最新农村信用社经营商业用房项目可行性研究报告.docx
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最新农村信用社经营商业用房项目可行性研究报告
农村信用社经营商业用房项目可行性
研究报告
第一章总论
1.1建设单位概况
1、项目建设单位：
***农村信用合作联社
2、法人代表：
3、项目联系人：
1.2项目概况
1.2.1项目名称、建设地点及建设性质
1、项目名称：
***农村信用合作联社**信用社营业房建设项目
2、建设地点：
原**信用社院内，占地面积1173平方米。
项目规划区地势平坦，环境优美，交通运输便利，适宜项目建设。
3、建设性质：
新建
1.2.2项目规模及建设内容
项目总用地面积为1173平方米。
建设2层框架结构综合办公用房1栋，主要功能包括：
营业厅、柜台办公区、信贷区、金库、会议室、机房、档案管理室等。
总建筑面积1383.2平方米；同时建设道路、亮化、绿化等配套设施。
1.2.3水电供应
整个项目建设地水源、电力充足，可保证项目使用。
1.2.4环境保护
本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能达标排放。
1.2.5项目组织与实施
本项目承办单位成立建设领导小组，具体负责项目的组织、协调、管理，确保项目的进度和施工质量，监督项目资金的及时到位，合理使用。
项目实施中严格按照国家基本建设程序进行，预计工程工期95天。
1.2.6项目总投资与资金筹措
1、项目总投资
本项目总投资553.28万元。
2、资金筹措
项目总投资553.28万元。
全部投资由建设单位自筹。
1.2.7主要经济技术指标
主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
项目用地
平方米
1173
2
建筑面积
平方米
1383.2
3
动力
3.1
电
KVA
70
3.2
水
立方米/天
5
4
劳动定员
人
10
5
总投资
万元
553.28
6
自筹资金
万元
553.28
1.3研究报告编制原则、依据及范围
1.3.1编制原则
1、本着实事求事的原则，分析论证**农村银行信用社营业房项目的实施条件、经济和工程技术方案的可行性；
2、优化**农村银行信用社营业房项目工程方案，为项目实现高起点规划、高标准建设、高水平管理和节约工程费用提供条件，使工程方案具有可操作性，不仅能满足目前的需求，还要预留今后的发展空间；
3、坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。
1.3.2编制依据
1、***“十二五”发展规划及2020年远景发展规划；
2、《农村信用合作联社营业楼用房建设标准》；
3、《国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资[1999]2250号）；
4、关于编制《***农村信用联社**信用社营业房建设项目可行性研究报告》的委托书；
5、项目单位提供的相关材料；
6、编制人员调查的有关数据资料；
7、相关专业设计规范。
1.3.3研究范围
根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行了实地查勘基础上，对项目建设的背景及必要性、项目区概况与建设条件、场址选择与建设条件、建设内容及规模、项目的组织管理和劳动定员、项目实施计划、环境保护与消防安全、招投标、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，为有关部门对工程项目决策和建设提供可靠和准确的依据。
1.4研究结论与建议
经论证，该项目符合***发展规划，符合***农村信用联社**信用社基础设施建设发展方向，具有很好的社会效益。
其选址适宜、规划合理，项目可行。
项目建成后，可为***农村信用联社**信用社开展工作提供必要的工作场所，提高工作人员的工作效率和金融服务水平，保证***的建设发展以及在**农村银行信用社工作建设方面都将起到积极的影响。
因此，建议建设单位加快项目的前期工作，积极向有关部门申报项目，积极落实建设资金，使资金及时到位，争取早日开工，并加强项目的施工管理和质量管理，做到在保证进度和质量的同时，节省资金，使项目早日建成充分发挥其应有的作用。
为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点：
1、项目承办单位应在人员和管理等各方面向本项目建设倾斜，按建设基本程序及政府有关规定，保证该工程按期、顺利的进行建设。
2、在项目的建设中，承办单位应做好施工中各项工作的协调、衔接工作，尽量减少对周边环境的影响。
第二章项目背景及建设必要性
2.1***农村信用合作联社概况
***农村信用合作联社坚持用科学发展观统领各项工作，按照“明晰产权关系、强化约束机制、增强服务功能”的总体要求，积极推进和完善管理体制，转换经营机制，使***农村信用联社**信用社真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的市场主体，真正成为服务“三农”的地区性金融企业。
多年来，***农村信用合作联社在自身建设上牢固树立审慎经营、稳健发展的现代银行经营理念，坚持风险防范优先、持续协调发展的经营原则，坚持发展至上、以人为本、客户优先、科技支撑、服务第一的发展战略，全力打造“资本充足、管理规范、服务一流、业绩优良”的现代金融企业。
面对日益激烈的金融市场竞争，全社481名信合员工兢兢业业、团结务实，承担着全旗8个乡镇、413个行政村10多万农户和部分中小企业的信贷结算等金融服务工作。
截至２013年12月底，全辖信用社各项存款余额达到24.2亿元，各项贷款余额达16.6亿元，其中农业贷款余额12.7亿元。
存、贷款规模均占全旗金融机构之首，已真正成为支持地方经济建设的金融主力军，为地方经济建设做出了积极的贡献。
***农村信用合作联社将继续坚持以强化管理为前提、防范经营风险为重点的经营理念，同心协力，锐意改革，积极进取，力争用最短的时间，实现资本充足、内控严密、运行安全、效益良好的地方性社区银行的发展目标。
为支持县域经济发展、构建和谐***、支持社会主义新农村建设、促进城乡经济协调发展做出不懈的努力！
2.2项目所在地经济社会发展概况
***位于乌兰察布市中南部，地理座标112°48′～113°40′，北纬40°41′～41°13′。
东邻兴和县，南接丰镇市，西连卓资山，北依察哈尔右翼后旗，整个版图呈“U”型环抱乌兰察布市集宁区，地处京津经济区的边缘，属“京津冀都市圈”与“呼包鄂经济合作圈”的结合部，旗政府所在地土贵乌拉镇与乌兰察布市新区仅有18公里，东距北京340公里，西至呼和浩特130公里，南到山西大同90公里，北距中国北方最大陆路口岸二连浩特330公里。
全旗辖4镇4乡，另设有察哈尔生态工业园区和天皮山冶金化工园区。
全旗下辖8个社区，113个村委会、1个居委会，其中土贵乌拉镇辖8个社区，19个村委会；**镇辖18个村委会。
2.2.1“十一五”时期经济社会发展情况
1、经济实现平稳较快增长。
2010年底，全旗GDP完成57.2亿元，是2005年末21.1亿元的2.7倍，年均递增22.2%；财政收入完成1.85亿元，虽与2005年末持平，但可用财力实际增长了3.6亿元，财政总支出9.35亿元，是2005年的2.8倍；“十一五”期间，全旗累计完成固定资产投资87.3亿元，
2、经济结构进一步优化。
三次产业比重由2005年底的28.9:
40.8:
30.3调整为2010年底的16:
59:
25。
3、城乡基础设施建设成效明显。
五年间，累计投入建设资金8亿多元，是“十五”期间的7倍，城镇基础建设有了一定的发展。
2010年末，全旗城镇化率达到42.6%，较2005年末提高了19个百分点；城镇供水普及率达到91%；集中供热普及率达到60%；城镇绿地覆盖率达到17.6%。
与此同时，农村基础设施条件进一步改善。
建成了达尔登大道和4条92公里通乡油路、31条323公里通村公路；累计完成国家重点生态工程133万亩，森林覆盖率和林草覆被度进一步提高；解决了农村8.1万人、10.6万头（只）牲畜的安全饮水问题。
4、民生得到切实改善。
2010年底城镇居民人均可支配收入达到13530元，农民人均纯收入达到4596元。
五年累计安置城镇就业人员1.3万人，劳务输出６.1万人次，城镇登记失业率控制在4.1%以内。
基本养老、基本医疗、失业三项保险参保人数分别达到10350人、14268人和9740人。
2.2.2、农牧业发展情况
一、种植业
2011年全旗农作物播种面积69．8万亩。
（一）粮食作物
粮食作物播种面积42.8万亩，总产1．45亿斤。
l、马铃薯：
面积18万亩，平均单产2100斤，总产3.78亿斤，折粮后总产0．76亿斤。
2、籽玉米：
面积15万亩，平均单产430斤，总产0．64亿斤。
3、杂粮杂豆：
面积7．9万亩，平均单产54斤，总产421.6万斤。
其中杂粮面积共4.9万亩（谷子1.1万亩，高梁1930亩，莜麦2.1万亩，黍子1万亩，糜子350亩，荞麦0.45万亩）；豆类面积共3万亩（大豆1.2万亩，杂豆1.8万亩）。
4、小麦：
面积1.9万亩，平均单产406斤，总产76万斤。
（二）经济作物
经济作物播种面积17万亩，总产6.5亿斤。
l、油料：
面积3万亩，平均单产87斤，总产261万斤。
2、甜菜：
面积7万亩，平均单产2.6吨／亩，总产18.2吨。
3、蔬菜瓜类：
面积6.95万亩，平均单产4160斤，总产2.9亿斤。
（三）饲用作物
青贮玉米：
面积10万亩，平均单产6300斤，总产6.3亿斤。
（四）马铃薯
优良品种：
克新一号、底西芮、夏波蒂、大西洋、费乌瑞它、后旗红等。
1、设施马铃薯：
滴灌面积4.5万亩，平均亩产2000公斤，总产0.9亿公斤；喷灌总面积为1.8万亩，产量0.36亿公斤。
覆膜马铃薯6万亩，平均亩产1000公斤，总产0.6亿公斤。
2、马铃薯良繁体系：
全旗已建成马铃薯脱毒标准化温室8亩，网室150亩，原原种田1500亩，原种田1.5万亩，一级种薯繁育基地7万亩，达到年可生产脱毒苗300万株、脱毒微型薯200万粒、原种一代、二代种薯15万吨的规模。
马铃薯良种繁育已形成从茎尖脱毒、组培快繁、温网室微型薯生产、原种一、二代繁育的完整体系。
我旗现有持证种薯生产许可证的企业12家。
（五）蔬菜
1、设施蔬菜：
全旗设施蔬菜累计达到0.65万亩，其中温室0.34万亩、大棚0.31万亩，产量0.44亿公斤。
品种有黄瓜、西红柿、叶菜类等大众蔬菜和彩椒、礼品西瓜、食用菌、油桃、草莓等高附加值品种。
2、露地蔬菜：
面积6.3万亩，产量2.46亿公斤。
有23类80多个品种，主要有红胡萝卜、西芹、洋葱、甘蓝、大白菜、菜花、南瓜和各种叶菜类作物。
2.2.3、畜牧业发展情况
2010年末全旗家畜总头数56.73万头只，大小牲畜49.6万头只。
（一）奶牛：
2010年底，全旗奶牛存栏6.9万头，共建成奶牛标准化园区12处，全旗运行的生鲜乳收购站67家（其中奶牛养殖场3家、奶农合作社64家），全年鲜奶产量14.8万吨。
（二）肉羊：
2010年底，全旗肉羊存栏42.23万只，年出栏肉羊50万只，建成年出栏1000只以上的标准化肉羊育肥场5处，肉类产量达到2.82万吨。
（三）生猪：
2010年底，全旗生猪存栏7万口，其中能繁母猪1.11万口；年出栏生猪20万口，建成年出栏500口以上的生猪规模养殖场7个。
（四）肉鸡：
2010年底，存栏肉鸡5.01万只，全年出栏肉鸡90.81万只，已建成年出栏2万只以上的肉鸡场5个。
本项目坐落在**镇。
**镇历史悠久，资源丰富，交通便捷。
2.3项目背景
农村银行信用社是我国金融体系的重要组成部分，是农村金融的
主力军。
加强农村银行信用社建设是我国金融体制改革的重要一环，切实搞好此项工作，对解决“三农”问题至关重要。
我国的农村银行信用社经历了一个曲折多变的发展过程。
1951年
5月，中国人民银行总行召开第一次全国农村金融工作会议，决定大力发展农村银行信用社，由村民自愿入股组建。
到1957年底，全国共有农村银行信用社88368个。
这一时期的农村银行信用社，资本金由农民入股，干部由社员选举，基本保持了合作制的性质。
1959年直至“文革”结束，由于受“左”倾路线的影响，农村银行信用社先后下放给人民公社、生产大队管理，后来又交给贫下中农管理，成为基层社队的金融工具。
十一届三中全会后，农村银行信用社逐渐走上由农业银行进行管理的“官办”轨道，成为农业银行的“基层机构”。
1996年以后，农村银行信用社脱离农业银行管理，中国人民银行直接负责对其进行监管。
此次体制改革后，国有商业银行为降低成本纷纷退出农村，农业银行也逐步取消县以下网点。
农村银行信用社一方面成为农村金融惟一的支柱，另一方面又面临资金投入严重不足的尴尬局面。
在过去的50多年时间里，农村银行信用社始终坚持为“三农”服
务，起到了不可低估的作用。
特别是1997年全国金融工作会议后，农村金融体制发生了重大变革，农村银行信用社支持“三农”、促进农村产业结构调整的作用愈加明显。
全面推进农村金融产品和服务方式创新是新形势下加强和改善农村金融服务、深化农村综合改革的重要内容。
农村银行信用社改革早在20世纪80年代初便开始了。
从那时起，
农村银行信用社领域进行了一系列强制性的制度变迁，如恢复“三性”（组织上的群众性、管理上的民主性、经营上的灵活性）、与农业银行脱钩、提高业务自主性、扩大管理权限等。
但由于各方面原因，农村银行信用社的产权制度、管理体制、历史包袱等问题一直没有得到很好的解决。
自2000年至今，党中央、国务院加大了农村银行信用社改革的力度，不断探索改革的方向。
按照“扩面、增量、延伸”的要求，为积极推广“阳光信贷”服务模式，***联社于09年创立贷款服务中心，全方位推出了个体工商户经营性贷款、居民消费贷款、农户联保贷款、商户联保贷款、生源地助学贷款、新农村建设贷款、农户小额信用贷款、中小企业贷款、住房按揭贷款等多项贷款种类。
目前经一年多的市场实践，个体工商户经营性贷款、居民消费贷款、中小企业贷款及住房按揭贷款四类贷款创新品种取得积极成效，市场反映良好，实现了口碑效应，打响农信社信贷服务品牌。
农村银行信用社是农村金融服务的主力军，农村银行信用社服务三农作用巨大，**镇是***旗委、旗人民政府重点发展的新区和开发区，而且列入了乌兰察布市的中心城区，经济繁荣，需要良好的金融服务。
因此，***农村信用联社**信用社根据自身工作事业未来发展状况，提出了建设农村信用联社**信用社营业房建设项目。
2.4建设必要性
2.4.1是促进农村经济发展，稳定农村金融秩序的需要。
农村信用社是独立的企业法人，以其全部资产对农村银行信用社的债务承担责任，依法享有民事权利。
其财产、合法权益和依法开展的业务活动受国家法律保护。
农村信用合作社是银行类金融机构，所谓银行类金融机构又叫做存款机构和存款货币银行，其共同特征是以吸收存款为主要负债，以发放贷款为主要资产，以办理转帐结算为主要中间业务，直接参与存款货币的创造过程。
农村信用合作社又是信用合作机构，所谓信用合作机构是由个人集资联合组成的以互助为主要宗旨的合作金融机构，简称“信用社”，以互助、自助为目的，在社员中开展存款、放款业务。
信用社的建立与自然经济、小商品经济发展直接相关。
由于农业生产者和小商品生产者对资金需要存在季节性、零散、小数额、小规模的特点，使得小生产者和农民很难得到银行贷款的支持，但客观上生产和流通的发展又必须解决资本不足的困难，于是就出现了这种以缴纳股金和存款方式建立的互助、自助的信用组织。
农村信用合作社是由农民入股组成，实行入股社员民主管理，主要为入股社员服务的合作金融组织，是经中国人民银行依法批准设立的合法金融机构。
农村银行信用社是中国金融体系的重要组成部分，其主要任务是筹集农村闲散资金，为农业、农民和农村经济发展提供金融服务。
同时，依照国家法律和金融政策的规定，组织和调节农村基金，支持农业生产和农村综合发展，支持各种形式的合作经济和社员家庭经济，限制和打击高利贷。
2.4.2是提高基础设施水平和办事效率的需要
***农村信用联社其网点布局往往以撒网式进行，一般每个乡镇都有一到两个网点，丰富的网点资源对网罗客户起到了较好的作用。
但由于农信社普遍存在服务手段落后、结算渠道不畅的弱点，且地区发展差异性大（如有的农信社已自主开发了卡业务，但也有的农信社仍停留在单机操作水平）等因素，规模性业务开发的网络资源极端缺乏。
通过本项目建设可充分改善和完善**信用社基础设施，，提升金融服务水平，提高了金融服务效率。
本项目的建设，有利于***农村信用联社**信用社拓展业务，对促进**镇经济建设的可持续发展有极大的作用。
该项目社会效益明显，应尽快建成并发挥其积极的作用。
第三章场址选择与建设条件
3.1项目选址
3.1.1选址原则
1、符合***城镇发展规划，选址必须尽可能与城市建设整体规划相适应。
同时，项目的建设必须坚持高起点、高标准、高质量，使之具有前瞻性。
2、项目选址应节约用地，所需建设用地面积应根据当地城镇规划确定的建筑容积率进行核算，必须坚持经济性原则，最大限度地合理利用城镇现有的基础设施和规划条件，最大限度地减少投资规模，提高投资效益。
3、**信用社营业房建设项目的选址应与办公用房建设的选址统筹进行。
各类用房的设置应考虑其特殊性质和用途，按照安全保密、因地制宜、有利工作、方便群众的原则进行设计。
4、应符合当地城镇有关基地绿化面积指标的规定。
3.1.2场址所在地理位置
1、地点与地理位置
拟建在*****镇原信用社院内。
2、场址土地性质及占地面积
原总占地面积1173平方米。
3.2建设条件
1、自然条件
（1）气候条件
地震烈度：
6度
（2）水文条件
（3）地质地貌
（4）工程地质条件
（5）交通条件
2、社会经济状况
3、施工条件
施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。
高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。
其它建筑材料在当地市场上容易购得。
施工用水、用电、通讯可以利用项目区周围已有设施就近解决。
综上所述，本项目的场址，在地理位置、自然条件、自然资源上都是非常有利的，更重要的是，项目得到***委、旗政府的大力支持，对于工程的建设和项目建成后的工作开展都会起到很好的推动作用。
第四章建设内容、建设规模与公用工程
4.1建设内容与建设规模
4.1.1建设依据
1、《农村信用合作联社用房建设标准》
2、《国家计委委印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资[1999]2250号）
3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
4、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）
4.2建设原则
1、根据国家的设计规范、建筑规范、环保规范、安全规范、节有等标准，结合项目实际需要，进行测算和设计。
2、充分考虑项目的近远期发展，实事求是，因地制宜，合理确定建设规模，以满足需要为主，留有发展空间。
4.3项目建设等级与面积
按照《乡镇信用社营业及办公用房标准》要求，按年存贷款余额在3亿元的营业用房建筑设计，按二类基层信用社标准执行。
***农村信用联社**信用社营业楼建设项目建筑面积为1383.2平方米。
4.4建设内容与规模
新建1栋2层营业房，框架结构，占地面积1173平方米，
建筑面积1383.2平方米。
4.5项目功能
功能：
营业厅、办公、金库、会议、档案管理、机房等，以及院内硬化及绿化等基础设施。
4.6公用工程
4.6.1供排水工程
1、给水系统
（1）水源
本项目供水由市政给水干管提供，水源可由*****自来水公司供水管网供给，经测算，端口水压可以保证建筑的正常供水。
（2）供水方案
本项目用水由**自来水公司市政给水管道供给，场地内供水管网可设置成环状，保证项目用水需求。
建筑内铺设供水管道。
供水管道室外选用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。
2、排水系统
本项目排水系统采用雨污分流制。
卫生间污水排出室外后，先经化粪池初步处理，生活用水流出的废水经隔油处理后，再排入场地内污水管网，最终排入市政污水管网。
屋面雨水采用有组织排水，由屋面排水系统排入场地内雨水管网，最终排入市政雨水管网。
4.6.2消防
本次信用社营业房建设项目的消防系统应包括：
室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统三部分组成。
4.6.2.1消火栓给水系统
该项目的消防设计应满足《高层民用建筑设计防火规范》和《建筑设计防火规范》，本项目主楼的建筑分类和建筑耐火等级为二类二级。
1、消防水源
消防用水计划由市政从水管网引入1条给水管道，室外消防给水管道应布置成环状。
主楼内部设室内消防栓给水系统。
2、消防水量
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）和《高层民用建筑设计防火规范》，本项目主楼室内消防水量为15L/S，室外消防水量为20L/S。
室内消防水压需0.25MPA。
火灾延续时间：
2h。
3、室内消火栓系统
消火栓系统采用临时高压给水系统形式。
主楼屋顶楼梯间上设消防水箱，室外设置消防水池，建筑内按消防规范要求设置室内消火栓系统，消火栓箱内配备DN65消防龙头、水龙胶带25米及19毫米支流水枪，箱底部设3具MFA-4手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
4、室外消火栓系统
建筑室外设置环状的室外地上式消火栓，室外消火栓应沿道路设置，且间距不应大于120m。
地上式消火栓应有1个DN150或DN100和2个DN65的栓口，消火栓距路边不应大于2m，距房屋外墙不宜小于5米。
5、消防储水设施
屋顶消防水箱为钢板水箱，保证消防前10分钟用水量。
4.6.2.2火灾自动报警系统
根据楼层的布局及分布情况，每层设一防火分区及报警区域。
火灾探测器的设计选配以感烟火灾探测器选用为主，个别不宜选用感烟火灾探测器的场所，应该选用感温火灾探测器。
本项目宜采用控制中心报警系统的形式，至少应设置1台集中火灾报警控制器、1台专用消防联动控制设备和2台及以上区域火灾报警控制器；并应能集中显示火灾报警部位信息和联动控制状态信号。
消防控制室宜设在首层，且应采用耐火极限不低于2.00h的司墙和1.50h的楼板与其它部门隔开，并应设直通室外的安全出口。
消防控制室门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显的标志。
消防控制室根据实际情况，独立设置，并保证专人24小时值班。
4.6.2.3自动喷水灭火系统
主楼应设火灾自动喷水灭火系统。
自动喷水系统：
自动喷水系统由闭式喷头、水流指示器、湿式报警阀组、控制阀和至少一套自动供水系统，以及消防水泵接合器等组成。
4.6.2.4其它消防措施
1、本项目建设期设备较多，存在少量火源和可燃物，若管理不善，容易发生火灾，造成严重后果。
建筑施工企业应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合理设置消防栓，并实行消防责任制，明确防火责任。
2、建筑物及附属物耐火等级应符合《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》规定。
楼层的建筑耐火等级为二级，并配备完善的灭火系统。
3、楼层每层平面为一个防火分区，每个防火分区至少有两个疏散楼梯直通室外，安全疏散宽度均满足民用建筑防火规范的要求。
4、建筑物要设置完备的防雷装置
按《建筑设计防火规范》规定，本区按一次火灾计算，室外消防用水量15升/秒，室内消防用水量5升/秒，合计72立方米/时，沿干道设置室外消防栓3个。
采用临时高压消防制，平时消防管网与供水网络水管以逆止阀分开，防止消防时水倒流。
出现火灾时，由人
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