项目投资建议书模板(住宅项目).doc

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项目投资建议书模板(住宅项目)

模板适用范围:

适用于商业比例小于15%,且集中商业不超过3万m2的项目。

目录

•摘要

•项目概况及宗地分析

•市场分析

•项目定位

•规划设计预案

•项目开发建设计划

•投资收益分析

•风险分析

•项目投资建议

项目投资建议书

一、摘要

(简述项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(3—5年),在公司发展中的地位;公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;从公司未来的利润需求、可持续经营和本项目投资收益等角度描述项目获取的必要性。

二、项目概况及宗地分析

2.1宗地位置

在城市中地理位置(可兼作城市格局简介、以地图加分析方式表述):

与城市中心的地理位置关系:

在板块中位置及关联区域(以地图加分析方式表述):

历史和文化沿革:

附图1:

宗地城市位置图(所在城市位置)

说明:

表达宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置

附图2:

宗地区域位置图(所在城区位置)

说明:

标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

2.2规划控制要点

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

用地性质:

住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积

综合容积率、住宅容积率:

建筑密度:

控高:

绿化率:

其他:

附图3:

宗地红线图

说明:

表达宗地四至范围及相关数据(角点定位、红线尺寸、面积、标高);宗地完整性(有否各类代征用地、名胜古迹、保留保护建筑、江河湖泊等因素分割土地,及其范围)

2.3宗地现况

附图4:

地形地貌现况图(google,主要反映宗内地地面建筑、河流、沟壑、高压线等,含地上现况照片)

附图5:

宗地地下状况图(表达宗地内现有地下管线、暗渠、电缆、光缆、建构筑物等)

附图6:

区域现状图(表达宗地所处区域(道路、周围建筑物等)的现状特征,含照片)

2.4项目周边的社区配套现况

附图7:

区域交通状况分析图(表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点;表达私家车赴宗地的可选路线;表达宗地周边现有道路名称、级别、尺寸及拟建道路、拟建时间等)

附图8:

周边公共设施图(表达宗地周边对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间;表达对项目设计存在有利与不利因素的设施:

广场、公园、城市雕塑、高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其他造成噪音和污染的设施。

表达近期或规划中周边环境主要的变化(工厂搬迁,大型医院、学校、购物中心、超市建设等)

2.5大市政配套现况

项目周边市政配套情况:

接入点、走向、容量是否满足项目要求。

2.6土地价值分析

(对土地价值进行分析,对宗地现状条件进行梳理,确定宗地内可建设用地的范围及面积、分析有利因素和不利因素对项目的影响,与相关部门一起对不同价值的地段进行排序和初步划定,形成土地价值分析图。

附图9:

土地价值分析图

三、市场分析

3.1区域市场分析

3.1.1典型竞品概况

典型竞品项目基本信息(选择3-5个与本案定位类似,产品具有竞争性和可比性的项目进行分析,需填写住宅市调分析表)

附表:

《市场调查分析表》

3.1.2市场概况

包括区域市场近年来的总供应量、成交量、销售速度、成交均价、成交套数、市场存量、潜在供应量等(填写下表,对区域市场竞争情况进行分析)

3.2竞品项目分析

3.2.1竞品项目概述

(分析竞品项目的过往的成交面积、套数、均价;总结竞争项目销售亮点与可借鉴之处)

竞品选择

三最楼盘:

最好的发展商的楼盘、售价最高的楼盘、销售速度最快的楼盘。

三同楼盘:

同区位的楼盘、同总价的楼盘、同产品的楼盘。

竞品名称

主力产品信息

销售情况

分析

户型

面积

单价

项目优势

项目劣势

楼盘A

 

 

 

 

 

 

楼盘B

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.2竞品项目分析

竞品项目当年市场分类供给分析(请结合项目规划报批及已推售实际情况,对竞品项目可售货值进行预估,分产品明确竞品项目的潜在供应量,下表请根据各项目具体情况的不同,调整总价和面积细分区间)

总价细分市场的容量

户型面积

四居

180平米以上

 

 

 

 

 

 

 

150-180平米

 

 

 

 

 

 

面积细分市场的容量

120-150平米

 

 

 

 

 

 

90-120平米

 

 

 

 

 

 

三居

150-180平米

 

 

 

 

 

 

120-150平米

 

 

 

 

 

 

90-120平米

 

 

 

 

 

 

70-90平米

 

 

 

 

 

 

二居

120-150平米

 

 

 

 

 

 

90-120平米

 

 

 

 

 

 

70-90平米

 

 

 

 

 

 

70平米以下

 

 

 

 

 

 

一居

90-120平米

 

 

 

 

 

 

70-90平米

 

 

 

 

 

 

70平米以下

 

 

 

 

 

 

零居

70-90平米

 

 

 

 

 

 

70平米以下

 

 

 

 

 

 

 

35-50万

50-70万

70-100万

100-150万

150-180万

180万以上

户型总价

3.3客户调研分析

区域客户的基本特征

u年龄

u家庭结构

u文化程度

u职业类型

u客户工作及居住区域

u家庭年收入

u目前居住状况

u主要出行方式

u置业次数及目的等;

3.4市场分析结论

p区域市场在整体市场的地位及发展态势

p本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制

p本案在区域内开发市场潜力

四、项目定位

4.1项目定位

(1)项目总体定位(明确开发主题、开发理念及项目档次)

(2)客户定位(明确买房的客群的社会阶层与典型特征)

u描述目标客户的关键性特征和主要价值偏好;

u以典型客户为例,具象化的描述客户的主要生活习性。

(3)产品定位(明确产品档次、建筑类型的组合方式、户型比例等)

u产品类别选型及排序:

(请将独栋、联排、洋房、板楼、塔楼根据偏好进行排序,确定本案中希望出现的2-3种品类,尽量提供层数需求)

u户型配比(见下表)

u商业:

形式(如独立、底商)、面积、层数建议。

u会所的经营模式、位置、规模建议。

u车位配比,停车方式及地上/地下车位比。

u其他特殊配套要求

户型配比表

户型

面积区间

套数比例

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2价格定位

物业类型

套数

面积区间

均价(元/m2)

单套总价(万元)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3产品竞争策略

五、规划设计预案

5.1宗地现状分析图

标明用地红线、各类代征用地及其他占地(如:

军缆、高压线、保留建筑等)的具体范围及外轮廓尺寸,分别注明总用地、代征用地、实际可建设用地面积。

标明用地周边已有及拟建道路名称、宽度、级别、拟建成时间。

5.2景观资源分析图

标明宗地内、外的现状景观资源,及宗地内可利用的景观资源,分析最佳景观面和景观视线范围。

5.3排布方案及指标

以方案草图形式反映不同产品、不同户型的组合方式,及其对应的不同规划结构与空间形态。

(建筑排布应保证满足自身与周边建筑的日照要求。

分析周边道路交通条件和主要人车流方向,确定主要出入口位置。

示意性表达路网结构。

必要时可采用方案草模(实体模型或三维电子模型)来反映项目的整体空间关系。

5.4预案比较分析与建议

5.4.1方案分析

分析各方案在规划布局上的优、缺点。

(规划结构、产品分析、日照、间距、朝向、景观等)

5.4.2指标分析

比较各方案的关键技术指标。

(容积率、配套面积、地下室面积、人防面积、产品配比、户型配比等)

5.4.3方案建议

结合设计相关规定与项目具体情况,对户型面积及组合、配套设施及设备规划提出方案建议。

(如:

注意不同人口规模对应的配套要求,通过合理控制总人数来降低对配套设施的投入。

5.5产品户型图

反映产品类型、户型种类、面积区间、功能配置的要求,与营销部共同确认符合要求的单体意向平面图。

5.6产品分布图

反映不同产品、不同户型在宗地内的分布情况。

5.7分期开发分析图

当项目需分期开发时,由项目公司投资发展部牵头汇同运营部、营销部、研发设计部、成本部、财务部根据宗地情况、方案格局、实施条件,初步划分项目分期开发范围与次序。

5.8经济技术指标

附表:

《经济技术指标表》

六、项目开发建设计划

开发建设进度计划表

期别

启动时间

营销定位完成时间

概念性规划设计完成

方案设计完成

扩初设计完成

基础设计完成时间

施工图设计完成

基础

开工

主体

开工

开盘

竣工

验收

入住

一期

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二期

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三期

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

……

七、投资收益分析

7.1成本估算

项目投资总费用如下表:

序号

成本项目

总面积

单方成本

总成本

楼面单价

备注

计费面积

元/㎡

万元

元/㎡

土地获得价款

1

土地出让金

2

相关税费

开发前期准备费

 

 

1

顾问策划咨询费

2

勘察设计费

3

报批报建费

4

市政接驳费

5

三通一平费

6

临时设施费

主体建安工程费用

地下建安工程费用

园林环境费

配套设施费

开发间接费

期间费用

 

 

1

管理费用

 

 

2

销售费用

 

 

财务费用

 

 

不可预见费

十一

项目总投资

 

 

7.2各产品业态建安成本

物业类型

建安成本(元/m2)

备注

高层住宅

小高层住宅

多层住宅

独栋别墅

联排别墅

商业

会所

车库

7.3销售计划

物业类型

建筑面积

(平米)

套数

销售起止时间

销售均价

(元/平米)

销售收入

(万元)

一期

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