惠州东江客都项目总策划书旧城改造部分.docx
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惠州东江客都项目总策划书旧城改造部分
东江客都项目总策划书（旧城改造部分）
前 言
长沙市规划设计院深圳分院受惠州市汝湖镇人民政府的委托，承担汝湖镇城镇改造规划的编制工作。
于2001年11月开始现状基础资料的搜集调查。
因规划范围内现状用地制约条件多，地形较复杂，给规划编制工作带来相当大的难度。
经过多次深入细致的现场踏勘和分析研究，特别是受到汝湖镇人民政府、严忠明策划大师的大力支持协助，对城镇小区规划进行了多方案比较。
于2002年6月完成汝湖城镇初步规划方案。
谨供惠州市国土规划局、汝湖镇人民政府审议
项目名称：
惠州市汝湖镇城区改造规划
委托单位：
汝湖镇人民政府
编制单位：
长沙市规划设计院深圳分院
院 长：
刘革新 高级工程师
总规划师：
张云香 高级规划师
总建筑师：
丁严武 高级建筑师
总工程师：
卜文胜 高级工程师
项目负责人：
周 丹 规 划 师
参加人员：
崔桂荣 高级建筑师
朱理国 规 划 师
肖 伟 规 划 师
黄良方 规 划 师
王桂军 规 划 师
钟增扬 规 划 师
目 录
前 言 ………………………………………………………………1
第一章 现状概况 …………………………………………………1
第二章 规划依据、原则和目标 ……………………………2
一、规划依据 …………………………………………2
二、规划原则 …………………………………………2
三、规划目标 …………………………………………2
第三章 规划设计构思及内容… …………………………………3
一、功能定位及规模 ………………………………………3
二、规划结构及功能布局 …………………………………3
三、土地利用规划 …………………………………………4
四、公共服务设施规划 ……………………………………6
五、道路交通及竖向规划 …………………………………6
六、绿地系统规划 …………………………………………7
七、景观系统规划 …………………………………………7
八、城市空间设计 …………………………………………8
九、建筑形态设计 …………………………………………9
十、地块开发强度及控制规划 ……………………………9
十一、给排水工程规划 ……………………………………10
十二、电力电讯规划 ………………………………………13
十三、防灾规划 ………………………………………14
十四、环境保护及环卫设施规划……………………………15
附表：
地块控制指标一览表
第一章 现状概况
一、规划区位置和面积
规划区位于汝湖镇西部，广惠高速公路以南、东江以北、规划面积2km2。
（以下称为西区）
二、规划区周边环境
汝湖镇位于东江中游沿岸，南端与惠州市水北区相接，东南面与惠阳县的水口镇隔东江相望，东北面与博罗县的仍图镇接壤，西面、西北面和小金口相连，镇区位于镇域中部，距惠州市中心约12公里。
三、自然条件
1、地形地貌
镇区南靠东江，其于三面均为低山丘陵，地势东北高、西南低，用地呈东西向带状，东西长约6公里，南北宽约1.5公里，辖区总面积约9平方公里。
其中沿东江用地主要为东江中游的冲积层，土质肥沃，易于耕作（镇区紧靠东江，辖区内渠道纵横交错，有不少池塘，镇区西北面距闻名惠博的角洞水库仅1.5公里，角洞水库水面总面积为3000多亩，总库容量为1860万立方米，灌溉汝湖镇的大部分土地。
此外镇内还有洋塱和象坊两座小型水库）。
2、气候条件
汝湖属于南亚热带，具有海洋性气候特征，气候温和夏热多雨，霜雪少见。
全年平均气温21.7℃，一月份平均气温13.1℃，七月份平均气温28.3℃，最高38.9℃,最低-1.9℃，年降雨量1720.2mm，4—10月为风期，旱期多在春季，主导风向为北，东北风，多在冬季，其次为东南偏南风，多在复季，全年平均日照时数为2026.9小时。
平均相对湿度为70%，最小湿度为11%。
四、行政区划
汝湖是惠州的5个郊区镇之一，属惠城区管辖，现镇城面积为98平方公里。
五、人口现状
现状总人口16104人，全镇劳动力8028人，第一产业5160人，第二产业572人，第三产业2296人。
六、土地利用现状
现状土地开发利用程度低，主要是住宅用地及少量公建设施用地，基础设施缺乏、建设用地凌乱、无序、规模小。
但区内可供开发利用的各用地面积较大。
七、土地权属现状
规划区已征为国有土地面积61.94公顷，其余为集体土地。
国有土地已建成用地面积42.76公顷,未建成用地面积19.18公顷。
八、公共配套设施现状
汝湖西区现有医院一所，病床30张，占地面积0.2公顷，建筑面积1000m2。
中学、小学和幼儿园各一所。
一座综合性的集贸市场，位于新湖一路，共设40个摊位，经营生活日杂商品等。
此外镇区内会场和文体广场各一处，是人们日常集会和活动的主要场所，其中会场位于圩镇中心，建筑面积1500m2，内设500个座位，文体广场位于圩镇东南，占地面积1.2公顷，内有两个篮球场及演出广场等设施。
九、道路交通现状
1、外部道路
现状有小金口到仍图的3902县道和汝湖到大良的乡道穿过镇区，其道路的线形路面状况均较差。
2、内部道路
汝湖镇区内主要由滨江路和3902县道承担东西向交通，由一条政府到工业区的道路承担工业区和居民点之间的联系。
现状道路尚未形成系统，线形路况均较差。
第二章 规划依据、原则和目标
一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》。
2、建设部《城市规划编制办法》。
3、《惠州市城市建设总体规划》（1989—2005）。
4、《惠州市绿地系统规划》（1999—2010）。
5、《惠州市公路网规划》（1991—2020）。
6、《广东省村镇规划指引》。
7、《汝湖镇镇区总体规划》。
（2000—2020）。
二、规划原则
1、以《汝湖镇镇区总体规划》（2000—2020）为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。
2、将汝湖镇区作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。
突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；一、二、三产业协调发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使汝湖镇在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。
3、规划应能满足汝湖镇不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，预留远景发展用地，不断完善城市功能，使城市健康有序的发展。
4、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。
5、规划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。
三、规划目标
1、建成一个功能完善、分区合理、综合发展潜力巨大的现代城镇。
2、建成一个具有浓郁地方文化特色的现代城镇。
3、建成一个山青水秀、花草遍地、生态环境优美的现代旅游城镇。
4、建成一个建筑管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接的现代城镇。
第三章 规划设计构思及内容
一、功能定位及规模
1、功能定位
《汝湖镇镇区总体规划》（2000—2020）确定：
汝湖西区定为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主，规划先科大道东侧为居住生活区，西侧为工业和批发商贸发展区，角洞水库为旅游度假区。
因此，本次规划确定：
汝湖西区为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主。
2、规模
汝湖西区人口规模分常住人口和暂住人口，规划到2020年，汝湖西区的总居住人口为2.88万人，根据珠江三角洲发达地区的统计，外来人口与本地户籍人口之比为1：
0.7—1.1之间。
考虑到为今后发展留有余地，外来人口与本地户籍人口之比为1：
0.8。
计算公式如下：
Pn=Po（1+a+b）n（Pn—规划年限未期、Po—现状常驻人口数、a—年人口自然增长率、b—年人口机械增长率、n—规划年限）。
二、规划结构及功能布局
1、规划结构
汝湖西区由一轴、两带、两心、四区构成。
（1）一轴：
沿西区东西向的主要景观干道。
（2）两带：
两条绿化带。
由先科大道两侧规划的绿化带及沿江绿化带
共同组成，加上次干道两侧绿化带的纵向联系，形成贯穿整个西区的井字形绿化结构。
（3）两心：
西区的行政文化中心（后期）、商业娱乐中心（前期）由区内主干道直接相连。
行政文化中心位于汝湖镇通向惠州城区与角洞水库旅游开发区的交汇处，在镇区对外联系上扮演着重要角色，它不仅满足自身功能的要求，而且是整个镇区的形象代表，此外靠近规划的广惠高速公路汝湖出入口，布置了商业娱乐中心，一则可以发展对外经济，二则可以起到良好的宣传作用。
（4）四区：
汝湖西区分成行政文化区，生活居住区、商业娱乐区，工业生产区四大功能片区。
2、功能分区
（1）行政文化区：
以原镇政府为依托，扩大办公用地范围，并在其周围规划镇区发展所需的公建设施，加上进一步发展原有的教育建筑，包括小学、中学、幼儿园以期使其成为镇区的行政文化中心。
（2）商业娱乐区：
靠近广惠高速公路汝湖镇出入口，位于西区的东部。
分成南北两个组团。
靠近广惠高速的北部组团，主要布置为商业设施，紧临东江的南部组团，主要布置为休闲娱乐设施。
其间通过休闲商业、广场相联接，浑然一体。
（3）生活居住区，主要位于西区的中部，依山伴水，环境优美，处于行政文化区与商业娱乐区之间，交通便利，为市民提供良好的居住空间。
（4）工业生产区：
位于先科大道以西，可充分利用惠城区雄厚的工业基础，发展自身工业和批发商贸业，改善汝湖的产业结构，加快经济发展步伐，为汝湖迅速成为繁荣、富裕的城镇打下坚实基础。
三、土地利用规划
规划区用地主要分为公共设施用地，（其中公共设施用地主要为行政办公用地，商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、文化建筑用地等）。
居住用地、工业用地、道路广场用地，市政设施用地、绿化用地、发展备用地及特殊用地等八大类。
1、公共设施用地
（1）行政办公用地
行政办公用地在本规划区内有两块，一块是位于二号街与三号街之间的3号路北侧，另一块则在4号路与5号路之间的二号街西侧。
行政办公用地占地3.43公顷，占规划总用地的1.60%。
（2）商业金融用地
商业金融用地27.10公顷，占总用地的12.63%。
为了招商引资，本次规划商业金融用地主要集中在二号街和三号街两侧，以商业街的形式存在，规划每个组团中比较独立的商业金融用地，则主要以步行街的方式存在。
本规划从长远的眼光考虑，规划在该区的主要对外路线—3号路西侧安排了一个大型的批发市场。
为将来进一步发展提供一定物质保障。
（3）文化娱乐用地
该区的文化娱乐用地围绕人而布置，分布在各个组团中。
总用地面积4.6公顷，占总用地的2.14%。
（4）体育用地
该区对现处于二号街与5号路交汇的体育场进行改造外，另增加了一处高尔夫球场，高尔夫球场位于五号街与4号路交汇处，该处靠近商业区与居住区，交通便利，又临近东江，环境幽美，是一处很好的休闲场所。
体育总用地为2.75公顷，占总用地的1.28%。
（5）医疗卫生用地
医疗卫生用地处于该区的主要轴线4号路与二号街交汇处，靠近居住区，交通便利，医疗卫生用地0.76公顷，占总用地的0.36%。
（6）文化建筑用地
规划该区将成为惠城近郊旅游、度假基地，特保留了一些具有地方特色的文化建筑：
古庙、客家文化村、仙人脚印等。
新规划的文化建筑则围绕该区中心公园而布置，交通方便、环境清静，该区的文化建筑规划是本次规划中重要特色之一。
文化建筑占地5.1公顷，占总规划用地2.38%。
2、居住用地
该区居住总用地38.42公顷，占总用地的17.91%。
居住区内有四类住宅：
一类是新建的一批商住楼，第二类是满足各种不同旅客需求的别墅区，第三类则为遗留下来的旧住宅，也是该次规划主要保护对象，第四类则为农民自建的民宅。
为了汝湖镇将来发展的需要，该区对旧住宅进行了一定的修复，而规划的一批新商住楼则主要分布在4号路与5号路之间的居住区内。
3、工业用地
由于该区的工业以电子、机械、建材、服装等一类工业为主，规划工业区主要分布在3号路的西侧，还有一处处于5号路西侧的已建工业区，工业区总用地面积为32.80公顷，占总用地15.29%。
4、道路广场用地
该区的道路用地、广场用地及停车用地总计43.54公顷，占总用地的20.29%。
（1）该区由3号路、5号路承担连接外界的交通枢纽，其中3号路也是连接高速路出入口和城区的主要干道，一号街和二号街主要承担联系该区居住区和工业区。
（2）该区的主要广场与停车场处于二号街与5号路交汇处。
其中规划五处停车场，工业区东北二处，组团生活区三处。
广场与停车场占地9.03公顷，占总用地的4.21%。
5、市政设施用地
市政设施用地1.19公顷，占总用地0.56%。
市政设施主要集中在二号街的端部，5号路的北侧。
6、绿化用地
规划公共绿地面积为38.95公顷，人均公共绿地面积为13.52平方米，规划绿地率为35%，绿化覆盖率为40%。
（1）文化公园
一处位于三号街的步行街东侧出入口，规划用地2.1公顷，另一处位于3号路南侧，占地5.06公顷的综合性公园。
公园内水与绿交相互映，环境非常幽美，并设置了相应的活动设施，绝对是良好的观赏、游憩场所。
（2）规划沿3号路设置35米宽的绿带，沿主要街道两侧设置各10米宽的绿带。
（3）规划在两条高压走廊分别设置45米和30米的防护绿带。
7、发展备用地
从远期考虑，与近期相结合，规划预留了一些远景发展用地，用来不断完善该区的城市功能，使该区健康的有序发展。
发展备用地占地6.85公顷，占总用地的3.19%，主要分布在3号路的东侧，由于3号路是对外交通的最佳路线，这为后期发展提供了很好的条件。
8、特殊用地
为了该区发展的需要，预留了一块特殊的用地。
其处于5号路北侧，靠近主要广场与停车场，特殊用地占地0.19公顷，占总用地的0.09%。
四、公共服务设施规划
西区公共服务设施的规划，充分利用和结合现状进行规划建设，形成设施配套，分布均匀的服务网络，公共服务配套设施分两级：
为区级、街坊或居住组团级。
1、区级公共配套设施：
是西区功能重要组成部分，布置在主干道上，以步行街区的方式来组织，包括艺术中心（展览馆、俱乐部），体育中心（足球场、蓝球场、羽毛球场、高尔夫练习场），购物中心（商铺、商业步行街），餐饮中心（餐厅、风味小吃）、书店、旅馆、银行、邮政局、电信局、医疗中心，派出所、小学、中学、幼儿园。
2、街坊或居住组团级：
分散于居住区内的小型商业设施，如日杂用品店铺、文具用品商店，方便市民工作、生活。
五、道路交通及竖向规划
1、对外交通
汝湖镇境内对外交通主要依靠东西向的小金口至仍图的3902县道
以及已经规划的广惠高速公路。
2、内部道路
镇区道路自成体系，共分三级：
主干路、次干路和支路。
其中3号（先
科大道）、7号路（广仍公路）和5号路（滨江路），主要承担连接镇区三个级团的交通联系，其中3号路（先科大道）也是连接高速路出入口和城区的主要干道，一号街和二号街主要承担西部组团内居住区和工业区的联系。
3号街、4号街、5号街则是加强西区南北向的联系。
（1）主干路：
①
3号路（先科大道）红线宽60米，路中留有11米的绿化带，道路断面为：
人行道（4.5m）~绿化带（5.5m）~机动车道（14.5m）~中央分隔带（11m）~机动车道（14.5m）~绿化带（5.5m）~人行道（4.5m）。
②
5号路（滨江路）红线宽24米，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（15m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。
③一号街：
红线宽32米，路中留有2米的绿化带，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（1m）~机动车道（11m）~中央分隔带（2m）~机动车道（11m）~绿化带（1m）~人行道（3m）。
④
4号街：
红线宽40米，路中留有6米的绿化带，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（3m）~机动车道（11m）~中央分隔带（6m）~机动车道（11m）~绿化带（3m）~人行道（3m）。
⑤
3~5号街：
红线宽34米，路中留有3米的绿化带，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（11m）~中央分隔带（3m）~机动车道（11m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。
（2） 次干路：
①
2号路：
红线宽32米，路中留有6米的绿化带，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（1m）~机动车道（11m）~中央分隔带（2m）~机动车道（11m）~绿化带（1m）~人行道（3m）。
②
4号路（六号街）：
红线宽20米，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（11m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。
③
2号街：
红线宽22米，道路断面为：
人行道（3m）~绿化带（2.5m）~机动车道（11m）~绿化带（2.5m）~人行道（3m）。
（3）支 路：
红线宽11米，道路断面为：
人行道（1.5m）~机动车道（8m）~人行道（1.5m）。
3、静态交通
区内机动停车采用集中与分散结合方式，各组团解决自身的停车问
题。
区内共规划
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