洗浴中心可行性分析报告.docx
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洗浴中心可行性分析报告
可行性分析报告
专业班级：
财会1405
学号：
140420118
姓名：
徐鹏来
洗浴中心可行性分析报告
1.洗浴市场未来开展趋势
洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续开展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。
就我国国内来讲，随着经济的开展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。
洗浴市场出现了三个转变：
经营业态由过去单一的群众浴室向浴场、桑拿、保健中心、群众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业开展方向；效劳功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。
从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，效劳工程日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，随着社会的不断开展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式开展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。
尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、群众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观。
2.本工程洗浴中心的可行性分析
①洗浴规模：
本工程纯洗浴桑拿面积达5000平米，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将工程作为一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于工程形成自我的独立环境，假设配以完善的效劳配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐气氛，必能增加该工程的市场竞争力。
②交通条件：
本工程将要位于两条主要商业街的交汇处，周边商业繁华人流量大，高档消费场所较多，所以人群消费水平较高，可以接受高档洗浴中心的价格。
同时距离几个高档大型社区仅10分以内的路程，综上所述，该工程在交通条件方面的优势，将成为本工程的一大优点。
③完善周边居民生活：
工程所处地段位于大型商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关等的高知阶层。
本工程为他们提供了一个夜生活的理想去处。
④物业管理：
由于本工程是开发商自己经营，同时工程对于物业管理的要求相对也比拟高，而开发商的物业有10多年的物业管理经验，储藏了大量专业的物业管理人才，可以防止经营风险并降低管理本钱。
⑤地块优势：
本工程属于永久性工程，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的
经营场所，确保投资回报的如期实现。
3.洗浴中心人员配置
总经理一名〔负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董事会负责〕
运营总监一名〔对总经理负责，负责现场的运营工作，对效劳质量，人员整体素质、技师技术部的技术和效劳，定时监督检查，并对缺乏和达不到经营标准的人和事进行整改。
减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报〕
行政总监一名〔对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等〕
财务总监一名〔对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作〕
值班经理两名〔对运营总监负责，负责24小时对经营现场进行监督跟进，执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报〕
行政总厨一名〔对行政总监负责。
负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章程、开发好厨房产品〕
各部门主管〔男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保部、人事部、销售部、工程部等。
分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带着好员工〕
销售部：
营销代表4名〔对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。
对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档〕
总台：
接待员、咨客、收银员、录单
后勤：
保洁员、采购员、办公室人员
工程部：
弱电工、电脑系统管理员，水电工
男、女效劳员：
男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工
安保部：
泊车员、安保员
厨房：
大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检
技师部：
理疗师
保健部：
擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师
人事部：
招聘专员、文员、培训专员
注：
以上人员构架属正常正常配置人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬申报为具体数据。
有的岗位以实际需求增减。
4.洗浴中心经营分析：
将洗浴中心定位为中上偏高档商务型水疗。
洗浴、客房住宿、商务会议接待等需另做说明和分析。
经营分析和费用估计两项可计算出利润比，资金回收比。
因前期没有参与工程的考证和投资规划，不做具体效益数据。
以上预测根据水疗开展情况、本工程管理经营成熟和工程周边环境的提高，还有一定上升空间。
5.洗浴中心营销策略
宣传主题概念
〔1〕引领新型的水疗文化；
〔2〕和其它场所不一样的消费点和效劳点；
〔3〕接近于会员私人会所的效劳配置；
〔4〕主张在品质上的享受和追求；
〔5〕开业一鼓作气炒红
以上分析结果说明，建设这个洗浴中心将具有良好的社会经济环境和经营条件。
从洗浴中心的选址、目标市场需求状况来看，建设洗浴中心可行的；从资金、人员等相关条件来看,符合设立大型娱乐场所的根本标准；从经济效益来看,收入前景乐观，企业投资归还能力较强；从社会效益来看，可为社会提供一定数量的就业时机，并能为当地增添一个具备相当接待规模的招待休闲场所,对促进当地旅游业的开展、壮大旅游经济具有积极的作用。
综上所述，本可行性研究的结论是：
开发建设洗浴中心是可行的。
桑拿洗浴中心可行性分析报告
1.市场环境分析
随着市场经济的高速开展，人们的生活水平的不断提高，国内的洗浴行业得到了长足的开展，已经完全摆脱了传统的“澡堂浴〞的模式，由过去的洗浴仅仅是为了缓解疲劳、清洁身体的单一的洗浴目的，进而开展成不仅是清洁身体而且是放松精神、愉悦身心的休闲的目的。
洗浴中心都是成功人士边洗浴边工作、洽谈业务、广泛社交的重要场所，带之二来的是标准化，专业化，多功能及洗浴休闲未一体的综合性的娱乐场所，洗浴中心如雨后春笋般地涌现了出来，也必然给洗浴行业带来了愈来愈烈的市场竞争。
让人们在洗浴中处在一种清新高雅的气氛中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里，形成特有的洗浴文化，并打造了具有中国特色的洗浴行业。
2.市内洗浴业现状
回忆洗浴业得开展历程，洗浴业之间的竞争在经历了价格战、质量战和品牌战之后，已经进入了洗浴业争夺市场份额的淘汰战。
淘汰战比以往的竞争来的更持久、更残酷、更让人难以忍受。
1、消费人群
消费者以政府官员、企业家及商务人士为主、以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。
消费形式
以公务〔商务〕消费为主，主要表达为请客、聚会、商务洽谈、约会等！
消费频率
桑拿常客根本上都形成了消费习惯，消费频率高的达两三天一次，消费频率低的也会到一月一次。
消费周期
以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四到达顶点、五六日连续跌落。
消费心理
桑拿洗浴场所的夜色就是休闲、舒适，而消费人群的经济实力较高，因此，消费者更看重的是经营工程、规模、舒适度；很多人会打车甚至开车前往休闲娱乐场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型的单体桑拿生意火爆，而社区会所类经营的桑拿工程却日渐冷淡。
消费季节
一般来讲，冬季、春季是桑拿业的旺季，而夏季、秋季是桑拿业的淡季。
2、SWOT及工程定位
SWOT分析：
SWOT是指“优势〔superiority〕〞、“弱势〔weak〕〞、“时机〔Opportunity〕〞和“威胁〔Threat〕〞的第一个英文字母的缩写。
通过SWOT分析，可以结合洗浴行业所处的环境对企业的内部能力和综合素质进行较为客观的评价，弄清企业相对于其他竞争对手所处的优势、弱势、时机和威胁。
提醒企业制定相应的竞争战略，使企业永远立于不败之地位。
在分析洗浴业“时机〞和"威胁"的同时，还应积极寻找与企业“优势〞和“弱势〞有关问题加以解决。
一般来讲，企业应当分析一下内容：
谁是关键的竞争对手？
竞争对手的竞争战略是什么？
在相互竞争的企业间，市场是如何划分的？
竞争对手占据什么样的竞争地位，谁是领导者？
谁是挑战者？
谁是跟随者？
谁是拾遗补缺者？
竞争对手有哪些核心资源和能力？
其核心竞争力是什么?
核心竞争力如何与其他资源相匹配?
竞争对手有可能采取哪些竞争行动？
竞争对手的可持续能力如何？
竞争对手的立场如何？
竞争对手的行动和反响快慢如何？
竞争对手的进攻性有多大?
趋势如何？
因此，在洗浴业的管理中，如何认清企业所面临的机遇与挑战、优势与弱势；如何将威胁转化为时机，把弱势转化为优势是每一个洗浴企业和管理者所必须认真思考并随时准备付诸行动的一个不容无视的问题。
工程定位：
定位就是对浴场的效劳进行设计，从而使其能在目标顾客心中占用一个独特的、有价值的位置的行动。
定位不是你对效劳要做的事，而是你对预期顾客要做的事。
换句话说，“你要在预期顾客的头脑里面给效劳定位。
〞
在洗浴界，定位都被越来越多的涉及，当定位理论越来越广泛的推动营销理论的开展，并深刻影响和经营实践行为的时候，对效劳定位、品牌定位、与企业定位这三个完全不同的概念的讨论就显得必要起来。
效劳定位，就是指在洗浴业的效劳要针对当前的和潜在的顾客需求，开展适当的营销活动，以使其在顾客心中得到一个独特的有价值的位置。
品牌定位，就是指在浴场的效劳及其品牌，基于顾客的生理和心理需求，寻找其独特的个性和良好的形象，从而凝固于消费者心目中，占据一个又价值的位置。
洗浴企业定位是指企业通过其效劳及其品牌，基于顾客需求，将其企业的独特个性，文化和良好的形象，塑造于消费者心目中，并占据一定位置。
3、广告表现及费用、促销活动、公关活动
广告媒体运用策略：
媒体的种类很多，包括酒店形象、报纸、杂志、电视、播送、传单、户外广告等。
促销活动方案：
包括抽奖，赠品，折扣等！
公关活动策略：
公关的形象，公关活动的种种形式，以及举办各种公关活动来到达促销目的。
公关活动方案：
包括股东会、发乎公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
4、价格策略、销售渠道分析
价格策略：
价格的决策〔下简称决策〕的，目标就是获得最大的利润，很多管理者仅仅采用了定性的分析法及同行比拟法，虽然也可能得到一个与市场价格想接近的价格，但是缺少科学系统的论证，缺少定量分析的结合，这种价格决策往往缺少说服力，作为现代的决策者应将定性分析及定量分析相结合，并且决策者及时准确地掌握科学技术，洗浴行业可按照我的效劳价值和市场的供求状况配合着采用一些针对不同层次效劳的价位及促销价位等策略来吸引人气，酒店处于不同阶段价格策略也不相同。
销售渠道：
政府、企业单位公关获得的渠道、通过群众媒体宣传获得的渠道、通过行业内口碑宣传获得的渠道等，销售对象有四种类别，分别为商业区、居民区、流动人口区、企事区。
四类含义为即1：
商业区〔写字楼〕2：
居民区〔住宅楼区〕3：
流动人口区〔各大商场门前〕4：
企事区〔各政府机关，公司、工厂及旅游区〕然后利用反响回来的信息，根据反响回来的信息由针对性的推出专攻对象策略。
三、趋势走向
大型综合性桑拿浴场集自助餐饮、住宿、洗浴、按摩、演绎、娱乐、健身、美容、网吧、商务洽谈、小型会议等。
桑拿洗浴替代其他效劳行业是桑拿洗浴行业开展的一个必然趋向。
大型的单体桑拿不断涌现，新建桑拿在面积与装饰上大肆比拼。
四、康乐部差异化优势及定位
细节营销:
在消费者消费过程中，酒店具体的每一个细小的方面，都会给他们留下一定的印象，并会产生相关的正面和负面影响，而在如今北京市场上大局部洗浴场所并没有注意到这一方面，通过我们无微不至的效劳，将会最终赢得顾客的忠诚，成为酒店制胜的法宝。
康乐部在执行细节营销时，会涉及到酒店方方面面，如：
效劳中的具体细节，宣传中的具体细节，管理中的具体细节，设计中的细节等都需要酒店领导的配合和监督。
茶艺文化效劳：
差异文化效劳，不仅表达在VIP和一般客户在效劳上有差异，还表达在不同的VIP客户效劳上也有差异，因为不同的VIP关注不同，这就是真正意义的个性化效劳。
成功往往是根据客户的财务实力、收入预期、家庭结构、风险好恶，设计不同的组合和制定不同的效劳策略。
五、特色点支持〔个性化理念、品牌建立及维护〕
1、公司及浴场的MI及经营管理策略
企业的MI
企业宗旨、企业宣传、员工口号、企业文化、经营理念、选人原那么、用人原那么、任命原那么、管理结构、管理原那么、处理原那么、职能管理、数值原那么、越级原那么、检查原那么、复明原那么、奖惩原那么、受令原那么等。
经营管理思路;
1.企业的经营创意企业知名度能否到达极致，1，企业筹划，2，企业宣传，3，企业经营。
企业应该从以下几个方面进行突破：
1，装修豪华典雅2，经营管理到位3，打造效劳工程的特色。
2.不断更新效劳工程。
洗浴行业的效劳只要是两种：
一是效劳员的效劳，它是一种灵活多变的弹性效劳，客人的利益，员工的利益、老板的利益三者最重要是客人满意。
3.康乐部设立经营管理目标，按季节、按所有经营指标分解到各个部门，管理目标和经营目标将连接，运用现代化管理手段，使部门，员工都有工作方向，完成任务指标，降低企业费用，把每项都列入企业考核，使企业标准化。
4.、推广目标、策略、方案、日志
推广目标：
就是指公司的各种工程在一定期间内〔通常为一年〕必须实现营业目标〔包括：
销售额、顾客群大小、市场占有率等〕。
推广目标量化有以下优点：
1、为检验整个营销企划案的成败提供依据;
2、为评估工作绩效目标提供依据;
3、为拟定下一次推广目标提供根底。
推广策略：
在市场推广过程中采用有效的方式、方法。
把自身的资源得以很好的结合，使得推广的本钱最低，效果最正确。
〔渠道策略、媒体策略、产品特色组合策略〕
推广方案：
拟定推广方案的目的就是要协助实现销售目标。
推广方案包括目标、策略、细部方案等三大局部。
推广日志：
为了能够使得方案有效的执行、落实，把推广各个阶段划定在一定的时期内，使整个推广活动能够有条不紊的进行下去。
1、市场调研
市场调查在营销企划案中是非常重要的内容。
因为从市场调查所获得市场资料与情报，是拟定营销企划案的重要依据。
然而，市场调查常被洗浴界高层领导人与企划书人员所无视。
许多洗浴行业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变，市场调查与推广方案一样，也包含了目标，策略以及细部方案三大项。
2、销售管理方案
假设把营销企划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。
市场调查方案是负责提供情报，推广方案是海空军掩护，而销售管理方案是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。
因此，销售管理方案的重要性不言而喻。
销售管理方案包括销售主管和职员、销售方案、推销员的挑选与训练、鼓励推销员的薪酬制度〔工资与奖金〕等。
3、损益预评
任何洗浴业的营销企划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。
只要把该产品的预期销售总额减去销售本钱、营销费用〔经销费用加管理费用〕、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。
六、总投入产出分析
在整个营销活动和费用关联过程中，需要保持两个指标的监控，即预算值和实际值、投入和产出，就是两个非常核心的指标。
预算值和实际值是检验我们对方案的执行进展，是表达方案的执行情况；投入和产出是看方案执行情况和预期结果之间的比照，是表达资金的执行效率。
投入产出计算中的核心是针对不同的费用类型，其所对应的市场活动，得到的回报是不一样的；因此不同的费用类别具有不同的投入产出比。
根据投入直接计算产出，可依据算出费用的效率；当边际效益为零的时候，利润就到达了最大话。
因为有了准确的方案和费用的对应，预算、方案、执行、费用等就会全部准确的对应起来。
管理人员就可以借助信息系统方便对各项费用进行分析:
实时的各项预算的原始预算值、实际开销值、目前结余值的统计分析;
营销费用总体投入和销售收入的比照分析:
投入费用的投资分析；
渠道∕客户投入费用的比投资回报分析；
七、附件
◆顾客参与式：
在现代管理学中，有一种鼓励理论就是参与式管理，通过让员工参与管理来提高员工的士气，这种内部的鼓励原那么同样可以运用到外部，让外部VIP客户参与浴场的效劳和管理过程可以极其有效地提高客户的满意度。
◆数据库建立：
浴所建立浴客档案，是有效而直接地提供个性化效劳，争取回头客的重要途径之一。
建立浴客档案，建立数据库，实施个性化效劳，以便充分给浴客提供更快捷周到的效劳。
浴客档案资料收集要多途径，尽可能多地积累浴客信息是档案建立的根底，包括订房间、住宿登记单、账单、投诉处理记录、浴客拜访录、浴客意见书以及平时通过观察收集的一些其他资料。
◆顾客忠诚体系：
忠诚顾客是浴场一笔巨大的财富，他们以其对浴场的实质性奉献〔浴场80％的利润来自数量仅占20％的忠诚顾客身上〕占据浴场顾客资产管理的核心地位.对浴场顾客忠诚的管理比仅仅是对现有顾客的管理,从浴场可持续开展的角度看,这一管理涉及到浴场忠诚顾客的产生、开展以及衰亡的整个生命周期全过程。
加强这一全程管理必要性的认识和给出相应对策将有利于完善浴场顾客忠诚管理，增强浴场竞争力，促进浴场企业的开展。
◆内内沟通：
浴场制订方针目标要与员工进行沟通，布置任务、汇报工作、解决矛盾、奖勤罚懒等等也需要沟通，其目的是形成一个团结有力、积极向上的团队，确保组织目标的顺利完成。
浴场内部沟通根据传播的方向可分为下行沟通、上行沟通、平行沟通，根据传播媒介可分为语言沟通和非语言沟通。
◆内外沟通：
主要是指让外界顾客了解我们，给他们传递我们浴场的整体形象、效劳特色，使之更加牢固的记住我们；同时我们要了解顾客的需求，制定更加个性化的效劳，提升顾客的忠诚度。
◆部门职能：
桑拿洗浴休闲娱乐部门主要有三类工程：
运动类型工程主要有健身房、乒乓球房、保龄球房、游泳池等。
美容健美类工程主要包括理发室、美容室、按摩室、桑拿室等。
娱乐类工程主要有：
游戏室、棋牌室、卡拉OK室、KTV包厢、多功能咖啡厅、闭路电视、阅览室、酒吧室、舞厅等。
参加丰富多彩的健身娱乐活动，以满足健身、健美需求是客人更高层面的消费要求。
各种娱乐设施、器械设备、各类活动就是为了满足客人的健身、健美、娱乐等各种需求，使其身心愉悦。
◆零距离效劳：
通过改善沟通管道，增强交流力度，使浴场和VIP客户的关系回归到零距离的，事实证明可以极大提高VIP的满意度。
3.组织机构设计、人员招聘及培训方案
◆组织机构设计：
针对康乐部，对组织结构进行设计，以便各个部门提高工作效率，防止出现管理上的混乱。
◆人员招聘：
由于销售人员在洗浴业得重要性日渐明显，因此，选择好的销售人员，特别是销售部经理，对浴场的形象、市场定位以及浴场未来的效益，有着不可估量的影响，因此招聘过程要注意一些重要的条件。
◆培训方案：
“客户至上、效劳至上〞作为洗浴行业的效劳宗旨，它充分地反映了公司对每位洗浴行业员工的期望。
作为一名洗浴人，我们的一言一行都代表着洗浴行业的企业形象，对客户能否进行优质效劳直接影响到得企业声誉，即使康乐部有再好的环境设施，而对客户不周，态度不佳，也会导致公司的信誉下降，业绩不振。
总之，讲求礼仪是公司对美味洗浴行业员工的根本要求，也是踢向公司效劳宗旨的具体表现。
4.制度标准方案
◇部门管理制度
◇桑拿洗浴软件环境控制
◇浴场大堂巡视的政策控制
◇浴场财产控制
◇浴室手牌丧失处理预案
◇于是卫生管理等
总结
以上分析结果说明，建设这个洗浴中心将具有良好的社会经济环境和经营条件。
从洗浴中心的选址、目标市场需求状况来看，建设洗浴中心可行的；从资金、人员等相关条件来看,符合设立大型娱乐场所的根本标准；从经济效益来看,收入前景乐观，企业投资归还能力较强；从社会效益来看，可为社会提供一定数量的就业时机，并能为当地增添一个具备相当接待规模的招待休闲场所,对促进当地旅游业的开展、壮大旅游经济具有积极的作用。
综上所述，本可行性研究的结论是：
开发建设洗浴中心是可行的。
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