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最新商业地产资料

王永平：

媒体对商业有更多了解

发布日期：

2008-8-18来源：

商业地产

   商业房地产在中国起步时间不长，系统完整的理论还没有形成，实践也处在探索阶段。

因为是一个新行业，所以对商业房地产的概念存在较大争议，我们协会的看法、也是业内比较主流的看法是：

一个狭义的概念专指商业应用，这个概念是引用的国家统计局的统计口径，不含写字楼。

而广义的概念，则包括写字楼、物流地产、工业地产等所有非自用非建设用，以租金为主要来源的地产形态。

   商业房地产&住宅房地产

   商业房地产与住宅房地产有根本上的不同，它们的区别主要体现在三方面：

   一、开发模式的不同。

住宅是先开发后销售，而商业房地产是先招商后开发。

现实生活中，很多国内房地产企业是先竣工后再招商，这其实是错误的，也带来了很多问题。

2006年1到11月份，北京市商业地产投资同比增长118%，但3年以上空置率增长也在1倍以上，这和开发模式的颠倒有很大关系。

   二、运营模式的不同。

住宅以销售为主，商业物业以租赁为主。

为什么呢？

因为商业不同业态之间需要互动，包括结构的互动、卖场气氛的互动等等，并在互动中不断调整。

我们经常送人一句吉利话叫“开业大吉”，实际从商业规律来讲，开业只是万里长征第一步，招商后还要有一个稳商阶段，一个旺商阶段。

开业初期只是把人“填满”，随后在经营过程中不断调整品牌和商家，如果把物业卖掉了，也就失去了调整权。

   三、融资模式的不同。

住宅开发以银行贷款为主，贷款的特点是需要很快回收，住宅不需要建成就可以办预售证销售，回笼资金还款。

商业地产因为要持有，所以通常需要长线资金，但我国的银行目前没有这种长线的产品设计。

   商业房地产的特点

   商业地产有四个特点，我称之为“四高”，即高投入、高回报、高风险、高贡献。

   高投入。

因为要持有，所以商业地产占用资金量比较大，周期长。

   高回报。

商业物业如果运作得好，可以赚取很高的利润，像北京的国贸东方广场，好的物业每平方米的租金每天都在一美金以上。

此外，我们一般的住房，折旧以后会不断贬值，而商业物业只要经营得好，便会不断升值。

义乌小商品城的铺位卖到天价，跟前期投入没什么关系。

类似的例子还有秀水街。

   高风险。

有能力有勇气去承担高风险的人，才有可能享受到高回报。

商业物业的高风险主要体现在持有性物业的不确定性，不像住宅卖掉了就卖掉了，而是要接受市场变动。

这几年城市规划说变就变，今天还是商业中心，也许明天一拆迁或者哪里又搞了新园区，这个地方就变掉了。

   高贡献。

商业房地产这些年有这么快的发展，和高贡献有关，尤其是政府部门看到了它对城市经济综合性的影响。

第一，它解决了很多人的就业问题；第二有持久的税收贡献；第三是对周边地段的拉动作用；一片新建的住宅小区，如果没有好的商业设施和教育设施，销售会比较困难，反之价格则会暴升。

   高贡献的另一个重要方面体现在，商业地产项目提高了居民的生活质量，改善了生活品质。

我们全面建设小康社会，不仅是简单地提高收入水平，更重要的是增长的收入能用于改善我们的生活质量。

现代化的商业，是改善生活质量一个很重要的方面，有钱能够去消费，有你想要的消费。

如果都像非典时期一样，大家关在屋子里吃方便面，那有钱没钱没什么区别，小康社会和温饱社会没什么区别。

   商业还是一个城市的名片。

我们记住一个城市，往往是因为一个景区和那些标志性的商业建筑。

我们到上海，总要谈论起黄浦江，谈论南京路、淮海路，我们到巴黎，也一定要提到香榭里舍大街。

所以说，商业也是一个城市展示形象的重要方面。

   商业房地产崛起的市场背景

   我们国家在计划经济时期，商业地产只有一个雏形。

真正发展起来是在90年代中后期，大批专业市场、小商品市场、连锁超市，成为最早推动商业房地产发展的产品，2000年以后、一些大体量购物中心的出现，推动商业房地产进入新阶段。

我国商业房地产的发展现状，可以用“起步晚、发展快、问题多、前景广”来概括。

   商业房地产为什么这几年在我国迅速兴起？

   首先，得益于商业的快速发展。

上世纪90年代，我国商业一场革命性的变革，就是引进了先进的连锁经营方式。

1992年，我国零售业以试点方式开始对外开放，引入了一些国际知名的连锁超市，正是它们的进入，让国内本土商业企业有了面对面学习的机会，同时，这些国际企业也给我们培养输送了很多专业人才，家乐福在某种程度上可以称做中国零售业的黄埔军校。

国际企业的进入，给本土企业增加了竞争压力，迫使其学习变革，开店步伐加快了，开店质量提高了，运营能力提高了，也就有了扩张的需求，商业地产也就被带动起来了。

   其次，城市化进程的加快。

这些年，城市规模不断扩大，大量居民向城郊转移，小区呈现规模化成片开发态势，为新型商业和商圈形成提供了可能性和机会。

   第三，收入水平的大幅提高和消费支出的不断增加，也是决定性因素。

2006年，全国社会消费品零售总额达到7万亿元，连续十几年以百分之十几的速度增长，成为商业房地产发展推动力。

   另外，产权式商铺也推动了商业房地产的发展。

尽管这两年产权式、尤其是返租形式的商铺引发了不少社会矛盾，但客观上看，这种产权分割的方式，是中国金融产品短缺、不支持商业房地产发展所导致的。

   怎样做好一个商业地产

   做商业房地产不光要有钱,还要有很强的招商能力，了解很多商业特点。

例如，宜家来中国也租过店，但从未来方向上讲他们是要自己建店的，租店只是过渡。

宜家的另一个特点是不跟人共享，不在一个屋顶下经营。

这些商业知识和规律特点开发商要先知道，所以公司要有很多专业的人才。

   这几轮的宏观调控，包括去年对外资的规范，对商业房地产影响并不大。

预测未来商业房地产发展趋势，持有型物业将会占越来越多比例，另外大公司会逐步主导市场，中小公司会逐步淡出；定单开发、招商在先的理念会更深入人心。

从商业形态来讲，城市综合体会是未来趋势产品。

大连万达2005年和2006年开发的十几个大体量项目，几乎全是城市综合体。

城市综合体相当于一个小CBD，体量大，政府比较欢迎，酒店公寓商店等不同的产品，在资本组合上也可以相互规避风险，会在未来是一个趋势性产品。

另外，城市会出现多中心化，一个城市单一中心并不是好的格局。

商业会形成新的中心。

新兴的商业业态也会有一个发展，外资在中国商业房地产中的影响力也会越来越大。

   媒体应该扮演什么角色？

   媒体在报道时候少一些炒作，多一些客观的中立分析，才有利于行业的发展。

前几年的商铺销售造成许多小投资者的失误，和媒体的炒作有很大关系。

是不是我们不去炒作这些东西，在房地产上就没有作为呢？

不是。

对大型持有性商业物业，在前期给予好好引导，包括在做旺后的促销开发里，我们仍有很多作为。

   媒体还应为商业房地产营造一个更好的市场环境呼吁，例如法制化、金融产品的创新、物业税等，都值得我们深入观察与思考。

   做商业房地产的媒体，要对商业有更多了解。

商业房地产目前缺乏一些好的标准。

我们协会正在修订的商店建筑设计规范还是1988制定的，很多要求非常落后，远远不能满足需求，也导致实际操作中开发商与设计师的冲突。

在修订与发布过程中，希望能够得到媒体更多的推动。

   前不久我们协会主导编写了一本书《商业地产改变中国》，在这本书的序言中我写到：

商业地产改变中国，这个书名恰如其分地反映了当今商业地产在中国经济的影响力，商业地产正在改变中国的商业，改变中国的地产，改变中国的金融、进而改变中国经济，在这个时候能从事这个行业，是一件幸事，能够见证这个行业的发展，也是一件快事。

   我们都在见证着这个行业的发展，所以我们是有幸的，希望这个行业能够走得更好更快。

央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.63万亿新增贷款中有1.38万亿流入房地产市场。

上半年房地产开发贷款新增4423亿元，二季度增量缩减至1216亿，比一季度下降62%。

　　央行昨日晚间发布公告称，上半年房地产开发贷款新增1625亿元，但稍晚些时候，央行更正了这一数据，称上半年房地产开发贷款新增4423亿元。

　　涉房贷款占比约30%

　　上半年，房地产贷款增速明显回落。

上半年金融机构房地产人民币贷款新增1.38万亿元，6月末余额同比增40.2%，比3月末低4.1个百分点。

同期金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，以此计算，房地产贷款在金融机构的所有贷款中占比约为30%，略低于一季度的33%。

　　上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点；上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。

　　开发贷款新增额度大幅下降

　　央行数据称，上半年房地产开发贷款新增4423亿元。

按此测算，对比一季度房地产开发贷款新增3207亿元的数据，二季度新增额缩减至1216亿，二季度新增贷款额比一季度大幅下降62%。

　　地产开发增速明显回落发生在4月调控政策出台之后。

从之前北京的统计数据来看，其中5月、6月单月房地产开发贷款新增额比4月份分别大幅下降72.9%、67.9%。

　　分析人士称，造成新增房地产开发贷款在二季度增速下降的原因可能有两个，一方面，4月房地产市场宏观调控政策出台后，银行收紧了开发贷款的发放。

另一方面，由于地产商预期改变，新拿地和新开工放缓，使得开发商对贷款的需求也降低

尹中立：

金融手段应该是房地产调控的灵魂

作者：

2009年12月28日摘自：

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       从国家统计局公布的2009年11月的统计数据看，房价同比上涨5.7％，环比上涨了1.2％。

即11月份的年化房价涨幅接近15％，但以笔者的观察，北京、上海等一线城市的房价上涨远远超过该数据，11月份北京二手房的涨幅环比应该在10％左右，而同比应该超过了30％。

很多新房出现了抢购。

        这恐怕是政府将二手房税收优惠政策取消的重要原因，但笔者认为，对于房地产调空而言，取消二手房的税收优惠充其量只是“温柔一刀”而已，难以抑制房价的飚涨。

控制房价应该从货币政策调整入手，需要出组合拳。

　　一、房价上涨的直接原因是信贷井喷

  　之所以建议从货币政策调整入手，是因为导致房价过快上涨的直接因素就是宽松的货币政策导致的。

　　宽松的货币政策通过供给与需求两个方面影响房价。

　　从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。

2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。

自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。

在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。

　　土地的供给同样受到信贷政策的影响。

在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：

将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在今年新增加的9万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。

地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。

于是，我们看到一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20％多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50％左右。

由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。

而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。

　　另外，需要强调的是，宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。

随着信贷的高速增长，我国今年的货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30％，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。

货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。

明显的标志是：

1）债券市场的收益率快速回升，新发行的公司债券的收益率快速提高，由2008年底的5％左右上升到目前的8％左右；2）狭义货币供应量迅速上升，M1已经从2008年底的10％增长到目前的33％，上升了20多个百分点。

存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。

买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

　　同样，2009年快速增长的信贷推高的股市价格，股市上涨在相当程度上刺激了房地产的需求。

股市的繁荣对楼的作用表现在两个方面，一是增加的市场对楼市的需求，当投资者账面财富迅速增加时，其中的一部分财富会转化为楼市的需求。

因此，股市的繁荣会刺激楼市，股市最火爆的时候往往也是楼市最火爆的时候。

从年初到10月底，股票流通市值增加了6万多亿元，总市值增加了10余万亿元，这其中有部分财富会成为房地产的购买力。

另外，股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。

在最近几年的股市行情中，房地产一直是被热炒的板块，房地产类上市公司通过增发股票融资非常受欢迎。

这些上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资，然后再用这些资本买地，因此，股市上涨会推高地价，而地价上涨又推高房价。

　　二、房价上涨的深层次原因是货币发行过多，是老百姓开始对人民币币值稳定的怀疑

　　在物价稳定的情况下，社会公众对货币的稳定可能不太关注，但遇到物价上涨或金融危机，社会公众对货币值的关心程度一定会大大增加，黄金价格的大幅度上涨已经折射出全球人对美元等国际货币的不信任，而房价的迅速上涨反映了中国老百姓开始担忧自己手里的人民币的购买力问题，此问题非同寻常，应该引起决策者高度关注。

　　因为我们的货币发行已经远远超过了GDP的数量，过量的货币一旦被“惊醒”，将直接冲击经济与金融的稳定。

　　看看数据就知道我国的货币多发行了多少。

1979年末的所有银行存款第一次超过1千亿元人民币，到1989年末第一次超过1万亿元人民币，1999年第一次超过了10万亿人民币，如今的2009年末将超过60万亿元人民币，即货币数量每十年扩张十倍！

当然，货币的增长有合理的成分：

第一，因为经济总量的增长需要货币的增长；二，这30年我国市场经济从无到有，很多经济领域从实物配给过度到货币分配，这本身是一个货币化的过程；三是金融深化过程需要增量的货币供给。

　　但无论如何，类似2009年的30％以上的货币增长速度是不正常的。

　　从货币过度发行的原因看，1995年之前的货币过度发行主要是由于财政从中央银行透支造成的，而2001年之后的货币过度发行的原因则与外汇储备占款直接相关。

2003年以来，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是18万亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了18万亿人民币。

货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，股市与楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。

　　2006至2008年上半年，人民银行采取提高存款准备金率及发行央票的方式将多投放的货币锁定，但无法完全对冲掉，结果是出现了房价的连续多年的上涨。

2005年以来政府出台了很多政策调控房地产市场，但效果欠佳，根本原因就在此。

　　2008年底，为了应对全球金融危机，人民银行暂时停止了对冲货币的操作，并停止对商业银行的信贷额度控制，使囤积在中央银行（主要是以存款准备金和超额准备金的形式存在）和商业银行的货币立即被激活，最直接的表现就是信贷的井喷式增长。

这是2009年房价出现过快上涨的本质原因。

　　三、当前的房地产调控已经进入进退两难的境地

　　为了保增长，我们必须依赖投资的增长，而投资中，房地产市场占举足轻重的地位，尽管从投资总量看，房地产只占20％左右，但房地产的产业带动作用强，如果房地产行业不景气则钢铁、水泥、建材、家电等行业的销售就立即出现困难，房地产行业是现阶段我国经济增长的龙头。

尤其在扩大内需的经济刺激政策推出之后，我国经济增长将更加依赖房地产投资的增长，因为出口即使复苏也难以达到2008年前的高增长。

　　当前，在房价上涨的刺激下，房地产投资快速回升，但问题的关键是，如果让房价继续上涨，它能持续多久？

继续上涨的后果是什么？

北京、上海等一线城市的房价已经远远超出了普通工薪阶层的收入承受能力，北京五环以内没有价格低于1万元/平方米的房子了，普通的一套房子需要100多万，四环以内则需要200多万，而各部委及其他国家事业单位的职工的年收入一般难以超过10万元。

购房压力可想而知。

如果继续上涨则购买力会越来越小，北京的住房销售在6月份达到高潮，当月销售了18000多套房子，而后随着价格的大幅度上涨销量逐渐下降，到9月份只销售了9000多套，是6月份的一半。

高房价已经使住房将成为富人的专利，显然与构建和谐社会的宗旨是背道而驰的。

　　但如果强力打压，则市场立即进入调整，市场重新进入买卖博弈状态。

　　从市场运行的角度看，开发商与买房者之间永远是博弈关系，当房子好卖时，开发商就会涨价，房子不好卖市就选择降价。

其行为无可厚非，但从政府的角度看，市场的博弈行为往往会浪费很多时间，因为开发商从涨价到降价的行为调整需要较长时间的观察、分析，而买房者往往是倾向于买涨不买跌，当开发商感觉价格过高而重新开始降降价时，买房者就会再次产生观望情绪，市场重新出现僵局。

届时将重新出现房地产交易、房地产投资双双下降的局面。

2007年下半年的房地产调控直接导致了2008年的房地产市场交易低迷（同比下降20％），房地产交易低迷又导致了房地产投资的下滑，使钢铁、建材、家电等行业都陷入不景气。

其经验和教训值得我们反思。

要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人１００％“面谈”“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”“假首付”现象的发生。

 楼市调控新政考验银行业

  2010年10月18日13:

11  金融时报

　　房地产开发贷款链条不仅仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。

一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。

　　专家认为，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　在楼市调控措施之下，未来房地产市场走势成为关注热点。

近日发布的《中国银行家调查报告2010》显示，在“当前最值得中国银行业关注的风险”调查中，72%的银行家选择了“房地产市场大幅调整带来的风险”，风险关注度居首位。

　　多数银行家表示，虽然中国房地产市场价格大幅下调的可能性不大，但销量的下滑将导致行业景气度的低迷。

长期来看，房地产信贷风险仍然可防可控，但对短期风险必须要保持高度警觉，尤其是房地产开发贷款的风险链条效应值得重视。

银行家对房地产市场风险的高度警觉，说明房地产信贷在商业银行业务链中占有重要一席。

但楼市调控政策对房地产信贷的影响有多少呢？

　　9月29日出台的房贷新政，相较于4月17日出台的政策严格许多。

而对于银行来说，这却不失为一个“利好”。

因为在这套“组合拳”中，对首次购房者，不论套型建筑面积是否在90平方米以下，首付都必须在三成以上。

因此，对按揭贷款来说，目前的房贷政策使得按揭贷款的风险不是加大了而是减小了。

首付比例越高，银行风险就越小。

除此之外，多数银行取消了首套房的贷款优惠利率；对于二套房贷，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，使得商业银行在贷款定价中的议价能力得到提升。

根据有关数据，个人按揭贷款在商业银行整个贷款当中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，这是近年来的最高值，而商业银行此项贷款不良率与不良贷款余额却始终保持“双降”态势。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，之所以房地产信贷风险成为当前最值得银行业关注的问题，不仅是由于房地产开发贷款业务受到政策调控的影响，还在于目前许多开发商和购房者是拿房地产做抵押从银行贷的款，如果抵押物贬值，银行不良贷款风险也会加大。

　　也有专家认为，目前，受融资渠道限制、融资成本上升和市场销售等因素的影响，房地产开发商财务杠杆会面临严峻的挑战。

尽管市场资金流动性充裕，但是由于开发商数目众多，除了一线开发商之外，部分中小房地产开发商和非专业开发企业资金链普遍存在断裂的风险。

房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大，开发商还贷能力开始下降。

　　从一份来自银行方面的调查可以看出，银行有75%土地储备贷款都是在2009年下半年房、地价飙升后发放的，开发商拿地成本较高，楼市调控带来的不确定性将使商业银行未来面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　一家银行高管人员在接受记者采访时的表述很具有代表性。

他说：

“我们很担心房地产开发贷款风险链条绷得太紧，最后就可能会绷断，所以对这个行业的风险我们时时保持着关注。

”

　　按照其表述，“这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。

一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。

”

　　开发贷款的风险在于：

开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、现金流断裂会增加风险。

银行贷款在房地产业的高集中度，加上银行的不审慎行为和放贷冲动，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。

窗体顶端

窗体底端

房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款率的同步上升。

　　为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会今年曾要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下商业银行房地产贷款质量受到的冲击。

测试结果表明，如果房价下跌30%且利率上升108个基点，房地产行业的不良贷款比例将上升2.2%，其净利润将下降20%。

尽管业内对银行房贷压力测试说法不一，但如果房价一旦下跌超过30%，银行面临的风险十分明显。

另外，银行体系内与房地产相关的上下游行业贷款余额更大，且授信业务中一般没有抵押品，有的也主要为房地产，其风险与市场波动密切相关。

　　目前，受房地产市场调控影响，商业银行房地产开发贷款已经明显少增。

据有关数据表示，40%的开发贷款将于今年年底到期，这对开发商有着一定的资金压力。

特别是楼市调控后开发商贷款融资成本普遍上升20%，这对开发商利润冲击很大。

　　交通银行金融研究中心研究员鄂永健认为，针对开发贷款，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　显然，对投资和投机进行抑制，可以减少房地产市场的泡沫，使房地产市场回归理性，这对商业银行是有好处的。

但长期看，房地产市场将保持增长趋势，房地产领域仍是银行重要的业务领域。

面对房地产市场的调控，商业银行不仅应对风险具有清醒的研判，更应抓住议价能力提高的有利时机，实现业务转型。

（韩雪萌）

、政策盘点 

（一）金融政策偏紧，不利商业地产 

去年10月中央银行九年来的第一次调高人民币利率预示着人民币已经进入加息通道。

今年上半年，专家预测利率还会上调。

“中国经济