足当代人生活和生产需要的环境，体现人、自然和社会的和谐发展。
第三章 规划构思
一、规划指导思想
1、尊重现状，注重可实施性。
2、加强交通联系，实现区域资源共享。
3、以人为本，全面协调经济、社会、环境之间的相互关系。
4、坚持可持续发展战略思想，突出保护生态环境和提高生活质量。
二、规划定位与目标
充分利用良好的自然生态环境资源，发展以制鞋、玩具、服装、电子等传统加工制造业为主导的劳动密集型工业，兼有工、商、休闲娱乐于一体的安全高效、环境优美的现代化产业工业园区。
三、总体设计
（1）充分利用自然水系和植被资源，保持自然生态环境。
（2）建立贯穿园区的绿地体系，以人为本，结合绿地建立安全、舒适、美观的绿地系统。
（3）整合土地资源，整体规划，分期实施。
（4）建立合理、高效、舒适、安全的交通网络。
（5）创造良好的景观体系，建设优美的工业园环境，为人们提供良好的生产和生活环境。
四、产业园区发展趋势
（1）规模化──从单一小型的工业园区向规模化综合型园区发展。
（2）分样化──根据社会发展的阶段，制定不同阶段的开发对策，追求开发过程中最大的经济效益。
（3）产业化──多产业的有效结合是降低成本的重要途径，将研发、试验、规模化生产以及上下游产品制造有效的联系起来，形成高效的产业链。
（4）社会化──在生产、居住、社会服务、交通等方面进行社会化专业分工，进行广泛的合作，共同营造现代产业园区的运作模式。
（5）生态化──充分利用自然生态环境资源，营造生态化的园区环境，提升环境质量。
五、规划结构
结合以上的规划构思，综合考虑规划区与产业工业园整体的协调关系，对整个规划区进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、紧密联系的产业工业园。
规划布局结构可概括为：
“一轴一带六区”的园区功能布局结构，“三横二纵”的园区干道网格局，及“一轴一带二节点”的园区绿地系统布局结构。
1、功能布局结构
“一轴一带六区”指以规划横二路为景观主轴，沿河涌的绿化休闲带，制鞋、玩具、服装、电子四大产业区以及商业区和公园休闲娱乐区。
2、“三横二纵”道路交通格局
三横：
325国道（对外交通干道），规划横二路（园区次干道），工业一路（园区主干道）。
二纵：
规划三路、规划四路。
3、绿地系统布局结构
“一轴一带二节点”即规划横二路为景观主轴，沿河涌的绿化休闲带，以及园区公园等主要的景观节点。
第四章用地规划
一、用地规模
本规划区内总用地面积77.8公顷，其中建设用地为76.9公顷。
规划工业用地容积率为1.8，商业用地容积率为3.0。
二、人口规模
根据珠三角工业开发区经验，一般劳动力密集型工业每公顷工业用地职工数为200—300人，本规划区工业用地为46.3公顷，则园区产业工人总数约为9260—13890人，本规划区人口规模取11000人。
三、商业用地
规划区内商业用地位于规划纵六路以东地区，建筑以多层，中高层为主。
用地面积为7.7公顷，占总用地的9.9％。
四、工业用地
本规划区内工业用地总面积为46.3公顷，占总用地面积的59.5％。
其中一类工业用地14.8公顷，二类工业用地为31.5公顷。
建筑以低层、多层为主，主要分布在规划纵六路以西地区。
五、对外交通用地
本园区内的对外交通用地为325国道用地，根据吴川市黄坡镇总体规划的要求，325国道红线宽度为60米，两侧须留30米的防护绿带，规划对外交通用地面积为2.4公顷，占总用地的3.1％。
六、道路用地
根据吴川市黄坡镇总体规划的要求，首期内主干道红线宽度为36米；为使道路具有系统性、畅通性和实用性，在满足总规对本规划区内道路要求的前提下，设规划横二路为园区次干道，红线宽度为20米；其余支路的红线宽度为15米。
规划道路总用地面积为14.5公顷，占总用地的18.6％。
七、绿地
本园区内绿地分为防护绿地和公共绿地。
防护绿地主要集中在河涌两侧，公共绿地结合现状市政设施用地联合布置，规划形成园区内的一个公园，为规划区的重要景观节点；绿地总面积6.2公顷，占总用地面积的8.0％。
八、水域及其它用地
由于本规划区内河涌宽度不一，深度较浅，且常年处于干涸状态，为了节省用地，在满足防洪和未来园区排水需求的情况下，规划将河涌改道，沿着325国道和规划纵六路直至穿越373省道，河涌底宽为2米，上面宽为4米，设计深度为1.5米，水域面积为0.7公顷，占总用地的0.9％。
规划用地汇总表
编号
用地名称
用地代码
用地面积
（ha）
占总用地百分比（％）
1
商业用地
C
7.7
9.9
2
工业用地
M
46.3
59.5
其
中
一类工业用地
M1
14.8
二类工业用地
M2
31.5
3
对外交通用地
T
2.4
3.1
4
道路广场用地
S
14.5
18.6
5
绿地
G
6.2
8.0
其
中
公共绿地
G1
2.6
防护绿地
G2
3.6
6
水域
E
0.7
0.9
7
规划总用地
77.8
100
第五章配套设施规划
本次规划根据园区人口规模和用地布局，灵活布置各类配套设施,本规划区内的配套设施包括公共服务设施和市政公用设施。
一、公共服务设施
1、公共设施规划原则
配套以整个规划区作为对象，结合周边用地功能，按大社区、大配套的原则，在满足社区需求的情况下，协调与周边地区公共设施之间的关系，从功能、品质上满足社会需求并考虑经济合理性及实用性。
2、文化娱乐设施
本规划区内在地块A－01－02设一处文化活动中心，服务范围为本规划区和产业转移工业园其他部分地区。
3、社区管理设施
本规划区内在地块A－01－02设一处社区服务中心，服务范围为本规划区和产业转移工业园其他部分地区。
4、商业设施
强调商业集聚效应。
根据总体规划的构思，本规划区A区为商业用地，可根据需要配套相应的商业设施，加强引导和管理，以便形成产业转移工业园乃至黄坡镇的商业中心。
二、市政公用设施
根据本规划区的人口规模和用地布局，本规划区内布局1处邮政所，建筑面积为150m2；3处10kv开关站，建筑面积为40m2/个；设2个公共厕所，建筑面积为50m2/个；4个小型垃圾收集转运站，规模可根据实际需要设置。
三、工业配套设施
本规划区内可适当设置单身宿舍，性质仍然为工业用地，但建筑面积不得超过总建筑面积的15％，必须独立占地，居住生活建筑与工业建筑之间的间距须按相关规定执行；同时工业用地内可建设生产辅助建筑等，但其总量不得超过总建筑面积的15%，其中以本企业产品维修、展销、社会服务设施为主的建筑其建筑面积不得超过总建筑面积的5%，其用地性质仍为工业用地，不得转功能为其他用地；可附设相应的服务设施，例如职工食堂、小商店等。
配套设施规划一览表
序号
类别
项目
规模
所在地块号
备注
1
文化娱乐设施
文化活动中心
小区级规模
A－01－02
独立占地或附设
2
社区管理设施
社区服务中心
小区级规模
A－01－02
独立占地或附设
3
工业配套设施
单身宿舍及相应设施
不超过建筑总面积的15％
所有工业地块
独立占地
4
道路设施用地
配建停车场
3172个
所有地块
独立占地或附设
5
邮电设施
开关站
3个（40M2/个）
A－01－02、C－01－10、C－02－11
独立占地
邮政所
1个（150M2/个）
A－01－01
独立占地或附设
6
环卫设施
公共厕所
2个（50M2/个）
A－01－02、C－01－11、
独立占地或附设
小型垃圾收集转运站
根据实际情况而定
A－01－02、C－01－05、C－01－11、C－02－12
独立占地
注：
上表中开关站、邮政所和公共厕所的面积均为建筑面积
第六章道路交通及竖向规划
根据规划区用地及人口规模，结合道路交通现状及规划的用地结构以通畅、便捷为原则，充分利用规划区与外围道路的出入口，使出入交通分布均匀，利用支路系统形成道路微循环系统，减轻主次干路压力。
并根据规划区主要道路与外部交通联系便捷的特点，理顺内部道路，形成合理的路网结构。
一、路网结构
（1）根据产业转移工业园总体规划，结合规划区现状道路和实际情况，规划形成了“三横二纵”的园区道路交通格局。
三横：
325国道（对外交通干道），规划横二路（园区次干道），工业一路（园区主干道）。
二纵：
规划三路、规划四路。
（2）为了使道路形成系统性、畅通性以及实用性，在园区干道与干道之间，干道与对外交通之间用支路相连。
（3）本规划区形成了“对外交通——主干道——次干道——支路”的格局。
二、道路等级
本次规划将道路分为四个等级，对外交通、主干道、次干道、支路。
对外交通道路红线为60m，园区干道红线宽度为36m，园区次干道红线宽度20m，规划区支路红线宽度为15m。
三、道路断面
道路规划断面表
序号
道路红线（m）
道路等级
道路横断面（m）
规划机动车道
规划车速（km/h）
1
60
对外交通
[6.0（人）+4.0（非）＋3（绿）＋15（机）]×2+4（绿）
12（机）
60--80
2
36
园区主干道
[5.0（人）+3.0（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）]×2
4（机）
40--60
3
24
园区次干道
[6.0（人、非）+6.0（机）]×2
4（机）
20--40
4
20
园区次干道
5.0（人、非）×2+10（机）
2（机）
20--40
5
15
支路
3.5（人、非）×2+8（机）
2（机）
20
注：
人――人行道 非――非机动车道 绿――绿化隔离带 机――机动车道
人、非――人、非机动车混行 辅――辅道
四、竖向规划
1、竖向规划设计应综合考虑现状地形地质条件、土石方及防护工程量、防洪防涝要求以及综合管线的布线要求，为下一步工作中的道路设计、地块内部竖向设计提供参考。
2、本规划区的道路竖向设计统一采用85国家高程。
3、本规划区内道路竖向设计充分考虑与现状主要道路（325国道）的衔接，以雨水就近排放为原则，同时考虑道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。
按国家道路纵坡设计规范，考虑非机动车的行驶要求，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.2％，小于2.5％。
本规划区内道路的最小纵坡坡度为0.2%，最大纵坡坡度为1.0%。
第七章绿地与景观系统规划
本区景观环境的规划设计强调整体性和序列感，注重功能空间的整体和谐与景观结构的有机构成；充分利用水系、道路，结合用地布局形成景观轴线；通过对建设地块按空间构图原理的有序布置，打造环境舒适的现代化工业园区。
在周围水体两侧留有一定距离的生产防护绿地。
这样既丰富了景观，又保护了生态环境。
一、绿地系统规划结构
根据园区内规划道路及用地布局，结合规划区内的地形地貌，充分利用自然景观，形成了“一轴一带二节点”的绿地系统结构。
一轴：
通过对规划横二路的横断面和后退红线的设计，严格控制道路及两旁的绿带，以形成了本规划区的景观主轴；
一带：
滨河休闲带，将现状河涌改道并进行整治，规划实施时应严格控制河涌两旁的防护绿带。
二节点：
园区公园节点、规划横二路和规划纵六路景观交叉节点。
园区公园为本产业园的重要景观组成部分。
二、整体景观形象设计
1、“园在绿中” 在园区中，采用低密度的建筑布局使大面积的绿化空间与穿插其中的建筑群相对比，表现建筑与自然有机结合，体现人与自然的和谐。
2、“绿在园中”穿插在建筑群中的绿化空间，表现自然生态在园区中的延续，体现人类对自然的呵护，并感受亲近怡人的绿化。
三、景观系统规划
本区景观环境的规划设计强调整体性和序列感，注重功能空间的整体和谐与景观结构的有机构成；充分利用现状的水系、道路，结合用地布局形成景观轴线；通过对建设地块按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所；通过园区公共活动空间的着重塑造，烘托园区整体形象品质。
第八章 规划控制体系要求
一、地块划分
为了与土地开发出让以及新区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。
基本地块的划分以保持用地性质的完整性，并有利于修建性详细规划的编制和土地出让为原则，本规划区以主要道路为界和自然环境形成的界限，结合总体规划的要求，将编制区划分为二个区，三街坊共31个地块。
例如A-01-0
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