项目开发报批报建流程.doc
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项目开发报建报批流程
前言
本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。
需要说明的是：
房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。
作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！
此致
敬礼
营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程
一、土地使用权的取得
1.取得方式
1）行政划拨
2）协议出让
3）招标拍卖（挂牌、投标两类）：
其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
4）转让
2.流程示意（以拍卖为例）
现场勘察，
收集相关资料
信息的初步
收集、分析
确定竞拍价、竞
拍人、叫价原则
获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）
组建竞投小组，购买标书。
（成员包括：
估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）
测算土地成本、估算开发总投资、总价值。
（一般采用假设开发法进行计算）
办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。
竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
获得土地使用权限
办理相应的土地产权转移变更登记手续
3.细节阐述
1）信息资料部分
A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；
B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度生、熟地指地块是否已“三通一平”：
及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；
、四至环境、区域竞争楼盘资料；
C.前期研究报告包括：
市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；
D.参拍发展商的意向分析：
资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；
竞拍提交资料包括：
法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；
2）前期可行性分析（机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：
1.机会可行分析阶段：
确定投资方向，提出开发目标；
2.初步可行性分析阶段：
确定项目的开发前景及定位方向；
3.最终可行性分析阶段：
对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）
开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、
2.1
策划研究费
、
2.2
勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业
3.1
桩基础工程
、
3.2
地下室工程
、
3.3
主体土建工程
、
3.4
安装工程
、
3.5
室外配套工程
、
3.6
专业人员费用
约前五项之和的3%
3.7
不可预见费
约前五项之和的3%
4
总建造成本
、
开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用的3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金的3%-5%计算
税费明细表
序号
类别
税（费）率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。
3%
营业税
4
印花税
0.1%
售价/租金
5
房产税*
1.2%
房产原值X70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。
15%
销售税后利润
二、立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
⑺
⑺
⑺
⑺
⑺
广告设计公司
印刷包装公司
礼仪制作公司
模型制作公司
⑹
⑷
⑵
⑶
⑴
策划、代理公司
规划设计单位
开发商
⑸
施工单位
监理机构
市场调研机构
专业公司工作分工示意图
⑺
（虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行）
⑴甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；
⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；
⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；
⑷设计单位提交初案；
⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；
⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；
⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；
1.市场调查分析
1）宏观环境分析预测
A.国家政治法律环境；
B.经济科技发展趋势；
2）中观环境（所在城市）分析预测：
城市建设与规划；
A.竞争企业及知名企业的发展状态；
B.市场供应与需求关系；
C.各类专业机构状况；
3）微环境分析预测
A.区域消费需求研判；
B.竞争对手调查；
依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：
开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；
2.投资计划安排
依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。
3.项目的开发模式最终确定
开发模式：
独立开发、合作开发、投资商介入等；
可行性分析内容提纲（参考）
1.项目开发背景研判
包括：
宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；
2.项目概况及基本数据
包括：
项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；
3.目标市场分析
包括：
市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；
4.项目进程安排
包括：
项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；
5.项目成本估算
按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；
6.项目管理及财务评价
管理部分包括：
贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；
财务评价部分：
现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；
7.经营管理风险预测及处理；
8.物业管理服务要求；
三、报建规划
1.提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；
2.将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）
3.在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
4.上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
5.在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：
供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
6.到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：
1）将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
2）到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
3）到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
4）到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
5）与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
6）按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。
7）按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
8）到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。
9）到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。
10）到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
7.领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。
审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。
8.如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。
9.凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证。
10.凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。
名词解释
五证：
土地出让合同（土地使用证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证（外销证视规定执行）；
三书：
房屋质量保证书、住宅使用说明书、质量验收合格证；
四、营销推广
n推广流程细解房屋销售流程
项目听证会前：
市场调研（市场可行性调研分析报告市场营销组）
↓
项目立项确定后：
市场定位（项目定位、产品定位、客户定位、价格定位市场营销组）
↓
规划设计阶段：
规划设计建议（开发节奏、户型、立面、庭院、配套市场营销组）
↓
规划方案确定后：
项目操作策划（销售推广策划、前期销售工作计划市场营销组、包装组）
↓
正式发售前3-6个月：
销售推广实施（销售准备销售服务,广告策划市场营销,包装策划包装）
↓
楼花销售期：
正式发售（销售组织、信息反馈销售服务；合同按揭手续客户事务）
↓
楼花销售期：
销售策略调整（上月销售总结、下月销售推广计划市场营销、阶段销售总结及策略调整销售服务）
↓
入伙前1-3个月：
尾盘促销（尾盘促销计划……市场营销）
↓
正式入伙前7-20天：
业主入伙（入伙组织、安排……客户事务）
↓
销售率达
升级会员 