香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引11342432031.doc
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香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
一、目的
明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。
二、适用范围
适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。
三、职责
公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
四、工作原则
1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。
3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。
五、说明：
本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。
1、项目信息收集
（1）目的：
收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）主管岗位：
拓展总监或各项目公司负责人
负责岗位：
拓展主管：
收集、汇总项目信息。
协助岗位：
拓展专员：
收集相关信息。
公司高层领导：
收集相关信息。
（3）工作内容：
A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；
B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；
C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；
D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；
2、项目信息筛选
（1）目的：
从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目
（2）决策岗位：
拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）
负责岗位：
拓展主管（组织信息筛选）
协办岗位：
拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）
（3）工作内容：
A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；
B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；
C、了解项目区域人文、自然环境；
D、了解项目区域交通状况；
E、了解项目的土地性质、证件手续等；
F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
3、市场调研
（1）目的：
对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）主管岗位：
拓展总监：
指导市场调研，提出报告修改意见。
负责岗位：
拓展主管（负责组织调研及报告编写）
协办岗位：
拓展专员（配合调研，提供市场信息）。
备注：
如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展部市场调研工作。
（3）工作内容：
A、项目宗地实地踏勘地形：
宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：
地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：
宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：
有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：
包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
B、项目控规要求：
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他
C、区域环境：
人文环境：
区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。
（附周边环境生活配套图）
自然环境：
区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。
交通环境：
宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。
市政规划：
近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
政策环境：
行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：
价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）
D、区域市政配套
道路现状及规划发展：
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
E、区域房地产概况：
区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
F、区域代表项目：
楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等
4、项目初判
（1）目的：
通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：
总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否符合香江控股发展战略）
负责岗位：
拓展总监
协助岗位：
拓展主管
（3）作业要求：
A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：
宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质
D、项目周边区域走访，包括：
区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，
E、区域楼盘调研，包括：
区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测
F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件
G、了解项目技术指标及规控要求，包括：
项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件
H、项目初步成本收益分析，包括：
地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析
I、编制项目初判报告
5、项目策划及产品定位
（1）目的：
根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。
（2）决策岗位：
总经理
主管岗位：
营销总监
负责部门：
营销中心
协助部门：
拓展部、总工室
（3）工作内容：
A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：
a项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。
b每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。
报告内容应包括：
调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概念设计。
D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告
（1）目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：
拓展总监
负责岗位：
拓展主管
协助岗位：
拓展专员
协助部门：
财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部
（3）作业描述
A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：
市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。
经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：
详见附件5《香江控股项目可行性研究报告指引》
7、可行性分析报告评审
（1）目的：
通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。
（2）主管岗位：
香江控股决策委员会
负责部门：
拓展部
协助部门：
决策委员会会务组
紧前工作条件：
可行性分析报告编制完毕。
（3）工作内容：
拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。
拓展部根据决策委员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判
（1）目的：
根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：
香江控股决策委员会
负责岗位：
拓展总监
负责部门：
拓展部
协助部门：
法律部、营销策划中心、总工室等
（3）工作内容：
A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由拓展、法律、工程及营销人员组成；
B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点形成报告
及时上报决策委员会进行决策；
C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议；
D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。
相关协议文本范本见附件6
二、前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。
具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。
前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：
购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。
本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。
1、项目前期准备工作
（1）主管岗位：
公共事务部经理：
协调各个业务组及与控股法律部、拓展部的沟通与业务往来。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
控
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