养老城养老产业项目可行性研究报告.docx
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养老城养老产业项目可行性研究报告
养老城养老产业项目
可行性研究报告
说明：
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第一章总论
项目名称：
养老城养老产业项目
建设内容：
养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等
投资总额：
1000338.53万元
建设单位：
中国某某国际经济技术合作公司
某某国际房地产公司
建设地址：
某某市公道镇邵伯湖西岸
联系人：
李某某
第一节项目概况
一、项目由来
欲得天下者，先得长三角。
长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之一，是中国经济发展速度最快、综合实力最强、经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。
某某作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路，思考如何创新养老模式，使得某某不仅要成为国内养老服务业的领航者、开拓者，还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。
不断发展服务业，拉动内需，把扩大内需与经济增长、社会建设、民生改善和提高开放水平结合起来，推动发展方式根本性转变，进一步推动某某经济可持续发展。
通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向政府主管等部门的汇报请示，在某某市委、市政府领导的关心和支持下，初步形成了“创新某某养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“某某邵伯湖天伦乐园”初步思路。
“人生只爱某某住,夹岸垂杨春气熏”。
某某是一座古老而又年轻的城市，近年来，某某市委、市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。
2004年喜获”中国人居环境奖”,2006年又成为“联合国人居奖”的城市。
某某邵伯湖天伦乐园能落户在这里，可谓既得天时、地利，又得人和。
某某邵伯湖天伦乐园，将成为某某养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。
二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。
后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。
从美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的“大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。
核心目的就是：
借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。
在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是一个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛、大连，到南方的苏州、广州、厦门等，都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。
对这一现象，有专家指出：
这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到一定阶段的必然出路。
某某及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。
邵伯湖西岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“某某邵伯湖天伦乐园”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。
邵伯湖优美的自然景观资源和其独特的文化底蕴、历史文脉以及与新园区的多功能配套，必然能使某某市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗帜。
二、项目基本情况
1、建设地点
本项目拟对某某市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于某某市区以北约18公里，距公道镇区东北部约4公里，东临邵伯湖，北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。
本项目规划面积为3652.75亩，其中建设养老住宅组团1279.95亩，公共服务组团791.55亩，商品交易组团431.2亩，配套建设1150.05亩。
2、主要建设内容
本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。
⑴养老住宅组团：
建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。
⑵公共服务组团：
包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。
⑶商品交易组团：
包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。
⑷配套建设：
包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。
3、投资资金来源
本项目投资总额为1000338.53万元，其资金来源为由中国某某国际经济技术合作公司和某某中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。
4、建设进度：
本项目建设期8年（2011～2018年）。
本项目建设周期为8年。
预计2011年3月底前完成可行性研究报告并通过审批，2011年10月底前完成项目准备工作，2018年底完成项目。
预计分三期进行，一期于2011年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设，2013年底完工；二期于2014年初动工，预计2015年底完工；三期于2016年初动工，预计2018年底完工。
第二节承办单位概况
中国某某国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是某某省的重点企业之一。
中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。
中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。
自1995年以来连续被美国《工程新闻记录》评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。
2003年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视，提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。
为此，省委省政府采取一系列有效措施，对其进行了资产资本的整合：
原某某省建材资产管理公司、某某省建设总公司、某某省成套设备公司、某某省建达公司先后被其重组；禄口国际机场10亿资产划拨并入；与此同时，省财政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。
通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。
中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。
项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。
某某中江国际房地产公司成立于一九九二年，是中国某某国际经济技术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开发建设，二零零零年后逐步转入国内市场，先后开发了高层、小高层、多层、经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100万平方米，现具有国家二级房地产开发资质，已通过ISO9000认证。
公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。
企业的发展宗旨是“优先理念、优质工程、优美环境、优良服务”。
中国·某某“邵伯湖天伦乐园”项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。
项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。
第三节可行性研究工作概况
一、可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；
3、《某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、《某某省老龄事业发展“十一五”规划》；
5、中共某某省委、某某省人民政府《关于加快我省老龄事业发展的意见》（苏发[2009]5号）；
6、国家发展计划委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
7、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、《某某市城市总体规划（2002～2020）》；
9、《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
10、项目单位提供的有关资料。
二、可行性研究内容
本报告根据对某某邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。
本可行性研究的主要内容如下：
1、项目建设的背景和必要性
2、发展与需求前景分析
3、建设方案及建设条件
4、工程方案及环境评价
5、项目实施进度计划及招标
6、组织、经营与管理
7、投资估算及资金筹措
8、借款偿还方案的确定和分析
9、社会效益分析
10、风险分析
第四节研究结论
一、主要研究结论
1、项目建设具有充分的必要性
某某市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京、镇江，西连宿迁、安徽，北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。
是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”的城市。
本项目符合某某有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。
公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。
同时对某某经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。
本项目建设是十分必要的。
2、项目建设符合总体规划
项目总体建设方案符合某某市总体规划以及某某市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。
并能适应公道镇整体发展要求。
3、项目建设具有良好的建设条件
某某市委、市政府以及某某市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。
4、项目建设内容
本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。
5、环保与劳动安全
本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。
项目劳动安全措施落实。
6、项目组织、管理、实施进度及招标
项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。
按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。
7、投资及回报
本项目固定资产投资总额1000338.53万元，其中：
项目工程费用763851.97万元，工程建设其他费用118679.96万元（含土地费用51000万元），预备费用44126.60万元，建设期利息73680万元（投资估算详见表1）。
资金来源由中国某某国际经济技术合作公司和某某中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。
经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后18.39%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于0，该项目在财务上可以接受；项目投资回收期为5.88年，项目能较快收回投资。
二、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见下表：
序号
指标名称
单位
数值
备注
1
工程内容
1.1
高端住宅
m2
202000
1.2
居家养老住宅
m2
918000
1.3
机构养老住宅
m2
80000
1.4
福利型住宅
m2
80000
1.5
学校
m2
300000
1.6
医院及护理机构
升级会员 