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地产潜规则

房地产开发过程的潜规则

土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

  土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。

有经验的朋友,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率、建筑密度、绿化率、停车位配置要求等等这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。

  一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是,在现实中操作过程中,这个想法只能是理想状态。

首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。

  我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。

而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。

我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。

  新城乡规划法第三十八条:

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞定的东东。

非常具有中国社会主义特色。

不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。

这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。

因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

  再说立项,这个东东纯粹是计划经济时代留下的产物,也不知道这个东东应该算什么。

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。

反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。

这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。

反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。

编制费用稍微给多点都没关系。

  房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。

现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司等等。

总平面审查阶段

  这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范等等,这些东西都是非常专业的。

  在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。

看起来这个计算应该是没有什么争议了。

但是且慢。

我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。

现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?

你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休

闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。

  再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。

也是看起来很简单。

但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?

从哪里起算啊?

是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?

这个东西根本说不清楚,怎么算都行。

把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。

这都是可以活动的地方。

 其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。

怎么办?

设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。

这么搞行不行?

消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。

本人在这个行业浸泡了10多年,反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。

也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是保利还是中海,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。

不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小........

管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,因为这个东西实在是非常的

专业。

搞得不好的话,实在是害死人啊。

而且,被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别以为那些什么保利啊万科啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重

大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,

是一样的,这个东东就跟击鼓传花似的,一轮到就死。

所谓管线综合。

包括三大项:

小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三

项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。

给排水

不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;

强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,

什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等,多得要死。

上面这

三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家

万户。

这些线路必须要合理的安排好,不能到处乱走。

作为非专业人士,要判断一

个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:

1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

只要

有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。

如果什么沙

井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

管线综合如果它设计不好有什么后果呢?

首先,就是给排水会整天出问题。

一下雨小区就变池塘的事情,这种现象实在是见得太多了;然后,就是网络整天

出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进

来提供优质服务都不行,而现在这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,

你这正打怪呢,嘣的一下,断网了。

再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳

闸。

家里的电器得轮着用,千万别一起开。

看电视的时候千万别开电脑,不然就

得在黑暗之中耗一晚上。

这都是管线综合没搞好的标志。

你说,这样的小区,能

住吗?

管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的

研究,不就行了吗?

事实上,是不行。

为什么?

因为所有的线,你都得从外面引

进来,都得跟外面有个接口。

但是接口在哪里呢?

无论开发商们在事先做多少准

备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。

最常见的是市政

排污管线突然就重新施工或换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,

这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。

这种事情太常见了。

大家肯定经

常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。

这种情况那是

想赔钱都搞不定的。

然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电

站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或

者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉

钱,乱引。

引到多少电算多少电。

再说到这个排水许可证。

这个东东是市政部门发的,专门针对小区的排水。

现在都是要求雨污分流了。

就是雨水和生活污水要分两条管排。

这个东东管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。

然后这个东东反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。

单体审查、建筑工程规划许可证

   规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢?

就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。

单体方案主要是些啥内容呢?

我个人是这么总结的:

关键就是落实各空间的大小尺寸。

这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。

目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。

大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。

车位不够,基本上都别想通过单体审查。

当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按70平方米到95平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。

但是单体阶段就不一样了,就开始数了。

这个时候什么毛招都会用上。

比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位等等,不一而足。

但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。

立体机械停车位我相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。

不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

  那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?

因为建地下室是亏本的。

买的人也少。

有人会问:

说什么10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?

事实是,停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。

但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。

所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。

规划部门都这么掌握。

你这个车是不能垂直起降的。

这就是客观规律。

  

当然在有些沿海城市,停车位还是能赚钱的,比如温州、杭州、厦门、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,一个停车位都能买到40—60万。

不过这个不代表一般规律。

审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。

不过这个建设工程规划许可证,在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置,反复的强调。

消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。

直接这么下两个结论:

没有哪个小区的消防和人防设计

是达标的。

也没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

我就这么直接一点:

消防

报建,要说难,是所有专业报建中最艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。

至于人防报建,这个东东更是莫名其妙。

先从消防说起。

消防部门是武警官兵,不是政府机构,我国的消防审查,在

很多时候都是非常扯淡和官僚的。

另外呢,我们的开发商,也的确是非常的不象

话,要满足消防规范的话,这个投入太大了。

另外我们的消费者也没这种意识。

因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1

级防火门,那对业主进进出出来讲,是非常不方便的。

基本上来讲,消防设计绝

对不可能严格按规范做够做足。

在这个方面,审查那也是越来越严。

一般说,各

发展商都是委托消防施工企业代理报建。

为什么呢?

因为这些企业长期和消防部

门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事

情办成。

但是,我在这里说句公道话:

涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢

动手脚。

比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些

强制性规范已经是铁律。

我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即

使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如减少一套楼梯,那是多么好的事情啊,但

是基本上没人敢去办。

起码我不敢。

在我个人日后的职业生涯中,我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。

我不知道这个东西算啥。

真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。

真要被炸了楼,呆在地下室里绝对活埋掉。

人防部门属于政府部门,不是军队编制。

用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。

这部分停车位只有使用权。

关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。

社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神经们。

所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。

国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。

但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

另外,人防设备那也是非常疯狂的东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。

也不知道能防什么。

节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,

完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,

做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。

节能审查,在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。

我国现在越来越强

调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。

譬如:

什么360度大落地

窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。

搞了

这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。

不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。

在中国南

北差异非常明显:

北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较

能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是

要白白的花出取暖费的。

但是南方人对这种东西就比较不待见。

说到这里,不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。

建设部的官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。

北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。

开间超过6米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。

同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。

这是与北方人的使用习惯及气候一致的:

空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般人都不习惯每天洗澡。

但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。

这个稍微在图上画一下就知道了。

房子朝外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了。

本人当年参与的好几个项目,为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位,设计师呕了不知道多少吨血。

现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。

当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。

施工图审查。

施工图审查现在都已经市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。

施工图审查单位还必须对审查结果负责。

但是,基于我国的审查技术非常的落后,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。

如05年在珠三角一个三线城市,开发商在一个别墅项目门口建一座景观塔。

形状就像个纺锤,中间粗两头细。

该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光。

这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。

首先当然是从源头设计查起。

结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题。

于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。

两边就吵了起来。

最后两边都说服不了对方。

要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。

但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?

我看谁也不敢说这个话。

最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱了事。

现在保利在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。

最后也是不了了之,因为这根本说不清楚到底安不安全。

施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。

施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少的。

余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

   余泥和噪音,这两个东西是最扰民的。

在很多城市,几乎没怎么管这两样东西:

余泥和噪音。

但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理。

  余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察的主要生财道路了。

运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。

但在很多时候,根本不可能这么规范。

尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥,没办法,只能打通各路神仙。

  

  噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。

这个是环境保护部门管着的。

现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。

那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。

当然用锤击桩,那肯定是最经济的。

只要没人管,开发商绝对用锤击桩。

因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。

此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。

现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如杭州和深圳。

那是真管得不错。

无论怎么找关系都难批得下来。

如果居然胆敢不报批就夜间开工?

那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。

质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。

拿施工许可证之前,必须

得去两个站办审批手续。

这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。

看来,质量问题都是安全问题。

我就不明白为什么要搞两个站,分着管。

譬如我

打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?

反正说不清楚。

总之两个机构都得好好的哄着。

当然在若干细节上这两部门还是

有所区别。

比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔

啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些。

但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个

机构,没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉

眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。

由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水

泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严,为什么

呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。

收人钱手软。

安监基本不收费,

但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智

能卡上班等等,总之各有各的门路。

现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位

都能做检测了。

工程打完桩必须做检测。

检测合格才能做承台,继续往上建。

个功能被质量监督站牢牢的把持着。

这个也是建设部门的生财主道。

施工招投标、监理报建

按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。

但在某些大城市,譬如广

州,无论什么企业施工,都必须做招投标。

这是广州在管理上严重违反行政许可

法的地方。

在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招

投标手续。

在必须要做施工招投标的时候,这个领域那是真黑不是假黑。

黑得让

人毛骨悚然。

搞施工的就没几只好鸟。

有这么一个故事。

施工企业必须把自己的

专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。

工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不

同要求。

有一次在广州,某企业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料

一准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。

本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。

结果,连交件都交不进去。

总之就是不受理。

后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中一个人的身份证

复印得不清晰,全部材料退件。

这个企业的老板气得吐血。

到最后当然这个标是

投不进去了。

这还只是个小手段。

暗地里啥招数都用得出来。

不排除有些人为了

逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,监理报建是完成这个监

理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核

一番,认为OK了,发一个监理审查意见。

通过了就是下一步,施工许可证。

监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设部

门真的做过审核。

在我个人的从业经验里面,我没见过几个政府官员能看得懂。

施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。

缺一不可。

在我个人

的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办

施工许可手续的。

要这样的话,绝对没1年的时间出不来。

不相信的朋友,请回

头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少

于20个。

而且得一步一步来。

这是什么概念?

这是卡死你的概念。

随便哪个环

节出了任何问题,直接就GAMEOVER。

在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企

业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。

最后撤资了,不干了。

上级政府震怒,云云。

现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?

我们的办事流程方便吗?

我们能方便快捷的为企业服务吗?

  

 到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?

听不到了。

为什么?

因为大家统统都已经适应了这

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