楼盘全解.docx
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楼盘全解
楼盘的定价与物业类别问题
摘要：
本文讨论楼盘的定价与物业类别的问题。
通过合理的假设简化，根据模糊数学、聚类分析，回归线性等原则建立模型。
利用已经有的数学软件对问题进行部分解答。
我们首先通过聚类分析，对各楼盘的物业类别进行判别，应用已有的数学聚类分析软件，对模型进行分类。
同时，根据实际楼盘销售过程中对不同楼盘物业结构的定义，楼盘间概念的区分，加以合理的分类处理。
最终通过结合软件的分析以及现实公司物业类别定义标准，得出对各楼盘的物业类别划分。
对于每一类的物业类别根据表1的数据分为6种类别，进行分别的讨论，根据房地产估价方法的拓展开发，应用模糊上下因素分析法确定每一个因素在每一类物业类别中的权重，也在同时应用“01”功能评分法确定各因素在每一个物业类别中按重要性的顺序。
对于确定楼盘问题，我们采用大量的数据分析和日常生活习惯综合考虑，根据前面确定的对于每一类的物业影响因素的权重，给定一个定级因素、指标、分值应用表。
用经济学统计原理，得出可比楼盘综合因素量化统计表，用楼盘因素定级公式给出可比楼盘量化定价发计算表。
最后根据回归方程得出平均楼盘价格。
关键词：
聚类分析模糊数学线性回归方程统计原理
第一问：
一、问题的重述
根据商品房个性化，我国一般可以将商品房自高至低划分为6种物业类别，别墅、甲级公寓、公寓、甲级住宅、普通住宅、经济适用房。
而每种物业类别的的区别则根据不同的户型、物业、配套设施等特点以及各地不同的土地法规、政策来判断。
首先根据房地产方面的专业知识对物业结构进行初步的概念上的区分，以便对此后的模型的建立有一定的较专业的认识。
首先，由于是看不到的房子的质量，楼盘环境，期房相对现房一般来说是要便宜。
而各物业类别的概念及区分有以下几点：
别墅一般有两种类型：
一是住宅型别墅，大多建造在城市郊区附近，或独立或群体，环境幽雅恬静，有花园绿地，交通便捷，便于上下班；
二是休闲型别墅，则建造在人口稀少、风景优美、山清水秀的风景区，供周末或假期度假消遣或疗养或避暑之用。
公寓住宅房屋竣工后室内设备全部已装潢好，购房人付清购房款即可搬入居住，不像一般住宅房，要自己出资进行装修后方可入住。
由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。
《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则。
由于各地方政策的不同，类型的区分有所差别。
例如2004-2005年广州普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，普通住宅物业收费最高是每月1.96元/平方米。
一、问题分析
问题要求我们根据已经给出的各楼盘的不同数据，将各楼盘的物业结构进行划分和判断。
同时找出影响各物业类别的主要因素。
将已给出的楼盘，根据其特点进行楼盘均价的确定。
本文考虑根据实际楼盘定义的概念及给出的数据，通过聚类分析处理，将各楼盘进行聚类，确定属于哪种结构，给出合理的方案。
根据楼盘数据，通过聚类分析的处理，对不同的楼盘进行分类，决定出哪钟楼盘更合适属于何种类型。
预案的确定同时兼顾实际要求。
二、模型的建立
根据已知数据可以知道楼盘有73个，分别定为X1，X2，X3……X73，它有11个数值量化指标。
为了将其分为若干类，基本的思路是把距离较近的点归成一类。
由于当Xi的分量中11各指标量纲不同，相差很大要经过正规化标准化处理，令
其中Xi（min）=min（Xi1,Xi2,……Xim）
Xi（max）=max（Xi1,Xi2,……Xim）
将经过（*）式处理的数据Xij`重新视为Xij
以上两步即距离的计算以及数据的正规化可由现成的聚类分析软件（上网可下载）得出最后的答案，在此不另做计算。
同时根据实际的有关房产分类的部分定义，如“公寓住宅房屋竣工后室内设备全部已装潢好，购房人付清购房款即可搬入居住，不像一般住宅房，要自己出资进行装修后方可入住。
”即住宅的原装修的评分等于或略大于零。
这一指标即可将公寓及住宅区分开。
此外兼顾其他的部分定义或概念，并结合最终的聚类分析软件得出的聚类情况，最后得出的分类为
别墅：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
2
1
7
1
185
33
9
8
0.969
20
12.4
18260
20
0
8
1
600
30
11
11
1
20
9.6
14000
30
0
7
3.3
400
40
15
15
1.452
16
8.28
13000
46
1
4
13
105
65
11
4
1
12
4.8
8800
55
0
7
4.2
418
30
10
14
2.182
25
8
17430
58
0
9
2.2
85
40
9
7
1.177
15
6
14500
甲级公寓：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
3
1
7
0.84
300
30
9
8
1.02
21
3.8
7500
5
0
7
2.2
600
50
9
5
1
14
3.46
8500
6
0
8
0.8
200
35
8
6
1
5
3.5
7300
8
1
5
14
122
70
10
4
1
12
4.5
8800
13
1
9
3
522
40
8
8
1
13
2.8
8500
19
1
8
13.28
3000
40
13
8
1
23
2.4
6400
21
0
7
11.8
1260
38
8
4
1
21
2.9
7000
22
1
8
1.05
360
30
8
6
0.75
16
2.6
6300
27
1
9
0.94
342
35
8
4
0.819
25
3.8
11300
28
0
7
1.5
332
32
8
3
0.83
16
3.9
9000
33
1
7
8.1
442
40
7
14
1.357
22
3.6
8000
35
1
7
10
1800
30
7
3
0
20
2.9
7000
37
1
4
49.9
317
46
8
19
1.5
20
6.84
9000
38
1
8
2.6
614
35
10
8
1
18
3.8
8800
41
1
8
0.18
336
30
9
5
1
22
2.75
7688
42
1
7
4.1
1500
30
8
5
1
23
8
9200
48
0
9
0.27
170
20
9
3
0.705
20
2.6
6800
63
1
7
3
656
33
13
5
1
23
3
8000
64
1
9
23
800
20
9
7
1
15
2.85
8700
68
0
9
0.8
204
38
9
8
0.97
18
2.3
7800
72
1
7
2
768
50
9
8
1
23
2.15
6200
公寓：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
7
0
7
1.945
292
40
8
5
1.466
24
2
5300
9
0
6
2.06
803
40
11
5
0.772
18
2.5
5380
11
1
7
20
3000
56
9
6
1
17
3.55
6500
15
0
8
4.3
996
33
9
9
1
10
2.5
6500
16
0
7
1.68
300
40
9
5
1
13
2.48
5300
18
1
8
8.5
2000
40
7
6
0.333
10
3
7300
25
1
8
2.4
520
33
10
6
0.962
14
1.5
6200
36
0
7
0.7
520
30
10
9
1
14
3.3
5800
43
1
8
7.2
2700
35
8
8
1
7
2.25
7200
44
1
7
25
3000
30
8
7
1
17
2.75
5370
45
0
8
11
2100
35
8
5
0
18
2
4380
50
1
7
1
258
30
7
7
1
15
2.36
6000
51
0
8
3.2
700
35
5
5
0.5
22
2.4
5380
54
0
8
8.6
1500
48
8
2
1
12
3.5
7180
56
0
8
2
300
43
12
6
1
19
1.75
7200
57
0
8
1.43
506
48
7
6
1
15
1.98
6300
59
1
6
0.92
240
35
9
5
0.333
12
2.1
4500
60
1
7
3
391
38
13
12
0.92
15
2.5
4680
66
0
7
5
1000
62
9
8
0.5
20
2.38
4650
69
0
7
37
1000
42
10
4
1
17
1.8
5330
70
1
7
10
600
34
8
6
1
14
2.3
4600
甲级住宅：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
4
1
8
20
2600
30
7
5
0.035
0
3.25
8600
24
1
9
3
80
30
10
10
0
0
2.5
7300
34
0
4
21
2300
41
7
11
1
5
2
4800
49
1
7
2.4
402
31
11
7
0.995
0
2.2
5650
52
1
8
1.65
700
33
13
4
0.324
14
1.9
6000
53
1
8
3.95
1000
56
10
8
0.478
0
4
9000
普通住宅：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
1
1
8
0.8
210
30
7
4
0.261
7
1.4
3800
10
0
6
2
706
42
8
7
0.5
14
1.6
4200
12
1
3
23
1000
40
9
26
1
14
1.6
4300
17
0
7
12.8
3000
41
9
7
1
16
1.98
5100
23
1
4
104
6000
40
4
7
0
0
1.55
3700
26
1
7
1.263
255
31
7
8
0.333
15
1.62
4700
32
1
8
0.8
384
26
7
8
1
16
1.8
4800
40
0
4
16
1200
35
5
8
0
12
0.75
3600
47
1
7
2.5
864
40
7
7
0
13
1.98
4800
61
1
4
3
800
40
7
7
0.334
0
1.4
2780
65
1
6
2.8
1000
42
3
7
0.334
18
1.6
5400
67
1
4
17.8
2000
43
10
11
0.5
18
1.65
4300
71
0
6
48.87
8000
46
9
12
0.325
11
1.35
4300
经济适用房：
楼盘
物业状态
位置（记分）
总占地
（公顷）
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
（比例）
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
14
1
8
2.46
164
30
9
5
0.333
14
1.59
4900
29
1
4
12.31
1500
46
8
8
0.333
12
1.26
2200
31
1
7
5
720
38
7
5
0.833
14
2
4300
39
1
4
15.8
3000
46
7
6
0
0
1.12
3200
62
1
4
8
1200
40
7
5
0.333
10
0.7
2200
73
0
3
10
154
35
7
6
1
14
1.5
2980
第二问：
一、问题的前提：
根据地一问题的数据表格，我们作以下的处理，对于该城市的楼盘的物业类别，我们可以看到对于一个楼盘，在网上查到现在的物业状态不会对于楼盘有什么较大的影响，只是在定价格的时候有一定的出入，有垂直和水平价格差异，我们在讨论第二问题的时候省略这个次要因素。
用经济统计学原理处理这些表格。
运用模糊数学理论和相关权、归一法；
二、假设与符号说明
2、1假设：
（1）我们在模糊数学的理论基础知识之上建立的；
（2）对于生活中的材料考虑比较多的情况之下考虑的，比如在考虑物业状态时候，直接先省略了物业状态，没有充分考虑垂直和水平价格差异；
（3）还有在人为的估计和软件的基础之上考虑时候，会出现许多的意外，没有进行评估，假设的是没有大的误差。
（4）在给于等级定级、评分时候是没有过大的差别。
（5）在模糊数学上下因素分析法是没有存在过大的误差，对于偏向等级和心理偏向等级是没有出现差错。
（6）
2、2符号说明
P----------------------------------总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）
n----------------------------------楼判定级因素的总数；
Wi-------------------------------权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；
Fi--------------------------------分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）；
X------------------------------------楼盘得分；
Y--------------------------------------楼盘均价；
别墅（表7）
楼盘
位置（记分）
总占地
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
（公顷）
（比例）
2
7
1
185
33
9
8
0.969
20
12.4
18260
20
8
1
600
30
11
11
1
20
9.6
14000
30
7
3.3
400
40
15
15
1.452
16
8.28
13000
46
4
13
105
65
11
4
1
12
4.8
8800
55
7
4.2
418
30
10
14
2.182
25
8
17430
58
9
2.2
85
40
9
7
1.177
15
6
14500
甲级公寓（表8）
楼盘
位置（记分）
总占地
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
（公顷）
（比例）
3
7
0.84
300
30
9
8
1.02
21
3.8
7500
5
7
2.2
600
50
9
5
1
14
3.46
8500
6
8
0.8
200
35
8
6
1
5
3.5
7300
8
5
14
122
70
10
4
1
12
4.5
8800
13
9
3
522
40
8
8
1
13
2.8
8500
19
8
13.28
3000
40
13
8
1
23
2.4
6400
21
7
11.8
1260
38
8
4
1
21
2.9
7000
22
8
1.05
360
30
8
6
0.75
16
2.6
6300
27
9
0.94
342
35
8
4
0.819
25
3.8
11300
28
7
1.5
332
32
8
3
0.83
16
3.9
9000
33
7
8.1
442
40
7
14
1.357
22
3.6
8000
35
7
10
1800
30
7
3
0
20
2.9
7000
37
4
49.9
317
46
8
19
1.5
20
6.84
9000
38
8
2.6
614
35
10
8
1
18
3.8
8800
41
8
0.18
336
30
9
5
1
22
2.75
7688
42
7
4.1
1500
30
8
5
1
23
8
9200
48
9
0.27
170
20
9
3
0.705
20
2.6
6800
63
7
3
656
33
13
5
1
23
3
8000
64
9
23
800
20
9
7
1
15
2.85
8700
68
9
0.8
204
38
9
8
0.97
18
2.3
7800
72
7
2
768
50
9
8
1
23
2.15
6200
公寓（表9）
楼盘
位置（记分）
总占地
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
（公顷）
（比例）
7
7
1.945
292
40
8
5
1.466
24
2
5300
9
6
2.06
803
40
11
5
0.772
18
2.5
5380
11
7
20
3000
56
9
6
1
17
3.55
6500
15
8
4.3
996
33
9
9
1
10
2.5
6500
16
7
1.68
300
40
9
5
1
13
2.48
5300
18
8
8.5
2000
40
7
6
0.333
10
3
7300
25
8
2.4
520
33
10
6
0.962
14
1.5
6200
36
7
0.7
520
30
10
9
1
14
3.3
5800
43
8
7.2
2700
35
8
8
1
7
2.25
7200
44
7
25
3000
30
8
7
1
17
2.75
5370
45
8
11
2100
35
8
5
0
18
2
4380
50
7
1
258
30
7
7
1
15
2.36
6000
51
8
3.2
700
35
5
5
0.5
22
2.4
5380
54
8
8.6
1500
48
8
2
1
12
3.5
7180
56
8
2
300
43
12
6
1
19
1.75
7200
57
8
1.43
506
48
7
6
1
15
1.98
6300
59
6
0.92
240
35
9
5
0.333
12
2.1
4500
60
7
3
391
38
13
12
0.92
15
2.5
4680
66
7
5
1000
62
9
8
0.5
20
2.38
4650
69
7
37
1000
42
10
4
1
17
1.8
5330
70
7
10
600
34
8
6
1
14
2.3
4600
甲级住宅（表10）
位置（记分）
总占地
总套数
绿化率（%）
配套设施（记分）
户型（记分）
车位
原装修（记分）
物业费（元/月/平方米）
均价（元/平方米）
（公顷）
（比例）
8
20
2600
30
7
5
0.035
0
3.25
8600
9
3
80
30
10
10
0
0
2.5
7300
4
21
2300
41
7
11
1
5
2
4800
7
2.4
402
31
11
7
0.995
0
2.2
5650
8
1.65
700
33
13
4
0.324
14
1.9
6000
8
3.95
1000
56
10
8
0.478
0
4
9000
普通住宅（表11）
楼盘
位置（记分）
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