楚雄市城中村改造108号地块回迁房项目可行性研究报告.docx
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楚雄市城中村改造108号地块回迁房项目可行性研究报告
楚雄市城中村改造108号地块回迁房项目
可
行
性
研
究
报
告
总论————————————————————-------1
第一章项目概述—————————————————--------1
1．1项目概况—————————————————--------2
1．2报告编制依据——————————————---------3
1．3报告编制原则————————————————------4
1．4可行性研究工作范围—————————————------4
1．5项目申报单位概况————————————————----5
1．6项目名称、建设地点、投资建设单位————---------5
1．7项目规划目标-------------------------------------5
1．8项目建设规模-------------------------------------6
1．9项目的主要建设条件-------------------------------7
第二章政策分析
第一节发展规划分析-------------------------------------7
2.1.1项目的建设符合国家“十一五”发展规划--------------7
2.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求------8
2.1.3项目的建设符合楚雄市“十一五”发展规划-------------9
2.1.4项目的建设符合楚雄主城区2006-2010年住房建设规划--10
第二节产业政策分析----------------------------------11
第三节行业准入分析----------------------------------12
第三章资源开发及综合利用分析
第一节资源利用方案---------------------------------13
第二节资源节约措施---------------------------------14
3.2.1节约土地资源措施
3.2.2节约建筑材料措施
第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案--------------15
4．1项目建设地点-------------------------------15
4．2项目土地权属类别---------------------------15
4．3占地面积---------------------------------15
4．4土地利用合理性分析-------------------------15
4．5征地拆迁和安置补偿方案--------------------16
1、重建改造指导原则：
---------------------------16
2、征地拆迁安置补偿主导思想：
--------------------17
3、本项目的征地拆迁重建改造工作原则：
4、具体实施原则：
------------------------------17
（一）、土地征购原则：
（二）、房屋拆迁补偿原则
（三）、房屋拆迁补偿原则：
（四）、征地出让方式：
第五章节能方案分析---------------------------------19
第一节用能标准和节能规范---------------------------19
第二节节能措施和节能效果分析-----------------------20
5.2.1建筑节能
5.2.2节电措施
5.2.3节水措施
第六章环境和生态影响分析---------------------------22
第一节环境和生态现状
第二节生态环境影响分析----------------------------22
6.2.1建设期间对环境的影响
6.2.2运营期间对环境的影响
第三节生态环境保护措施----------------------------24
6.3.1相关政策法规要求
6.3.2环境保护措施
1、建设期间环保措施
2、运营期间环境保护措施
6.3.3环境管理计划
第四节地质灾害影响分析--------------------------28
第五节特殊环境影响-------------------------------29
第七章经济影响分析--------------------------------29
第一节经济费用效益分析----------------------------29
7.1.1投资估算依据
7.1.2投资估算编制范围
7.1.3投资估算
7.1.4建设资金筹措
7.1.5预算销售价格
7.1.6项目经济效益
第二节行业影响分析-------------------------------35
第三节区域经济影响分析---------------------------38
第八章社会影响分析---------------------------------40
第九章结论----------------------------------41
总论
楚雄——云南省第X大城市，中国十大重点旅游城市之一，发展中的国际化旅游城市。
楚雄地处云贵高原，气候宜人，鲜花盛开，风景秀丽，誉为“春城”。
楚雄拥有石林、滇池、大观楼、西山等著名旅游景点和国家级重点保护名胜古迹。
楚雄自然资源极其丰富，矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、煤等，其中磷、盐储量丰富，位居全国第二。
楚雄是多民族聚集的地方，丰富的少数民族文化和风俗，吸引着世界各国人民的喜爱和向往。
楚雄交通发达，成昆、南昆、贵昆、昆河等铁路通达国内外，楚雄机场开通国际国内航线100多条，年旅客吞吐量达800多万人次。
改革开放以来，特别是举办“99世界园艺博览会”以来，楚雄城市建设发生了巨大变化，正朝着现代化、国际化的城市迈进。
为此，楚雄市委、市政府面对新形势和新任务，确立了建设现代新楚雄的发展战略，把市属盘龙、五华、官渡、西山四区内的“城中村”重建改造，列为城市建设的重要议事日程。
为了认真贯彻落实市委、市政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造，特呈报项目可行性研究报告。
第一章项目概述
1．1项目概况
该项目属于楚雄市西山区马街街道办事处张峰社区居委会48号地块（上峰片区）城中村改造项目。
项目用地范围为东至云南冶炼厂专用铁路，南至成昆铁路楚雄西站货场，西至北京师范大学楚雄附属中学，北至兴苑路。
地块内包含上峰村一组、二组、三组，中峰村一组、二组，下峰村一组、二组等共7个居民组和26家企业。
由于历史原因，片区内建筑物高度密集，建设不规范，环境脏乱差，存在消防、火灾、治安等诸多隐患。
市委、市政府和区委、区政府对48号地块的重建改造工作高度重视，将此列为楚雄市第二批“城中村”改造项目之一。
根据楚雄主城55片分区控详规公告，该片区属“西苑分区”。
规划功能定位为：
主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，楚雄市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。
1．2报告编制依据
（一）、楚雄市“城中村”重建改造工作指导文件：
1、2008年2月29日，昆通[2008]7号《关于加快楚雄市城中村改造推进“城中村”重建改造工作的指导意见》
2、2008年4月18日，昆城改领[2008]1号《楚雄市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》
3、2008年4月18日，昆城改领[2008]2号《关于楚雄城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》
4、2008年5月6日，昆城改领[2008]3号《关于印发楚雄市城中村改造项目管理办法的通知》、《楚雄市城中村改造项目管理办法》
5、2008年6月4日，昆政文[2008]26号《楚雄市城中村改造土地公开交易办法》
6、2008年6月5日，昆政文[2008]25号《楚雄市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法》
7、2008年6月30日，市城中村改造领导小组《楚雄市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准》
（二）、西山区政府城中村改造相关指导文件
1、2008年3月20日，西发[2008]22号《关于全面推进城中村重建改造工作的实施意见》
2、2008年3月21日，西政办通[2008]49号《关于转发（西山区城中村重建改造暂行办法）的通知》
1．3报告编制原则
根据楚雄市规划条例的要求和西山区48好片区控制性详细规划方案以及西山区48号地块专项规划指导意见，结合本项目的具体特点、改造范围、用地面积和发展要求，本项目将按照经济适用、功能齐全、规模适当的原则，确定项目功能、工程规模和投资规模。
1．4可行性研究工作范围
根据项目可行性研究深度要求，本研究工作范围主要包括：
项目建设的必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模、建设条件、建筑方案初步规划、建筑节能、环境影响评价、消防安全、投资估算与资金筹措、社会效益评价、研究结论及建议。
1．5项目申报单位概况
项目申报单位名称：
西山区“城中村”改造工作指挥部办公室
单位地址：
福海乡办事处
西山区“城中村”改造工作指挥部办公室成立于2008年3月，是为了适应“城中村”重建改造而设立的专职领导机构。
1．6项目名称、建设地点、投资建设单位
项目名称：
西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目。
建设地点：
西山区马街街道办事处张峰社区居委会。
投资建设单位：
云南锦圣房地产开发有限公司。
1．7项目规划目标
1999年国务院批复《楚雄市城市总体规划（1996——2010）》，批复中对楚雄城市性质明确为：
楚雄是云南省的省会，西南地区重要的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。
按照这一明确的城市性质定位，楚雄市规划主管部门已经编制并审定、公示《西山区48号片区控制性详细规划方案》，与此同时，市规划局下达了《西山区48号地块（上峰片区）专项规划指导意见》，为本项目制定规划目标提供了原则依据。
该项目位于楚雄市西山区马街街道办事处张峰社区居委会，四至范围是：
东至中央储备粮楚雄直属粮库、楚雄冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至楚雄西站货场、北京师范大学楚雄附属中学，北至兴苑路。
西山区48号地块（上峰片区）城中村重建改造项目的规划目标是：
通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在楚雄市西山区居住、金融、商业中心的优势地位，将其规划为以居住、商业为主要功能的城市综合商业地区。
与此同时，通过“城中村”征地拆迁重建改造，改善居住环境、基础设施、城市交通、景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。
1．8项目建设规模
本项目按照《48号地块（上峰片区）专项规划指导意见》编制专项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过，市规划局下达了昆规条件（2008）0290号《建设项目规划条件》，依据《建设项目规划条件》确定本项目的建设规模：
一、规划总用地面积：
317012㎡（475亩）其中：
净用面积207700㎡（311.88亩），地上建筑面积744645平方米。
二、技术指标：
容积率3.6
建筑密度20.1%
绿地率58.8%
停车泊位：
4500
三、总建筑面积：
908070㎡
其中：
地上建筑面积744645㎡
地下建筑面积163425㎡
商业面积53707㎡
办公建筑面积10080㎡
住宅建筑面积542538㎡
其它：
28630㎡
1．9项目的主要建设条件
1、市、区政府高度重视“城中村”重建改造工作，制定了相应法规、政策，明确了实施办法与程序，为顺利实施重建改造工作奠定了基础。
2、“城中村”重建改造工作，是功在当代，利在千秋的“民心工程”、“民生工程”，经过前期广泛的宣传教育，并与广大村民认真协商，得到广大村民的支持与配合，盼望项目早日付绪实施。
3、本项目位于楚雄市西山区，具有较好的商业开发价值，项目建成后必将产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。
4、投资开发商具有人才、资金、管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设的必备条件。
第二章政策分析
第一节发展规划分析
2.1.1项目的建设符合国家“十一五”发展规划
国家“十一五”发展规划提出要调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费；健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。
本项目户型设计大部分为小户型住宅，项目的建设符合国家“十一五”规划提出的重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房的要求。
2.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求
从2006年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。
国务院及中央人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷、税收等方面。
总体来说，在2006年全国房地产投资保持了比较平稳的发展态势，宏观调控各项措施取得成效，商品房销售价格快速上涨势头得到一定抑制。
但是，商品住宅结构性矛盾没有得到根本性的解决，商品房销售价格上涨的压力仍然存在。
此外，2006年5月末建设部、发改委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，自2006年以来奠定了房地产调控的“主线”，被称为“国十五条”。
该政策的调控目标是发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
重点在以下几个方面：
一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。
二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。
三是运用经济手段，强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。
四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。
2007年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。
包括《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定。
总体来看，由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题依然突出，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，但保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。
本项目住宅定位为中小户型普通商品住房，符合国家对房地产宏观调控政策的要求。
2.1.3项目的建设符合楚雄市“十一五”发展规划
《楚雄市国民经济社会发展第十一个五年计划》提出“十一五”期间，强化规划对房地产业发展的调控作用，合理确定土地供应规模和结构，适度控制城市中心区房地产开发，引导房地产向新区发展。
推进普通商品住房建设，合理安排和规范经济适用房建设，完善廉租住房制度，实现住房的梯度消费，建立面向大众的住房供给体系。
完善居住区的配套设施和公共设施建设，改善居住环境。
鼓励县（市）区积极发展房地产业，以满足人口转移和消费升级换代的多种住房需求。
加强房地产市场管理，规范土地市场。
政府控制一级市场的开发和供给，激活、管好二、三级市场，规范房地产交易市场，健全市场中介组织，完善交易规章，增强市场服务功能和管理水平。
建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，促进房地产业健康发展。
项目的建设符合楚雄市“十一五”发展规划提出的促进房地产业稳步发展的要求。
2.1.4项目的建设符合楚雄主城区2006-2010年住房建设规划
随着建设现代新楚雄战略的实施和“住在楚雄”理念的推出，自2004年以来，楚雄市的住宅和房地产业迅速升温，房地产业规模在迅速扩大，房地产投资呈现出高速增长态势，在国民经济中的支柱地位日益突出。
楚雄主城区2006-2010年住房建设规划提出，按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内，住房建设年度目标为：
2009年，商品住房建设面积500万平方米，经济适用房住房建设4375套，建筑面积35万平方米；2010年，商品住房建设面积542万平方米，经济适用房建设2500套，建筑面积20万平方米。
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型的普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；进一步促进房地产市场区域住房发展合理布局。
依据《楚雄主城近期建设规划2006-2010》，至2010年，主城户籍居住人口规模为290万人（包括非户籍人口及居住半年以内的流动人口）。
根据国家建设部宜居城市标准及我市不同收入水平家庭结构比例，到2010年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量2400万平方米。
本项目地处楚雄市西山区马街片区，项目建设符合《楚雄主城区2006-2010年住房建设规划》和楚雄市规划局有关用地规划条件的相关要求，项目目标与规划内容一直，其建设是按照楚雄主城建设规划的要求进行的，符合楚雄市城市总体规划详细规划的要求。
第二节产业政策分析
根据国家统计局发布的相关数据，2007年上半年，我国消费、投资和出口三大需求继续保持强劲增长动力，消费结构升级引导投资结构、产业结构调整步伐加快，城乡居民收入、财政收入和企业利润增长较快，基本延续了近年来又好又快的发展态势。
同时，从2007年开始，政府在医疗、教育、社会保障体系方面加大投入，提升财政支出比例，中央财政在社会保障方面的支出比2006年增加，一方面居民在相关领域的支出负担将会有所减缓，另一方面也有利于增强消费者信心、提高消费意愿以及减少预防性储蓄动机。
这些政策措施，无疑将会为居民消费的增长提供最为基础的长期动力支持。
与西方成熟市场消费占60%的GDP贡献度相比，消费对经济增长的贡献度仍不高，中国消费拉动经济增长的空间与潜力十分巨大。
总的来说，整个社会经济持续健康的发展态势，在为各个行业——特别是第三产业创造了比以往更好的条件的同时，也对其发展和完善提出了更高的要求。
本项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化马街片区在楚雄市西山区商务、商业中心的优势地位，将其规划为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，楚雄市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。
无疑，该项目是现阶段拉动内需刺激消费的好项目。
第三节行业准入分析
本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2005年本）》，拟建项目不属于鼓励类，但符合国家有关房地产项目开发相关政策，应为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。
同时，根据国家发改委和国土资源部发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》等关于限用土地的要求，本项目未占用耕地，且不属于限制土地要求。
因此，该项目是符合国家发改委和国土资源部相关政策要求的。
48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目的规划方案及技术指标均符合楚雄市城中村改造指导意见，项目的建设执行楚雄市城市总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第三章资源开发及综合利用分析
第一节资源利用方案
48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目是房地产开发项目，利用的资源主要为土地和建筑材料等资源。
土地资源是房地产业发展的命脉，但土地资源是有限的，不可再生的，土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
土地资源的数量是有限的，其承载能力也是有限的，而人口的发展则是无限的，我们现在面临的情况是，一方面土地资源严重不足；另一方面浪费土地资源严重，因此，大力提倡节约集约用地，用有限的土地，盖出更多更好的房子，对于经济社会可持续发展，对于构建和谐社会、建设资源节约型社会，对于稳定房价都具有重要的意义。
本项目的建设严格按照《楚雄市土地资源开发管理办法》、《楚雄市城市规划管理技术规定》以及楚雄市规划局批准的《建设项目规划条件》的要求，充分合理的利用有限的土地资源，提高土地的利用率，使该地块的土地资源发挥最大的效益。
目前，我国住宅建设过程中，耗能达到总能耗的20%多，耗水占城市用水32%，城市用地中有30%用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。
住宅建设物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%～25%，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。
因此，要按循环经济的要求指导住宅建设，按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好资源综合利用，发展循环经济、建设资源节约型社会的重要领域，要通过住宅产业现代化的途径，大力发展“节能省地型”住宅，为调整经济结构和转变增长方式做出贡献。
第二节资源节约措施
3.2.1节约土地资源措施
一是合理规划居住区，在保证住宅功能和舒适度的条件下，确定居住区的人口规模和住宅层数，提高单位住宅用地的住宅面积密度；二是通过设计的优化，改进建筑结构形式，增加可使用空间；充分利用地下空间，提高土地利用率；延长住宅寿命，减少重复建设；合理控制住宅体形，实现土地资源的集约有效利用；三是合理配置居住区的环境绿化用地；减少停车占地并向立体空间发展，以留出更多居住空间。
3.2.2节约建筑材料措施
一是推广可循环利用的新型建筑体系（如钢结构等）；二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；三是因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；四是推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。
第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案
4．1项目建设地点
西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目建设地点位于楚雄市西山区马街街道办事处，四至位置为：
东至中央储备粮楚雄直属粮库、楚雄冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至楚雄西站货场、北京师范大学楚雄附属中学，北至兴苑路。
4．2项目土地权属类别
本地块内土地使用权类型包括集体用地和国有出让土地两种。
4．3占地面积
本项目规划用地性质为R2-二类居住用地，兼容C2-商业金融业用地。
规划用地总面积为317012㎡（475.28亩），项目选址对防洪排涝、航空、军事设施等无不利影响。
为保证地块内原住村民尽早回迁安置，本项目计划分两期实施开发建设，五年内完
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