深圳港田报告.docx

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深圳港田报告

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港田花園策劃報告第三部分營銷推廣及廣告策略目錄第一部分營銷推廣策略第一节銷售時機及銷售階段安排

一、銷售時機分析二、銷售階段安排第二节銷售策略

一、總體策略二、階段銷售策略

（一）市場預熱期1．策略2．時間3．銷售推廣目標4．銷售必備條件5．銷售物件6．推售單位7．銷售渠道8．造勢安排及促銷手段

（二）市場熱銷期1．策略2．時間3．銷售推廣目標4．銷售必備條件5．銷售物件6．推售單位7．銷售渠道8．造勢安排及促銷手段（三）促銷期1．策略2．時間3．銷售推廣目標4．銷售必備條件5．銷售物件6．推售單位7．銷售渠道8．造勢安排及促銷手段第三节價格策略

一、定價策略1．價格定位2.單位單價的確定3.定價的影響因素二、價格走勢建議三、付款方式建議第二部分廣告推廣策略第一节廣告訴求點重組第二节各銷售階段廣告策略

一、市場預熱期1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點二、市場熱銷期（與競爭對手的關係）1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點三、促銷期（與競爭對手的關係）1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點四、推廣費用預計第一部分營銷推廣策略第一節銷售時機及銷售階段安排

一、銷售時機分析港田花園正式發售時機取決於法律文件、工程進度、樓盤包裝宣傳工具完成情況、周邊競爭對手等因素按照目前進度中原建議_______一年三月份銷售原因如下：

l市場條件有利深圳每年的4月底11月底有兩個“房地産交易會”即通常所說的“春交會”、“秋交會”。

3-4月10-11月是深圳地産比較活躍的時期特別是“春交會”前後是許多發展商選擇開盤的時期選擇3月份開盤在市場時機方面是比較理想的。

l相關銷售法律文件基本齊備一般情況下條件不成熟過早認購行爲會對銷售帶來負面影響因爲內部認購期間如未獲預售證在簽署房地産買賣合同之前客戶仍有考慮空間及撻定可能。

加大了銷售人員促使客戶成交的難度及流失部分可爭取的客戶資源。

從另一方面考慮內部認購活動如未能達到預期效果或內部認購期過長都會使港田花園很難實現持續旺銷從而演變成長期銷售盤這對發展商回收資金和樓盤銷售是十分不利的。

同時本專案的目標客戶——香港客戶很重視專案的手續是否齊全尤其專案是否取得預售證將對客戶購買起到十分關鍵作用。

而照貴司預計應該今年春節前月可拿到預售證雖然具備了公開發售的法律條件但受到春節的影響會使銷售發生中斷自然停滯一段時間使廣告的效應減弱不宜形成熱銷現象所以不宜在春節前開盤。

既開盤時間選擇在春節後的3月份。

l專案工程進度配合明年上半年深圳地産市場的供應量龐大接近封頂、准現樓的樓盤衆多估計僅皇崗片區推出新盤和清貨尾盤有不下10個約有6000個新單位供應。

對於外銷樓盤來講工程進度慢、遠期樓花將影響客戶購買信心。

根據我司前期市場調查港人對於樓花的選擇一般在6個月時間在購買物業選擇上偏好于現樓而本專案遠在明年年中才封頂屬於中遠期樓花難以提供有力的信心給客戶。

如果過早發售爲在銷售初期達到良好業績必然要投入較多的廣告宣傳費用吸引來的客戶相當一部分會因爲工程進度原因而等待觀望造成客戶資源流失從而造成廣告費用的浪費。

因此公開發售讓顧客更快決定購買的前提是有一定工地形象且能保證穩定高速的工程進度預計在20__年3月主體達到14層左右到6月底封頂（估計）前的這一段時間是一般樓花的旺銷期。

l樓盤銷售工具完備目前市場上發展商均十分重視地盤形象花費大量的時間及精力進行前期宣傳鋪墊以及現場環境的營造儘量使現場氛圍接近交樓標準給予客戶發展商具實力的信心及現樓實景的描述往往能對樓盤銷售起到事半功倍的效果。

銷售工具一般包括現場包裝、宣傳資料準備、媒體預定等而銷售工具的準備時間一般需要兩個月甚至更長的時間對於本專案來說銷售工具準備預計從十二月開始除去二月初春節假期到三月份發售可以基本完備樓書、展板、宣傳單張、電視宣傳片等宣傳資料。

l競爭對手推廣情況本專案直接競爭對手爲港城華庭目前“港城華庭”雖然工程進度較慢但售樓處和樣板房建設的速度快過本專案預計其售樓處與樣板房在今年12月底至明年1月可以投入使用在銷售方面的硬體已具備。

而本專案的發售時機與競爭對手的發售時機存在三種情況：

1、先于競爭對手發售；2、與競爭對手同時發售；3、在競爭對手之後發售。

針對以上情況中原認爲對策及優劣勢如下：

先于競爭對手發售會搶先佔據市場先搶到第一批客戶是一種進攻性銷售策略但也同時爲競爭對手做了免費的廣告宣傳；與競爭對手同時發售直接正面的進攻拼打銷售成績取決於樓盤的素質、價格、服務、促銷手法等往往結果會導致價格大戰；在競爭對手之後發售會在一定程度上損失第一批客戶但通過競爭對手的發售可以瞭解到市場的反映競爭對手的弱點和優勢以便做出正確的銷售計劃出擊市場反守爲攻。

根據對手發售時機中原建議採取不同對策如下：

A、若“港城華庭”在今年內發售建議本專案採取策略3即遲于對手發售主要原因是自身準備工作不充分在時機上也不適合如春節的影響因素但可以在“接待處”開展接待工作發佈一部分有關樓盤的資訊給客戶知道逐步積攢客戶資源爲公開發售做準備；B、若“港庭華城”在明年3-4月份發售須使銷售工具方面達到銷售要求如售樓處、樣板房、廣告、現場包裝等方面都以落實則可以採用策略2正面出擊同時發售因爲在工程方面我們佔有絕對的優勢而在其他方面也具備與對手比拼的條件所以在整體優勢方面港田花園佔據優勢另一方面兩大樓盤同時發售可以造勢提升漁農村的地理位置的優越性極大的吸引港人在此地置業購房對於兩個樓盤的發售都有利雖然增大了競爭但同時也有利打開漁農村的外銷市場；C、若“港庭華城”因工程進度原因未發售而“港田花園”已具備發售條件則採用策略1搶先發售搶到市場上的第一批客戶因爲此時對手的情況還不能滿足公開發售的條件所以客戶來到現場主要會被我們的樓盤所吸引流失客戶會較少。

因此根據目前的情況、進度和預測我司建議在20__年3月發售但具體發售時機可能會根據實際情況有所調整。

二、銷售階段安排1、銷售階段應具備條件和分階段銷售目的：

l可以針對不同的銷售時期採取不同的銷售重點有目的、有針對性的進行銷售；l可以爲發展商節約成本合理利用銷售推廣費用。

在不失時機地做出重點銷售宣傳的同時又能把資金用在關鍵的時機做到有的放矢爭取用最小的投資換取最大的回報；l按照銷售的不同階段進行銷售調整；l可以結合該物業的定位儘量發揮出本專案的特點與個性。

基於以上條件制訂銷售策略的第一步就是要科學、合理地將整個銷售時期劃分出若干階段。

2、專案銷售流程分析：

內部認購→正式發售→促銷階段1）內部認購階段l內部認購階段安排原則內部認購階段的目的爲試探市場反應以便根據客戶的反饋意見及市場的接受程度及時調整銷售策略。

內部認購階段時間不宜過長以兩周至一個月爲宜。

l內部認購階段時間需具備條件²查丈報告已出；²售樓處包裝已完成（包括內外裝修、展板、模型、電話等）；²售樓資料到位（包括樓書、宣傳單張、價格表、付款辦法、認購書、物業管理公司及費用、入夥費用等）；²樣板房最好已完成（可推後）；²地盤禮儀包裝基本方案已經實施（包括圍牆廣告、戶外廣告、條幅、彩旗等）；²內、外銷按揭銀行及成數、年限已經確定；²已經具備開始軟性宣傳及新聞造勢的條件；²已確定預售許可證取得時間；²發展商和中原組織銷售人員進行開盤前的系統培訓已完成；2）正式發售階段l正式發售階段安排原則專案經過前期的內部認購階段已經初步檢測出市場對該物業的反應以及對前期制訂的銷售策略已經有了指導意義的調整在銷售時機上已經具備了重點銷售的條件是整個樓盤的重點發售階段。

l正式發售時間初步建議正式發售階段本專案需具備條件：

²已經取得預售許可證；²工程進度已經有一定規模可以給客戶一定的信心；²電視廣告製作完成；²市場對本專案已經有了初步的認識；²設計廣告版面並於各媒體上正式投放。

3）促銷階段l促銷階段安排原則爲了促進快速銷售形成熱點拉動市場需求屬於銷售策略中的“推”、“拉”手法中的“推”手法。

另一方面任何一個物業的開發在銷售的過程中都避免不了有銷售難點的存在在經過正式發售階段的銷售後要通過促銷階段針對一些剩餘的單位進行有重點有針對性的促銷。

l促銷階段時間初步建議促銷階段本專案情況：

²客戶對物業認可度高促銷可以提高物業的品牌把銷售推到高潮；²前期銷售旺季將要結束銷售速度有所放緩；²專案已經初具雛形；²已經有了一定量的客戶積累。

第二节銷售策略

一、總體策略分析本專案的最大賣點是“位置”---西鐵的出口、地鐵的總站、皇崗口岸旁。

在房地産業中流行一句名言“房地産開發的三要素第一是位置；第二還是位置；第三仍是位置。

”從這句話中可以看出位置對於房地産開發的重要性。

“港田花園”在位置方面對於香港人是容易接受的我們的目標客戶也十分明確“香港客戶”在銷售中的推廣工作重點也就是在於對香港市場和香港客戶的宣傳和推廣。

對於“港田花園”的銷售制定的總體銷售策略是：

首先通過西鐵、口岸、地鐵突出專案位置和交通的便利性讓目標客戶認可專案所在位置即大環境與其他地區和深圳外銷樓盤的在位置上差異性和優勢。

産生如果要在深圳買樓首先選擇“漁農村”的概念。

之後在宣傳推廣方面再突出“港田花園”與“港庭華城”的差異性和自身的特色如果要在漁農村購樓要首選“港田花園”。

給客戶購樓的思路是深圳à漁農村à港田花園。

這樣推廣會更容易讓客戶接受。

回顧以前的一些深圳外銷樓盤有許多有此策略而成功的例子如：

今年南山區的“招商花園城”在推廣時首先是宣傳“蛇口”讓香港人瞭解和認可蛇口引導港人在深圳購樓首選蛇口在蛇口有一個最適合的樓盤“花園城”。

“海悅華城”的推廣宣傳也是突出位置使客戶接受和認可這個位置其次是本身物業的要素。

二、階段銷售策略

（一）市場預熱期1.時間：

20__年2月17日——20__年3月17日（28天）細分爲兩個時間段：

l接受諮詢期：

2月17日——3月2日（14天）l正式內部認購期：

3月3日——3月17日（14天）注：

是否有諮詢期和內部認購期主要視發售的具體條件而定。

2.銷售策略低成本廣告策略低價入市。

主要利用現場包裝和路牌、條幅的宣傳樓盤利用中原公司的一些客戶資源（將樓盤資訊告知他們）3.銷售目的積攢客戶資源試探市場以便調整後期策略。

4.銷售必備條件l接待處設計施工完畢（包括模型、宣傳單張、電話）l售樓處與示範單位設計施工完成（包括內外裝修、電話、飲水機等）；l地盤包裝到位（包括工地圍牆、路燈旗、工地廣告牌、小區臨時綠化工作到位）；l戶外廣告（包括候車亭廣告、公交車體廣告、戶外廣告牌）l樓體條幅的到位；l銷售資料（樓書、折頁、單張、戶型牌、功能牌、展板、模型、價格表、付款方式、認購書、入夥雜費資料等）；l看樓專車包裝到位；l確定按揭銀行、按揭年數、成數；l預售許可證到位；l組織銷售人員進行開盤前的系統培訓；l開始軟性宣傳及新聞造勢；l其他相關工作到位。

5.銷售物件l中原網路用戶端；l專案周邊居住及相鄰片區（福田保稅區、皇崗村、漁農村）的客戶；l爲地盤包裝及戶外廣告牌、條幅所吸引的客戶；l新聞炒作所吸引的客戶。

6.推售單位：

總體數量的15%約100套左右選取低、中、高樓層各3層（每個平面樓層11套）用以試探價格在市場上的接受度和推出單位價格表的合理性。

在操作過程中將價格表掌握在銷售員手中不對外派發以便於對價格的調整。

7.銷售渠道l利用地盤廣告及戶外廣告到現場登記銷售；l利用新聞炒作吸引客戶對於本區域的重視和瞭解進而有興趣瞭解本樓盤的資訊l利用電話諮詢和現場登記銷售；l利用中原直銷網路。

l利用中原網頁

（二）、正式發售期1.時間：

20__年3月18日——20__年8月17日（5個月）細分爲三個時間段：

l發售前期：

3月18日——5月1日（1.5個月）l發售中期：

5月2日——7月1日（2個月）l發售後期：

7月2日——8月17日（1.5個月）預計“房地産春交會”在4月28日舉行在“春交會”期間市場上可能會有一些樓盤推出所以在此時期應根據市場的變化做出一些調整。

發售前期與內部認購期的時間爲2個月經過2個月的銷售銷售的形式也會發生變化銷售本身也要求調整。

發售中期是樓盤銷售比較平穩的時期時間預計在2個月作用市場和客戶對樓盤的資料都比較瞭解或有一定的認識波動相對前期銷售較小。

在發售後期因前期消化一定數量的單位剩餘單位在質量方面相對較差客戶的選擇餘地也小價格也會相對前期高銷售速度會慢下來在此階段調整頻率也較快需要不斷變換手法。

2.銷售策略廣告集中投入策略製造氣勢和名氣主要廣告宣傳達到市場知名度吸引和促進客戶購買形成熱銷。

另一方面在銷售後期應用老客戶資源帶動新客戶成交並開展促銷活動。

具體策略：

A、開通看樓專車；B、深港直通看樓巴士；C、香港酒店展銷會；D、參加“春交會”；E、促銷活動和儀式；F、老客戶帶新客戶獎勵策略；G、在羅湖、皇崗口岸設接待點；H、廣告集中策略等；I、價格低開高走策略。

3.銷售目的消化大部分單位回收資金。

4.銷售必備條件l前期認購基本完成並達到預定效果專案得到市場的認可和接受；l現場包裝完全到位園林、會所、樣板房等展示部分全部完成；l前期銷售目標基本完成；l廣告投放安排到位；l看樓專車到位投入使用；l工程進度穩進或提前。

5.銷售物件l內部認購期已看過本專案但暫未下定客戶；l爲電視及平面廣告、地盤廣告所吸引並到售樓處的客戶；l前期已認購客戶介紹客戶；l通過看樓專車到現場的客戶；l香港酒店展銷會落實；l從香港通過看來直通車到現場的客戶。

6.推售單位：

A、B棟所有單位在發售前期、中期、後期時應分批推售。

7.銷售渠道l售樓處現場銷售；l通過展銷會及大型促銷活動促成的銷售；l老客戶帶新客戶渠道；l繼續利用中原客戶網路渠道；l在羅湖、皇崗關口設接待處；l封頂儀式（20__年7月8日）。

8.銷售推廣目標l使港田花園的物業賣點得到全面的宣傳與演繹；l使港田花園的形象定位在市場上得以鮮明地樹立。

l儘量將市場的聚焦點集中在本專案上製造市場談論話題。

l促進大部分單位的銷售整體市場熱銷期的累計銷售目標力爭達到70%以上。

（三）促銷期1.時間：

20__年8月18日——合同期滿細分爲兩個階段：

尾盤初期：

20__年8月18日——20__年10月20日尾盤後期：

20__年10月20日——合同期滿2.銷售策略主要利用已購買的老客戶資源促成交易少量廣告或無廣告多促銷活動和促銷手段。

因此階段的銷售工作主要是消化尾盤尾盤單位多爲價格高而素質低的單位銷售壓力大此時採用促銷手法最爲有效如：

繼續沿用老客戶帶新客戶策略；送家私、電器；優惠折扣、降價等手法可以使客戶快速落定購買。

3.銷售推廣目標l鞏固前期物業形象使本物業位置和素質在深港兩地市場得以全面鞏固社會知名度得以全面提升；l促成剩餘單位的銷售；l力爭總體消化到98%以上。

4.銷售必備條件l工程進度相當順利有望提前入夥；l廣告宣傳保持一定程度的曝光率頻率視當時銷售情況而定；l促銷活動到位；l園林、會所等全面完成；l新的樣板房單位完成（高層單位）。

5.銷售物件l市場熱銷期已看過樓但暫未下定客戶；l爲前期電視及平面廣告、地盤廣告、造勢活動所吸引並到售樓處的客戶；l前期已認購客戶之親友；l被促銷活動吸引的新客戶和老客戶。

6.推售單位此階段推售的單位是前期剩餘的單位估計這部分單位多爲高層總價高、或景觀與朝向較差的單位因此在後期推售這些單位時需要對所剩戶型作特別分析儘量找出其潛在的一些賣點制定有針對性的策略才能較快消化。

7.銷售渠道l售樓處現場銷售；l通過展銷會及大型促銷活動促成的銷售；l老客戶帶新客戶渠道；l繼續利用中原客戶網路渠道；l其他渠道（如直郵廣告等）。

8.造勢安排尾盤期根據工程進度情況建議多利用地盤的既有條件舉辦一些參予性強、能以實景來展示發展商實力的活動例如豪華會所開放日、園林同樂日等活動以優美的園林、建築環境、豐富的節目吸引潛在客戶配合有力度的促銷手段留住客戶。

9.促銷手段後期可考慮贈送全屋家具、贈送車位使用權、連環大抽獎等硬銷方式來促進銷售。

第三節價格策略一、定價策略樓盤的價格是影響樓盤銷售的最重要因素之一也是發展商經營盈利的直接體現。

因此制定準確的價格使樓盤的銷售進度與發展商的盈利達到平衡在樓盤的經營中顯得尤其重要。

價格確定具體單位價格是由兩個步驟來確定即：

樓盤均價的確定及同層係數與樓層差的確定1）樓盤均價的確定一般來說確定樓盤的均價有三種方法。

即：

a.成本法此方法是利用該樓盤的開發成本在加上合理的利潤來得出樓盤的均價。

b.租金返演算法此方法是參考該樓盤周邊同檔次物業的租金水平以20年爲回收周期從而確定樓盤的均價。

c.市場比較法此方法是選擇一些周邊對比樓盤利用它們物業各方面與本專案的對比參考他們的售價從而定出該樓盤的均價。

由於深圳房地産市場利潤的不穩定性故較少採用成本法與租金返演算法來確定樓盤的均價。

而是經常採用較準確的市場比較法來確定樓盤的均價。

下面較爲詳細的介紹一下市場比較法：

a.選擇比較樓盤b.確定參考權重c.在“平均價格分析表“的各因素之間進行評分d.參考評分、權重及價格計算出本樓盤的均價2）單位單價的確定樓盤的均價確定之後可以通過如下步驟得出單位單價：

a.同層中通過對朝向、戶型、景觀的考慮得出同層係數b.通過對視野、通風、採光等同素的考慮得出樓層差c.得出同層係數及樓層差後便可算得各單位的單價注：

由於市場變動對樓盤最終定價會有較大影響因此詳細價格表、付款方式及認購書將在正式銷售前一個月內提供；3）定價的影響因素主要受以下12個因素影響：

l地理位置及交通狀況l周邊環境l商業服務配套設施l社會公共教育設施l規模l景觀l戶型結構l內部規劃設施l發展商品牌l工程進度l交樓標準l物業管理二、價格走勢建議從前期市場調查中發現皇崗片區大部分樓盤在定價上存在誤區即不顧市場形勢、自身素質狀況片面地擡高價格包括高起價、高均價最後的結果是極大拉長了戰線大部分樓盤銷售一年或以上才勉強達到50%左右的銷售率這對於展商資金周轉是極爲不利的。

根據中原多年的市場經驗結合皇崗片區市場及漁農村的特殊性建議在價格策略上走“低開高走、隨機逐漸上揚”的路線。

即在發售初期選一批綜合質數最差的單位以市場超低價入市首先吸引貪便宜一族製造開售火爆場面然後利用“羊群效應”開始以吸納較高層次的客戶爲主相應價格策略上則採取“靜悄悄”上揚的路線。

如我司代理樓盤“皇禦苑”的在價格方面成功之處在“低開高走”的策略。

起價“4600元/平方米”、“均價6800元/平方米”在片區內價格非常有競爭力約底于周邊樓盤1000元/平方米左右通過低價入市策略很快在市場上引起強烈反映在短短一個月內銷售1.6個億。

在形成知名度後將價格逐步上漲達到均價“7500元/平方米”時依然可以保持較快的銷售速度使發展商在2個月內達到4個億的銷售額。

價格低開高走以超低價入市具有以下好處：

²有利於聚集人氣爲開售初期創造銷售火爆的勢頭使本專案一入市即受市場追捧爲後期銷售做好鋪墊。

同時也有利用發展商投資的快速回收等到銷售到一定程度資金周轉壓力開始遞減時銷售底氣已足即使市場發生較大變幻（如主要競爭對手“港庭華城”等入市參加競爭）對於本專案的威脅程度將會減弱。

²有利於與周邊競爭的競爭：

在前期市場分析中發現周邊在售現樓或准現樓較多和尾盤促銷、同時發售樓盤較多對本專案的主要威脅在於：

利用本專案大打廣告之機乘機採用市場傾銷法以低價來吸引、分流本專案的潛在客戶假設本專案以市場超低價入市則這些樓盤就沒有機會再打價格戰。

待得到市場認可後再將價格提升依然會得到客戶認可（感受到樓盤升值買樓也如同買股一樣追升不追跌）。

三、付款方式建議港田花園主導戶型面積約爲60平方米即使以7000元/M2計算總價基本都在40萬以上總價偏高；同時屬遠期樓花入夥時間長客戶購買信心會受到一定程度的影響因此就必須在付款方式方面儘量符合香港客戶的賣樓習慣和降低置業門檻、擴大客戶群體因此中原建議採用低首期款的付款方法作爲吸引。

付款方式建議如下：

第二部分廣告推廣策略第一节廣告訴求點重組1．地理位置優越——港人大社區雄踞皇崗口岸旁漁農村舊城改造將使其成爲深圳最大規模的港人社區之一。

2．交通便利爲香港西鐵與深圳地鐵總站接駁樞紐適合追求便利高速的城市節奏。

3．戶型容易爲港人接受的戶型特點有：

面積較小、房廳方正、二衛套房。

4．全幅低台凸窗、送高檔裝修便於觀景、採光充分高檔名牌裝修一次到位只需帶生活用品便可入住適合港人購房習慣。

5．港人專用會所實用時尚針對港人需求的會所服務設施。

6．高層純住宅同區僅有的高層純住宅便於管理。

7．專業物業管理公司管理聘請港人認可的知名物業管理公司進行管理利用智慧化使專案更加時尚現代化和科技化。

8．部分有景觀高層可見開揚景觀部分看公園景、城市景。

9．全面智慧化設計簡約生活新體驗（擬設）lINTER資訊高速公路修通到每一戶實現高速上網與其他資訊服務；l小區獨立資訊服務網路實現各種社區服務功能；l“一卡通”系統通過先進的IC卡感應技術和網路技術在港田花園住戶只須持一張IC卡即可暢通無阻：

無鑰開啓樓棟門、出入空中花園、停車場並計費、出入會所消費等。

l物業資訊管理功能：

房屋管理、住戶管理、收費管理、報修系統、停車場自動化管理、背景音樂等。

l遠端自動抄表：

水、電、氣的自動抄送；l小區立體安防功能：

公共閉路電視監控系統、出入口控制及周界防越報警系統、保安電子巡更系統、家庭安防系統（門、窗、氣的綜合探測、緊急求救、對講系統）10、強強聯手再創高峰老牌建築商建築質量取勝（在宣傳品中做以往業績介紹）1）園林知名公司設計美不勝收（園林效果圖）2）建築材料（門窗）、裝修材料均爲名牌或通過ISO標準3）知名物業管理公司。

第二節各銷售階段廣告策略一、市場預熱期1.重點投放媒體內部認購期主要選用以下宣傳媒體作爲本專案的廣告推廣媒體：

1）電視廣告：

此階段將爲樓盤形象宣傳期因此主要採用較概念性的描述如鐵路概念及漁農村規劃等而回避專案本身現狀。

2）報紙廣告主要通過一、兩次平面廣告及數篇新聞繕稿（或新聞特寫）來進行樓盤的宣傳。

3）網路廣告此類廣告作爲該階段的宣傳重點主要利用由中原深圳、香港網站做主力推介建立樓盤的資料庫。

4）香港鐵路車廂廣告預計在報紙廣告之前發佈因這可能是很多港人第一次接觸本專案的途徑所以本階段車廂廣告內容主要爲位置和交通以及道路指引樓盤形象圖片、漁農村改造後效果圖等軟性介紹以使港人漸漸熟悉樓盤同時較長的發佈期也能令有意在深置業的人士留下較深印象。

5）戶外廣告牌主要在羅湖、皇崗兩大口岸進行發佈。

2.平面廣告訴求點★樓盤形象★鐵路概念★漁農村大社區概念二、市場熱銷期1.重點投放媒體電視廣告爲主報紙廣告爲輔。

市場熱銷期主要採用以下媒體組合：