估价师真题房地产基本制度与政策doc.docx
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估价师真题房地产基本制度与政策doc
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。
2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。
A．33
B．35
C．38
D．40
3．国有土地所有权由（ ）代表国家行使。
A．国务院来源建设工程教育网
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门
4．依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A．由国家无偿收回
B．自动续期来源建设工程教育网
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
5．城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．房屋拆迁公告发布
B．房屋拆迁许可证颁发
C．签订房屋拆迁协议
D．房屋拆迁实施
6．工业用地不得以（ ）方式出让。
A．招标
B．拍卖来源建设工程教育网
C．挂牌
D．协议
7．房屋抵押权自（ ）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记来源建设工程教育网
D．核发他项权利证书
8．出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划来源建设工程教育网
D．控制性详细规划
9．划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
10．折价处置抵押房地产的，应当参照（ ）。
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
11．某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。
买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。
若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A．40000
B．53600
C．66800
D．80000
12．商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
13．在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
14．甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。
债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A．0.3
B．0.5
C．0.8
D．1.0
15．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
16．某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。
A．2.48
B．7.13
C．13.50
D．31.00
17．注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。
A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
18．房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
20．业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A．物业托管
B．物业服务
C．物业管理
D．物业委托
21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。
A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。
A．330
B．350
C．440
D．870
23．县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A．0.4～8
B．0.4～12
C．0.6～12
D．0.9～18
24．职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年零存整取
25．按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（ ）。
A．仓储用地
B．特殊用地
C．水域和其他用地
D．工业用地
26．电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波<超短波<短波<中波<长波
C．微波>超短波>短波>中波>长波
D．超短波>短波>微波>中波>长波
27．由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。
A．条形基础
B．桩基础
C．箱形基础
D．整体式筏式基础
28．建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙率
29．某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％，基本预备费率5％，则基本预备费为（ ）万元。
A．500
B．815
C．1445
D．1473
30．作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
31．增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ）。
A．非竞争性
B．非排他性
C．竞争性
D．排他性
32．某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。
A．销售收入增加0.24％
B．销售收入增加3.76％
C．销售收入减少0.24％
D．销售收入减少3.76％
33．如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ）。
A．需求拉动型通货膨胀
B．成本推动型通货膨胀
C．结构失调型通货膨胀
D．预期型通货膨胀
34．属于直接房地产金融形式的是（ ）。
A．房地产开发企业流动资金贷款
B．商品房开发贷款
C．居民住房消费贷款
D．房地产开发企业发行股票
35．按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（ ）
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
36．张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是（ ）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
37．某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：
则该统计总体的全距为（ ）元/㎡。
单位：
元/㎡
楼盘
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
单价
2800
1900
2200
2250
2600
3000
2131
1500
2000
1980
2900
1500
2300
2200
2400
A．1500
B．1950
C．2131
D．3000
38．企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。
A．资产增加，所有者权益增加
B．资产减少，所有者权益减少
C．资产增加，所有者权益减少
D．资产减少，所有者权益增加
39．下列情形中，诉讼时效为2年的是（ ）。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．寄存财物被丢失的
C．环境遭污染或损害的
D．借出的资金未能收回的
40．委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。
这体现了拍卖活动应当遵循的（ ）。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．诚实信用原则
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。
A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
2．《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
3．下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
4．《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。
A．房屋所有权转让
B．房屋抵押
C．在建工程抵押
D．预购商品房抵押
E．预购商品房
5．《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。
A．合法建造取得的房屋所有权
B．最高额抵押权的设定
C．主债权转让申请抵押权转移
D．房屋所有权人更名
E．受赠取得的房屋所有权
6．房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质
B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D．有固定的经营服务场所
E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
7．城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。
A．向原估价机构申请复估
B．申请行政复议
C．向人民法院提起诉讼
D．自行委托估价机构评估
E．申请估价专家委员会鉴定
8．住房置业担保（ ）。
A．由专门的机构承担
B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C．提供的保证方式是连带责任保证
D．实行保证金制度
E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
9．按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
10．下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。
A．围墙
B．外墙
C．隔墙
D．填充墙
E．幕墙
11．工程造价控制的主要方法有（ ）。
A．价值工程
B．协议发包
C．合同管理
D．非限额设计
E．可行性研究
12．一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
13．宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
14．企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）。
A．资产报酬率
B．销售净利率
C．资产负债率
D．存货周转率
E．股东权益报酬率
15．下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ ）。
A．拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B．如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C．委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D．承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E．即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
三、判断题（共40题，每题0.5分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。
不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）
1．物业管理业不属于房地产中介服务业。
（ ）
2．经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。
（ ）
3．国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。
（ ）
4．转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。
（ ）
5．拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。
（ ）
6．商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：
有规定按规定，无规定按约定。
（ ）
7．新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。
（ ）
8．以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。
（ ）
9．城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。
（ ）
10．最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
（ ）
11．房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。
（ ）
12．任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。
（ ）
13．对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。
（ ）
14．不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。
（ ）
15．在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。
（ ）
16．从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。
（ ）
17．凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。
（ ）
18．依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。
（ ）
19．商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。
（ ）
20．房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。
（ ）
21．因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。
（ ）
22．房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。
（ ）
23．2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4％的税率征收房产税（ ）
24．住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。
（ ）
25．任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。
（ ）
26．对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。
（ ）
27．单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。
（ ）
28．某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。
（ ）
29．房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。
（ ）
30．为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。
（ ）
31．经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。
（ ）
32．明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。
（ ）
33．在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为l800万亿元。
（ ）
34．股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。
（ ）
35．封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。
（ ）
36．保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。
（ ）
37.统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。
（ ）
38.无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。
（ ）
39.一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。
（ ）
40.拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。
（ ）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。
每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。
甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。
程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。
2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。
程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。
在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
1.根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
2.程某购买的住房（ ）。
A．是具有保障性质的政策性商品住房
B．是廉租住房
C．是中小套型的住房
D．其土地使用权最高期限不超过70年
3．该开发项目资本金不得低于（ ）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
4．该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
5．程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司
D．工程质量监督部门
6．在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权更正登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋抵押权登记
7．下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。
A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C．程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应及时续缴
8．如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。
（ ）
A．物业公司人员的工资、社会保险
B．物业公司管理人员的奖金
C．物业服务区域清洁卫生费用
D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
9．程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。
A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金
C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款
D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
（二）
甲公司在面积为10000㎡的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45％，总楼层为6层，-层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20000㎡。
建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。
经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以获得利润680万元。
乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。
甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。
10．该写字楼标准层面积为（ ）㎡。
A．2750
B．3000
C．3333.33
D．4500
11．该写字楼的经济成本为（ ）万元。
A．6800
B．7480
C．8160
D．8840
12．甲公司取得的贷款属于（ ）。
A．自营贷款
B．委托贷款
C．短期贷款
D．担保贷款
13．甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）
A．水管爆裂保险
B．洪水保险
C．雪灾保险
D．雷击保险
14．乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。
A．速动比率
B．资产负债率
C．资产报酬率
D．流动比率
15．甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。
A．估价委托合同
B．抵押合同
C．借款合同
D．保险合同
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