第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准.docx

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第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准

第一资产科技设施专业流程与标准化

作业标准

执行人：

张建光日期：

20

责任人：

李庆昌日期：

20

核算人：

杨硕日期：

2014.09.20

控制人：

贾瑞明日期：

2014.09.30

修订记录

修订日期

修订状态

修订内容

修订人

审批人

批准人

2014.05.07

V1.0

创建文本内容；

李栋

李庆昌

张鹏

2014.08.01

V2.0

进行内容调整，增加其它业务板块内容

张建光

李庆昌

张鹏

一、作业标准原则

二、作业标准范围

三、作业标准职责

四、作业标准指引

4.1定义

4.1.1科技设施专业定位

4.1.2科技设施专业业务职责、专业职能

4.1.3科技设施专业组织结构、岗位结构

4.2标准

4.3流程

4.3.1第一物业流程与标准化

4.3.2第一商业流程与标准化

4.3.3第一会所流程与标准化

4.3.4第一联行流程与标准化

4.3.5Hotel流程与标准化

4.4监约、评估、其他

五、作业标准图集

六、作业标准支持文件

七、作业标准表单

八、作业标准监约

一、作业标准原则

明确科技设施专业及其二、三级专业在第一资产流程与标准化（第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一设施、通正设施、第一科技、第一教育）中的专业职能和业务职责，规范科技设施专业的标准化文件的编制、执行及优化。

二、作业标准范围

适用于第一资产科技设施专业

三、作业标准职责

序号

四个主体

岗位/部门

职责

3.1

执行主体

科技设施专业工程师

1、依据第一物业、第一商业、第一教育、第一设施、通正设施流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。

2、协助第一物业、第一商业、第一教育完成新建、改造工程的技术方案支持及技术标编制工作，在招投标过程中负责技术标的审核，协助过程监理及验收。

3、依据第一物业、第一商业、第一教育设施管理工程数据评估表，协助服务中心调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。

4、依据第一物业、第一商业、第一教育工程缺陷反馈评估表，推动落实整改工作。

5、定期检查评估第一物业、第一商业、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。

6、对第一设施、通正设施承接新项目进行技术支持，在项目甄选、质量控制及撤场环节做好技术评估工作。

3.3

责任主体

科技设施专业责任人

1、负责科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。

2、制定部门绩效规划及各专业绩效任务，组织团队落实绩效任务。

3、督导任务的执行，协调难点事宜的处理。

4、对科技设施中心专业工程师的各项评估进行审核。

3.3

核算主体

科技设施专业核算人

1、核算科技设施专业流程与标准化节点工作及标准化文件，修订并完善第一物业、第一商业、第一教育一、二、三流程与标准化科技设施专业相关节点。

3.4

控制主体

科技设施专业控制人

1、负责把控科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。

2、负责对科技设施专业工作方向、绩效任务指标进行把控，对目标达成效果进行评审。

3、对科技设施中心专业工程师的各项评估给出决策意见。

四、作业标准指引

4.1定义

4.1.1.1科技设施专业一、二、三级专业：

4.1.1.1.1一级专业：

科技设施专业；

4.1.1.1.2二级专业两个：

机电节能专业、综合维修专业

4.1.1.1.3三级专业八个：

给排水专业、暖通专业、供配电专业、弱电专业、电梯专业、房屋本体专业、共用设施维修专业、户内维修专业、

4.1.1.2科技设施专业对应本部科技设施中心，科技设施中心设两个部门：

设施管理部、维保成保部；

4.1.1.3科技设施专业对应第一物业一级专业科技设施专业、第一商业一级专业运营管理专业、HotelMoMc一级专业科技设施专业、第一会所一级专业工程管理专业，第一教育一级专业行销推广专业，通正设施一级专业工程专业、第一设施一级专业能源运营专业和工程管理专业。

4.1.2科技设施专业职能、业务职责

1科技设施专业职能

一级专业

二级专业

三级专业

专业职能

科技设施专业

机电节能

给排水

1、负责第一资产科技设施专业体系的搭建、运行、持续改进工作；

2、负责对各业务板块的能源管理业务执行提供评估、督导，并对设备系统运行策略、节能降耗措施制定提供技术支持，实现节能降耗；

3、指导服务中心完成各专业设施设备的运行、维护及异常情况处理，出具相关评估；

4、对第一设施、通正设施承接新项目进场的技术条件实施评估、季度生产质量实施评估、撤场评估。

暖通

供配电

弱电

电梯

综合维修

房屋本体

1、负责指导、编制、审核各阶段的设施管理咨询建议分表；

2、负责对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程维修改造提供技术支持；

3、负责跟进各业务板块工程缺陷反馈的收集整理工作，填报APH，推进缺陷反馈的处理工作。

户内维修

共用设施维修

4.1.2.2科技设施业务职责

一级专业

二级专业

三级专业

业务职责

科技设施专业

机电节能

给排水

1、依据第一物业、第一商业、第一教育流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。

2、依据设施管理工程数据评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设施管理工程数据评估，指导、调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。

3、依据工程缺陷反馈评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育工程缺陷反馈收集汇总，推动落实整改工作。

4、定期检查评估第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。

5、对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程新建、改造提供技术支持；

6、对各项目会所、商业、幼儿园前期装修工程的设计、施工、验收等工作提供全过程管理与技术支持。

7、对第一设施、通正设施履约合同过程中，每季度进行生产质量评估，跟进整改落实，提高甲方满意度。

8、协助第一设施、通正设施完成合同续签、撤场前电梯的设备检查工作，提供技术支持。

暖通

供配电

弱电

电梯

综合维修

房屋本体

户内维修

共用设施维修

2科技设施专业岗位结构

4.2科技设施专业标准

4.3科技设施专业流程

4.3.1第一物业流程与标准化

第一物业一级流程与标准化，涉及科技设施专业11个节点

一级节点

流程节点任务内容

流程节点成果

流程节点完成标准

流程节点最终审批人

流程节点标准化文件

执行人

责任人

1.2

区域研发小组依据地产项目研发设计小组提出的五个方案5天内完成物业服务定位方案表、设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表。

在地产项目研发设计小组获取项目30天内完成新公司注册，成立服务中心研发小组。

第一物业研发小组召开第二次审核会审定：

物业服务定位方案、设施管理咨询方案表—概念设计物业建议分表、新公司注册、成立服务中心研发小组.

设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施专业责任人

1.3

地产公司研发小组组长是项目前期阶段的控制人，服务中心研发小组组长是项目前期阶段的责任人，服务中心研发小组是项目前期阶段的执行人。

前期阶段4次审核会议，经第一物业研发小组控制人审批，董事长核准通过后，开展工作。

服务中心研发小组依据地产总平面和单体方案设计审定表10天内填制设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。

第一物业研发小组召开第三次审核会审定：

设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。

依据地产项目公司战术地图及里程碑100项工作执行表5天内完成《第一物业里程碑执行表》

设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表、施工图物业建议分表

第一物业里程碑执行表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施专业责任人

1.4

服务中心研发小组依据地产总平面和单体扩初设计审定表5天内完成设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。

第一物业研发小组召开第四次审核会审定：

设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。

设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施专业责任人

1.5

服务中心研发小组依据项目施工图5天内完成《设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表》。

参与地产项目公司专项采购小组总包及各专项招投标，提出物业建议，填制《设施管理咨询方案表--招投标物业建议分表》提报地产项目公司。

设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表;招投标物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施专业责任人

1.6

在三个样板间开工前10天内，完成体验中心服务方案表的填制。

体验中心开工后10天内与地产项目公司签订体验中心服务合同，成立物业服务中心，开展体验中心运营服务，搭建品鉴馆，执行日、周、月、年报。

填制成本预算和集中/专项采购计划单。

第一物业研发小组召开第五次审核会审定：

设施管理咨询方案表——三个样板间物业建议分表，体验中心服务方案表，体验中心服务合同，成本预算和集中/专项采购计划单。

设施管理咨询方案表——体验中心物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施专业责任人

1.7

在项目建设工程施工许可证获取后10日内，地产项目公司启动物业服务招投标招程序。

服务中心研发小组响应招标文件，并填制物业服务方案表、人力资源与物资配备方案表，完成物业费、能源费定价；形成投标文件。

并协助地产项目公司完成《临时管理规约》的修编。

第一物业研发小组召开第六次审核会审定：

物业服务方案表、人力资源与物资配备方案表、物业费/能源费定价测算、物业服务投标文件。

能源费测算书

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

能源费定价作业标准

能源费定价模型

第一设施执行人

服务中心研发小组责任人

1.10

项目施工期间进行现场物业监理工作，填制设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表，每15天1次反馈至地产项目公司。

依据标准化模型填制《标准化执行表》。

全程跟进机电系统安装调试，协同新动力完成《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》

设施管理咨询方案表——建筑施竣工物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

地区公司责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

工程部经理

项目经理

1.11

在客户入伙前90天内，依据物业接管验收作业标准说明完成与项目地产公司的接管验收，填制物业接管验收限期整改审定表并督促地产项目公司完成100%消项。

物业接管验收限期整改审定表

完成接管验收

100%销项完成

地区公司责任人

PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-01-A第一物业（户内）电气接管验收记录单

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

项目经理

1.13

地区公司是项目使用阶段的控制人，服务中心是项目使用阶段的唯一责任人。

宣布项目客户集中入伙开始，服务中心组织完成客户入伙手续办理、带客验房，对业主提出的房屋修缮问题填制《房屋交付验收单》并督促地产项目公司及施工单位100%销项。

完成客户二装施工手续的办理，对装修现场进行监管。

（北京地区项目整体客户入伙达到50%后，协助地产项目公司完成承接查验，公示期后划转小业主预交物业费）。

执行科技设施舒适服务标准化落地。

房屋交付验收单

完成共用设备系统的调试、运行策略的制定；落实机房管理标准化。

第一资产研发小组审核意见单

地区公司责任人

工程部经理

项目经理

1.14

项目客户集中入住后，物业服务中心依据项目年度《五书》及《物业服务方案表》内容，落实全年重点绩效任务，完成社区文化活动组织、实施，完成共用设施设备的运行、维护与管理，完成园区秩序、环境的维护与整治，完成各项服务费用收缴，落实五个评估（设施管理工程数据评估、工程缺陷反馈评估、项目运营与服务监约评估、客户满意度调查评估、财务分析评估）。

设施管理工程数据评估表；

工程缺陷反馈评估表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准

工程缺陷反馈评估报告

PM5-SS-119-A工程缺陷反馈记录单

PM5-SS-120-A工程缺陷反馈汇总单

PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准

PM5-SS-76-A能源表充值缴费记录单

PM5-SS-86-A月度能耗数据评估单.

PM5-SS-107-A能源系统计量表明细单

工程部经理

科技设施责任人

1.16

在项目集中交房后，跟进项目业主委员会的筹建、改选。

落实专项维修资金的申请、使用，完成共用设施设备的维修改造。

围绕业主服务需求进行创新服务设计、实施，完成物业服务费的调价。

大中修计划

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

工程部经理

科技设施责任人

2第一物业二级流程与标准化，涉及科技设施专业23个节点

节点

流程节点说明

流程节点成果

流程节点完成标准

流程节点最终审批人

流程节点标准化文件

执行人

责任人

2.4

依据《设施管理咨询建议任务书》，对地产项目研发设计小组概念性设计方案内容提出物业建议，并形成《设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表》

《概念设计物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.11

服务中心研发小组依据《设施管理咨询建议任务书》，针对地产项目公司总平面和单体方案设计内容提出物业建议，并形成《设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表》

《总平面和单体方案设计物业建议分表》

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.12

服务中心研发小组依据《设施管理咨询建议任务书》，针对地产项目公司总平面和单体扩初设计内容提出物业建议，并形成《第一物业里程碑执行表》。

《里程碑执行表》

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.15

服务中心研发小组依据项目总平面和单体扩初图在5天内完成《设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表》。

第一物业研发小组召开第四次审核会审定：

《设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表》。

设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.19

依据三个样板间施工图5天内完成《设施管理咨询方案表——三个样板间物业建议分表》

《体验中心物业建议分表》

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.30

依据项目物业服务方案，测算项目物业费、能耗费、停车管理费、开办费成本，核对取费标准

能源费测算书

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

能源费定价作业标准

能源费定价模型

第一设施执行人

科技设施专业责任人

2.43

项目施工期间进行现场物业监理工作，对现场所存在的问题填制《设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表》并反馈至地产项目公司

设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准

PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书

PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表

前介工程师

科技设施责任人

2.44

全程跟进机电系统安装调试，协同新动力完成《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》。

《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

2.46

客户入伙前90天，依据《当代节能物业管理用房配置及装修作业标准》，完成物业用房的装修施工及验收移交；

《工程竣工验收单》

工程竣工验收单

科技设施中心总工程师

工程部经理

项目经理

2.47

在客户入伙前70天，完成《物业接管验收方案》、成立接管验收小组。

《物业接管验收方案》

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

MG-BZ-900-008当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.49

在客户入伙前70天内，完成《物业接管验收专项工作流程与标准化工作表》。

物业接管验收专项工作流程与标准化工作表

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.50

客户入伙前70天内，完成对项目房屋本体（外立面、楼内共用部分）实物的接管验收（观感和使用功能验收）。

PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单

PM5-SS-02-A第一物业（户内）房屋本体接管验收单

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.51

客户入伙前70天内，完成项目共用设施设备实物及使用功能的接管验收工作（逐项、逐台查验）。

PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单

PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.52

客户入伙前70天内，完成项目客户专有部分物业实体及使用功能接管验收工作（分户验收）。

PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.53

客户入伙前70天内，完成项目市政设施及使用功能的接管验收工作。

PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

当代节能物业接管验收作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.56

针对接管验收问题项填制《物业接管验收限期整改单》并督促地产项目公司完成100%消项；填制《物业接管验收移交清单》并签字确认。

对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。

PM5-SS-111-A限期整改单

PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单

100%消项

第一资产责任人

MG-BZ-900-014当代节能项目入伙备品备件移交作业标准

PM5-SS-111-A限期整改单

工程部经理

科技设施责任人

2.72

客户入伙期间对业主提出的房屋修缮问题填制《房屋交付验收单》并督促地产公司及施工单位100销项。

房屋交付验收单

限期整改单

房屋交付验收单

限期整改单

服务中心研发小组责任人

工程部经理

项目经理

2.75

完成共用设备系统的调试、运行策略的制定；落实机房管理标准化。

《设备运行策略单》

《机房标准化搭建专项工作流程与标准化工作表》

标准化机房搭建照片

机房标准化搭建专项工作流程与标准化工作表

服务中心责任人

机房标准化任务书

工程部经理

项目经理

2.76

项目整体客户入伙达到50%后，协助地产项目公司完成承接查验，公示期后划转小业主预交物业费。

《承接查验报告》扫描件

第一资产研发小组审核意见单

第一资产责任人

工程部经理

服务中心责任人

2.89

科技设施中心每月完成《设施管理工程数据评估表》。

《设施管理工程数据评估表》

设施管理工程数据评估表、

工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告

服务中心责任人

MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准

PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准

科技设施专业工程师

科技设施中心责任人

2.90

科技设施专业每月通过APH系统缺陷反馈模块上传《工程缺陷反馈评估表》。

《工程缺陷反馈评估表》

工程缺陷反馈评估表

科技设施中心总工程师

MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准

PM5-SS-120-A工程缺陷反馈汇总单

工程部经理

项目经理

2.94

依据地产项目公司与施工单位的合同约定，组织维保期满验收，签署维保期满验收单；对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。

《PM5-SS-14-A工程保修期满验收记录单》

工程保修期满验收记录单

科技